描述
开 本: 16开纸 张: 轻型纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787122323361丛书名: 现代物业服务体系实操系列
物业区域治安管理 001
第一章 物业出入管控作业 002
第一节 人员出入管控 002
一、来访人员进入登记 002
二、领导陪同人员的迎候与登记 003
三、作业人员出入控制 003
四、不准进入的情况 004
第二节 物品出入管控 007
一、物品搬入搬出的控制 007
二、报纸、杂志、函件的收发 008
三、业主（用户）临时存放物品的处理 009
四、严密监视大堂和电梯 010
五、出入口车辆和行人的疏导 011
第三节 出入管控要求 011
一、上岗执勤要文明 011
二、多使用礼貌用语 011
三、执行制度要严格 012
四、查验人、物要细致 013
五、处理问题要灵活 014
六、交接班工作要清楚 014
第二章 物业巡逻作业 016
第一节 巡逻的重要任务 016
一、维护物业区域内正常的治安秩序 016
二、保护物业区域内重点目标的安全 017
三、预防灾害事故发生 017
四、协助制止和打击违法犯罪活动 017
五、保护灾害事故现场和犯罪现场 018
六、处置巡逻中发现的突发事件和意外事件 019
第二节 巡逻作业内容 020
一、明确巡逻周期及规律 020
【范本2-1】巡逻周期及规律 020
二、巡逻准备 021
三、巡逻检查内容与要求 021
四、巡逻签到 023
五、巡逻记录 024
第三节 巡逻作业失误和漏检的预防 025
一、制定完备的巡逻路线和时间 025
【范本2-2】物业巡逻路线与时间的制定 026
二、配置保安通信器材和装备 027
三、引进保安巡更系统 028
四、合理科学地配置和使用巡逻力量 028
五、增强巡逻人员的防范意识 028
六、加强与公安机关及有关部门的联系 029
七、做好交接班工作 029
八、执行巡逻记录制度 029
九、执行情况报告制度 030
十、严格辖区查岗制度 030
十一、按工作规程进行巡逻 031
第四节 巡逻中不同情况的处理措施 031
一、发现推销员的处理 031
二、发现可疑人员的处理 031
三、业主（用户）未锁门的处理 031
四、深夜检查发现业主（用户）室内有人且熄灯在内或从事其他活动的处理 032
五、发现可疑爆炸物品的处理 032
六、发现辖区车辆违规停放的处理 032
第三章 物业监控作业 034
第一节 监控系统的配备 034
一、周界防越报警系统 034
二、电子监控系统 034
三、电子防盗报警系统 036
四、门禁管理系统 036
五、电子巡查系统 037
第二节 监控中心的管理 037
一、监控中心的设立 037
二、监控中心日常管理 038
三、监控中心安全管理 039
四、监控中心设备的管理 039
【范本3-1】监控中心设备运行维护工作规范 039
五、监控秩序维护员的岗位要求 041
第三节 监控作业内容 042
一、监控设备的操作与检查 042
二、各类报警发生的处理 043
物业消防管理 046
第四章 建立消防安全管理体系 047
第一节 建立消防网络组织 047
一、消防组织结构图 047
二、各级人员的消防职责 048
第二节 组建灭火组织 050
一、灭火的组织结构 050
二、各级人员在扑救火灾中的主要职责 051
第五章 完善消防物防系统 053
第一节 物业消防系统的组成与操作方法 053
一、消防系统的组成 053
二、消防系统的安全操作方法 054
第二节 消防设施、设备的标识 056
一、总平面布局标识 056
二、消防车道标识 057
三、防火间距标识 057
四、认识标识 058
五、操作使用标识 058
六、建筑自动消防设施管理标识 061
七、消防安全疏散标识 061
八、危险场所安全警示标识 064
九、消防安全管理规程标识 065
十、消防宣传标识设置 066
第三节 常规消防器材装备及使用 068
一、大型物业管理区域配备种类 068
二、消防器材一般配置要求 069
三、消防装备的维护、管理 070
第六章 消防安全宣传教育 077
第一节 消防宣传、培训 077
一、员工培训 077
二、业主、租户宣传培训 078
【范本6-1】通知 078
第二节 常用消防器材的使用训练 080
一、消火栓的使用与保养 080
二、干粉灭火器的使用 082
三、“1211”灭火器的使用 082
四、泡沫灭火器的使用 083
五、二氧化碳灭火器 085
第七章 消防安全检查 086
第一节 消防安全检查的内容与标准 086
一、消防设备设施的检查内容与标准 086
二、日常消防安全管理的检查内容与标准 092
第二节 消防安全检查的组织方法和形式 094
一、专职部门检查 094
二、各部门、各项目的自查 094
第三节 消防安全检查的程序和要求 094
一、消防安全检查的基本程序 094
二、消防安全检查的要求 095
【范本7-1】建筑消防设施定期检查记录表 096
【范本7-2】推车灭火器检查表 098
【范本7-3】手提灭火器定期检查表 098
【范本7-4】每周防火巡查记录表 099
【范本7-5】消防安全日巡查记录表 099
【范本7-6】每日防火巡查记录表 100
【范本7-7】消防设施月度检查记录表 100
物业区域车辆安全管理 102
第八章 物业道路交通管理 103
第一节 物业小区的道路 103
一、物业小区道路的分类 103
二、物业小区道路布置的要求 105
三、道路规划设计规定 105
【范本8-1】物业小区内道路纵坡控制指标 106
四、道路系统规划要求 106
第二节 道路交通管理标志 107
一、交通标志 107
二、路面交通标线 109
三、交通指挥信号灯 110
第三节 道路交通管理措施 111
一、明确交通管理的要求 111
二、人力安排 112
三、严格管理车辆行驶和停放 112
四、大型文体活动交通管理 113
五、交通设施的管理 113
六、物业小区内交通事故的处理 114
第九章 物业车辆与停车场管理 115
第一节 车辆管理 115
一、划出停车位 115
二、建立安全措施 116
【范本9-1】车场设施配备标准表 116
三、制定车辆管理制度 118
四、严格控制进出车辆 119
五、进行车辆检查、巡视 119
第二节 停车场常规工作 120
一、车辆进入场 120
二、车辆出场 122
三、进（出）道口交通受阻的处置 123
四、车辆保管 124
第三节 停车场突发事件应变措施 125
一、停电应变措施 125
二、收款系统应变措施 125
三、火警应变措施 126
四、消防系统故障应变措施 126
五、斗殴等暴力事件应变措施 126
六、盗窃或破坏事件应变措施 127
七、醉酒者应变措施 127
八、车辆碰撞应变措施 127
九、失卡、卡损毁应变措施 128
十、车道堵塞应变措施 128
十一、电梯故障应变措施 128
第四节 停车费的收取 128
一、停车费的收费标准 128
【范本9-2】某物业管理处车辆收费标准 128
二、收费准备 129
三、车辆进出场与收费 129
四、日收费结算 130
五、停车费的上交 131
六、收费技巧 131
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物业管理应急防范 133
第十章 建立应急管理系统 134
第一节 应急组织设置 134
一、物业公司应急组织架构及职责 134
二、项目管理处应急组织架构及职责 135
第二节 报警级别与报警程序的设定 137
一、报警程序的级别与级别界定 137
二、报警程序 138
第三节 应急物资的配备 139
一、常备应急物资 139
二、应急物资的管理 139
第十一章 物业服务危险源辨识与控制 141
第一节 物业管理中的危险源清单 141
一、职业安全类危险源清单 141
二、消防管理类危险源清单 142
三、车辆管理类危险源清单 143
四、公共区域安全类危险源清单 143
五、泳池安全类危险源清单 144
六、治安类危险源清单 144
第二节 危险源的辨识 145
一、确定危险源辨识时机 145
二、危险源辨识应考虑的因素 146
三、选择危险源辨识的方法 147
四、危险源辨识的步骤 148
五、危险源的汇总登记 149
六、危险源评价 149
第三节 危险源的控制 152
一、技术控制 152
二、人行为控制 152
三、管理控制 152
第十二章 应急预案的编制与实施 155
第一节 怎样制定应急预案 155
一、应急预案制定的依据 155
二、应急预案的主要内容 156
三、应急预案编制的核心要素 158
四、应急预案的制定 160
第二节 应急预案的演练 161
一、应急演练的目的 161
二、应急演练的基本要求 162
三、演练的参与人员 163
四、制订应急预案的演练计划 164
五、预案演习的实施 166
第三节 应急预案的评审和改进 170
一、评审的时机 170
二、评审的内容 170
三、评审结果的处理 170
国家统计局公布的数据显示，全国物业管理10多万家企业中，97.3%均为中小企业，它们服务的物业市场规模达到50%，服务全国60%以上的业主。
当前，物业企业的外部环境也正在发生重要变化，这些变化包括劳动力供给持续短缺、经营成本持续普涨、劳动法令法规日趋完善、物业服务业务边界不断扩充、客户对服务精细化和专业化的要求不断提高、服务外包规模逐步扩大、城镇化带来史无前例的市场拓展空间等。
中小物业企业因为这些变化，面临较大的发展困难。业主因物业服务不满而导致的社区重大矛盾纠纷，60%以上发生在中小物业企业身上。
占行业总数95%以上的中小物业公司，在互联网创业这个“大风口”下，面临着前所未有的困惑。不少物业企业由于人力成本逐年提高而物管收费维持多年不变，因而导致大幅亏损。有的中小物业企业刚刚做出一点品牌，就被兼并收购；有的中小物业企业选择转型创业，但却面临大型物业企业的竞争，频频丢失项目。
为了推动我国物业服务与管理的发展，住房和城乡建设部印发了《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》，纲要涉及物业管理方面的内容，其中重要的一点是要促进物业服务业发展。以推行新型城镇化战略为契机，进一步扩大物业管理覆盖面，提高物业服务水平，促进物业管理区域协调和城乡统筹发展。健全物业服务市场机制，完善价格机制，改进税收政策，优化物业服务标准，强化诚信体系建设。建立物业服务保障机制，加强业主大会制度建设，建立矛盾纠纷多元调处机制，构建居住小区综合治理体系。完善住宅专项维修资金制度，简化使用流程，提高使用效率，提升增值收益。转变物业服务发展方式，创新商业模式，提升物业服务智能化、网络化水平，构建兼具生活性与生产性双重特征的现代物业服务体系。
物业企业结合纲要精神，创新性的发展促进物业发展。首先，实施社区共享经济。其次，实施“互联网 ”服务。作为转型中的物业服务企业，当然要考虑如何运用互联网技术以及与互联网融合的问题。借助互联网发展起来的智慧社区、设备远程监控、智慧停车系统等，它们影响的不仅仅是业务工作的效率提高，而且直接改变了人们对产品和服务的体验方式，改变了与用户的服务和联络方式，颠覆了现有的管理方式和商业模式。
做好基础物业服务，就要提高业主的满意度，就必须通过科技手段提升专业化水平，实现物业服务效率的最大化，并通过资源整合提供更个性化、多样化的社区服务——这应该成为企业转型升级的根本所在。
基于此，我们开发了“现代物业服务体系实操系列”图书，包括《物业服务沟通与投诉解决指南》《物业保洁服务与绿化养护指南》《物业服务流程与工作标准指南》《物业岗位设置与管理制度全案》《物业网络管理与安防设施指南》《物业治安·消防·车辆安全与应急防范》六册。全书主要从实操的角度，对于物业管理与服务工作中应知应会的内容进行系统的归纳和整理，同时，书中提供了大量的案例和范本供读者参考使用。
本书由福田物业项目组组织编写，在编写过程中，获得了一线物业管理人员、物业管理行业协会的帮助和支持，全书由滕宝红审核完成。在此对大家付出的努力表示感谢！
由于笔者水平有限，书中不足之处在所难免，希望广大读者批评指正。
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