商业地产经营宝典 商业地产项目经营管理实操一本通

本书是一本理论与实操相结合的内容全面的有关商业地产经营管理工作的全程指南，内容包括五部分，分别为商业经营管理公司的组建与内部管理，商业地产项目招商管理，商业地产项目营运管理，商业地产项目企划管理，商业地产项目物业管理。本书写作建立在多年研究、多方面的资料搜集和分析基础上。本书能够帮助商业地产经营管理行业的相关从业人士更好地进行商业地产的经营管理工作。

前言

第1章商业经营管理公司的组建与内部管理

11商业经营管理公司的组建

111商业地产经营管理概述

1商业地产的经营模式

2商业地产经营管理的特点

3商业地产经营管理与物业管理的区别

4商业地产经营管理的相关利益者

5商业地产经营管理不同阶段的工作要点

112商业经营管理公司的组建模式

1自营模式

2委托模式

3合作模式

附1委托经营管理合同范本（一）

附2委托经营管理合同范本（二）

113商业经营管理公司的组织架构与领导层岗位职责

114行政人事部的部门职能与岗位职责

115财务部的部门职能与岗位职责

116招商部的部门职能与岗位职责

117营运部的部门职能与岗位职责

118企划部的部门职能与岗位职责

119物管中心的部门职能与岗位职责

12商业经营管理公司的行政管理

121办公用品及设备管理

1名片印制规定

2办公用品购买与领用流程

3办公设备的购买与领用流程

122印章使用管理

1印章保管规定

2印章使用审批流程

123公文函件管理

1公文机密程度分类

2公文种类及格式

3公文签发制度

4文件传递规定

5文件发送确认与上报流程

6公文档案保密制度

目录124档案管理

1档案管理范围

2档案传递与借阅

3档案归档与整理

4档案检索、剔除与销毁

125会议管理

1会议准备工作

2会议要求

3会议室使用规定

126员工行为规范管理

1仪容仪表规定

2文明礼貌要求

3办公环境纪律要求

127车辆管理

128公共关系管理

129聘请法律顾问管理

13商业经营管理公司的人力资源管理

131招聘入职管理

1招聘管理

2入职管理

132培训管理

1基本规定

2培训类别

3培训方式

4新员工导师制管理规定

133考核管理

1总经理与副总经理人员考核程序

2部门经理（含）以下人员考核程序

3考核纪律

4考核结果应用

134薪酬福利管理

1工资结构

2补贴类型与发放规定

3保险及公积金类型与缴纳方法

4薪酬计算

5薪酬调整

6薪酬发放

7薪酬晋级

135考勤管理

1上班时间规定

2打卡规定

3迟到和早退管理规定

4旷工管理规定

5补休管理规定

136休假管理

1法定假期管理规定

2年休假管理规定

3病假管理规定

4事假管理规定

5探亲假管理规定

6婚假管理规定

7产假管理规定

8工伤假管理规定

9丧假管理规定

10请假规定

137劳动关系管理

1劳动合同管理权限

2劳动合同文本制订

3劳动合同签订

4劳动合同期限

5劳动合同续签

6劳动合同解除与终止

138奖惩管理

1奖励管理规定

2处罚管理规定

139辞退、裁员与离职管理

1辞退、裁员管理

2离职管理

14商业经营管理公司的财务管理

141资金管理

1基本规定

2资金计划编制

3货币资金支付程序

4现金管理

5银行存款管理

6票据管理

142固定资产管理

1固定资产的管理职责

2固定资产购置

3固定资产使用

4固定资产折旧

5固定资产盘点清查

6固定资产其他管理事项

7低值易耗品的管理

143材料管理

1采购计划的制订

2材料采购

3材料入库

4材料出库

5材料稽核与盘点

6可回收或重复利用的材料管理

144财务预算管理

1预算管理委员会的组织构成与主要职能

2预算编审程序

3预算执行程序

4预算分析程序

5预算调整程序

145财务审批管理

1基本规定

2审批流程

3特殊事项支出的审批

4其他相关规定

146财务会计报告管理

1基本规定

2财务报告种类

3财务报告时间要求和报送方式

147会计档案管理

1会计档案分类

2会计档案保管

3会计档案借阅

4会计档案销毁

第2章商业地产项目招商管理

21商业地产项目招商策划阶段管理

211招商市场调研

1市场调研工作计划的制订

2市场调研的内容

3市场调研的方法

4商圈调研的方法

5市场调研报告的编制

212招商定位与业态规划

1招商定位与业态规划管理流程

2业态规划原则的制订

213招商目标品牌落位

1目标品牌选择标准的制订

2目标品牌资源库的建立

3目标品牌落位原则的制订

214招商政策与租金方案的制订

1制订级差租金的规定

2租金打折的规定

3租金费用的管理规范

215招商工作计划的制订

22商业地产项目招商准备阶段管理

221招商人员管理制度的制订

1招商人员的基本职业素质要求

2招商人员的仪容仪表规定

3招商人员的基本礼仪规定

4招商人员的考勤规定

5招商人员的日常工作要求

6招商人员的客户跟进责任规定

7招商人员的考核规定

8招商人员的佣金分配及奖惩规定

222招商人员的培训与分工

1招商人员培训的主要内容与计划的制订

2招商人员的分工管理

223招商物料的准备

1招商手册

2招商合同
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前言　　商业地产是商业房地产的简称。它既不仅仅是商业，也不仅仅是房地产。它同时兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等特性，是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性房地产行业。从广义上来讲，能够提供商业平台交易的房地产开发项目都能被称为商业地产项目，其开发类型包括了城市综合体、商业综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商铺、裙楼底商、写字楼、酒店、商务公寓等。

　　近几年，商业地产项目在全国遍地开花，许多项目已经进入开业经营阶段，这时候就需要进行经营管理。

　　商业地产项目经营管理来源于初的物业管理，是从物业管理延展而来的，但又不是简单的物业管理。随着商业地产从销售型模式到只租不售的经营模式的转变，商业地产开发商成立或委托专业的商业经营管理公司对商业项目实行统一招商管理、统一营运管理、统一企划管理、统一物业管理，以提升商业项目的整体价值。

　　虽然商业地产发展迅速，发展前景良好，但商业地产经营管理发展却相对缓慢。即使许多业内人员已经意识到商业地产经营管理对商业地产项目保值、增值的重要性，但由于业内缺少关于商业地产项目经营管理的经验和指导，因此在实际生活中，商业地产的经营管理工作在开展过程中也会遇到许多困难。

　　为了帮助商业地产经营管理行业的相关从业人员更好地进行商业地产的经营管理工作，我们经过多年的研究、多方面的资料收集和分析，特别策划编写了本书。相关人员可依据自身需求，结合本书所编写的内容来开展商业地产项目的经营管理工作。

　　本书所讲的商业地产项目经营管理主要是指商业经营管理公司对整个商业地产项目进行的统一经营管理，包括以下5章的内容：

　　第1章，商业经营管理公司的组建与内部管理，主要讲述商业经营管理公司的组建及其内部的行政管理、人力资源管理以及财务管理等工作。

　　第2章，商业地产项目招商管理，主要讲述商业地产项目在招商策划阶段、招商准备阶段以及招商实施阶段的管理等工作。

　　第3章，商业地产项目营运管理，主要讲述商业地产项目开业前和开业后的营运管理等工作。

　　第4章，商业地产项目企划管理，主要讲述商业地产项目招商推广管理、开业前的宣传与开业庆典管理、媒体宣传管理、企划活动管理以及形象包装管理等工作。

　　第5章，商业地产项目物业管理，主要讲述商业地产项目物业工程、安全、保洁与绿化的管理等工作。

　　本书是一本理论与实操相结合的、内容全面的、有关商业地产经营管理工作的全程指南，具有以下特点：

　　，实战性。本书的编写人员全部来自多年从事商业地产项目经营管理的一线专家，实操经验丰富，力求通过对经营管理工作经验的全面总结和对国内外众多商业地产项目经营管理经验的借鉴分析，使读者可以在短的时间内了解并借鉴到的商业地产经营管理的实操经验。同时，本书一如既往地保持了我们编写房地产图书的实操性风格，力求体现现实工作的内容、要求和深度，并尽量使每一位读者在仔细阅读本书后能对商业地产项目实施有效的经营管理和服务。

前言　　第二，全面性。本书几乎覆盖了经营管理的所有工作内容，除了讲述商业经营管理公司内部的行政、人事、财务等的内部管理之外，也深入系统地讲解了商业地产项目的招商、营运、企划以及物业管理等内容。

　　第三，工具性。本书编写脉络清晰，内容丰富，既有管理制度，也有合同文书、表格范本，读者可以根据自己所在的部门岗位或商业地产项目所处的不同阶段，随时翻阅本书相应的章节借鉴参考、修改使用，具有很强的工具性。

　　第四，简明性。由于商业地产从业人员大多工作繁忙，简明到位地阐述问题既有助于读者理解本书的内容，又可以节省读者的时间和精力。因此，本书编写过程中一直秉持简明性的原则。

　　本书是广大商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监及各部门、各项目经理的参考书籍，适合涉及商业地产项目的投资、开发、财务、招商、销售、策划、运营、物业、人事、行政等部门的经理、主管和从业人员阅读。

　　本书也非常适合商业经营管理公司、商业地产运营商、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划招商代理公司、物业管理公司、商业地产规划设计单位的相关领导及从业人员阅读。

　　本书还非常适合商业地产项目的百货、超市、餐饮、娱乐、专卖店、连锁店等经营商家的管理人员学习阅读。

　　此外，本书还适合作为商业地产相关企业和单位进行员工培训的教材，是广大商业地产从业人员职业晋级的实用读本，是有意进入商业地产行业的投资者、决策者、管理者和从业者的书籍。

　　本书在编写过程中，得到了广州市智南投资咨询有限公司相关同仁以及业内部分专业人士的支持和帮助，使得本书能及时与读者见面。本书是我们编写的“商业地产实战丛书”中的一本，有关房地产其他相关实操性知识，请读者参阅我们陆续编写的书籍，也请广大读者对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。对此，我们将十分感激。另外，为感谢广大读者的长期支持，请购买过余源鹏主编的房地产和物业管理图书的读者关注我们的微信公众号“余源鹏房地产大讲堂”，我们将每天为您推送的房地产政策法规和市场动态，也请读者登录我们的网站（wwweakycom）免费下载房地产一手资料和《中国房地产情报》。

编者