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开 本: 128开纸 张: 胶版纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787030534453丛书名: 土地管理论丛
编辑推荐
土地可持续利用与管理相关的经济、管理、法律等学科领域的专家学者，相关专业的大学生、研究生，以及从事实际工作的相关人员，包括政府土地管理部门、农业经营管理部门及土地开发、房地产开发企业人员
内容简介
《农村土地流转交易机制与制度研究》基于土地流转交易的全过程，从流转意愿及影响因素、相关制度环境的影响、交易服务体系的作用、制度改革创新的模式等方面进行深入分析，并提出农村土地流转交易机制和制度的改进建议。根据分布式认知理论，构建结构方程模型，分析农地流转农户认知及影响因素；从科斯、威廉姆森的交易成本理论出发，通过因子分析模型定量分析农地流转交易成本构成及影响因素，解释交易服务平台建设的作用；分析不同集体建设用地流转交易途径中土地权利移转与增值收益分配的问题与制度缺陷，探讨入市中土地发展权公平交易价格的形成机理等，对农村土地权利保护与制度研究进行创新和改进。
目 录
目录
第1章 导论 1
1.1 相关概念界定 1
1.1.1 农村土地 1
1.1.2 农村土地流转 2
1.1.3 农村土地流转与农村土地交易 3
1.1.4 农村土地流转交易机制 5
1.2 理论基础 5
1.2.1 制度变迁理论 5
1.2.2 产权理论 6
1.2.3 交易费用理论 7
1.2.4 农地规模经济理论 7
1.2.5 土地发展权理论 8
1.2.6 农户行为理论 8
1.3 研究进展 9
1.3.1 国外研究进展 9
1.3.2 国内研究进展 11
1.3.3 研究进展评述 20
1.4 本章小结 20
第2章 农地流转意愿的影响因素与交易成本分析 21
2.1 农材土地制度的历史沿革及土地流转动因分析 21
2.1.1 农村土地制度的历史沿革 21
2.1.2 当前形势下我国农地流转的动因分析 23
2.2 农户土地流转意愿影响因素的理论分析与结构方程模型 24
2.2.1 理论分析与研究假说 25
2.2.2 研究方法与结构方程模型 27
2.3 武汉城市圈典型地区实证分析 30
2.3.1 样本区域土地流转现状调查 30
2.3.2 农户农地转出意愿的实证分析 33
2.3.3 农地流转交易成本构成及因子分析 36
2.3.4 农地流转交易服务平台的作用分析 42
2.4 本章小结 44
2.4.1 农地流转的影响因素分析 44
2.4.2 农地流转交易成本与交易服务平台的作用分析 45
第3章 集体建设用地流转交易机制与制度分析 46
3.1 集体建设用地人市的制度变迁 46
3.1.1 农民土地自由交易时期 46
3.1.2 以农业合作社为主体的土地交易时期 46
3.1.3 农村集体建设用地人市交易严格管控时期 47
3.1.4 农村集体建设用地人市试点实践时期 48
3.2 集体建设用地人市的主要途径 49
3.2.1 土地所有权变更与土地征收制度 49
3.2.2 城乡建设用地空间置换与增减挂钩制度 50
3.2.3 新增建设用地指标与地票制度、土地整理复垦折抵指标制度 51
3.3 不同入市方式下的流转交易价格 52
3.3.1 土地征收与出让价格比较 52
3.3.2 城乡建设用地增减挂钩中土地流转收益及指标出让价格 59
3.3.3 重庆地票交易价格 61
3.4 不同入市方式下的土地收益分配 63
3.4.1 土地征收制度下的土地收益分配 63
3.4.2 增减挂钩样点项目区不同利益主体的土地收益 65
3.4.3 地票交易中的收益分配 69
3.5 本章小结 70
3.5.1 不同集体建设用地流转交易途径分析比较 70
3.5.2 集体建设用地不同人市途径的土地收益分配分析 71
第4章 集体建设用地入市中的土地发展权转移交易机制剖析 72
4.1 土地发展权概述 72
4.1.1 土地发展权的提出和内涵 72
4.1.2 我国土地发展权转移交易的历史背景 73
4.2 集体建设用地入市中土地发展权转移途径及交易模式 74
4.2.1 耕地易地补充中的发展权转移 74
4.2.2 城乡建设用地增减挂钩中发展权利的空间置换 76
4.2.3 地票交易中的土地发展权转移 76
4.3 集体建设用地人市中土地发展权公平交易价格形成机制剖析 77
4.3.1 交易特征 77
4.3.2 交易价格 78
4.3.3 土地发展权归属与增值收益分配 79
4.4 本章小结 84
4.4.1 集体建设用地人市中土地发展权转移交易过程的分析 84
4.4.2 集体土地发展权公平交易与市场建设 85
第5章 典型地区农村土地制度改革的经验总结 86
5.1 成都市户籍与农村土地制度改革 86
5.1.1 成都市户籍与土地制度改革概述 86
5.1.2 成都市户籍制度与农地制度改革的作用点 90
5.2 重庆市户籍与农村土地使用权退出制度 92
5.2.1 重庆户籍与农村土地使用权退出改革概述 92
5.2.2 重庆户籍制度改革与农村土地使用权退出改革的作用点 95
5.3 城乡建设用地增减挂钩与重庆地票交易制度的创新 96
5.3.1 城乡建设用地增减挂钩制度概述 96
5.3.2 重庆地票交易制度概述 98
5.3.3 重庆“地票”制度的作用点 99
5.4 “浙江模式”与土地整理(复垦)折抵指标制度 100
5.4.1 浙江省土地整理(复垦)折抵指标有偿调剂概述 100
5.4.2 浙江省土地整理(复垦)折抵指标及有偿调剂制度的作用点 101
5.4.3 浙江耕地占补平衡的新探索：“补改结合”试点 102
5.5 典型地区农村土地制度改革的经验总结及借鉴意义 103
5.5.1 户籍制度改革和土地制度改革关联互动 103
5.5.2 推进城乡要素自由流动，盘活农村土地资产 103
5.2.3 户籍制度改革、土地制度改革与社会主义新农村相结合104
5.5.4 健全完善的农村土地资产交易平台，为农地交易打下平台基础 105
5.5.5 坚持以人为本、切实保障农民土地财产权益的原则 105
5.6 本章小结 106
第6章 农村土地流转交易机制与制度建设的改进建议 108
6.1 规范农地交易行为，改善农地流转的内外部制度环境 108
6.2 规范农地流转合同，建设农村土地流转交易平台 109
6.3 建立公平交易与利益共享的农村集体土地市场制度体系 110
6.4 借鉴制度创新地区的改革经验，推动农村土地流转相关制度建设 112
参考文献 113
附录 土地流转状况及影响因素调查问卷设计 120
**部分 农户家庭基本情况调查 120
第二部分 农户土地流转及生活状况调查 121
第三部分 土地流转交易费用及契约选择 122
第四部分 农户土地流转意愿及影响因素调查 123
第1章 导论 1
1.1 相关概念界定 1
1.1.1 农村土地 1
1.1.2 农村土地流转 2
1.1.3 农村土地流转与农村土地交易 3
1.1.4 农村土地流转交易机制 5
1.2 理论基础 5
1.2.1 制度变迁理论 5
1.2.2 产权理论 6
1.2.3 交易费用理论 7
1.2.4 农地规模经济理论 7
1.2.5 土地发展权理论 8
1.2.6 农户行为理论 8
1.3 研究进展 9
1.3.1 国外研究进展 9
1.3.2 国内研究进展 11
1.3.3 研究进展评述 20
1.4 本章小结 20
第2章 农地流转意愿的影响因素与交易成本分析 21
2.1 农材土地制度的历史沿革及土地流转动因分析 21
2.1.1 农村土地制度的历史沿革 21
2.1.2 当前形势下我国农地流转的动因分析 23
2.2 农户土地流转意愿影响因素的理论分析与结构方程模型 24
2.2.1 理论分析与研究假说 25
2.2.2 研究方法与结构方程模型 27
2.3 武汉城市圈典型地区实证分析 30
2.3.1 样本区域土地流转现状调查 30
2.3.2 农户农地转出意愿的实证分析 33
2.3.3 农地流转交易成本构成及因子分析 36
2.3.4 农地流转交易服务平台的作用分析 42
2.4 本章小结 44
2.4.1 农地流转的影响因素分析 44
2.4.2 农地流转交易成本与交易服务平台的作用分析 45
第3章 集体建设用地流转交易机制与制度分析 46
3.1 集体建设用地人市的制度变迁 46
3.1.1 农民土地自由交易时期 46
3.1.2 以农业合作社为主体的土地交易时期 46
3.1.3 农村集体建设用地人市交易严格管控时期 47
3.1.4 农村集体建设用地人市试点实践时期 48
3.2 集体建设用地人市的主要途径 49
3.2.1 土地所有权变更与土地征收制度 49
3.2.2 城乡建设用地空间置换与增减挂钩制度 50
3.2.3 新增建设用地指标与地票制度、土地整理复垦折抵指标制度 51
3.3 不同入市方式下的流转交易价格 52
3.3.1 土地征收与出让价格比较 52
3.3.2 城乡建设用地增减挂钩中土地流转收益及指标出让价格 59
3.3.3 重庆地票交易价格 61
3.4 不同入市方式下的土地收益分配 63
3.4.1 土地征收制度下的土地收益分配 63
3.4.2 增减挂钩样点项目区不同利益主体的土地收益 65
3.4.3 地票交易中的收益分配 69
3.5 本章小结 70
3.5.1 不同集体建设用地流转交易途径分析比较 70
3.5.2 集体建设用地不同人市途径的土地收益分配分析 71
第4章 集体建设用地入市中的土地发展权转移交易机制剖析 72
4.1 土地发展权概述 72
4.1.1 土地发展权的提出和内涵 72
4.1.2 我国土地发展权转移交易的历史背景 73
4.2 集体建设用地入市中土地发展权转移途径及交易模式 74
4.2.1 耕地易地补充中的发展权转移 74
4.2.2 城乡建设用地增减挂钩中发展权利的空间置换 76
4.2.3 地票交易中的土地发展权转移 76
4.3 集体建设用地人市中土地发展权公平交易价格形成机制剖析 77
4.3.1 交易特征 77
4.3.2 交易价格 78
4.3.3 土地发展权归属与增值收益分配 79
4.4 本章小结 84
4.4.1 集体建设用地人市中土地发展权转移交易过程的分析 84
4.4.2 集体土地发展权公平交易与市场建设 85
第5章 典型地区农村土地制度改革的经验总结 86
5.1 成都市户籍与农村土地制度改革 86
5.1.1 成都市户籍与土地制度改革概述 86
5.1.2 成都市户籍制度与农地制度改革的作用点 90
5.2 重庆市户籍与农村土地使用权退出制度 92
5.2.1 重庆户籍与农村土地使用权退出改革概述 92
5.2.2 重庆户籍制度改革与农村土地使用权退出改革的作用点 95
5.3 城乡建设用地增减挂钩与重庆地票交易制度的创新 96
5.3.1 城乡建设用地增减挂钩制度概述 96
5.3.2 重庆地票交易制度概述 98
5.3.3 重庆“地票”制度的作用点 99
5.4 “浙江模式”与土地整理(复垦)折抵指标制度 100
5.4.1 浙江省土地整理(复垦)折抵指标有偿调剂概述 100
5.4.2 浙江省土地整理(复垦)折抵指标及有偿调剂制度的作用点 101
5.4.3 浙江耕地占补平衡的新探索：“补改结合”试点 102
5.5 典型地区农村土地制度改革的经验总结及借鉴意义 103
5.5.1 户籍制度改革和土地制度改革关联互动 103
5.5.2 推进城乡要素自由流动，盘活农村土地资产 103
5.2.3 户籍制度改革、土地制度改革与社会主义新农村相结合104
5.5.4 健全完善的农村土地资产交易平台，为农地交易打下平台基础 105
5.5.5 坚持以人为本、切实保障农民土地财产权益的原则 105
5.6 本章小结 106
第6章 农村土地流转交易机制与制度建设的改进建议 108
6.1 规范农地交易行为，改善农地流转的内外部制度环境 108
6.2 规范农地流转合同，建设农村土地流转交易平台 109
6.3 建立公平交易与利益共享的农村集体土地市场制度体系 110
6.4 借鉴制度创新地区的改革经验，推动农村土地流转相关制度建设 112
参考文献 113
附录 土地流转状况及影响因素调查问卷设计 120
**部分 农户家庭基本情况调查 120
第二部分 农户土地流转及生活状况调查 121
第三部分 土地流转交易费用及契约选择 122
第四部分 农户土地流转意愿及影响因素调查 123
前 言
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媒体评论
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在线试读
第1章 导论
土地是人类衣食之源，栖息之地，如何有效利用是**之问。农村土地承包责任制的实行曾大大地促进了我国农村土地的开发利用和生产效益的提高，但随着工业化和城镇化进程的不断深入推进，围绕农业、农村、农民的“三农问题”日益显现，实现农村土地的高效利用和农民增收成为当前我国农村社会经济发展的关键所在。目前，学界的主流观点认为，土地流转是解决我国当前耕地细碎化及撂荒等问题的有效途径，在促进农业适度规模经营、提高农民收入、提升土地利用率和产出率、优化农地资源配置和提高技术效率等方面具有重要意义（李景刚等，2014）。而今，土地流转被喻为“中国农村第二次革命”，已经成为国家资源整合的重要民生工程和政策模式（陈浩天，2015）。土地流转既是交易双方对土地价值判断不同所做出的决策，也是流转主体对其决策条件，包括自身条件、相关制度影响等，所能做出的有利选择。因此，讨论土地流转主体、客体、影响因素、相关制度以及交易市场与交易过程等成为土地流转的重要内容。
1.1 相关概念界定
1.1.1 农村土地
我国《农村土地承包法》第二条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”其他依法用于农业的土地，主要包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩等四荒地以及养殖水面等。可见，农村土地是一个内涵较为宽泛的概念，既包括集体所有也包括国家所有两种。我国《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
总体而言，农村土地包括已开发和尚未开发的农村土地两大类。已开发的农村土地是指已经投入物化劳动和活劳动的农村土地。这种农村土地按经济用途可分为农业用地和集体建设用地。农业用地是指直接用于农业用途，满足农业生产需要的土地；集体建设用地是指农民建设用途需要，用于建造建筑物、构筑物的土地，包括住宅、公共设施等，农民住宅用地，即用于农民建造住房的土地。未开发的农村土地是指纯自然物形态的土地，主要包括裸地、裸岩、沙地、沼泽、盐碱地，也包括荒山、荒沟、荒丘和荒滩。
依据研究目的，本书研究对象仅限于农民集体所有的农村土地，涵盖农业用地和集体建设用地两部分。
1.1.2 农村土地流转
所谓“流转（circulation）”，即流通周转，“农村土地流转”即农村土地的流通周转。我国《物权法》第128条规定“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”显然，农村土地流转是农村土地产权在不同经济实体之间的流动。但是，关于农村土地流转的内涵，专家学者们并没有形成一个完全统一的意见，比较有代表性的有两类：一类持全面观点，一类持局部观点。
持全面观点的认为，农村土地流转可从狭义与广义两个方面理解。从狭义上讲，农村土地流转是指土地权利的流转，包含所有权和使用权全部或部分地从一个主体转移到另一个主体；从广义上讲，农村土地流转既包括土地权利的流转，又包括土地功能的流转，土地功能的流转是指土地用途的改变，例如农业用地改变成为非农建设用地。因此，流转对象既包括农业用地，也包括集体非农建设用地，内容既包括农业用地内部流转或非农建设用地内部流转，又包括农业用地向非农建设用地流转。
持局部观点的认为，农村土地流转必须坚持土地用途不改变为前提，拥有农村土地承包权的农户基于市场交换的原则将土地使用权、承包经营权流转给其他农户或经济组织，即土地承包户保留土地承包权，仅仅流转土地使用权，被称为“农村土地使用权流转”。农村土地使用权流转是我国目前农村土地流转的主要表现形式，也是农村经济与社会发展和家庭承包责任制进一步完善的客观要求。
从两种观点比较来看，前一种观点涵盖了后一种观点。用图框的形式较为清晰全面地展示了各种形式的农村土地流转，如图1.1所示。
图1.1 农村土地流转的内涵
根据农村土地流转内涵，结合研究目的，本书基于农村土地流转的全面观点进行研究。农业用地流转内涵在权利和功能方面主要限于不改变土地用途前提下农业用地使用权在农业内部流转；集体建设用地流转内涵在权利和功能方面主要涵盖土地征收形式的所有权流转和使用权在法律允许范围内的流转。其中，使用权在法律允许范围内的流转按供需主体可划分为集体建设用地“内部流转”和集体建设用地“外部流转”两类。集体建设用地“内部流转”供需双方都是集体组织内部成员，流转规模一般较小，多为村民间建设用地使用权的零散流转、调剂、租赁等，或中小乡镇企业与村民、村集体关于农村集体建设用地使用权较零散的流转。集体建设用地“外部流转”供方是农村集体组织或其成员，需方来自集体组织外部，特别地，需方主要是城市资本或工业资本。“外部流转”按主要目的分两类：**类是不以购买农村集体建设用地本身为目的，而是在土地管制的制度框架下，遵循“占补平衡，城乡建设用地增减挂钩”的原则，购买与异地（特指没有进入城市规划的远郊）农村集体建设用地同等面积的城郊农地转用为城市建设用地的权利，其本质是购买一种土地管制配额指标，可视为集体建设用地“指标流转”，本书着重研究这类集体建设用地流转。第二类是以直接在土地上开发建设为目的，城市资本和工业资本直接购买城郊（进入城市规划的近郊）农村集体建设用地，可视为集体建设用地“实物流转”。
1.1.3 农村土地流转与农村土地交易
所谓“交易（transactions）”，是指买卖双方对有价物品及服务进行互通有无的行为，交易的根本目的是为了获利，交易原则为自愿平等。“土地交易”则是以土地作为商品在相对开放的平台下进行买卖、租赁、抵押和交换等的活动。从本质上讲，土地交易是土地权利和功能的交易。在土地发生交易时，转让方因让渡土地权利和功能而获得相应的货币补偿，受让方应支付相应的费用代价以获得土地权利与功能。从这个角度来看，土地交易价格对转让方来说就是对其让渡土地权利和功能的补偿，对受让方来说就是其取得土地权利和功能的代价。“农村土地交易”则可以理解为以农村土地作为交易对象的土地交易行为。
从本质上说，“农村土地流转”是农村土地权利和功能的流通周转。对比“农村土地流转”与“农村土地交易”内涵不难发现，“农村土地流转”与“农村土地交易”之间是一种包含与被包含的关系，“农村土地流转”比“农村土地交易”具有更广的外延。
“农村土地交易”可以定义为，在自愿、平等的原则下，通过相对开放的平台，对农村土地权利和功能进行流通周转并获得一定流转收益的行为。根据这一定义，判断一宗“农村土地流转”行为是否属于“农村土地交易”需满足三个条件：**，流转双方自愿、平等；第二，通过相对开放的平台；第三，为了获取既定收益的有偿流转。可根据这三个条件，将农村土地流转划分为如下8类，如图1.2所示。
图1.2 农村土地流转分类
根据图1.2的分类，各种农村土地流转内涵如表1.1所示。
表1.1 各种农村土地流转内涵
在“农村土地流转”8种（合法和非法）流转类型中，只有类型①属于“农村土地交易”的范畴，根据这一分类，“农村土地流转交易”是指以交易方式进行的农村土地流转，结合研究目的，本书的研究对象主要涉及类型①和类型②。
1.1.4 农村土地流转交易机制
机制（mechanism）*早出自于希腊文，本义是指机械设备的组成、构造及其运动原理。包括两方面的含义，一是机械设备的组成原理，是由哪些部分组成及为什么只由这些部分构成；二是机械设备的工作原理及原因，概指一个复杂的工作系统或者某些自然现象发生的物理规律与化学规律，简言之机制就是制度化的方法或者是制度与方法之和。机制论认为世界上存在的事物都是相互影响、相互作用、相互联系的，其存在、发展与变化都是源于相互作用的结果。一般认为事物变化是内因和外因综合作用的结果，机制通常就属于内因，指的是事物的内部作用和关系，是一只隐形的，看不见的手。定义机制至少包括如下四个要素：事物运动变化的内部原因及其变化规律，影响事物变化的外部因素的作用机理，外部因素对事物变化的影响程度及事物变化的形态表现等。研究机制就是研究事物发展变化的内在规律，以及外部因素诸如制度或者人为作用由此产生的后果和影响程度。
农村土地流转交易机制是指农村土地流转交易中各相关要素间存在的相互作用、联系、影响的功能与关系。就本书具体研究内容而言，包括农村土地流转交易产生的内在原因与变化（发展）规律，外部因素影响与作用机理，交易价格形成与收益分配形式、交易成本与服务体系及相关制度影响与作用机理。
1.2 理论基础
1.2.1 制度变迁理论
制度变迁理论是西方新制度经济学的核心部分，20世纪70年代前后，诺思（North）将制度因素引入经济增长的解释中，成为新制度经济学的代表人物之一。制度是在特定环境下由一系列正式和非正式规则组成的集合，它规定着产权的边界，是社会中人们所遵循的*基本的行为规则。制度变迁是新的制度对旧的制度进行替代的过程，是一个从制度均衡到非均衡再到均衡的循环往复的发展过程，制度变迁的深层次原因是利益因素。由于理性的局限性和资源的稀缺性，制度的供给是有限的，随着自身理性的提高和环境的变化，当已有的制度不能满足人们对制度的现有需求时，人们就会改革变迁现有的制度以期待获得预期的利润。但是，制度变迁本身是有成本的，当人们预期制度变迁所引起的交易费用高于变迁后所能取得的潜在利润时，人们就会被迫容忍现有制度；随着制度变迁条件的逐渐成熟，当制度变迁的预期收益大于制度变迁成本时，才会推动制度的变迁。诺思将产权理论与制度变迁结合起来，认为在资源稀缺和现有的技术条件及成本的预期约束下，制度变迁发生*小成本的产权形式是有效率的，当产权的边际成本与边际收益相等时才能界定为**的产权，对产权的明晰界定有利于减少未来的不确定性，有利于形成新制度的均衡。
1.2.2 产权理论
新制度经济学中的产权理论是科斯（Coase）在其《社会成本问题》中提出的，是现代西方经济学的主流观点。科斯所考察的不是经济活动本身，而是其背后的财产权利结构，即制度运行的基础。他的产权理论起始于对制度含义的界定，即通过对产权的定义，对由此产生的成本和收益的论述，从法律和经济的双重角度阐述产权的内涵。
将产权理论与制度变迁结合是诺思的一大理论贡献。诺思认为，科斯等人创立的产权理论有助于解释人类历史上交易费用的降低和经济组织形式的替换。科斯定理的核心是，一切经济活动的前提是制度安排，这种制度的实质是交易主体行使权力的安排。因此，明确交易主体如何行使手中的权力，可以使经济活动的效率提高，不断完善权力内容并*终达到交易效率**化。科斯从外部性的角度分析了产权设计是如何影响到经济活动的。就土地产权而言，在交易成本为零的理想状态时，土地产权与经济活动之间没有必然的关系，此时无须讨论产权的重要性。但若存在交易成本，交易双方会考虑到产权的存在，并设法在交易过程中尽量减少各自的交易成本，使利益**化。科斯在讨论土地使用权流转时通过使用成本——收益分析法，认为当对土地投入的成本大于实际收益时，进行农业生产是没有意义的，这时**的选择是将土地转租以获取其他收益，避免损失扩大。
根据产权理论，在现存技术、信息成本和未来不确定因素的约束下，在充满稀缺和竞争的世界里，解决问题成本*小的产权形式将是有效率的，竞争将使有效率的经济组织形式替代无效率的经济组织形式，为此，人类在为不断降低交易费用而努力着。有效率的产权应是竞争性的或排他性的，为此，必须对产权进行明确的界定，这有助于减少未来的不确定性因素从而降低产生机会主义行为的可能性，否则，将导致交易或契约安排的减少。
诺思认为，产权结构主要在以
土地是人类衣食之源，栖息之地，如何有效利用是**之问。农村土地承包责任制的实行曾大大地促进了我国农村土地的开发利用和生产效益的提高，但随着工业化和城镇化进程的不断深入推进，围绕农业、农村、农民的“三农问题”日益显现，实现农村土地的高效利用和农民增收成为当前我国农村社会经济发展的关键所在。目前，学界的主流观点认为，土地流转是解决我国当前耕地细碎化及撂荒等问题的有效途径，在促进农业适度规模经营、提高农民收入、提升土地利用率和产出率、优化农地资源配置和提高技术效率等方面具有重要意义（李景刚等，2014）。而今，土地流转被喻为“中国农村第二次革命”，已经成为国家资源整合的重要民生工程和政策模式（陈浩天，2015）。土地流转既是交易双方对土地价值判断不同所做出的决策，也是流转主体对其决策条件，包括自身条件、相关制度影响等，所能做出的有利选择。因此，讨论土地流转主体、客体、影响因素、相关制度以及交易市场与交易过程等成为土地流转的重要内容。
1.1 相关概念界定
1.1.1 农村土地
我国《农村土地承包法》第二条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”其他依法用于农业的土地，主要包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩等四荒地以及养殖水面等。可见，农村土地是一个内涵较为宽泛的概念，既包括集体所有也包括国家所有两种。我国《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
总体而言，农村土地包括已开发和尚未开发的农村土地两大类。已开发的农村土地是指已经投入物化劳动和活劳动的农村土地。这种农村土地按经济用途可分为农业用地和集体建设用地。农业用地是指直接用于农业用途，满足农业生产需要的土地；集体建设用地是指农民建设用途需要，用于建造建筑物、构筑物的土地，包括住宅、公共设施等，农民住宅用地，即用于农民建造住房的土地。未开发的农村土地是指纯自然物形态的土地，主要包括裸地、裸岩、沙地、沼泽、盐碱地，也包括荒山、荒沟、荒丘和荒滩。
依据研究目的，本书研究对象仅限于农民集体所有的农村土地，涵盖农业用地和集体建设用地两部分。
1.1.2 农村土地流转
所谓“流转（circulation）”，即流通周转，“农村土地流转”即农村土地的流通周转。我国《物权法》第128条规定“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”显然，农村土地流转是农村土地产权在不同经济实体之间的流动。但是，关于农村土地流转的内涵，专家学者们并没有形成一个完全统一的意见，比较有代表性的有两类：一类持全面观点，一类持局部观点。
持全面观点的认为，农村土地流转可从狭义与广义两个方面理解。从狭义上讲，农村土地流转是指土地权利的流转，包含所有权和使用权全部或部分地从一个主体转移到另一个主体；从广义上讲，农村土地流转既包括土地权利的流转，又包括土地功能的流转，土地功能的流转是指土地用途的改变，例如农业用地改变成为非农建设用地。因此，流转对象既包括农业用地，也包括集体非农建设用地，内容既包括农业用地内部流转或非农建设用地内部流转，又包括农业用地向非农建设用地流转。
持局部观点的认为，农村土地流转必须坚持土地用途不改变为前提，拥有农村土地承包权的农户基于市场交换的原则将土地使用权、承包经营权流转给其他农户或经济组织，即土地承包户保留土地承包权，仅仅流转土地使用权，被称为“农村土地使用权流转”。农村土地使用权流转是我国目前农村土地流转的主要表现形式，也是农村经济与社会发展和家庭承包责任制进一步完善的客观要求。
从两种观点比较来看，前一种观点涵盖了后一种观点。用图框的形式较为清晰全面地展示了各种形式的农村土地流转，如图1.1所示。
图1.1 农村土地流转的内涵
根据农村土地流转内涵，结合研究目的，本书基于农村土地流转的全面观点进行研究。农业用地流转内涵在权利和功能方面主要限于不改变土地用途前提下农业用地使用权在农业内部流转；集体建设用地流转内涵在权利和功能方面主要涵盖土地征收形式的所有权流转和使用权在法律允许范围内的流转。其中，使用权在法律允许范围内的流转按供需主体可划分为集体建设用地“内部流转”和集体建设用地“外部流转”两类。集体建设用地“内部流转”供需双方都是集体组织内部成员，流转规模一般较小，多为村民间建设用地使用权的零散流转、调剂、租赁等，或中小乡镇企业与村民、村集体关于农村集体建设用地使用权较零散的流转。集体建设用地“外部流转”供方是农村集体组织或其成员，需方来自集体组织外部，特别地，需方主要是城市资本或工业资本。“外部流转”按主要目的分两类：**类是不以购买农村集体建设用地本身为目的，而是在土地管制的制度框架下，遵循“占补平衡，城乡建设用地增减挂钩”的原则，购买与异地（特指没有进入城市规划的远郊）农村集体建设用地同等面积的城郊农地转用为城市建设用地的权利，其本质是购买一种土地管制配额指标，可视为集体建设用地“指标流转”，本书着重研究这类集体建设用地流转。第二类是以直接在土地上开发建设为目的，城市资本和工业资本直接购买城郊（进入城市规划的近郊）农村集体建设用地，可视为集体建设用地“实物流转”。
1.1.3 农村土地流转与农村土地交易
所谓“交易（transactions）”，是指买卖双方对有价物品及服务进行互通有无的行为，交易的根本目的是为了获利，交易原则为自愿平等。“土地交易”则是以土地作为商品在相对开放的平台下进行买卖、租赁、抵押和交换等的活动。从本质上讲，土地交易是土地权利和功能的交易。在土地发生交易时，转让方因让渡土地权利和功能而获得相应的货币补偿，受让方应支付相应的费用代价以获得土地权利与功能。从这个角度来看，土地交易价格对转让方来说就是对其让渡土地权利和功能的补偿，对受让方来说就是其取得土地权利和功能的代价。“农村土地交易”则可以理解为以农村土地作为交易对象的土地交易行为。
从本质上说，“农村土地流转”是农村土地权利和功能的流通周转。对比“农村土地流转”与“农村土地交易”内涵不难发现，“农村土地流转”与“农村土地交易”之间是一种包含与被包含的关系，“农村土地流转”比“农村土地交易”具有更广的外延。
“农村土地交易”可以定义为，在自愿、平等的原则下，通过相对开放的平台，对农村土地权利和功能进行流通周转并获得一定流转收益的行为。根据这一定义，判断一宗“农村土地流转”行为是否属于“农村土地交易”需满足三个条件：**，流转双方自愿、平等；第二，通过相对开放的平台；第三，为了获取既定收益的有偿流转。可根据这三个条件，将农村土地流转划分为如下8类，如图1.2所示。
图1.2 农村土地流转分类
根据图1.2的分类，各种农村土地流转内涵如表1.1所示。
表1.1 各种农村土地流转内涵
在“农村土地流转”8种（合法和非法）流转类型中，只有类型①属于“农村土地交易”的范畴，根据这一分类，“农村土地流转交易”是指以交易方式进行的农村土地流转，结合研究目的，本书的研究对象主要涉及类型①和类型②。
1.1.4 农村土地流转交易机制
机制（mechanism）*早出自于希腊文，本义是指机械设备的组成、构造及其运动原理。包括两方面的含义，一是机械设备的组成原理，是由哪些部分组成及为什么只由这些部分构成；二是机械设备的工作原理及原因，概指一个复杂的工作系统或者某些自然现象发生的物理规律与化学规律，简言之机制就是制度化的方法或者是制度与方法之和。机制论认为世界上存在的事物都是相互影响、相互作用、相互联系的，其存在、发展与变化都是源于相互作用的结果。一般认为事物变化是内因和外因综合作用的结果，机制通常就属于内因，指的是事物的内部作用和关系，是一只隐形的，看不见的手。定义机制至少包括如下四个要素：事物运动变化的内部原因及其变化规律，影响事物变化的外部因素的作用机理，外部因素对事物变化的影响程度及事物变化的形态表现等。研究机制就是研究事物发展变化的内在规律，以及外部因素诸如制度或者人为作用由此产生的后果和影响程度。
农村土地流转交易机制是指农村土地流转交易中各相关要素间存在的相互作用、联系、影响的功能与关系。就本书具体研究内容而言，包括农村土地流转交易产生的内在原因与变化（发展）规律，外部因素影响与作用机理，交易价格形成与收益分配形式、交易成本与服务体系及相关制度影响与作用机理。
1.2 理论基础
1.2.1 制度变迁理论
制度变迁理论是西方新制度经济学的核心部分，20世纪70年代前后，诺思（North）将制度因素引入经济增长的解释中，成为新制度经济学的代表人物之一。制度是在特定环境下由一系列正式和非正式规则组成的集合，它规定着产权的边界，是社会中人们所遵循的*基本的行为规则。制度变迁是新的制度对旧的制度进行替代的过程，是一个从制度均衡到非均衡再到均衡的循环往复的发展过程，制度变迁的深层次原因是利益因素。由于理性的局限性和资源的稀缺性，制度的供给是有限的，随着自身理性的提高和环境的变化，当已有的制度不能满足人们对制度的现有需求时，人们就会改革变迁现有的制度以期待获得预期的利润。但是，制度变迁本身是有成本的，当人们预期制度变迁所引起的交易费用高于变迁后所能取得的潜在利润时，人们就会被迫容忍现有制度；随着制度变迁条件的逐渐成熟，当制度变迁的预期收益大于制度变迁成本时，才会推动制度的变迁。诺思将产权理论与制度变迁结合起来，认为在资源稀缺和现有的技术条件及成本的预期约束下，制度变迁发生*小成本的产权形式是有效率的，当产权的边际成本与边际收益相等时才能界定为**的产权，对产权的明晰界定有利于减少未来的不确定性，有利于形成新制度的均衡。
1.2.2 产权理论
新制度经济学中的产权理论是科斯（Coase）在其《社会成本问题》中提出的，是现代西方经济学的主流观点。科斯所考察的不是经济活动本身，而是其背后的财产权利结构，即制度运行的基础。他的产权理论起始于对制度含义的界定，即通过对产权的定义，对由此产生的成本和收益的论述，从法律和经济的双重角度阐述产权的内涵。
将产权理论与制度变迁结合是诺思的一大理论贡献。诺思认为，科斯等人创立的产权理论有助于解释人类历史上交易费用的降低和经济组织形式的替换。科斯定理的核心是，一切经济活动的前提是制度安排，这种制度的实质是交易主体行使权力的安排。因此，明确交易主体如何行使手中的权力，可以使经济活动的效率提高，不断完善权力内容并*终达到交易效率**化。科斯从外部性的角度分析了产权设计是如何影响到经济活动的。就土地产权而言，在交易成本为零的理想状态时，土地产权与经济活动之间没有必然的关系，此时无须讨论产权的重要性。但若存在交易成本，交易双方会考虑到产权的存在，并设法在交易过程中尽量减少各自的交易成本，使利益**化。科斯在讨论土地使用权流转时通过使用成本——收益分析法，认为当对土地投入的成本大于实际收益时，进行农业生产是没有意义的，这时**的选择是将土地转租以获取其他收益，避免损失扩大。
根据产权理论，在现存技术、信息成本和未来不确定因素的约束下，在充满稀缺和竞争的世界里，解决问题成本*小的产权形式将是有效率的，竞争将使有效率的经济组织形式替代无效率的经济组织形式，为此，人类在为不断降低交易费用而努力着。有效率的产权应是竞争性的或排他性的，为此，必须对产权进行明确的界定，这有助于减少未来的不确定性因素从而降低产生机会主义行为的可能性，否则，将导致交易或契约安排的减少。
诺思认为，产权结构主要在以
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