描述
开 本: 16开纸 张: 胶版纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787547312605
近年来，中国人口结构老龄化迅速，在“未富先老”情况下，老有所养面临巨大压力，“以房养老”未来很有可能成为中国应对老龄化压力的一种新型养老保障方式。本书系统研究、总结了美国等较早推行“以房养老”方案的国家关于发展住房反向抵押贷款的实践和经验，并梳理了中国发展住房反向抵押贷款的历程、做法等，从而对国内发展住房反向抵押贷款，实现“以房养老”提出相关方案与建议。
本书对提供“以房养老”产品的金融保险机构和政府决策部门具有一定的启发意义，同时为具有“以房养老”参与愿望和现实需求的读者提供了相关政策解读的渠道和实践指导。
目 录
前言／００１
部分 什么是“以房养老”
章 关于“以房养老”／００３
一、背景／００３
媒体报道———其实以下的形式都不是真正意义上的“以房养老”／００５
二、核心概念／０１１
媒体报道———真正意义上的“以房养老”／０１２
第二章 “以房养老”的相关理论支撑／０２６
一、生命周期理论／０２６
二、福利经济学／０２８
三、代际财富传递理论／０２９
四、保险精算原理／０３０
五、期权理论／０３１
六、资产流动性理论／０３１
第二部分 国外的“以房养老”
第三章 美国老年人参与住房反向抵押贷款的做法／０３５
一、政府保险的住房反向抵押贷款产品———ＨＥＣＭ计划／０３５
二、自营住房反向抵押贷款（ＰｒｏｐｒｉｅｔａｒｙＲｅｖｅｒｓｅ ＭｏｒｔｇａｇｅｓＰｒｏｄｕｃｔ）／０５２
三、政府对住房反向抵押贷款的监管体系／０５８
四、住房反向抵押贷款的替代品／０６０
第四章 美国老年人参与住房反向抵押贷款的特点／０６２
一、政府直接参与住房反向抵押贷款产品的运作／０６２
二、政府根据国情由点到面逐步推广发展住房反向抵押贷款／０６４
三、建立健全相关法律法规和制度政策／０６７
四、私营机构的积极参与和发达的金融市场的支撑／０７０
第五章 其他发达国家老年人参与住房反向抵押贷款的做法和历程／０７２
一、加拿大住房反向抵押贷款养老模式／０７２
二、英国住房反向抵押贷款养老模式／０７３
三、日本住房反向抵押贷款养老模式／０７７
四、新加坡住房反向抵押贷款养老模式／０８１
五、法国住房反向抵押贷款养老模式／０８６
六、澳大利亚住房反向抵押贷款养老模式／０９１
第六章 各发达国家住房反向抵押贷款比较分析和经验总结／０９３
一、国际住房反向抵押贷款市场的相同之处／０９３
二、国际住房反向抵押贷款市场的差异／０９４
三、各发达国家发展住房反向抵押贷款的经验总结／０９６
四、小结／０９９
第三部分 中国式“以房养老”
第七章 中国开展住房反向抵押贷款的背景／１０３
一、中国人口老龄化对“老有所养”带来挑战／１０３
二、开展住房反向抵押贷款对解决“老有所养”
面临的挑战具有积极意义／１２２
三、中国开展住房反向抵押贷款具有一定可行性／１２３
四、国内学界对“以房养老”的观点／１２６
第八章 中国住房反向抵押贷款实践／１３９
一、南京“以房换养”模式／１３９
二、上海“以房自助养老”模式／１４０
三、北京的“以房养老”实践项目／１４１
四、杭州“以房养老”模式／１４３
五、中信银行“养老按揭”业务／１４３
第九章 中国现行的住房反向抵押贷款产品的政策和具体形式／１４５
一、政府部门的相关指导政策／１４５
二、现行住房反向抵押贷款产品的具体形式／１４７
媒体报道———以房养老者近四成无子女 月领养老金达１．５万元／１６４
三、小结／１６８
第十章 影响中国老年人参与住房反向抵押贷款的因素分析／１６９
一、影响住房反向抵押贷款需求的正相关因素分析／１７１
二、制约住房反向抵押贷款需求的相关因素分析／１７９
三、影响住房反向抵押贷款供给的正相关因素分析／１８５
四、制约住房反向抵押贷款供给的相关因素分析／１９２
五、小结／２０５
第十一章 政府引导住房反向抵押贷款发展的政策建议／２０７
一、加强政府扶持力度／２０７
二、建立相应的配套机制规范市场／２０８
三、做好宣传指引工作／２０９
四、加大税收优惠政策／２０９
第十二章 老年人参与住房反向抵押贷款的风险防范对策建议／２１１
一、进行正向和反向抵押贷款的风险对冲／２１１
二、为贷款进行保险／２１２
三、均衡道德风险／２１３
四、用赎回权减少遗赠因素的影响／２１４
五、住房反向抵押贷款资产证券化／２１５
六、部分产权参加住房反向抵押贷款／２１８
七、大病期权的方式对冲寿命不确定性风险／２１８
后记／２２０
本书内容布局合理、相关数据详实、逻辑关系清晰、推导合乎规则、结论建议符合常理与经验分析，是一本研究住房反向抵押的优秀图书。
——王瑞璞 第九届、十届全国政协委员，中央党校原副教育长 、教授
本书提出了住房反向抵押风险防范的建议，有些政策建议很新颖，对提供“以房养老”产品的金融机构和政府决策部门具有一定的现实意义和启发价值。
——郑秉文 第十三届全国政协外事委员会委员，中国社会科学院世界社保研究中心主任、研究员
本书选题具有较强的现实意义，具有前沿性和开创性，对国内外住房反向抵押领域发展的现状进行了很好的归纳和总结。
——张占斌 第十三届全国政协委员，国家行政学院经济学部主任、教授
章 关于“以房养老”
一、背景
近年来，中国老年人口增速快，老年人口抚养比加速上升， 人口结构老龄化迅速。但是，在“未富先老”的情况下，中国老年人的收入较低、来源不稳定，老年人面临巨大的养老压力。不仅中国存在人口老龄化这一难题，世界上其他国家也同样面临这个问题。为了应对这一共同的课题，很多国家进行了大量研究与实践，探索和建立新的养老保障方式。为克服人口老龄化的危机，以美国、加拿大、新加坡等为代表的国家成功提出了“以房养老”的解决方案，并建立了住房反向抵押贷款（ｒｅｖｅｒｓｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ）市场。通过自己手中的房子来养老的理念可以追溯到很多很多年以前。在古代的时候，荷兰就出现了这种案例，老年人通过出售自己手中存有的房子来安排自己的养老问题，其核心思想契合反向抵押贷款理念，大体上就是年轻人用钱买入老年人手中的房产，获得产权的同时准许老年人在自己老去之前的时光中无须付出租金就可以继续住宿，等到其去世以后再把房子收回。
在２０世纪９０年代的金融危机时期，在英国就产生了一种房产产权反转继承的金融产品，甚至有一些服务公司专门服务于需要此项服务的老年人。在法国，居民日常生活中也极其流行这样一种准金融产品，由于其以房养老的核心价值而受到当局的扶持，老年人可以使用的抵押品可以是房屋产权或者农场所有权以及其他资产所有权等。在中国漫长的封建岁月当中，也出现过许多类似的事例， 对于那些拥有房产等资产却没有子女养老送终的老年人，社会支持其通过赠予遗产的方式来解决养老问题，并且当时的政府也制定了有关法律来保障这种行为的法律效力。此类做法在表面看来会有各种各样的形式，然而其均蕴含着以房养老的理念。
在当代社会，对住房反向抵押贷款流行较广的一种基本解释，主要是指老年人将自己名下的房屋抵押给银行或保险公司等金融机构，金融机构在综合评估老年人预期寿命、房屋未来价值、折损和利息成本的基础上，将房屋现金价值按月度或年度给付给老年人，当老年人去世后，房屋所有权就归银行所有。与其他抵押贷款形式不同之处在于，住房反向抵押贷款合同不要求债务人必须偿还债务，老年人仍然可以享有房屋的居住权直到去世，此后产权转移给债权人。住房反向抵押不但使老年人继续拥有房屋的居住权，同时还能获得房产的现金价值，因此极大地增加了老年人资产的流动性，有助于提高其每期可支配收入和生活质量。基于住房反向抵押贷款不需要债务人偿还债务的特点，其不仅适用于老年人，也可以被年轻人用以为子女教育、应对失业等融资。
二、核心概念
住房反向抵押贷款是一种可以让退休居民把他们住房资产的一部分或全部转换成一次性的收入或一个固定年金的金融产品，与此同时，居民继续居住在该住所直至去世或出售、搬离住所。住房反向抵押贷款以复利计算，直到借款者去世或出售、搬离住所为止。在贷款期间，借款者不需要还贷。住房是的还债资产，反向抵押贷款没有追索权。当贷款结束时，如果贷款本息超过出售住房资产的价格，贷款机构只能收回出售住房资产获得的现金。住房反向抵押贷款和住房抵押贷款是两个相反的概念。住房抵押贷款随着时间的推移，贷款的本金和利息不断减少，客户的自有资产增加，而住房反向抵押贷款的现金流方向正好与此相反。住房反向抵押贷款比传统的住房抵押贷款更为复杂。传统的住房抵押贷款，现金流的交换是直接的、确定的，但是住房反向抵押贷款中的现金流相对难以预测———还款的时间是在将来一个不确定的时间，而且住房反向抵押贷款的利率一般也是浮动的。
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