征地拆迁纠纷实务精解与百案评析（第二版）

　　知己知彼，百战不殆;阅读百案，如经百战。100个征地拆迁纠纷案例，让您快速获得并购法律实战经验!

 

　　中国是一个历史悠久的农业大国。中国人对土地、房屋有着一种天生的依赖感，这种依赖感可能源于对稳定的“家园”的渴望。伴随着城市化进程的推进，全国各地因征地拆迁而起的社会矛盾频发。本书系对100个实际发生的征地拆迁案例进行分析，都是涉及具体问题的分析及解决，从集体土地与国有土地方向进行分类，对每个案例进行法律分析，然后提出办理相关案件的注意事项，*后列明与该案例相关的法律规定，以便读者查阅。

　　王优银，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学院兼职教授、硕士生导师，征地拆迁业务部首席大律师，有近二十年法律服务经验，行政法实务专家。自2015年5月1日新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王优银主任为代表的民告官团队律师胜诉案件超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台新闻频道、财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《di一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获“2013年度中国十大具影响力律师”“2015年度受媒体欢迎律师”等称号。

　　导读

　　集体土地篇

　　章集体土地征收

　　1“以租代征”属于非法行为

　　2集体土地征收涉及基本农田的，应由国务院批准

　　3市政府是否可以以“村改居”方式将集体土地收归国有

　　4省政府能否化整为零将单个建设项目所需集体土地拆分不同批次进行征收

　　5以信息公开程序确认区政府未经批准违法征地

　　6土地征收批准文件超过两年自动失效

　　第二章集体土地上房屋拆迁管理

　　7县政府以收回国有土地使用权的方式对集体土地房屋实施拆迁违法

　　8街道办无权责令限期拆除不属于乡村规划区的违法建筑物

　　9乡人民政府无权处置城市规划区内的违法建筑

　　10国土资源局无权对农村房屋实施强制搬迁

　　第三章补偿安置

　　11征收集体土地时未予安置补偿，纳入城市规划区的应参照执行国有土地上房屋征收补偿标准

　　12对征地安置补偿方案有异议的救济途径

　　13被征收土地青苗补偿费应当支付给产权人

　　14放弃统一安置的村民可以要求给付安置补助费

　　15被拆迁人签署安置补偿协议后，发现房屋不在拆迁范围如何处理

　　16签署空白拆迁补偿合同后发现补偿标准不合理该如何处理

　　17拆迁人以签字盖章为由将被拆迁人签字的补偿安置合同取走后修改该如何处理

　　18养殖场等设施农用地建设，无须城乡规划部门颁发建设用地规划许可证

　　19厂房被认定为违法建筑时如何维权

　　第四章救济途径

　　20行政复议可附带抽象行政行为审查

　　21复议机关应履行复议职责

　　22对国土局接到查处申请作出的信访答复不服，当事人可以依法提起复议、诉讼

　　23县城乡建设管理局接到查处申请后未作回应，如何救济

　　24不服省政府作出的土地征收批复，经本级政府复议后，可向国务院申请裁决

　　25征地报批前未履行告知义务可诉

　　26征地批复作出前未履行听证义务可诉

　　27市政府未履行征地公告义务，具有可诉性

　　28征地批复行为是否属法院受案范围

　　29市政府转发省政府的征地批复能否作为可诉的具体行政行为

　　30针对土地行政强制行为，农村无证房屋所有人有诉权

　　31集体土地实际使用权人的原告资格

　　32未作出强制拆除决定，未与被拆迁人签订补偿安置协议，市政府、区政府、市城管执法局、街道办联合强拆被确认违法

　　33法院不可误读院下发文件的精神拒绝立案

　　34法定起诉期限内向法院邮寄起诉材料遭拒收，如何处理

　　35行政复议机关不得以对补正资料不符合要求为由将复议申请作申请人自动放弃处理

　　36被告无正当理由逾期提供证据应视为被诉具体行政行为没有依据

　　37庭审中被告仅提交证据复印件如何应对

　　38暴力抗拒强拆是否构成妨害公务罪

　　39房屋被强拆如何提起行政赔偿

　　40县级政府有权划定禽畜禁养区，但无强制拆除权

　　41行政机关作出的每个调整行政相对人权利义务关系的行政行为都应当符合依法行政和程序正当原则

　　42强制拆除违法建筑前勘验调查程序不合法，强拆行为应认定为违法

　　43被违建侵害的相邻权人可诉主管部门行政不作为

　　44政府部门从外部获取的信息，在不存在法定不予公开的情况下，应当以依法公开为常态

　　45政府机关以“涉及第三方商业机密”不予答复政府信息公开申请的，应当提供证据予以证明

　　46“过程性信息”在行政决策完成和实施后，即转变为应当依法公开的政府信息

　　47邻居违建危害自家房屋安全，诉规划局重作处罚决定

　　48上级单位应对交办下级单位的执法工作负责

　　49政府部门责令村委会公开村务应设立履行期限

　　国有土地篇

　　第五章房屋征收及拆迁管理

　　50《政府信息公开条例》施行前形成的政府信息，应当依照条例规定予以公开

　　51行政机关不得以“一事一申请”为由拒绝在同一申请书中相互关联的多项政府信息的公开申请

　　52房屋征收决定作出前向第三人出让土地

　　53网上公布的征收公告能否视为被征收人已经知晓

　　54拆违应保障行政相对人的程序利益

　　55行政机关对行政协议条款的解释对协议当事人双方有约束力是可诉的具体行政行为

　　56整栋建筑一半入征地红线，应全部征收

　　57在征收范围内，行政机关不得以被拆迁人的房屋系拆迁公司误拆为由逃避行政责任

　　58执法部门拆违过程中损坏合法建筑，应作出赔偿

　　59行政机关不作限期自行拆除决定，对违法建筑“即查即拆”属程序违法

　　60人民政府在接到拆迁人查处违法拆迁申请书后，应当依法履职

　　61土地行政征收中如何保障公房承租人利益

　　第六章评估与补偿安置

　　62被拆迁人有权选择货币补偿或者房屋置换

　　63历史遗留问题导致的无证房屋应当给予安置补偿

　　64无证建筑被罚款后如何认定

　　65加盖房屋争取无证房补偿款是否构成刑事诈骗

　　66国有土地上产权不明房屋征收补偿程序

　　67“住改非”房屋的补偿

　　68国有土地上房屋征收停产停业损失的计算

　　69承包国有农场土地使用权被收回能否获得补偿

　　70以限制人身自由为要挟，强迫被征收人签订补偿协议是否有效

　　71限制民事行为能力人签署的补偿协议被确认无效

　　72夫妻共有房屋，只一方签订拆迁补偿协议无效

　　73继承房屋拆迁案件中继承人之一与拆迁人签订补偿协议无效

　　74开发商虚构回迁房骗迁，回迁合同被法院认定无效

　　第七章救济途径

　　75复议机关逾期不作出复议决定时如何救济

　　76不予受理复议申请决定属于行政诉讼的受案范围

　　77驳回复议申请决定是否可诉

　　78针对立项核准批复提起的行政诉讼是否属法院受案范围

　　79行政机关违法强拆的行为是可诉的具体行政行为

　　80被征收人对补偿决定不服可提起复议、诉讼

　　81当面递交起诉材料，法院拒绝出具材料接收清单如何应对

　　82被申请人未在复议程序中提交的证据，不能作为法院认定被诉具体行政行为合法的依据

　　第八章强制搬迁及房屋拆除

　　83《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，政府不得责成有关部门强制拆迁

　　84责令限期拆除行为是行政强制措施而非行政处罚

　　85城市管理执法局对违法建筑作出责令限期拆除行为属于超越职权

　　86签订安置补偿协议后拒绝搬迁，镇政府强拆房屋亦违法

　　87拆迁遭遇停水停电时如何维权

　　88房屋遭遇强拆，如何确认违法主体

　　89征收补偿决定在复议或诉讼过程中应否停止执行

　　90管辖权尚未确定，法院即作出先予执行裁定是否合法

　　91行政机关超出期限申请强制执行，法院不应当受理

　　92法院能否作出执行通知书强制拆除国有土地上房屋

　　93政府部门执法活动应当保障招商引资企业的信赖利益

　　94因政府部门无法兑现招商承诺导致建设项目存在手续瑕疵的，非投资方过错，人民政府及其工作部门应负责协调予以解决

　　95国土部门作出无偿收回国有土地使用权决定，应当保障土地抵押权人的合法权益

　　96因强制拆除房屋造成财产损失金额如何认定

　　97法庭可根据视听资料证据确定强拆责任主体

　　98管辖权界定不明的情况下，行政机关不当对既存行政管理关系另作行政管理行为

　　99区政府应当对其委托城管局执行强拆的后果负责

　　100政府部门依职权开展执法活动仍需遵守《行政强制法》之规定

　　后记

　　中国是一个历史悠久的农业大国。中国人对土地、房屋有着一种天生的依赖感，这种依赖感可能源于对稳定的“家园”的渴望。伴随着城市化进程的推进，全国各地因征地拆迁而起的社会矛盾频发。纵观历史长河，可能从未有一个时代的征地拆迁矛盾比这个时代更尖锐。

　　幸运的是，当今中国已经驶入“依法治国”的快车道。就立法现状看，无论是《宪法》 《物权法》 《土地管理法》 《城市房地产管理法》
《合同法》还是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，均对有关征地拆迁的行为和程序作出规范。但其中一些规定不甚严谨、操作性不强，相关法律体系完善性仍有待提高。

　　就行政机关执法活动而言，通过多年的干部队伍建设，各级党政领导干部初步树立了“程序正义”观念，守法意识、用法意识显著提高。却也仍有个别领导干部为追求政绩或“土地财政”，滥用职权、违法征地、违法拆迁，侵犯人民群众的合法财产权益，甚至成为一些治安案件和恶性刑事案件的幕后推手和保护伞，导致因征地拆迁引发的社会问题层出不穷。

　　经过法院系统多年艰苦探索，司法改革锐意创新，法律工作队伍的素质和能力不断提高，法院系统的独立性显著增强，这些伟大成就都是有目共睹的。但行政干预司法，领导干部影响司法审判的状况仍屡见不鲜，征地拆迁、行政诉讼案件“立案难、举证难、胜诉难、执行难”等问题还未得到根本解决，人民群众依法维权的通道不畅，客观上也推动涉诉案件上访率水涨船高。摆在法律工作者面前的现实难题，人民群众的信任和期许，以及我们肩上的历史任务都是沉甸甸的。

　　北京圣运律师事务所作为中国首家行政法专业律师事务所，秉持做人“奉圣贤之道济世安民”、办案“运筹帷幄决胜华夏九洲”之箴言，承诺只为被征收人、被拆迁人维权。自成立以来，律所已代理征地拆迁案件数千件，案件覆盖全国近30个省、自治区、直辖市。作为一线法律工作者，圣运人对实务瓶颈、制度挑战以及普通民众维权路上的辛酸与困境，体会至深，也因此对自己所从事的维权事业深感责任重大。

　　通过长期和多方接触，我们发现广大被拆迁人、被征收人对出于国家建设和发展、城市改造的征地拆迁活动是普遍理解和支持的，他们看重自己作为社会一分子的角色，愿意为实现更大的公共利益来承受自身生活境遇的变迁带来的诸多困难和压力。但如何让被拆迁、被征收的群众在安置补偿中体会到“获得感”，而非遭遇“被剥夺感”，如何在实现城市改造、财政充实和经济发展的同时，保障弱小分子的切身利益，不牺牲他们的生活水平和发展通道，让他们也分享到改革和发展的“红利”，这是体制内外每个法律工作者都必须重视的问题。国家法治大业的建设需要每一位同仁的共同努力，但“历史是人民创造的”，国家法治建设需要每一个公民法律意识的深刻觉醒。

　　希望通过本书可以使大家了解更多与征地拆迁有关的法律知识，同时也希望对促进有关部门依法办事，帮助人民群众依法维权有所裨益。

　　乡人民政府无权处置城市规划区内的违法建筑

　　案情概览

　　2014年6月2日，河北省邯郸市邯山区南堡乡人民政府向郭先生作出《邯县南堡乡责字(2014)第M20034号责令改正违法行为通知》，该通知书认定郭先生未经批准，擅自在东小屯村集体土地上建房，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。”责令其限期1日内改正，逾期不改正，将强制拆除其房屋。随后郭先生向河北省磁县人民法院起诉，诉请撤销南堡乡人民政府作出的《责令改正违法行为通知》。2016年5月，河北省磁县人民法院再审了本案。

　　被告南堡乡人民政府认定原告郭先生在自留地上建设房屋所在地东小屯村，属于邯郸市城市规划区内，原告在该地实施建房行为应取得建设工程规划许可证而未取得，应取得宅基用地许可证而未取得，属于违法建设，且违法建筑在梨园公园建设规划范围内，严重影响城市规划和梨园公园的规划建设，故原告应当改正违法情况。

　　法律分析

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定：“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。”本案中，被告南堡乡人民政府认定原告郭先生未经依法批准擅自在东小屯村集体土地建房，但未提供相应证据予以证明。因此，被告南堡乡人民政府未履行举证责任，证明原告郭先生的房屋如果存在违法的情形，应当由南堡乡人民政府管辖。

　　《中华人民共和国城乡规划法》第四十条款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”

　　《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

　　本案中，被告南堡乡人民政府并属于县级以上人民政府或其城乡规划工作部门，因此南堡乡人民政府认定原告郭先生属于在城市规划区内未取得建设工程规划许可证进行建设，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定对原告作出责令改正违法行为通知的做法，属超越职权。

　　终，河北省磁县人民法院支持了郭先生的诉讼请求，判决撤销被告南堡乡人民政府对其作出的《责令改正违法行为通知》。

　　办案点睛

　　在《中华人民共和国城乡规划法》中将城市规划区和乡、村庄规划区作了两分，明确了不同区域内规划执法的主体。不论是街道办去乡村规划区执法，或是乡政府管到城市规划区执法，都是需要纠正的“超越职权”。

　　相关规定

　　1.《中华人民共和国行政诉讼法》

　　第三十四条

　　被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。

　　被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。

　　第七十条

　　行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：

　　(一)主要证据不足的;

　　(二)适用法律、法规错误的;

　　(三)违反法定程序的;

　　(四)超越职权的;

　　(五)滥用职权的;

　　(六)明显不当的。

　　2.《中华人民共和国城乡规划法》

　　第四十条款

　　在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

　　第六十五条

　　在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。