国有土地上房屋征收补偿全流程

★ 提供*专业、*实用的房屋征收补偿操作流程与实务指引
 

本书由资深专业律师对国有土地上房屋征收补偿全过程中的各项法律流程、操作程序和实务问题进行详细解析，并提示每个流程中的注意事项、维权要点以及所需文书范本，使读者能全方位、准确地掌握该流程的实务操作。
☆ 征收决定：规划，补偿方案，决定公告
☆ 征收评估：评估机构，评估方案，评估程序
☆ 征收补偿：征收补偿标准，征收补偿协议，征收补偿决定程序
☆ 征收救济：行政复议，行政诉讼，民事诉讼，刑事责任
☆ 征收强制执行：管辖，申请，审查，裁定，执行
☆ 征收维权：聘请律师，政府购买

杨应军，房屋、土地征收及行政诉讼专业律师，创办有杨应军律师土地房屋征收网，现执业于北京市惠诚律师事务所北京总所，以代理复杂的公司房地产征收、权属、交易纠纷、土地权属、承包纠纷以及提供房地产征收法律顾问服务见长，并以严谨的作风和卓越的工作效率，赢得了广大客户的信任和好评。

第一章　国有土地上房屋征收概述
　第一节　房屋征收相关概念
    一、国有土地
    二、房屋征收
    三、征收人与被征收人
　第二节　房屋征收立法依据
　第三节　房屋征收中的公共利益
  　一、公共利益概述
  　二、房屋征收中公共利益的具体范围
  第四节　房屋征收与补偿的原则
    一、决策民主原则
    二、程序正当原则
    三、结果公开原则
第二章　国有土地上房屋征收决定
　第一节　房屋征收中的规划
    一、规划概述
    二、规划对于房屋征收的意义
　第二节　房屋征收补偿方案
 　 一、房屋征收调查登记
  　二、征收范围确定后的禁止事项
  　三、房屋征收补偿方案的内容
  　四、房屋征收补偿方案修改
　第三节　房屋征收决定公告
  　一、公告．
  　二、附随义务
第三章　国有土地上房屋征收评估
　第一节　房地产价格评估机构
    一、概念
    二、资质
    三、禁止性规定
    四、丧失资质
  第二节　房地产价格评估机构的选定
    一、确定了首先应由被征收人协商选定的原则
    二、多数决定或随机选定
  第三节　房屋征收价格评估方法
    一、市场法’
    二、收益法
    三、成本法
    四、假设开发法
  第四节　房地产价格评估程序
    一、签订合同
    二、实地评估
    三、公示、解释
    四、交付报告
    五、申请复核
    六、申请鉴定
第四章　国有土地上房屋征收补偿
  第一节　被征收房屋
    一、被征收房屋分类
    二、被征收房屋认定
  第二节　房屋征收补偿标准
    一、时间点
    二、类似房地产
    三、市场价格
    四、不低于
  第三节　住宅房屋补偿
    一、补偿内容
    二、公有住宅的补偿
    三、被征收人死亡或下落不明的补偿
    四、标准租私房
    五、设有抵押权的房屋
  第四节　非住宅房屋补偿
    一、经营性房屋征收
    二、非经营性房屋
  第五节　房屋征收补偿协议
    一、房屋征收补偿协议的性质
    二、房屋征收补偿协议的内容
    三、房屋征收补偿协议的救济
第五章　国有土地上房屋征收补偿决定
  第一节　房屋征收补偿决定概述
    一、作出房屋征收补偿决定的主体
    二、房屋征收补偿决定与行政裁决的区别
    三、可以作出房屋征收补偿决定的情形
  第二节　房屋征收补偿决定程序
    一、申请
    二、审查
    三、决定
    四、公告
　第三节　房屋征收补偿决定救济
第六章　国有土地上房屋征收中的救济途径
　第一节　房屋征收行政复议
    一、房屋征收行政复议简介
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第七章　国有土地上房屋征收中的强制执行
第八章　国有土地上房屋征收维权与聘请律师
附录　常用法律或司法解释
参考文献

　　第一节　房屋征收相关概念
　　一、国有土地
　　讨论国有土地上的房屋征收，我们首先需要了解国有土地是一种什么性质的土地，它所体现的权利形态又是什么。
　　国有土地，顾名思义，即是归国家所有的土地。根据我国现行法律的规定，国有土地大致包括如下几类：(1)城市市区的土地；(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征购为国有的土地；(3)国家依法征收的土地，即由省级以上人民政府依法批准征收为国有的土地；(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；(7)其他依法属于国有的土地。
　　对于国有土地的所有权，《确定土地所有权和使用权的若干规定》将其表述为国家土地所有权。国有，即全民所有，这是一个比较抽象的概念。社会生活中人们面对的是具体的人和事，因此要求抽象的权利具体化。我国《土地管理法》规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，至于全国国有土地的管理和监督，由国务院下属土地行政主管部门即国土资源部统一负责，县级以上国土资源主管部门依据其职能行使相应的管理和监督的职权。在现实生活中，大家接触更多的是市县一级的国土资源局。
　　鉴于国有土地的所有权性质，对于公民等非国有主体而言，其可能享受的国有土地相关权利体现为土地使用权，如购买的商品房所涉及的土地使用权等；而在房屋征收中我们所要讨论的是房屋所在土地的性质是否为国有土地，土地所有权的性质是国有还是集体所有决定了征收中相应房屋的补偿依据。如果是国有土地，则应当依据《征收条例》；如果是集体土地上的房屋，则适用以《土地管理法》
调整为主的补偿形态。
　　现行规定基于土地所有权性质的不同，适用不同的补偿方式，导致相邻的国有土地与集体土地的补偿标准相去甚远并引发了尖锐的社会矛盾。因此，如何体现土地权利的平等以及补偿的合理性，构建统一的征收法律体系仍然是我国立法者近期的责任和目标。

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