八招教你搞定物业服务纠纷

　　**招：看清物业服务合同的法律性质
　　第二招：厘清物业服务合同效力纠纷的常见类型
　　第三招：摸清物业服务合同履行中的四大陷阱
　　第四招：理顺物业服务合同背后的法律依据
　　第五招：查清物业服务合同的主体资格
　　第六招：分清物业服务合同的主要内容
　　第七招：“宜细不宜粗”——律师教你签合同
　　第八招：物业服务合同纠纷的救济——律师教你打官司 

　　业主在使用居住的过程中却不可避免的产生安全保卫、维修、环境及绿化维护、电梯、管道、通信、水电等设施设备运营维护、车位管理、装修监管等一大堆的需求，这些繁杂琐碎的事情要么业主没有时间和精力去自行处理，要么限于专业技能和资质的限制，不可能由每一个业主去亲力亲为，因此，这些管理和服务的需求催生出一个同样庞大的物业服务市场。
　　围绕着对业主房屋的居住、使用管理，业主与物业服务企业之间产生了诸多矛盾纠纷：一方面，业主总在报怨物业服务标准低、质量差、收费贵，可贵在哪里、贵出多少、服务质量差在哪里、差了多少，一个个分散的业主既无专业知识，也没有精力去跟物业审查核算清楚；
　　引发物业纠纷的根源究竟出在哪里？业主的权利有哪些？业主的义务在哪里？物业服务企业的权利和义务分别又是怎样？如何签订物业服务合同？如何履行物业服务合同？如何化解物业服务纠纷矛盾？如何构建和谐共赢的物业服务关系？
　　笔者结合长期的理论研究和实务经验，总结出化解物业服务纠纷江湖恩怨的八种招术，并以“八招搞定物业服务纠纷”为主线，通过深入考察物业服务纠纷背后的隐含的法律关系、各方主体所承担的权利义务内容，深入剖析物业服务纠纷所涉及到的法律法规、规范性文件主要内容，以期提示、化解物业纠纷的法律风险。

　　邱飞男，1971年生于江苏徐州，律师、法学博士、南京陆军指挥学院硕士生导师，兼南京师范大学法学院教授、总参法制宣传教育研究中心研究员、北京军事法学会特邀理事。曾获军队优秀人才岗位津贴、军队院校育才奖银奖，及军事法学会论文评比一等奖等。1998年从事兼职律师工作以来，在军地成功代理过多起典型的民商及刑事案件，相关代理和辩护意见在中央或地方多家媒体引起反响，有些观点已被立法机关吸收采纳。法学教学和法治实践之余笔耕不辍，在《法商研究》、《法学论坛》、《法学杂志》、《中国军法》及《人民法院报》等刊物上发表学术文章40余篇。主持或参与完成了国家社科基金、军队及司法部等立项课题8项，独立或主编出版《权力制衡与权利保障》、《现代法学导论》《海权维护与我国海洋强国战略的法制研究》等多部著作。
　　谭波男，1976年生于湖北恩施，律师、法学硕士，南京陆军指挥学院军事法学教研室副主任，总参法制宣传教育研究中心研究员。曾在《求实》、《中国军事经济年鉴》、《中国国防经济》、《南京理工大学学报》、《看台湾》等刊物上发表学术文章近30篇，获“全国国民经济动员理论研讨会一等奖”，主持并完成军队立项课题2项，撰写提交海洋基本法制建设、军队房地产管理条例修改意见稿等全国人大提案，编著出版《国际法视野下我国海洋权益维护研究》、《军队房地产与建设工程法律实务》（法律出版社）等著作。专注于《物权法》、《合同法》理论与“军队房地产与工程建设”实务问题研究，代理多起涉军维权案件。

物业服务纠纷的主要特点及其原因分析（代序）第一招：看清物业服务合同的法律性质 一、正本清源——什么是物业服务合同 二、精准定位——物业服务合同还是物业管理合同 三、刨根问底——雇佣、承揽还是委托代理第二招：厘清物业服务合同效力纠纷的常见类型 一、想说爱你不容易——前期物业服务合同纠纷 二、请神容易送神难——事实上的物业服务合同有效吗 三、无权代理起波澜——擅立合同、效力待定 四、物业服务合同无效，可变更、可撤销，以及法定解除的特殊情形第三招：摸清物业服务合同履行中的四大陷阱 一、陷阱之一：物业服务企业“不到位” 二、陷阱之二：物业服务企业“乱作为” 三、陷阱之三：物业服务企业“不作为” 四、陷阱之四：业主无端拒缴费，“免费午餐”吃不得第四招：理顺物业服务合同背后的法律依据 一、综合方面 二、业主及业主大会方面 三、前期物业管理方面 四、物业管理服务阶段 五、物业的使用维护方面 六、物业服务合同纠纷与法律责任第五招：查清物业服务合同的主体资格 一、解密业主、业主大会、业主委员会的法律资格 二、物业服务企业和物业服务人员的主体资质第六招：分清物业服务合同的主要内容 一、业主权利知多少 二、业主义务有哪些 三、物业服务企业的义务 四、物业服务企业的权利 五、其他主体的义务第七招：“宜细不宜粗”——律师教你签合同 一、如何签订物业服务合同 二、怎样审查物业服务合同第八招：物业服务合同纠纷的救济——律师教你打官司 一、从实体层面，理清权利义务关系，判明法律责任 二、从程序层面，正确运用自力和公力救济手段附录 一、相关法律、法规节选 二、省级法规（以江苏省为例） 三、其他后记