警惕，买房路上的那些坑

　　凤凰网“房产频道”专栏特邀作者为您一一讲解买房路上的那些事。本书语言通俗、平实，且兼具趣味性，让消费者和纠纷当事人可以轻松地了解楼市中的各种乱象，进而关注、思考与己相关的房产买卖的各类问题，*终引导各方以理性、诚信与法律来约束和规范自己的言行;同时，本书又具有相当的专业深度，黄纲律师以典型案例为出发点，化繁为简地为法律同仁解析、指点在房地产纠纷案件中如何适用法律，对于初入房地产领域的律师而言，极具可读性、实用性和价值性。

　　本书通过搜集、整理黄纲律师在凤凰网“房产频道”发布的文章，并结合黄纲律师在房地产销售市场长达十余年的实务经验，以“律师提示-典型案例-案例点评-法律依据”的形式，深入浅出地向读者阐述了房地产买卖过程中可能遇到的相关法律问题，并从实操层面给出了合理建议。

　　黄纲，
广东华商律师事务所合伙人，广东省律师协会政府法律顾问委员会委员，深圳市律师协会房地产法律专业委员会副主任，深圳市律师协会业务创新与发展委员会委员，中国·湛江国际仲裁院湛江仲裁委员会仲裁员,深圳市人民政府财政采购评审专家，深圳市住房与建设局特聘专家，凤凰网“房产频道”专栏特邀作者，人人乐连锁商业集团股份有限公司(证券代码：002336)董事，深圳市裕同包装科技股份有限公司(证券代码：002831)独立董事，深圳市今天国际物流技术股份有限公司(证券代码：300532)独立董事，深圳和而泰智能控制股份有限公司(证券代码：002402)独立董事，奥美森智能装备股份有限公司(证券代码：833340)独立董事。
黄纲律师在深圳执业超过10年，已连续多年被深圳市宝安区人民政府聘为政府法律顾问，同时担任多家上市公司、拟上市公司董事或独立董事，业务领域以房地产、城市更新、公司规范治理、证券与资本市场、私募基金与股权投资、政府法律顾问等非诉业务以及疑难商事案件诉讼业务为主，具备丰富的执业经验。

　　1.购房资格

　　精装修变成毛坯房 怎能与限购者签约? / 003

　　买房入住遇限购令出台未过户 双方起纠纷对簿公堂 / 010

　　限购时代一口气买4套别墅 佛山富豪成功退房退钱 / 015

　　交完定金买不了 买家怒告开发商和中介 / 021

　　制造虚假诉讼过户房产“歪招”背后现黑色利益链 / 024

　　2.房合同纠纷

　　卖家反悔抢走合同 却告买家违约 / 033

　　约定层高少了0.7米 购房者要求退房败诉 / 040

　　市民买房多43平欣喜若狂 开发商“闹脾气”不过户 / 046

　　“凶宅”能否成为退房理由?购房人要求赔偿损失被驳 / 055

　　签“阴阳合同”后房价猛涨 卖家毁约反诉买家 / 061

　　3.购房定金

　　小伙差钱也敢买豪宅 10万定金打水漂 / 067

　　一个买房案例让你明白“定金”与“订金”的区别 / 073

　　4.房产交楼、办证及执行

　　开发商晚于合同约定交楼 法院为何不支持购房人赔偿请求 / 098

　　港人350万买下二手房 老人持菜刀拒交楼 / 105

　　小区未验收业主拒收房 开发商竟放言爱住不住 / 108

　　购房付款后房子被查封 如何救济有讲究 / 116

　　5.房产公证、赠与、继承及共有

　　女儿盗走亲妈4套房 刑民交叉案件如何维权 / 129

　　房产证加名后离婚 丈夫诉请撤销赠与被驳回 / 137

　　老夫妻起诉外孙讨还房产 买卖还是赠与成争议焦点 / 142

　　男子私售父亲遗留房产 卖100万赔260万 / 152

　　情侣共同出资购房 情断房屋资产难分 / 156

　　欠款不还转移房产 法院判决转让无效 / 162

　　父子争宅基地房闹上公堂 请求设计不合理老父败诉 / 170

　　有抵押不无法销售房屋 刻意隐瞒应承担后果 / 178

　　买房五年已办网签竟被抵押 起诉住建委成功撤销抵押 / 184

　　买家垫资为按揭房解押 孰料卖家暗中挪用赌博 / 195

　　百万门面房被离奇贱卖 业主浑然不觉如何救济 / 199

　　6.小产权房买卖

　　产权房厦门老农卖房17年后起诉 法官尽力调解各方和谐息诉 / 211

　　小产权房当商品房买　28万元购房款打水漂 / 220

　　7.“一房二卖”

　　自己买的房 为啥被别人装修了? / 231

　　买次新房遇一房两卖 10万定金变80万赔款? / 238

　　8.房产中介

　　中介居间而员工代理业主 购房者大意税费或增8万 / 245

　　甩开中介买了房 官司上身费时费力赔更多 / 252

　　9.物业纠纷

　　业主集体维权讨要采光权 开发商败诉赔款输得不冤 / 261

　　物业公司交接不应影响业主 未书面催告不得诉请欠费 / 271

　　北京一小区物业推刷卡乘电梯 居民不满引发争议 / 281

　　网友曝新房玻璃被晒爆 物业回应：找太阳负责 / 287

　　10.开发商责任

　　工业用地建公寓承诺改为“住宅” 开发商“爽约”被起诉 / 297

　　2000户小区竟是“违建”开发商难逃重大责任 / 302

　　地基下沉住房变危房 法院判令开发商拆除重建 / 314

　　11.其他

　　信用问题房贷申请未获批 买家被判现金支付全额房款 / 329

　　投资百万建成商业街 才知土地租赁合同无效 / 333

　　自古以来，有房便是家，房屋是中国人不断追求的家园。在“全民购房”的趋势下，房屋更是突破了传统的“居住”功能，成为财富的象征。飙涨的楼价让国人疯狂涌入楼市的同时，也让楼市中出现了不少让人哭笑不得的奇葩乱象，让人眼花缭乱。贪婪、理性与诚信的缺失，以及无序交易等都是造成此种乱象的原因。

　　为了帮助消费者、纠纷当事人和初入本领域的法律同仁更好地认识和厘清房地产销售领域纷繁复杂的法律关系，更加妥善地解决房地产买卖过程中所面临的各种法律问题，广东华商律师事务所黄纲律师在凤凰网买房奇葩事专栏发表了大量有关房地产买卖纠纷的评论、案例分析等文章。本书通过搜集、整理黄纲律师所发表的前述文章，并结合黄纲律师在房地产销售市场长达十余年的实务经验，以“典型案例—律师点评—法理分析”的形式，深入浅出地向读者阐述了房地产买卖过程中可能遇到的相关法律问题，并从实操层面给出了合理建议。

　　本书语言通俗、平实，且兼具趣味性，让消费者和纠纷当事人可以轻松地了解楼市中的各种乱象，进而关注、思考与自己相关的房产买卖的各类问题，终引导各方以理性、诚信与法律来约束和规范自己的言行;同时，本书又具有相当的专业深度，黄纲律师以典型案例为出发点，化繁为简地为法律同仁解析、指点在房地产纠纷案件中如何适用法律，对于初入房地产领域的律师而言，极具可读性、实用性和价值性。

　　是为序。

　　深圳市律师协会　会长

　　广东华商律师事务所　主任

　　2016年11月24日

　　本书语言通俗、平实，且兼具趣味性，让消费者和纠纷当事人可以轻松地了解楼市中的各种乱象，进而关注、思考与己相关的房产买卖的各类问题，*终引导各方以理性、诚信与法律来约束和规范自己的言行;同时，本书又具有相当的专业深度，黄纲律师以典型案例为出发点，化繁为简地为法律同仁解析、指点在房地产纠纷案件中如何适用法律，对于初入房地产领域的律师而言，极具可读性、实用性和价值性

　　律师提示

　　签订“阴阳合同”的本质是买卖双方恶意串通损害国家利益的行为，其本意是以合法手段掩盖避税的非法目的，司法实践中，“阳合同”在法律上存在着被认定为无效的风险，法院倾向于认定“阴合同”是双方当事人自行签订并实际履行的合同，一般都确认“阴合同”具有合同效力;只不过，对于双方协议约定避税的部分，有可能被判定无效。但该部分合同内容无效，不影响合同其他部分的效力。

　　签“阴阳合同”后房价猛涨 卖家毁约反诉买家

　　典型案例

　　一套房子两个价，一次交易两份合同。在二手房市场，“阴阳合同”已经成为一个公开的秘密。

　　近年来，为抑制炒房，国家在二手房交易中收取的税费节节攀高。作为对策，大部分购房者通过签订“阴阳合同”来达到逃税、避税的目的。但因此引发的法律纠纷也不少见，诉讼过程不仅劳心劳力伤神伤财，而且未必能得到圆满解决。

　　两份合同差价60万 省去万元税

　　市民张先生通过中介看好了一套面积为100平方米的住房，经协商，成交价为150万元，交易产生的全部税费由张先生承担。

　　张先生认为税费太高，但中介公司工作人员给他支招称，可以签订“阴阳合同”将总房款降低，税费就低了，并表示大家都是这样做的。张先生和房主均表示同意。

　　此后，张先生和房主与中介公司签订了房屋买卖合同，也就是所谓的“阴合同”，约定：房屋交易价格为150万元。同日，房主与张先生又签订了《存量房买卖合同》，也就是“阳合同”。在这份“阳合同”里，这套房屋的交易价格降低为90万元。无形之中，上万元的契税、印花税等税费省去了。

　　但不久之后，房子价格猛涨，房主反悔，以“签订阴阳合同逃避税费”为由，向法院起诉，认为合同理应无效。

　　法院判定，按“阴合同”执行。对于张先生来讲，虽然房子还是可以继续购买，但是却徒增了官司缠身的烦恼。

　　案例点评

　　目前，很多房地产交易行为基于逃避税费的利益驱动采取了“阴阳合同”的操作，而且已成为市场中的普遍选择。

　　作者在十多年的执业经历中，碰到过大量关于“阴阳合同”引发纠纷的情形：有的买方在过户后起诉老业主，以“阳合同”要求老业主退还多收取的楼款;有的中介将实际成交价分割成两部分：一、把评估价作为房屋的交易楼款，二、“阴阳合同”中的差额视为装修和家具的购入价，但买家以“装修和家具购入价过高”为由要求解除“阴阳合同”……这些纠纷都是“阴阳合同”惹的祸。

　　签订“阴阳合同”属不法行为

　　有关“阴阳合同”，较早之前，买卖双方的做法是在“阴合同”中记载实际成交价、“阳合同”中写回原房地产证价格;在有关部门加强监管后，随着二手房交易评估系统的建成，演变为在“阳合同”中写入系统评估价格。

　　签订“阴阳合同”的本质是买卖双方恶意串通损害国家利益的行为，其本意是以合法手段掩盖避税的非法目的，在法律上存在着被认定为无效的风险。

　　据悉目前深圳房地产交易市场的通行做法是，签订“阴阳合同”后，买卖双方再签订一份价格变更确认书，以此达到两个目的：一、避免非法避税的部分约定导致整个合同归于无效;二、撇清中介公司引导客户操作“阴阳合同”的责任，避免遭致行政处罚。

　　签订“阴阳合同”主要违反了合同法、税收征管法、统计法以及住建部、国家发改委、人保部联合出台的《房地产经纪管理办法》等一系列法律法规、规章及各类规范性文件。北京市曾明确规定对于虚报和瞒报房屋销售价格的房屋销售者，一经查实，将对造假者处罚20万元。也有地方出台规定：中介如果协助签订“阴阳合同”骗贷逃税，将被处以停业整顿、锁定交易系统等行政处罚。

　　法院一般认定“阴合同”具有效力

　　早期的审判实践认为，“阳合同”虽然形式上符合合同成立的要件，但其实际上是以虚拟成交价格的方式来欺骗登记部门，目的是少缴税金，客观上直接损害了国家利益，违反了我国税法方面的强制性规定，一般都一刀切地直接判定其无效。

　　随着司法理论的进步与审理水平的提高，法院已倾向于认定：“阴合同”是双方当事人自行签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，法院一般都确认“阴合同”具有合同效力。只不过，对于双方协议约定避税的部分，有法院判定无效。

　　法院判定约定避税的合同条款无效，是不是意味着整个房屋买卖合同就无效了?作者认为，根据合同法第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力，如果该无效条款为合同的核心条款或目的条款，则合同整体无效。作者认为关于税费的约定是一个相对独立的部分，事实上如果没有这方面的约定，买卖双方也可以依据税法规定的征收对象与税率等直接依法履行。房地产买卖的标的物、实际交易价格、交楼时间与标准等部分，在买卖双方已达成一致的情况下，已具备一个房地产买卖合同的基本条款。因此，不应由于税费承担的约定部分被认定无效而影响到整个买卖合同的效力与履行。

　　法律依据

　　《中华人民共和国合同法》

　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第五十六条　无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。