中国房地产发展的经济和社会影响研究

原鹏飞，1979年生，山西长治人，应用经济学博士，国家统计局统计科学研究所副研究员。主要研究领域为统计学理论与方法、产业经济理论与政策。近年来，在《经济研究》《管理科学学报》《数量经济技术经济研究》等国内期刊及国外期刊发表学术论文20余篇，主持国家自然科学基金项目一项。

导论
节 背景与意义
第二节 主要研究内容
第三节 研究方法
第四节 主要贡献
上篇 我国房地产快速发展过程中的城镇家庭住房财产不平等问题研究
章 房地产业的行业属性及我国房地产经济体制改革的历程回顾
节 房地产业的特殊属性
第二节 房地产波动的经济和社会影响机理研究
第三节 我国房地产经济体制改革的历程回顾
第四节 本章小结
第二章 国内外财富不平等问题研究的进展述评
节 国外学者对财富不平等问题的研究进展
第二节 对中国财富不平等问题研究的进展情况
第三节 国内外已有研究存在的不足
第三章 我国城镇家庭住房财产不平等及贡献率分解研究
节 引言
第二节 不平等指标的选取、测算方案和分解方法
第三节 我国城镇家庭住房财富不平等的度量
第四节 我国城镇家庭住房财富不平等指数的贡献率分解
第五节 本章小结
第四章 我国城镇家庭住房财产持有的影响因素研究
节 引言
第二节 家庭住房财产持有影响因素的理论分析
第三节 面板门限模型：对住房财产函数估算模型的拓展
第四节 数据描述与说明
第五节 实证研究
第六节 本章小结
下篇 房地产经济波动的经济增长与收人分配和贫富分化效应研究
第五章 国内外关于房地产波动影响研究的文献评述
节 国外房地产经济波动影响的研究现状
第二节 国内研究的进展情况
第三节 国内外文献评述
第六章 包含存量住房的中国社会核算矩阵编制
节 社会核算矩阵简介
第二节 SAM的一般结构
第三节 SAM中存量住房相关账户的加入
第四节 包含存量住房的SAM的编制
第五节 本章小结
第七章 纳入存量住房影响机制的动态可计算一般均衡模型构建
节 一般均衡经济理论
第二节 可计算一般均衡模型概要
第三节 可计算一般均衡模型对房地产问题研究的适用性及必要性
第四节 纳入存量住房影响机制的动态可计算一般均衡模型构建
第五节 本章小结
第八章 房地产价格波动的经济增长与收入分配和贫富分化效应
节 引言
第二节 房价波动的经济增长效应
第三节 房价变动对产业增长的带动效应
第四节 房价变动的收入和财富分配效应
第五节 本章小结
结论及展望
节 主要结论
第二节 措施建议
第三节 存在的不足和未来改进方向
参考文献

对于我国房地产业的发展而言，上世纪末的城镇居民住房分配体制改革可以说是一件具有里程碑意义的事件，正是这一重大改革的推动，再加上城镇化快速推进带来的巨大住宅需求、长期宽松的货币政策、地方政府的积极推动等有利因素的作用，我国房地产大发展的序幕得以揭开，在很短的时间内迅速成为我国国民经济中名副其实的支柱产业、带动经济增长的“生力军”。
房地产业的崛起给我国城镇居民的居住条件带来了翻天覆地的变化，也带动了生产资料生产、消费资料生产、以及新兴服务等一大批行业的发展，但近年来房地产的持续繁荣、尤其是非理性繁荣也带来了一系列严重经济和社会的问题，包括经济增长方式的粗放问题，产业结构的扭曲问题，金融稳定与金融安全问题，中低收入城镇居民住房难问题，收入与财富差距扩大的问题，以及更深层次的与房地产高增长关系密切的国民经济增长的动力、结构以及可持续发展问题，等等，上述问题对近年来我国经济社会的发展产生了深入持久的影响，也为未来的健康可持续发展埋下诸多隐患。在当前全球经济不景气、我国经济下行压力较大的背景下，如何采取措施切实有效地化解房地产投资大幅下滑、房价下行甚至崩盘的风险，并逐步理顺房地产与经济社会发展之间的相互关系，不但影响着当前我国各种稳增长措施的效果，而且也必将在很大程度上影响着未来我国经济发展的战略转型进程。
房地产调控与管理水平首先取决于对房地产与经济社会发展之间相互关系的认识水平，因此，对房地产发展的经济和社会影响进行全面、系统和深入的评估，对国家优化对房地产业的发展管理有着非常重要的参考价值。在上述背景下，本书以近年来房地产持续繁荣对我国社会和经济发展所带来的影响为核心研究目标，从经济和社会，宏观、产业及微观等多个角度和多个层次，围绕近年来我国房地产持续繁荣过程中两个为突出的问题展开研究：一是在微观层面，房地产的快速繁荣使得我国城镇家庭的住房财产数量和分配出现了什么样的变化，其背后的主要驱动因素是什么；二是近年来房地产的持续快速发展给我国宏观经济、产业发展、居民收入等带来了怎样的影响（对这一问题，我们将以研究房价波动的影响为观察窗口），由此对房地产经济波动的影响进行系统深入的研究，为国家优化房地产发展的政策和措施提供参考依据。
在内容安排方面，除正文前面的“导论”和后的“结论及展望”外，对应于本书的两个主要研究目标，本书将分上篇和下篇两个大的部分展开研究，上篇为“我国房地产快速发展过程中的城镇家庭住房财产不平等问题研究”，下篇为“房地产经济波动的经济增长与收入分配和贫富分化效应研究”，具体各章节的主要内容如下：
上篇：我国房地产快速发展过程中的城镇家庭住房财产不平等问题研究
上篇主要从微观家庭的角度，对近年来我国城镇家庭住房财富分配的不平等状况及其影响因素进行实证考察和分析，具体分四个章节展开论述：
章首先对房地产业的特殊属性和房地产波动对经济社会发展的影响机理进行探讨，并对我国城镇居民住房分配体制改革的历程进行简要回顾；
第二章为国内外财富不平等问题研究的文献综述，主要从对财富不平等状况的考察、对财富不平等动态演化特征的研究、以及对财富不平等问题的经验研究三个方面，对国内外已有的相关研究成果进行评述；
第三章中，我们将基于有关家庭微观调查数据，采用基尼系数等不平等度量指标，对我国城镇家庭住房财产的不平等状况进行考察，在此基础上，运用贡献率分解方法对住房财产不平等的影响因素进行研究；
作为第三章内容的补充和进一步深入，第四章中，我们将运用计量经济学的分析方法，通过对住房财产函数估算模型进行拓展并建立面板门限模型，对我国城镇家庭住房财富持有问题进行更为深入的研究。
下篇：房地产经济波动的经济增长与收入分配和贫富分化效应研究
下篇中，我们将从更为一般的视角出发，引入目前较为流行的可计算一般均衡模型，通过建立房地产与宏观经济、产业、政府、企业、家庭、以及国外等部门之间的联系，以考察房价这一核心变量变动的影响入手，从动态角度全面系统地考察房地产经济波动的经济和社会影响，具体分四个章节展开论述：
第五章首先从房地产与金融、房地产与宏观经济、房地产波动对产业层面的影响、房地产波动对居民部门的影响等几个方面，对国内外关于房地产波动影响的已有相关文献进行梳理和总结；
第六章是包含存量住房的中国社会核算矩阵（SAM）的编制，针对标准SAM不能反映存量住房资产的问题，为更加科学和全面地反映房地产波动的经济和社会影响，本部分对标准的SAM进行了改进，即在标准SAM中增加了反映存量住房的相关账户，另外，本章中我们也提出了一种新的更合理的SAM平衡方法，即有约束的小交叉熵法；
第七章中，我们首先对一般均衡理论和CGE模型进行了简要介绍，阐述了CGE模型相对于计量分析和投入产出等方法所具有的优势，在此基础上，基于第六章编制的包含存量住房的SAM，我们构建了纳入存量住房影响机制的动态CGE模型；
第八章在第六章和第七章的基础上，运用动态CGE模型，通过设定不同的房价涨幅，运用定量模拟的方法，就房价变动对宏观经济、产业以及收入和财富分配的影响进行了系统深入的考察和研究，并基于定量模拟的结果对房价上涨和下跌影响的对称性和理想的房价变动模式等问题进行了探讨。
在本书的写作过程中，本人所在单位及其他单位的一些同志也参与了相关资料的整理和部分内容的写作，包括国家统计局统计科学研究所冯蕾副研究员、周晶副研究员，国家统计局国际统计信息中心王磊统计师，以及安徽农业大学经济管理学院操君副教授等，全书整体框架的设计及“导论”和“结论及展望”部分由本人和冯蕾副研究员共同完成。
本书的顺利完成离不开本人所在单位领导的大力支持和各位同事的热心帮助，同时，我们的研究也得到诸多专家的不吝指教和建议，他们的宝贵意见和建议让我们受益匪浅，在此一并致以衷心的感谢！
当然，由于本人的能力和水平有限，书中难免存在一些遗漏和失误，恳请广大同行专家批评指正。