城市商业区研究——规划、治理模式与案例 区域规划与城市治理丛书

本书分析现代商业区与城市规划的关系，探索商业区及其空间形态的发展趋势，并从规划理念、发展定位、功能分区、景观设计和交通设计等方面研究现代商业区规划设计的要点。在探究商业区交易环节的基础上梳理了商业区运营的模式构成，归纳出了商业区治理的纵向关系和横向关系。从商业区治理的纵向维度出发，分析了战略联盟和一体化模式的治理机制和治理途径；从商业区治理的横向维度出发，分析了基于集群价值链剩余和集群剩余的横向治理机制，提出了基于行业协会的三层横向治理途径。
    本书对日本难波公园、德国柏林索尼中心、法国巴黎拉德芳斯新区、日本东京六本木城市综合体等国外商业区案例，以及深圳华润中心万象城、北京华贸中心、香港太古广场、上海新天地、邢台滨江RBD等国内商业区案例的规划设计及其治理进行了深入分析。
    本书适合商业区规划设计和商业区治理领域的研究者、高等院校建筑设计以及城市规划等专业的教师和学生、政府官员、研究商业区问题的专家学者阅读，同样也适合对商业区感兴趣的普通读者。

篇  现代商业区与城市规划
第1章  现代商业区与城市规划的关系 
1.1　现代商业区与城市规划的融合 
1.1.1　与自然环境的融合 
1.1.2　与历史文化的融合 
1.1.3　与产业发展的融合 
1.2　现代商业区对城市规划的影响 
1.2.1　对城市空间结构的影响 
1.2.2　对城市交通的影响 
1.2.3　对城市功能的影响 
1.2.4　对城市产业结构的影响 
1.3　本章小结 
第2章  现代商业区的规划设计 
2.1　商业区及其空间形态的发展趋势 
2.1.1　商业区的发展趋势 
2.1.2　商业区空间形态的发展趋势 
2.2　现代商业区规划设计的要点 
2.2.1　规划理念 
2.2.2　发展定位 
2.2.3　功能分区 
2.2.4　景观设计 
2.2.5　交通设计 
2.3　本章小结 
第二篇  商业区治理模式
第3章  相关研究综述及评价 
3.1　交易成本理论运用研究 
3.1.1　交易成本的含义及影响因素 
3.1.2　交易成本理论的相关应用 
3.1.3　交易成本与商业区形成发展的关系 
3.2　城市商圈理论运用研究 
3.2.1　国外城市商圈理论运用研究现状 
3.2.2　国内商圈理论的运用研究现状 
3.3　治理模式综合运用研究 
3.3.1　国内外公司治理模式研究 
3.3.2　国内外区域治理模式研究 
3.4　现有研究中的不足 
3.5　本章小结 
第4章  城市商业区治理及治理模式 
4.1　商业区含义及交易环节解构 
4.1.1　商业区的含义 
4.1.2　商业区交易环节架构 
4.1.3　商业区面临的主要问题 
4.2　商业区治理的含义及治理关系构成 
4.2.1　商业区治理的含义 
4.2.2　商业区治理关系构成 
4.3　基于交易成本的商业区治理模式 
4.3.1　交易特性与治理模式的匹配 
4.3.2　基于交易成本的商业区治理内涵 
4.3.3　基于交易成本的商业区治理架构 
4.4　本章小结 
第5章  商业区纵向治理模式分析 
5.1　商业区纵向治理结构关系 
5.1.1　地产开发商主导的治理模式 
5.1.2　商业运营商主导的治理模式 
5.1.3　两类模式治理关系比较 
5.2　战略联盟模式治理机制 
5.2.1　战略联盟合作分工经济性分析模型 
5.2.2　商业区联盟信息不对称的治理机制 
5.2.3　争夺联盟合作收益的治理机制 
5.2.4　商业区战略联盟模式的治理途径 
5.3　一体化模式的治理机制 
5.3.1　资产专用性下的威廉姆森抵押模型 
5.3.2　运营商与承租企业之间的协调机制 
5.3.3　商业区一体化模式的治理途径 
5.4　本章小结 
第6章  商业区横向治理模式分析 
6.1　商业区横向治理结构关系 
6.1.1　商业区横向治理存在的条件 
6.1.2　商业集群剩余与价值链剩余 
6.2　基于价值链剩余分配的价值链治理机制 
6.2.1　商业区集群价值链剩余治理 
6.2.2　商业集群成员价值创造激励模型 
6.2.3　不同努力水平下的激励机制分析 
6.3　基于商业集群剩余分配的网络治理机制 
6.3.1　商业区集群的社会网络治理 
6.3.2　关系契约下的共享收益模型 
6.3.3　关系契约下的收益分配机制 
6.4　商业区集群综合治理途径 
6.4.1　价值链剩余分配下的治理途径 
6.4.2　集群剩余分配下的治理途径 
6.4.3　商业区集群的多层治理框架 
6.5　本章小结 
第7章  商业区纵向治理模式的选择 
7.1　商业区纵向治理模式选择决策机理 
7.2　商业区纵向治理模式选择分析模型 
7.2.1　选择模型的假设分析 
7.2.2　选择模型的构建求解 
7.3　选择模型结论的分析与讨论 
7.3.1　纵向治理模式的决策  边界 
7.3.2　经营成本系数 和 的  讨论 
7.4　大连万达同苏宁的纵向治理模式选择 
7.4.1　大连万达和苏宁概况 
7.4.2　数据计算分析 
7.4.3　经营成本系数与交易效率的关系 
7.4.4　经营成本系数以及交易效率分析 
7.5　本章小结 
第8章  商业区横向治理模式的选择 
8.1　商业区集群形成的阶段特征及机理 
8.2　商业区横向治理模式选择分析模型 
8.2.1　商业区集群空间集聚模型设定 
8.2.2　商业区集群空间集聚模型求解 
8.2.3　商业区横向治理模式选择的依据 
8.3　济南市部分商业区横向治理模式选择 
8.3.1　银座商业区、泺口市场和西市场概况 
8.3.2　数据计算分析 
8.3.3　? 系数和横向治理模式选择的关系 
8.4　本章小结 
第三篇  城市商业区案例 
第9章  国外城市商业区案例 
9.1　日本难波公园 
9.1.1　简介 
9.1.2　整体设计与空间布局 
9.1.3　商业运营与管理 
9.1.4　总结及启示 
9.2　德国柏林索尼中心 
9.2.1　简介 
9.2.2　整体设计与空间布局 
9.2.3　商业运营与管理 
9.2.4　总结及启示 
9.3　法国巴黎拉德芳斯新区 
9.3.1　简介 
9.3.2　整体设计和空间布局 
9.3.3　商业运营与管理 
9.3.4　总结及启示 
9.4　日本东京六本木城市综合体 
9.4.1　简介 
9.4.2　整体设计和空间布局 
9.4.3　商业运营与管理 
9.4.4　总结及启示 
9.5　本章小结 
第10章  国内城市商业区案例 
10.1　深圳华润中心?万象城 
10.1.1　简介 
10.1.2　整体设计与空间布局 
10.1.3　商业运营与管理 
10.1.4　总结及启示 
10.2　北京华贸中心 
10.2.1　简介 
10.2.2　整体设计与空间布局 
10.2.3　商业运营与管理 
10.2.4　总结及启示 
10.3　香港太古广场 
10.3.1　简介 
10.3.2　整体设计和空间布局 
10.3.3　商业运营与管理 
10.3.4　总结及启示 
10.4　上海新天地 
10.4.1　简介 
10.4.2　整体设计和空间布局 
10.4.3　商业运营与管理 
10.4.4　总结及启示 
10.5　邢台滨江RBD 
10.5.1　邢台滨江路沿线城市设计的定位 
10.5.2　邢台滨江路RBD现代服务带的规划设计 
10.5.3　总结及启示 
10.6　本章小结 
参考文献 
后记

　　前   言
　　在中国进入“新常态”的背景下，伴随新型城镇化进程的是大规模开展的城市更新与改造，作为一个城市经济生活的“心脏”，商业区的建立和发展，成为城市面貌更新换代、城市经济高速发展的新动力，是城市活力的象征。城市的发展要求商业区功能完善并且配套，对商业区的探索成为提升城市形象和带动区域经济发展的发力点，也成为各地政府关注的焦点。
　　结合编者本人及团队近10年的商业区设计实践，本书着重从三个方面阐述了编者对城市商业区的理解：一是诠释现代商业区与城市规划的关系，指出商业区及其空间形态的发展趋势对城市规划的影响，以及商业区规划设计的要点；二是归纳商业区招商运营过程中纵向和横向的治理关系，从商业区治理的纵向维度出发探讨战略联盟和一体化模式的治理机制和治理途径，从商业区治理的横向维度出发探讨基于集群价值链剩余和集群剩余的横向治理机制和基于行业协会的三层横向治理途径；三是探讨国内外典型商业区现代商业空间的规划设计及其运营治理经验，通过团队的设计项目展现商业区发展的新趋势。
　　从城市建设发展的角度看，商业区是城市发展内涵的重要组成部分，凝聚了一个城市的商业人文、历史文化、产业沿革的深厚底蕴，影响了城市的空间结构、交通组织、功能形式，带动了城市产业联动的协同发展，推动了城市产业转型升级和结构调整。伴随着城市的都市化发展，商业区将呈现出多元化、集成性、立体化、国际化的现代特性，成为我国城市发展的核心引擎。城市开发的实践表明，商业区域的建设成为城市化进程的主要引导力量，城镇建设一般围绕着开发繁华的商业区展开，商业区越发达的地方，经济增长就越快。
　　从商业价值效应的角度看，商业区的治理不仅仅是针对某个或某些商业项目的治理，同时也是城市治理的重要组成部分，将对我国新型城镇化起到重要的推动作用。商业区开发、经营的经济活动涉及开发商、运营企业、政府及相关中介机构等主体的利益和协作关系。通过对商业区治理主体间关系、结构的研究，能够进一步明确治理主体间的利益机制，从而合理地确定商业区的治理模式，有利于协调商业区治理主体之间的制衡关系，明确交易活动下产生的价值激励。同时，有利于指导相关治理机构理顺治理结构，提升城市商业资源价值。
　　从现代商业空间的角度看，商业区是展现现代城市空间的大平台，随着城市空间逐渐向集约、紧凑、开放的趋势演变，城市现代商业空间也呈现出立体化、集成化、复合化的特征。无论是日本的六本木、巴黎的拉德芳斯、德国柏林的索尼中心，还是国内的华润万象城、香港太古广场、北京华贸中心，无不践行着商业区现代空间的新理念，通过现代商业空间演绎新型城镇化下的城市新生活。
　　本书旨在顺应时代发展的需求，以规划师的视角诠释商业区在城市发展中的新角色、新模式、新空间。由于时间仓促，书中难免有不妥之处，敬请读者批评指正。
　　编  者

　　篇
　　现代商业区与
　　城市规划
　　在古汉语中“城”是指防御墙垣；“市”则是指进行交易的场所。“城”与“市”相互结合，产生了城市，到现代逐步发展成政治、经济、文化中心，可见商业是城市的本源。
　　随着社会分工越来越细，交换无处不在，因此商业成为社会再生产的“血脉”。根据城市商业成长规律和零售空间进化的理论，城市商业区在城市形成和建设流通发展中占据着重要的位置，发挥了重要的作用。城市商业区作为城市经济发展原动力的基础之一，是城市综合竞争力的重要组成部分。商业区的发展取决于商业的规模、结构和业态的完善程度以及城市的综合营销能力。这些能力并非天然形成的，必须进行策划、协调、培育、集成，通过商业区的规划逐步形成。
　　现代商业区需要与城市规划相融合，也必定对城市规划产生重要影响。要做好商业区的规划设计，必须深刻把握商业区及其空间形态的发展趋势，并具体落实在规划理念、发展定位、功能分区、景观设计和交通设计等方面。
　　第1章
　　现代商业区与城市规划的关系
　　“城市规划”是为了实现一定时期内的城市发展目标，确定城市发展方向、城市空间布局和城市各项建设场所的综合部署和具体安排，是一定时期内城市发展的蓝图。随着时代的发展，城市规划的外延扩大了，从原本的工程技术问题向包含社会学科的软科学方向迈进。如今，城市需要面对的问题更为复杂多样，如技术革新、生态文明建设与城市可持续发展、社会价值观的实现等。城市规划外延扩大是适应城市社会发展需求的必然结果。 因此，城市商业区的发展建设规划必须与城市规划相融合，而商业区的发展会对城市规划产生重要影响，将推动城市规划的落地。
　　1.1　现代商业区与城市规划的融合
　　商业发展得越快，城市建成区面积和其他各项基础设施建设的速度也越快。商业的发展带来发达的教育、便捷的交通、顺畅的通信、优雅的生活环境等，它们可以提升城市的品位，塑造良好的形象，扩大城市的知名度和影响力。良好的城市形象是城市发展的无形资产，它对营造城市投资环境、增强城市辐射力都将产生极其重要的影响。同时，商业区的发展必须与城市规划相融合，这样才能更好地推动规划落地。下面主要探讨商业区与城市规划中的自然环境、历史文化及产业发展的融合。
　　1.1.1　与自然环境的融合
　　随着城市的急剧发展，人工建筑对自然环境的破坏程度越来越大，这促使人们日益重视保持自然和人工环境的平衡问题。“大地景观”的概念被引入城市规划，并由此引申出把城市看作人类生态系统的组成部分等观念。在城市规划中必须考虑保护自然环境的问题，商业区的规划建设也需要注意与自然环境的融合。
　　商业区的外部空间环境虽然是人造环境，但是它周围的自然环境也需要处理，才能够适合并满足人们游憩、步行、购物等要求。自然环境中水体、绿化的引入，地形、地貌特征的应用均与商业区外部空间环境密切相关。商业区规划设计中的常用手法有以下两种。
　　1. 自然环境的引入
　　人类文明越发达，越应该与自然进行对话，通过对话与自然建立“亲密”关系。商业区外部空间环境是人为创造的环境场所，它为人们提供购物、交往、工作、休息等公共与私密空间。它是立足于人类行为而进行的创造性设计，而将周围有利于满足人们需要的自然环境景观引入，便是建立良好空间环境的重要手段之一。通过人与自然的对话，也实现了“商业—人—自然—城市”的和谐统一。同时，充分利用周边自然资源与地理优势，能够使商业区具有明显的区域感和独特的旅游价值。
　　2. 人工环境的创设
　　商业区外部空间环境与人工自然环境的结合，按其主题因素可分为这样几种形式：①商业区外部空间环境与水体的结合；②外部空间环境与绿地、树木等绿色景观的结合(见图1.1)；③结合自然地形特点进行地坪变化的处理；④自然材料、原始工艺的引入。这几种形式在进行实际环境创造与设计时，并非是相互孤立的，而常常是结合在一起进行综合运用。 
　　图1.1　上海五角场万达广场的绿色景观
　　1.1.2　与历史文化的融合
　　历史文化不仅是一个国家、一个地区的文化瑰宝，也是全人类共同的财富。在城市规划中必须重视历史文化遗产的保护，其中《雅典宪章》就从城市规划的角度提出了保护古建筑问题。
　　民俗和人文景观是一个城市文化脉络的延续和组成部分，也是一个城市的文化标志。建筑的历史本身也是文化发展史。现代建筑的产生就是对建筑中不适应人类发展要求的因素的否定，同时又是对其优点的肯定。因此，商业区与历史文化的融合，首先就应该充分尊重当地的民俗风情，并结合人文景观进行设计，以便延续一个城市的历史文化脉络。
　　在商业的规划设计与建设中，注重与当地历史文化的结合，需要处理好两个关系：一是现代文明与当地历史文化的关系；二是新旧建筑之间的关系。前者主要是指文化元素的融合，而后者主要是指空间处理。在历史文化融合上，不应只重视外在形式，盲目追求形式上的“形似”，如大量复古商业街在形式上古色古香却千篇一律，更应该从历史文脉、地方习俗、文化特征、生活方式等内在的方式去考虑商业区外部空间环境的创造，如北京的王府井、天津的古文化街、南京的夫子庙(见图1.2)、上海的城隍庙及新天地等，这些商业区既有改善历史古城风貌的作用，同时也对商业文明的延续和发展进行了新的诠释。
　　图1.2　南京夫子庙
　　以上海新天地为例(见图1.3)。上海新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，把该区域打造成了既具有传统风貌又具有现代化功能设施的大都会商业旅游景点。上海新天地别具特色的建筑风格获得了广泛的赞赏，荣获了“2001年中国年度新锐榜建筑奖”。独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，吸引着众多游客前来参观；便利的交通条件，多元化的服务范围，同样吸引着大批的商务客户。上海新天地如今已成为时尚的代名词：它不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。上海新天地目前已经成为一个具有一定国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点清单中，还成为中国房地产区域改造的经典案例。
　　图1.3　上海新天地一角
　　1.1.3　与产业发展的融合
　　产业发展是指产业的产生、成长和进化过程，既包括单个产业的进化过程，又包括产业总体的进化过程。产业发展又与城市规划密切相关。可以说，城市规划引导产业的空间布局，包括产业的集中和扩散；城市规划也影响产业的发展方向，对产业发展具有较大的推动作用，包括对商业的推动作用。实质上，商业区是一种产业、城市融合平台，商业区与产业发展的融合主要体现在商业区对产业发展的推动作用上。
　　作为城市规划的重点关注对象，商业区能够吸引人流、物流的集聚，并以人流、物流的集聚促进产业的集聚，形成经济、人口和资源的良性互动机制。同时，商业区的发展要求相关产业链的配套，重视现代城市商业区规划中的金融、信息与商务活动，并辐射到周边区域，从而推动整个城市的发展。
　　实践经验表明，只有确保现代城市中各种经济职能的有效连接，才能有效地促进商业区的进一步发展。因此，在进行现代城市商业区的规划与设计工作时，应事先考察商业区周边经济的发展状况，科学地确定商业区的功能区设置、功能区规模以及设施设备的配置、消费服务的种类等问题。在了解商务活动发展基本情况的条件下，提高现代商业区的规划与设计水平，也是完善商业区发展的关键所在。科学、合理地规划与设计商业区的发展，对于促进城市商品经济的发展以及挖掘城市的经济活力，都具有重大影响。 
　　比如，浙江省义乌市的发展就是一个典型。义乌小商品城专业街如图1.4所示。义乌市在小商品市场的带动下逐渐形成商业贸易中心，义乌小商品市场的集聚促进了义乌商业区的形成，并带动全市商贸业与其他第三产业向城区集聚并推动城区的蔓延，从而引起义乌商业区向外膨胀。随着城区面积的不断扩大，周边乡镇率先接受辐射，集聚效应进一步体现，带动了全市商业和制造业的发展。 
　　图1.4　义乌小商品城专业街
　　1.2　现代商业区对城市规划的影响
　　人们总是希望生活在经济繁荣富强，环境清洁、卫生、优美，科学技术、文化教育发达，社会道德高尚，社会风气良好的现代化城市。 城市规划应满足人们的需要，充分反映使城市经济系统和生态系统协调发展的内容。如今，商业区通过对城市空间结构、城市交通、城市功能和城市产业结构的影响，在各方面满足人们的追求。
　　1.2.1　对城市空间结构的影响
　　从城市的空间结构来看，商业区是中心城市的主要组成部分，而中心城市又与郊区共同构成大都市区。大都市区则是当今世界城市发展的主导方向。所以通过对中心商业区的产生、发展、衰落及复兴的分析，可以了解其对中心城市乃至大都市区发展的影响。其次，商业区在城市中占据一定的经济地位。在大多数城市中，商业区是城市商业的核心区域。由于城市早期发展交通的局限，商业区优越的地理位置便于商业的发展，是城市税收的主要承担者。后，商业区在人们心中具有重要的情感地位。 
　　可以说，商业区对城市的形成和发展而言，具有基础性的推动和引领作用，同时，城市的发展又进一步促进了商业的繁荣。随着城市的资源和人口集聚，城市日渐显得拥挤和狭小，合理地规划商业区的区域空间布局，实现城市的和谐、均衡和可持续发展成为今天城市规划、建设和治理的重要内容。
　　对城市空间结构而言，在新建居住区兴建集商业购物、文化娱乐、休闲于一体的商业区，有助于形成较为合理的城市结构和商业服务网络。在一定程度上，在郊区建设商业区和公共服务设施，有助于遏制中心区地价的持续上涨，有助于使城市居住用地和商业用地的比例更加合理。同时，作为商业网点的一个重要环节，商业区还从根本上改变了城市的商业网点布局，形成了结构更加合理和紧凑的一体化的城市商业空间网点布局。
　　以“中心商业区”(Central Business District，CBD)为例，它一般集中了城市的百货零售业、金融业、贸易服务业等其他服务性机构，同时也是城市交通的聚集处。从欧美发达国家的历史经验看，城市中心商业区的发展经历了一个“发展—衰败—复兴”的过程。在欧美国家现代化和工业化发展的初期，大量人口向城市聚集的“城市化”进程是普遍的趋势。在此过程中，城市里的“中心商业区”成为城市布局和发展的核心。但是城市化所带来的种种问题，如人口过度密集、交通拥挤、基础设施不堪重负等也很快暴露出来。随着技术发展和人们生活水平的不断提高，人们纷纷离开拥挤的市区，在郊区安置新居，开始了城市郊区化进程。这直接导致了城市中心商业区的重新布局。1960—1970年，美国的商业零售业追随消费者向郊区大规模转移，开始了所谓的“零售业革命”。美国的城市郊区出现了许多由一两个核心商店及多个专业商贸店组成的综合性、多功能的大规模购物中心。在欧洲大城市的“逆城市化”过程中，商住分离现象比较突出。城市核心地区成为单一功能的商业区和办公区；而在市郊新的住宅几乎都远离就业地点，远离高等级的商业、娱乐、教育和文化设施 。
　　在几十年的郊区化进程之后，人们又开始了对郊区化的反思。在美国，大量新建的购物中心、办公区、住宅区蛙跳式地分布在交通干线附近，与周围环境缺乏有机联系，把城市推向无限扩张的境地。欧洲城市虽然通过良好的公共交通系统避免了蛙跳式布局，但商住分离现象也给人们的生活带来了许多不便。  城市郊区化所带来的弊端促使人们重新反思城市中心商业区的合理布局问题。近年来，欧美国家的一些大城市相继实施了重振市中心、再开发市中心商业区的计划。美国的城市规划者们强调应使新旧城区都有投资机会，均需得到良好发展。 欧盟各国也在城市空间规划上达成了共识，即以可持续发展作为城市发展的原则，将未来发展重点集中在城市化地区，强调城市复兴和有效利用土地。 对中心商业区的再规划已成为近年来国外城市发展中的一个重要组成部分。
　　对我国而言，城市又存在着较大的差别。一线大城市，由于政策原因，拥有大量的优质资源，包括教育、医疗、公共事业等，导致人口大量集聚，缺乏统一科学的超前规划，经常是拆了建、建了拆。近几年随着一线大城市更加拥挤，科学规划才逐渐得到加强。但二、三线城市的规划还比较欠缺。
　　在上海，改革开放，特别是1990年以来，上海进入了快速发展的历史新时期。在城市经济快速增长的同时，城市的空间结构也正经历着显著的发展演变。郊区将是上海未来重要的经济增长区域以及就业和居住的承载空间。商业区确实有向近郊发展的趋势，这体现了城市规划的未来方向：逐步形成以商业区位支撑的多区域中心。根据上海市商务委、市规土局联合发布的《上海市商业网点布局规划(2014—2020年)》，上海全市规划15个市级商业中心，外环线以内规划19个地区级商业中心，外环线以外规划37个地区级商业中心，具体如表1.1所示。
　　表1.1　上海市市级和区级商业中心名称
　　商业中心分类 商业中心名称
　　15个市级商业中心 南**路、南京西路、四川北路、豫园商城、徐家汇、中环(真北)、淮海中路、小陆家嘴-张杨路、五角场、中山公园、以迪士尼为核心的国际旅游度假区、虹桥商务、新虹桥-天山、大宁商业中心、真如商业中心
　　外环线以内19个地区级商业中心 控江路、打浦桥、共康、长寿路、曹家渡、外高桥、北外滩、南方商城、北中环、长风、南外滩、前滩、唐镇、世博园区、徐汇滨江地区、御桥地区、虹桥吴中路地区、杨浦滨江地区、苏河湾地区
　　外环线以外37个地区级商业中心 嘉定外环地区级商业中心(4个)、浦东外环地区级商业中心(8个)、松江外环地区级商业中心(3个)、闵行新城商业中心(5个)、宝山新城商业中心(3个)、金山新城商业中心(3个)、奉贤南桥新城商业中心(3个)、青浦新城商业中心(4个)、崇明县城桥新城商业中心(4个)
　　资料来源：《上海市商业网点布局规划(2014—2020年)》。
　　在信息时代，信息技术对城市的发展起到空前的推动和变革作用。信息化的发展，实现了现实中距离的延伸和空间的拓展，从而影响了现实商业区的发展壮大。一方面，信息化使得信息传播能够以极低的成本实现快速、大面积、大范围的传播，人们能够通过信息的沟通交流来掌握交易对象，交易的价格、配送、支付等一系列相关信息，使商业区域得到了极大的拓展；另一方面，信息化的发展，使得交易双方可以不再依赖于现实中的商铺，交易的完成可以不需要在商业区限定的范围内进行，从而也影响了商业区的集聚和发展。
　　随着信息技术的推广和应用，城市内部空间结构将面临重大变革和调整。信息化时代的到来，将使商业区不再只简单地依赖物质性交通环境，技术合作对空间、时间的依赖性降低，由此人类生活、工作模式的重大变化将使传统的以可达性、区位条件所决定的城市内部空间结构面临重大变革和调整。同时，信息化也使城市空间得到了空前拓展。信息化的发展使人们对传统地理距离的感觉减少了，信息可以在极短时间内迅速传播。以前由于地理距离的限制而不能实现的城市功能，借助信息化得以完成。
　　1.2.2　对城市交通的影响
　　对城市的某个区域进行新开发时，新增交通需求会使该新开发区域的局部交通设施乃至整个路网的服务水平下降。如果在制定、实施城市发展规划时，没有充分考虑交通因素，特别是对大型商业区的规划、建设，未按照有关规定进行科学的交通影响评估，就会造成区域性交通拥堵。造成区域性交通拥堵的原因有很多，如路口标志、路边停车影响道路容量，购物中心进出干道选择不当或行人太多干扰车流等。
　　在城市郊区，由于商业的就业弹性系数较高，商业区能够吸纳大量的就业人口，从而引导人口在商业区周围集聚，形成了新的城市片区，这样的城市区块有利于缓解中心区的交通拥堵问题。
　　同时，在一个城市中，商业体系往往存在着明显的等级划分，商业区位可以分为地区级商业区位、社区级商业区位与街区级商业区位。不同等级的商业区对城市交通的影响也不同。
　　(1) 地区级商业区位。一个城市的中心商业区所处的区位称地区级商业区位，即其处于城市商业体系的层，为整个城市的经济服务，服务范围为整个城市，服务对象为整个城市中的居民。中心商业区都是经过长期的发展演变终稳定后形成的，它可以由传统的商业中心演变而来，也可以由新兴的商业中心发展而成。地区级商业中心区在城市中具有特殊地位，同时又占据较好的区位，因此地区级商业中心区通常又是城市的交通枢纽，导致这类地区存在着大量的过境交通工具，加大了该地区的交通负荷。
　　(2) 社区级商业区位。相对于地区级商业区位来说，社区级商业区位属于次级区位，其地租要相对低一些，其服务对象为社区及街区内居民，服务范围为整个社区及其下一级的街区，其服务对象及服务范围决定了该区位内的交通负荷要大于其次级区位的交通负荷。
　　(3) 街区级商业区位。处于城市商业体系的底层，与地区级和社区级商业区位相比，基本上无竞争优势，其服务对象为街区内的居民，服务范围也仅限于整个街区，对交通的影响也主要局限在街区范围之内。 
　　当然，我们也应该看到，随着科学技术的发展，交通发展和信息技术应用模糊了商业区的边界。传统商业区是在交通不便，人口居住稠密，人员流动范围相对小，物流体系不发达、不完善的条件下形成的，具有明显的地域性边界特点，边界以外的消费者进入商圈的时间和体力成本较大，因而形成了商业区边界。随着时代的发展，现代物流体系解决了大件商品配送的难题；商业信息技术革命让商业沟通跨越了空间；城市交通快速发展则拓展了商圈边界。因此，商业区所能覆盖的区域越来越大，且边界不再清晰。
　　商业区大规模的人员集中、流动对城市交通的影响是非常巨大的，也对当前和未来的商业区规划提出了新挑战。
　　1.2.3　对城市功能的影响
　　一般而言，城市构成的功能模块包括工作、居住、休闲娱乐以及教育学习等，城市规划的模块也会按照相应的原则进行排布。城市规划就是要根据城市的发展定位、城市特色、未来城市规模合理地确定各个区块彼此之间的比例关系以及相互联通的道路、桥梁、公共绿地等基础设施的配套等。
　　从功能区块来看，城市主要包括居住生活、休闲娱乐(包括购物、休憩、餐饮等)、工作学习等部分。商业区域涵盖了办公写字楼、商厦、餐饮等一切交换设施和服务总和，对城市居民生活具有举足轻重的作用。因此，商业区域规划得成功与否，决定了一个城市未来的发展潜力和城市的整体形象。
　　城市商业区初的形成动力来源于商品交易，是为了便于买卖进行而形成的集聚。此时，商业区更多的是从扩大和便利交易的方向上不断发展，表现在交易量的上升、商业街区的向外扩展、从业人员的增加。在初级功能阶段，初的交易形式是零售，即以终消费者为顾客，交易的次数多、批量小，对商业街区的位置要求高。
　　随着城市功能的进化，随着社会经济的快速发展，城市也逐步由粗放式发展阶段进入集约式发展阶段。城市功能日趋综合化，金融、贸易、服务、文化、娱乐等功能得到深入发展，城市的集聚力日益增强。在城市功能相对单一时，居民对于商业街区的要求仅限于满足基本生活需要的简单交换功能；而当城市功能日益趋向综合时，便推动了综合型功能商业街区的产生。在这一阶段，商业街区从简单的交易功能逐步拓展到了餐饮、住宿、休闲一条龙，从简单的买卖产品到各种消费服务，实现了交易功能的扩大和增加。尽管这一阶段本质上仍然属于交易基础上的功能，但是人们已经能够在没有买卖行为的前提下感受到商业区域带来的收获：心理的愉悦感、感官刺激，如产品的色调、排布、氛围等。
　　商业区在满足了人们的消费需求之后，正逐步向更高层次需求的满足迈进。商业区在买卖产品、提供休闲娱乐服务之后，在突出区域特色、区域文化、展示城市生活等方面的功能逐步增强。
　　随着人们对城市要求的不断提高，商业区功能的变化主要体现在商业区内涵不断更新的动态过程中，城市商业区的内涵由初单一的商品交易功能逐步向旅游、休憩、文化等多功能演变。商业区便于居民购物，能够聚集人气，带动周边发展，带动房地产、旅游、休闲等其他相关产业的发展，提升城市治理水平。因而，我们必须从城市整体发展的高度去认识、理解和分析商业区在城市发展中的作用，在城市规划中统筹考虑商业区的定位与布局。
　　在就业方面，现代商业对劳动力具有较强的吸纳作用，推动城市化发展。现代商业中的大部分行业都属于劳动密集型产业，吸纳劳动力的能力较强，就业弹性高。在工业化的中后期，资本对劳动力的替代能力增强，通过发展现代商业可以使工业部门的富余人员不至于回流到农村。如果说工业所提供的基础设施只是使工业化中后期的城市化成为可能，那么，现代商业对富余人员的吸纳则使其成为现实。目前，商业已成为提供就业岗位的重要源泉之一，把商业“蛋糕”做大，将为就业岗位提供广阔空间。例如在2009年年末，上海商业从业人员约239.3万人，比2000年增长5%，分别占全市和第三产业从业人数的22.6%和40%，是第三产业中提供就业岗位多的行业。在2009年，上海市提供的59.60万个新增就业岗位中，商业占50%以上。可以说，商业发展为增加城乡居民家庭收入，降低城镇居民失业率做出了重要贡献。
　　1.2.4　对城市产业结构的影响
　　商业是现代服务业的基础，而现代服务业一般包括金融保险业、信息服务业、商务服务业、旅游业、物流业、房地产及社区服务业等，具体表现为基础服务(包括通信服务和信息服务)、生产和市场服务(包括金融、物流、批发、电子商务、农业支撑服务以及中介和咨询等专业服务)、个人消费服务(包括教育医疗、餐饮、文化娱乐、旅游房地产、商品零售等)、公共服务(包括政府的公共管理服务、基础教育、公共卫生以及公益性信息服务等)。除此之外，现代服务业还包括现代物流信息服务、会计审计、旅游会展、商贸流通、房地产等其他多种服务形式。现代服务业具有新服务领域、新服务模式、高文化品位和高技术含量；高增值服务，高素质、高智力的人力资源结构；高感情体验、高精神享受的消费服务质量等“二新四高”的服务模式。 
　　商业是直接和间接为广大居民生活服务的产业，既关系到城市的生活环境，也影响着城市的生活质量，为居民提供丰富的生活内容，影响着居民的消费观念和生活方式。商业区是商业及人口集聚的区域，吸引着现代服务业的集聚，从而影响着城市的产业结构。
　　在一定程度上，工业带来的是城市规模的扩张和城市数目的增多，即城市化在量上的扩张；商业的发展则是促进了城市化软硬件设施的完善和人民生活水平的提高，即主要表现为城市化在质上的进步。商业大多是劳动密集型和知识、技术密集型行业，不仅能够吸纳较多的劳动者就业，成为加快城市化进程的重要因素，还能给城市化带来后续发展动力。高度发达的社会化大生产要求城市提供更多更好的配套性服务行业，如商品流通要求有仓储、运输、批发、零售业的服务。随着人们收入的提高和闲暇时间的增多，人们追求更丰富多彩的物质消费和精神享受，由此促进现代商业的发展。现代商业的迅猛发展能赋予城市新的活力，使城市产业结构进入更高的层次。
　　从产业集群的角度看，商业区本身就是一个产业集聚区。商业区具有成本节约优势、创新促进优势、品牌优化优势和要素吸引优势等。同时，休闲旅游等产业也是集群效应明显的产业。现代商业区的发展必然推动城市产业结构的变化。以城市游憩商业区(RBD)为例，它不仅享有产业集聚产生的多功能效果，还有空间集聚产生的便捷高效，为旅游者高质量的旅游经历提供了协调商务、购物、休闲与旅游之间关系的途径。作为城市游憩商业区，上海城隍庙地段融合了豫园的园林文化(其园中园的构造，延伸了“山水城市”的文化内涵)、城隍庙的宗教文化、以上海老街为核心的建筑文化、豫园旅游商城的商业文化以及老城隍庙小吃广场的美食文化(见图1.5)。这些深厚而丰富的文化资源不仅塑造了游览观光、文化考察等功能，也为游客提供了体验环境与文化氛围。它为城隍庙地段城市游憩商业区的形成构建了文化支撑。上海城隍庙地段具有旅游购物、旅游休闲、旅游娱乐、发挥商业辐射等基本功能，发挥着产业、经济、社会与文化等综合效益，是体现城市形象的主要因素，也是推进经济、文化空间结构升级演进的重要动力。 
　　从产业融合的角度看，产业融合可以将不同产业或同一产业内的不同产品相互渗透，相互交叉，终融为一体，逐步形成新的产业。以历史文化街区型商业区为例，通过产业融合这一中介传导机制，商业区通过对建筑形态的保护、商业业态的优化以及文态的展示，将历史文化街区的“商脉”与“文脉”、“地脉”统一起来，商业、旅游产业和文化产业相互渗透，相互推动，既拓展了商业的内涵与外延，又拓宽了文化旅游产业的发展空间，从而实现商业区产业结构的转型升级。 
　　 
　　 
　　图1.5　上海城隍庙一角
　　1.3　本 章 小 结
　　从商业发展的历史中不难看出，商业是随着社会生产力的进步而发展的，而商业的发展则进一步促进了城市发展，主要表现在商业化促进了城市化、交通便利化等方面。现代商业区是城市规划的重要内容，支撑了城市发展。核心商业区更是城市的一张亮丽名片。现代商业区对城市空间结构、城市交通、城市功能和城市产业结构都有重要影响。