全国专家型法官司法意见精粹·土地与房产卷

　
《全国专家型法官司法意见精粹：土地与房产卷》针对前审判中热和疑难的问题，采用实证方法提出了解决思路，是理论与实务相结合的佳作。既适合作为全国法官培训学习及工作用书，也可作为广大研究人员、律师及当事人了解法官如何办案、法学理论如何运用到审判实践提供*直接的实证材料。

一、房屋买卖

商品房预售合同的性质和效力认定

商品房预购人的权利保护

未取得预售许可证而订立的商品房预售合同的效力

商品房购销合同纠纷审理

商品房综合验收合格的认定

楼市新政背景下房屋买卖纠纷的司法解决

规避限购令之借名购房行为的性质与效力

行政划拨土地上房屋买卖合同的效力认定

政策保障房二次买卖的合同效力

委托人规避中介订立房地产交易合同的责任

“凶宅”交易纠纷的法律适用

二、农村房屋

农村房屋买卖合同案件的难点和处理原则

农村房屋买卖合同无效情形下的赔偿

宅基地及房屋流转纠纷的司法应对

“房地一体”原则在农村房屋权属纠纷中的适用

小产权房的法律问题

城镇居民购买农村房屋的合同效力

三、土地承包

农村土地承包纠纷的审理

农村土地承包经营权流转纠纷审理

四、建设工程

建设工程施工合同纠纷审理

“实际施工人”制度的适用

五、其他

商业地产租赁合同的效力

违法建筑引起的物权纠纷审理

城市房屋拆迁补偿安置合同纠纷审理

农村坟地征迁补偿费用分配纠纷审理

集体林权流转纠纷的审理

　 二、预购人与第三人权利冲突的法律问题

　 （一）预购人权利与二般债权的效力对抗关系

　
办理了预告登记的预购人权利应具有物权效力，依据物权效力优先于债权之原则，此时预购人权利应优先于一般债权人，即预购人可以优先于开发商的一般债权人优先获得预购房。在开发商破产清算时，已经预售的房屋应该排除在破产财产之外。

　 （二）预购人权利与在建工程承包商优先受偿权之间的效力对抗关系

　
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业违反其与建设工程承包人之间的合同，没有按约定支付工程价款，这就会产生预购人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。关于这两种权利冲突问题的解决，有两种观点。

　
种观点认为，承包人的优先受偿权的效力优先于发包人的其他债权人（包括预售商品房预购人在内）的权利，即使该债权人是基于担保物权而产生的优先受偿权。“承包人所享有的工程价款债权的优先权，在所有的基于该建设工程而产生的担保物权中，居于为优先的地位。”另有学者也赞同这一种观点，认为承包人工程价款的受偿权利应当得到优先的保护，预购人的权利不能对抗承包人的优先受偿权，具体理由如下：1．从产生的顺序上，在建工程承包商优先受偿权产生在前，应优先保护；2．从权利得以实现的保障上，承包人的施工行为是预售商品房预购人权利能够实现的有力保障，不保护承包人权利将出现半拉子工程、烂尾楼，造成社会财富的闲置和浪费，预售商品房预购人的权利更得不到保障；3．从比较法律所保护利益的轻重角度，建设工程承包人的优先受偿权保障工程价款的实现，从而间接保护建筑工人的工资收入，相对而言，预购人权利所体现的债权为一般性质的债权，其重要性要小于工资债权；4．从法律的性质上，承包人优先受偿权是法定的优先受偿权，预售商品房预购人的权利是基于其与房地产开发经营企业之间的约定而产生，依法定优先受偿权更优先于约定优先权的原则，承包人优先受偿权具有优于预购人优先权的位序；总之，其认为，在承包人将竣工的建设工程交付给发包人之前，承包人优先受偿权应处于优先位序；如承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。

　
第二种观点则认为，预购人的权利应当优先，“在以后的立法或司法解释中有必要明确：只要发包人（房地产开发经营企业）预售或实际出售房屋符合法律规定，手续齐全，承包人对已卖出的房屋不能再行使优先受偿权。，’该学者的主要理由是，“商品住宅楼，它往往涉及到许多购买者的利益，如果不对承包人的优先受偿权加以限制，势必侵害大量善意购买者的利益，影响社会的安定。”

　 笔者赞同第二种观点，理由为：

　
1．赋予预购人权利优先于在建工程承包商优先受偿权的效力符合预购人权利物权效力制度的目的。前文已经指出，预购人多为个人消费者，预购房的交付与否对其个人或家庭的安定与否影响重大，赋予预购人权利以物权效力就是要保护其弱势地位。

　
2．相对于预购人来说，在建工程承包商具有较强的抗风险能力。与预购人不同，在建工程承包商均为具有一定实力的公司，其抗风险能力显然会大于预购人个人。若预购人个人就预购房不能优先获取，则其个人或家庭可能就会居无定所，流落街头。故此有必要赋予预购人权利优先于在建工程承包商优先受偿权的效力，以利于维护社会的稳定。对于工人工资的支付风险不能转嫁到预购人的权利之上。

　
3．在建工程承包商可通过预告登记查询以及对应付购房款主张优先受偿等途径适当防范其优先受偿权对抗不能的风险。预购人权利只有经预告登记后才具有物权效力。故预购人权利优先于在建工程承包商的优先受偿权是以预告登记的办理为前提的。鉴于预售合同已办理登记，在建工程承包商可通过查询及时获知在建工程的售卖情况，掌握购房款的支付状况，从而考虑通过适当途径对在建工程预售房产的已支付部分转让价款及时主张权利，以防范其工程款不能收回的风险。若在建工程承包商行使其优先受偿权时，预购人尚未支付完毕购房款，在建工程承包商可在保障预购人优先获得预购房实物的前提下，就预购人应付购房款主张优先受偿权。

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