仲裁案例选编 （第六辑）

铁肩担道义，赤诚化和谐。在取得发展的同时，中国广仲人也在思考，随着经济贸易的快速发展以及交易各方维权意识的提高，民商事纠纷日益递增，而很多交易当事人因法律知识的薄弱，在维权过程中丧失话语权。身为仲裁机构，我们肩负着化解纠纷、维护公平正义的职业使命，向社会普及法律知识、提高人们的法律意识、保护大家的合法权益亦是我们义不容辞的社会责任。因此，我们坚持编纂《仲裁案例选编》，旨在通过观察和诊断鲜活个案，使人们了解交易中可能出现的法律风险以及遵守规则和契约精神的重要性，从而稳步交易，保障自身合法权益。同时，通过案例汇编，亦可展现中国广仲人多年来规范化办案的工作成果以及一直坚持的公平公正办案理念和办案原则。 

自2010年至今，《仲裁案例选编》已出版过五辑，本册是在前五辑的基础上汇编而成。随着仲裁事业的蓬勃发展，越来越多的公民、法人和其他组织了解仲裁并选择通过仲裁解决纠纷。因此，相较前五辑，此次汇编案件的类型更加多样化，我们优选出60个案例，包含商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷、租赁合同纠纷、特许经营合同纠纷、合伙合同纠纷、服务合同纠纷、股权转让合同纠纷、旅游合同纠纷等。该丛书纠纷高效、公正、合理的解决都体现出仲裁已经逐步发展成为市场体系中重要的不可或缺的组成部分。同时，中国广仲人一直秉持积极学习，在反思中求进步的精神，对过去的审案、裁决经验进行总结提炼，不断提升自己。该精神亦体现在本次汇编中，我们特别添加了要点提示栏目，将经办人员在每一类案件办案过程中的心得体会及经验教训进行总结提炼，以此自励的同时，也为广大法律实务工作者提供借鉴和参考。

中国广州仲裁委员会（原名广州仲裁委员会）成立于1995年8月29日，是《中华人民共和国仲裁法》颁布实施后广州地区组建的的民商事仲裁机构。本会自组建以来，秉承为当事人提供优质、高效服务的宗旨，锐意改革，立志创新，实现了跨越式发展。受案数量逐年增加，2015年，中国广州仲裁委员会共受理各类民商事纠纷案件10631件，案件总标的额316亿元，位居全国仲裁机构前列。本会现拥有一支1700多人的仲裁员队伍，荟萃内地和港台地区法律、经济及其他领域的著名专家、学者、资深律师、退休法官、会计师等。现有工作人员170多名，绝大多数工作人员通过了律师资格考试或国家司法考试。所有办案秘书都是从社会公开招聘，层层选拔，择优录用。现有的办案秘书多数是从国内知名高等院校毕业和海外留学归来的硕士研究生，他们具有良好的专业知识水平和认真负责的敬业精神，广受社会各界赞誉。为适应现代化办案需要，本会努力提高现代化办公手段,在全国仲裁机构中率先实现“无纸化”和“网络化”办公，*限度降低仲裁成本，提高仲裁效率； 本会拥有1万多平方米的办公场所和仲裁庭室，仲裁庭室宽敞、肃静，配备有电脑、大屏幕显示仪和先进的录音、录像设备，可适应英语等多语种交流，为当事人提供语言交流方面的便利。借助仲裁自身优势，顺应社会发展需求，本会适时而变，在证券期货、消费、金融、旅游、科技、医疗、体育、电子商务等领域积极探索运用仲裁方式解决纠纷，制定专业领域的特别仲裁规则，有针对性地培育专家仲裁员，不断提高仲裁效率和仲裁质量。本会现设有案件受理部、办公室、仲裁秘书部、国际仲裁部、仲裁发展部、网络事业部六个职能部门，并根据发展需要，先后成立了东莞分会、中山分会和南沙国际仲裁中心。2008年，本会还与广东省社会科学院合作，成立了中国广州仲裁研究院，专门从事仲裁理论与实务研究。2011年7月，本会分别成立了金融仲裁院、知识产权仲裁院，采取全新的探索模式，为当事人提供专业、优质、高效的仲裁服务。2014年本会率先在国内探索网上仲裁新模式，并制定了《中国广州仲裁委员会网络仲裁规则》。2015年3月，成功推出自主开发的在线仲裁办案系统和律师网上服务平台，在法律界引起广泛关注。同年9月，根据国务院法制办的要求，牵头成立中国互联网仲裁联盟，得到各界的积极响应。目前，网络仲裁云平台即将推出，云平台的推出，必将进一步提升仲裁的效率。

目录

 

居间合同纠纷

 

居间合同纠纷案件要点提示

 

案例1： 未按合同的特别提示约定向经纪个人支付中介服务费，

能否视为已向中介公司支付了中介服务费？

 

案例2： 房屋买卖合同签订后，是否应依约支付中介服务费？

 

案例3： 中介公司促成买卖双方签订房屋买卖合同，买卖双方应

依约支付中介服务费

 

案例4： 买方是否具备购房资格能否影响房屋买卖合同及确认书的

效力？

 

案例5： 未经双方确认的合同条款变更是否有效？

 

案例6： 买卖双方已解除合同能否作为拒付中介服务费的理由？

 

买卖合同纠纷

 

买卖合同纠纷案件要点提示

 

案例7： 买卖关系成立，卖方应否返还货款给买方？

 

案例8： 卖方不提交货品检验报告，买方可否拒绝收货？

 

案例9： 买卖关系成立，应否退还货款？

 

案例10： 如何对有争议的结算金额进行认定？

 

案例11： 一方主张违约金过高，仲裁庭是否必然要调整？

 

案例12： 行为人没有代理权以被代理人名义签订的合同，对被代理人

是否必然无效？

 

 

商品房买卖合同纠纷

 

商品房买卖合同纠纷要点提示

 

案例13： 买受人没有购房主体资格导致购房合同无法履行，

双方当事人均负有责任

 

案例14： 补充协议是否构成格式合同

 

案例15： 交楼条件与质量保修范畴的区别

 

案例16： 商品房买卖合同解除后，开发商应否退回物业维修专项

基金？

 

案例17： 购房人有义务按照合同约定协助开发商办理产权登记

手续

 

案例18： 地铁施工、其他住户违建原因导致迟延办证，是否构成

不可抗力？

 

二手房买卖合同纠纷

 

二手房买卖合同纠纷案件要点提示

 

案例19： 买卖双方均知晓买方没有购房资格，合同无法继续履行的

责任应如何承担？

 

案例20： 买方以交房时房屋与合同约定的“现状”不符而拒绝收房的，

能否要求卖方承担逾期交房责任？

 

案例21： 当事人违约主观恶意不高时，违约金是否可酌情调整？

 

案例22： 房屋买卖合同纠纷中，涉案房屋存在抵押、查封情形的，

应如何处理？

 

案例23： 买方未在约定的期限内获得银行按揭贷款批准，卖方拒绝

过户的行为是否构成违约？

 

案例24： 房屋买卖双方签订的《存量房买卖合同》与《广州市存量

房买卖合同》（即网签合同）的效力认定问题

 

租赁合同纠纷

 

租赁合同纠纷要点提示

 

案例25： 多次迟交租金，是否可以解除《租赁合同》？

 

案例26： 未及时主张逾期付款违约金产生的仲裁时效问题

 

案例27： 委托人是否有权要求承租人返还租赁物？

 

案例28： 未按合同约定支付租金管理费，出租人是否可以要求

解除合同？

 

案例29： 出租人的签约代表是否应对出租人的违约行为承担

连带责任？

 

案例30： 合同未明确约定租金税费的承担方式引发的违约责任

问题

 

股权转让合同纠纷

 

股权转让合同纠纷案件要点提示

 

案例31： 双方约定股权转让产生的税、费由双方各承担50%,上述税、

费是否包含一方作为纳税义务人应缴的个人所得税？

 

案例32： 逾期支付股票是否因股票支付方式的变更而免责？

 

案例33： 公司对股东的股权转让提供担保的行为是否有效？

 

案例34： 如何认定代持股权所支出的相关费用与代持报酬？

 

案例35： 股权转让款的支付条件是否成就？

 

案例36： 受让外国公司股权，能否以该公司不存在以及不清楚外国

政策为由解除《股权转让合同》？

 

合作、合资合同纠纷

 

合作、合资合同纠纷要点提示

 

案例37： 能否以虚假宣传为由撤销特许经营合同？

 

案例38： 单方解除合作合同的条件是否成就？

 

案例39： 合作期限应该如何认定？

 

案例40： 合作期间相关费用的承担

 

案例41： 合作关系中违约责任的认定

 

案例42： 单方解除合同通知的效力

 

服务合同纠纷

 

服务合同纠纷案件要点提示

 

案例43： 维修费金额如何确定？

 

案例44： 完全履行合同义务的法律判断

 

案例45： 合同履行中单方变更合同内容的法律后果

 

案例46： 解除合同中服务费的返还问题

 

案例47： 服务合同中支付服务费的条件怎么认定

 

承揽合同纠纷

 

承揽合同纠纷案件要点提示

 

案例48： 逾期支付工程款，同时要求违约金和利息能否得到支持？

 

案例49： 工程已完工并验收，不依约支付工程款应依约支付违约金

 

特许经营合同纠纷

 

特许经营合同纠纷案件要点提示

 

案例50： 一方逾期交货后，另一方有权拒绝收货？

 

案例51： 特许人不具备“两店一年”条件，特许经营合同无效？

 

广告合同纠纷

 

广告合同纠纷案件要点提示

 

案例52： 错播、漏播行为的举证责任分配

 

案例53： 商业贿赂行为是否构成合同上的违约责任

 

装饰装修合同纠纷

 

装饰装修合同纠纷案件要点提示

 

案例54： 工程未结算，是否构成不予支付工程款的理由？

 

案例55： 工程完成后，是否应支付剩余工程款？

 

物业管理合同纠纷

 

物业管理合同纠纷案件要点提示

 

案例56： 能否以房屋质量不合格为由拒绝缴纳物业服务费

 

案例57： 物业管理服务合同中两个物业打通为一个的收费认定标准

 

旅游合同纠纷

 

旅游合同纠纷案件要点提示

 

案例58： 旅行社因船舶机械故障更换邮轮是否构成违约？

 

技术开发合同纠纷

 

技术开发合同纠纷案件要点提示

 

案例59： 合同解除条件是否成就？

 

案例60： 支付使用许可费的条件是否成就？

序言“善良的心是好的法律”。《中华人民共和国仲裁法》就是一部这样的法律。它集合情、合理、合法于一身，推动法治走向理想境界。民商事仲裁作为处理经济纠纷的一种重要方式，是社会力量介入经济领域化解矛盾的具体体现，其以特有的依法独立进行、不受地域限制、程序简易、办案快捷、专业透明等特点，在国际上备受推崇，亦一直受到民商事纠纷当事人的青睐。中国广州仲裁委员会自1995年创建至今，经过20余年的改革和创新，实现了广州地区仲裁工作的跨越式发展。2015年，中国广州仲裁委员会受理案件10631件，标的额达316亿元，创下历史新高。铁肩担道义，赤诚化和谐。在取得发展的同时，中国广仲人也在思考，随着经济贸易的快速发展以及交易各方维权意识的提高，民商事纠纷日益递增，而很多交易当事人因法律知识的薄弱，在维权过程中丧失话语权。身为仲裁机构，我们肩负着化解纠纷、维护公平正义的职业使命，向社会普及法律知识、提高人们的法律意识、保护大家的合法权益亦是我们义不容辞的社会责任。因此，我们坚持编纂《仲裁案例选编》，旨在通过观察和诊断鲜活个案，使人们了解交易中可能出现的法律风险以及遵守规则和契约精神的重要性，从而稳步交易，保障自身合法权益。同时，通过案例汇编，亦可展现中国广仲人多年来规范化办案的工作成果以及一直坚持的公平公正办案理念和办案原则。自2010年至今，《仲裁案例选编》已出版过五辑，本册是在前五辑的基础上汇编而成。随着仲裁事业的蓬勃发展，越来越多的公民、法人和其他组织了解仲裁并选择通过仲裁解决纠纷。因此，相较前五辑，此次汇编案件的类型更加多样化，我们优选出60个案例，包含商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷、租赁合同纠纷、特许经营合同纠纷、合伙合同纠纷、服务合同纠纷、股权转让合同纠纷、旅游合同纠纷等。该丛书纠纷高效、公正、合理的解决都体现出仲裁已经逐步发展成为市场体系中重要的不可或缺的组成部分。同时，中国广仲人一直秉持积极学习，在反思中求进步的精神，对过去的审案、裁决经验进行总结提炼，不断提升自己。该精神亦体现在本次汇编中，我们特别添加了要点提示栏目，将经办人员在每一类案件办案过程中的心得体会及经验教训进行总结提炼，以此自励的同时，也为广大法律实务工作者提供借鉴和参考。知行合一，以理论促实践，以实践炼发展一直是中国广州仲裁委员会坚持的发展方针。在仲裁实践中发现问题，在理论分析中寻求对策，是我们理论研究的特色与意义。通过本书的出版，我们希冀抛砖引玉，与更多仲裁理论界的学者、实务界的同仁进行深入交流探讨，共同推进仲裁事业大发展。

评论

案例3： 中介公司促成买卖双方签订房屋买卖合同，买卖双方应依约支付中介服务费

一、 案情简介申请人： 某中介公司被申请人： 孙某某
2015年4月23日，申请人（中介方）与被申请人（买方）和卖方签订了《存量房买卖合同》，约定被申请人向卖方购买涉案房屋，总价款为139万元。该合同第六条第（一）项约定，因申请人已提供居间服务并已促成被申请人与卖方签订本合同，被申请人与卖方同意于本合同签订之日连带向申请人支付成交价款3%的中介服务费及咨询费。第（二）项约定，被申请人与卖方逾期支付中介服务费用的，每日按应付款项的1%向申请人支付违约金。合同签订后，被申请人向申请人支付了中介服务费及咨询费12500元，至今尚欠中介服务费及咨询费8350元。
二、 裁决结果（1） 被申请人向申请人支付中介服务费及咨询费8350元以及违约金（违约金以8350元为基数，按每日1%的标准，自2015年9月14日起计至全部清偿之日止。违约金以本金8350元为限）； （2） 本案仲裁费612元，由被申请人承担（该费用已由申请人预缴，本会不予退回，由被申请人迳付申请人）。
三、 裁决结果1. 关于合同的效力问题申请人与被申请人及卖方签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，对合同当事人均具有法律约束力，各方当事人应依约履行。2. 关于申请人要求被申请人支付中介服务费及咨询费8350元及违约金的仲裁请求申请人主张被申请人应按《存量房买卖合同》第六条第（一）项的约定及《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定向其支付中介服务费及咨询费，但被申请人至今尚欠8350元，已构成违约，故被申请人应支付拖欠的中介服务费及咨询费8350元以及违约金。仲裁庭认为，本案中，申请人与被申请人及卖方已于2015年4月23日签订了《存量房买卖合同》，申请人促成被申请人与卖方的买卖合同成立，已履行了作为居间人的合同义务。根据《存量房买卖合同》第六条第（一）项 “因申请人已提供居间服务并已促成被申请人与卖方签订本合同，被申请人与卖方同意于本合同签订之日连带向申请人支付成交价款3%的中介服务费及咨询费”的约定及《中华人民共和国合同法》第四百二十六条款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”的规定，申请人要求被申请人支付中介服务费及咨询费的仲裁请求，有事实及法律依据，仲裁庭予以支持。被申请人应向申请人支付中介服务费及咨询费为20850元（1390000元×3%×50%=20850元），现被申请人已支付了12500元，尚欠申请人中介服务费及咨询费8350元，故仲裁庭对于申请人要求被申请人支付中介服务费及咨询费8350元的仲裁请求予以支持。关于违约金的问题。依据《存量房买卖合同》第六条第（一）项、第（二）项的约定，被申请人应于签订《存量房买卖合同》之日向申请人支付中介服务费和咨询费，如被申请人逾期支付上述费用，每日按应付款项的1%向申请人支付违约金。根据查明的事实，被申请人至今仍拖欠申请人中介服务费及咨询费8350元，已构成违约，应向申请人支付违约金。现申请人主张违约金的起算时间为立案之日（即2015年9月14日），且违约金以拖欠的中介服务费及咨询费8350元为限，是其对自身权利的处分，没有加重被申请人的责任，仲裁庭予以尊重。故被申请人应向申请人支付逾期支付中介服务费和咨询费的违约金（违约金以应付的中介服务费及咨询费8350元为基数，按每日1%的标准，从2015年9月14日起计至实际清偿之日止）。违约金总额以应付的中介服务费及咨询费8350元为限。3. 关于仲裁费的承担本案纠纷是因被申请人的违约行为引起，且申请人的仲裁请求得到仲裁庭支持，故本案的仲裁费由被申请人承担。

案例4： 买方是否具备购房资格能否影响房屋买卖合同及确认书的效力？

一、 案情简介申请人（反请求被申请人）： 某中介公司被申请人（反请求申请人）： 彭某某
2011年2月23日，广州市人民政府办公厅发布《关于贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（穗府办〔2011〕3号），在限购政策方面明确规定，在一定时期内，暂定对能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，限购1套住房。2013年2月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），要求对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2013年3月30日，申请人作为中介方与作为买方的被申请人和卖方签订《买卖合同》，约定被申请人向卖方购买广州市天河区天郎路××号××房，总价款为950000元。该合同第七条款约定，基于申请人已提供居间服务并已促成被申请人与卖方签订本合同，协助双方建立房屋买卖法律关系，被申请人同意于本合同签订之日向申请人支付本合同约定成交价3%的中介服务费及咨询费。该合同第二十一条第二款约定，被申请人知悉广州限购政策，并保证在广州有买房资格。该合同特别提示载明： 申请人已详尽告知买卖双方国家的限购政策，并已告知双方签署本合同的前提是被申请人应具有国家政策法规所规定的购房资格。同日，申请人与被申请人签订《确认书》，明确被申请人同意于签订《买卖合同》当日即时支付23700元作为申请人的中介服务费及咨询费。如逾期支付上述费用，则同意按日向申请人支付相当于上述费用1%的违约金，直至清偿之日止。2013年3月31日，广州市人民政府办公厅发布了《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办〔2013〕14号）。该文从严、从紧执行住房限购措施： 一是对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准自“自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”变更为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。二是非本市户籍居民家庭持补缴税证明或社保证明购房的，不予认可。2013年4月1日，各大媒体对《意见》予以公布。同日，被申请人向申请人支付10000元中介服务费及咨询费。涉案房屋至今未过户到被申请人名下，被申请人至今未向申请人支付余下中介服务费及咨询费13700元。申请人的仲裁请求： （1）裁决被申请人向申请人支付中介服务费及咨询费13700元及违约金137元（违约金自2013年6月24日起计算至全部偿清之日止，每日1%，以本金13700元为限，暂计算至2013年6月25日）； （2）裁决被申请人承担本案仲裁费。被申请人的反请求： （1）裁决申请人向被申请人返还已付的中介服务费10000元； （2）裁决申请人承担本案仲裁费用。
二、 争议焦点购房者不符合政府规定的购房条件，房屋买卖合同是否有效？申请人主张被申请人应按《买卖合同》及《确认书》的约定支付中介服务费及咨询费，现被申请人尚欠13700元中介服务费及咨询费未支付，已构成违约，故被申请人应支付余下中介服务费及咨询费13700元以及违约金。被申请人主张，申请人在签订合同前已得知外地人不得通过补缴社保的方式购买房屋，却未对被申请人作出提示说明，存在欺诈隐瞒行为，故申请人依《买卖合同》的约定收取10000元的民事行为是无效的，申请人应返还该款项。
三、 裁决结果（1） 被申请人向申请人支付中介服务费及咨询费13700元及违约金（违约金以13700元为基数，按每日1%的标准，从2013年6月24日起计至实际清偿之日止，违约金总额以13700元为限）； （2） 对被申请人的仲裁反请求不予支持； （3） 本案请求的仲裁费962元，由被申请人承担（该费用已由申请人预缴，本会不作退还，由被申请人迳付给申请人）。本案反请求仲裁费720元，由被申请人承担。
四、 裁决理由1. 关于合同效力的问题申请人与被申请人及卖方签订的《买卖合同》以及申请人与被申请人签订的《确认书》是各方在协商一致的基础上订立的，是各方当事人的真实意思表示，签约的主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应当依约履行。而被申请人是否具备购房资格不影响《买卖合同》及《确认书》的效力，仅影响合同的履行，因此，对被申请人以此为由主张《买卖合同》及《确认书》无效的抗辩不予采纳。2. 关于申请人要求被申请人支付中介服务费及咨询费13700元及违约金的仲裁请求以及被申请人要求申请人向其返还已付的中介服务费10000元的仲裁反请求申请人主张被申请人应按《买卖合同》及《确认书》的约定支付中介服务费及咨询费，现被申请人尚欠13700元中介服务费及咨询费未支付，已构成违约，故被申请人应支付余下中介服务费及咨询费13700元以及违约金。被申请人抗辩称申请人在签订合同前已得知外地人不得通过补缴社保的方式购买房屋，却未对被申请人作出提示说明，存在欺诈隐瞒行为，故申请人依《买卖合同》的约定收取10000元的民事行为是无效的，申请人应返还该款项。对此，仲裁庭认为，本案中，申请人与被申请人及卖方已于2012年8月26日签订了《买卖合同》，申请人已促成被申请人与卖方的买卖合同成立，已履行作为居间人的合同义务。根据《买卖合同》及《确认书》约定，基于申请人已提供居间服务并已促成被申请人与卖方签订本合同,被申请人同意于《买卖合同》签订之日向申请人支付23700元作为申请人的中介服务费及咨询费。现被申请人已向申请人支付中介费10000元，尚欠中介费13700元未支付。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条款的规定，申请人要求被申请人支付拖欠的中介服务费及咨询费13700元的仲裁请求，有事实及法律依据，仲裁庭予以支持。同理，被申请人要求申请人返还10000元中介服务费及咨询费的仲裁反请求，仲裁庭不予支持。对于被申请人主张申请人存在隐瞒关于外地人不得通过补缴社保方式购买房屋的政策内容的抗辩意见。仲裁庭认为，首先，本案合同签订前，广州市人民政府办公厅发布的（穗府办〔2011〕3号）文与国务院办公厅发布的（国办发〔2013〕17号）文中规定，非本市户籍家庭购买房屋需提供自购房之日起算的前2年内在本市累计或连续缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。上述政府规定并未允许非本市户籍家庭可以通过补缴社保的方式购买房屋。况且，根据《买卖合同》第二十一条及特别提示的约定，被申请人知悉广州限购政策，并保证在广州有买房资格。申请人已详尽告知买卖双方国家的限购政策，并已告知双方签署本合同的前提是被申请人应具有国家政策法规所规定的购房资格。其次，广州市人民政府办公厅于2013年3月31日发布的（穗府办〔2013〕14号）文明确规定“非本市户籍居民家庭持补缴税证明或社保证明购房的，不予认可”。该政策媒体公布时间为2013年4月1日，而本案《买卖合同》的签订时间为2013年3月30日。可见，（穗府办〔2013〕14号）文的发布时间晚于《买卖合同》的签订时间。被申请人认为申请人在签订《买卖合同》时存在隐瞒（穗府办〔2013〕14号）文限购内容的主张不能成立，仲裁庭对被申请人的该项抗辩不予采纳。仲裁庭认定申请人在签订合同时已尽中介方的限购政策告知义务。关于违约金的问题。仲裁庭认为，依据《确认书》的约定，被申请人应于签订《买卖合同》当日支付中介服务费和咨询费23700元，如被申请人逾期支付上述费用，则同意按日向申请人支付相当于上述费用1%的违约金，直至清偿之日止。现被申请人至今仍拖欠13700元中介服务费及咨询费，已构成违约，其应承担违约责任，违约金应从签订合同次日即2013年3月31日起算。现申请人主张违约金从申请仲裁之日即2013年6月24日起算，是对自己权利的处分，没有加重被申请人的负担，仲裁庭予以支持。根据《中华人民共和国合同法》百一十四条款的规定，被申请人应向申请人支付逾期付款违约金（违约金以欠付的中介服务费及咨询费13700元为基数，按每日1%的标准，从2013年6月24日起计至实际清偿之日止），根据公平合理的原则，违约金总额以欠付的中介服务费及咨询费13700元为限。3. 关于仲裁费用的承担本案纠纷是因被申请人的违约行为引起，故本案请求的仲裁费962元及反请求仲裁费720元均由被申请人承担。

案例5： 未经双方确认的合同条款变更是否有效？

一、 案情简介申请人： 某房地产代理有限公司被申请人： 邓某某
2013年4月5日，被申请人签署《服务费确认书》，确认其经申请人介绍购买涉案房屋。因被申请人独家委托申请人提供服务，其同意在签订《买卖合约》时即向申请人支付服务费用40500元。逾期支付服务费的，每逾期一日，按应付费用的0.1%向申请人支付违约金。2013年4月6日，申请人作为中介方与作为买方的被申请人和卖方签订《买卖合约》，约定被申请人向卖方购买涉案房屋，总价款为2700000元。该合同第七条第（一）项约定，因买卖双方分别独家委托申请人提供服务，现申请人已促成双方签订本合约，买卖双方同意于本合约签订之日向申请人支付咨询、宣传、交通、通信、调查及代理费等服务费用。买方同意向申请人支付服务费40500元。如任一方与申请人就中介服务费另行签订了《服务费确认书》，则按《服务费确认书》的约定执行。买方或卖方逾期支付服务费的，每逾期一日，按应付费用的0.1%向申请人支付违约金。第九条第（三）项约定，若买卖双方及申请人需对本合约另作涉及申请人权利、义务的补充、修改、备注、附件等须另行在有关内容上加盖申请人的合同专用章确认，方对申请人产生法律约束力。《买卖合约》附件手写部分的第三条载明，三方同意签订《广州市存量房买卖合同》时按单价26000元交易，如能通过则中介费用不变。如必须超过该单价交易，申请人同意按1%收取中介费，被申请人于过户当日支付。申请人未在该附件加盖公章。涉案房屋于2013年7月13日过户至被申请人名下。2014年3月6日，申请人向被申请人发出《催佣函》，要求被申请人支付中介服务费40500元。被申请人至今未向申请人支付中介服务费40500元。
二、 裁决结果（1） 被申请人向申请人支付中介服务费40500元及违约金（违约金以40500元为基数，按每日0.1%的标准，自2013年4月7日起计至付清之日止。上述违约金以本金为限）； （2） 被申请人补偿申请人因办理本案支出的律师费5000元； （3） 本案仲裁费3913元，由被申请人承担（该费用已由申请人预缴，本会不作退还，由被申请人迳付申请人）。
三、 裁决结果1. 关于合同的效力问题申请人与被申请人及卖方签订的《买卖合约》是各方在协商一致的基础上订立的，是各方当事人的真实意思表示，签约的主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应当依约履行。2. 关于申请人要求被申请人向其支付中介服务费40500元及违约金的仲裁请求申请人主张被申请人应按《买卖合约》第七条的约定支付中介服务费，但被申请人至今未支付，已构成违约，故被申请人应支付中介服务费40500元以及违约金。对此，仲裁庭认为，申请人就其陈述的事实所提供的《买卖合约》、《服务费确认书》及《房地产登记簿查册表》等证据相互联系、相互印证，能够形成完整的证据链。同时，被申请人经本会依法通知，没有正当理由未