描述
开 本: 16开纸 张: 胶版纸包 装: 平装是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787302389156丛书名: 21世纪高职高专经管类专业立体化规划教材
《房地产评估实务项目化教程》既适合用作资产评估、房地产经营与估价专业学生的教材，也可以用作注册资产评估师和注册房产估价师执业资格考试的参考书。
任务一 房地产界定
任务导读
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任务二 房地产相关知识
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练习题
项目二 房地产评估概论
任务一 什么是房地产评估
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任务二 房地产价格评估的基本原则
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项目三 房地产价格及影响因素
任务一 什么是房地产价格
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任务二 房地产价格影响因素
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练习题
项目四 市场法及其运用
任务一 什么是市场法
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任务二 市场法的操作过程
一、市场法的基本步骤
二、市场法比准价格计算
三、市场法比准价格的综合
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任务三 市场法评估应用举例
一、市场法评估流程
二、知识导航
练习题
项目五 收益法及其运用
任务一 什么是收益法
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任务二 收益法的操作过程
一、收益法评估的基本公式
二、收益法的基本要素
任务评价
任务三 收益法评估应用举例
练习题
项目六 成本法及其运用
任务一 成本法的基本原理
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任务二 不同情形房地产的成本法价格评估
一、新开发土地的价格评估
二、新建房地产的价格评估
三、旧房地产的价格评估
四、土地使用年限时对建筑物经济寿命的影响
任务评价
任务三 成本法应用举例
练习题
项目七 假设开发法及其运用
任务一 假设开发法基础知识
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任务二 假设开发法公式及各参数的求取
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任务三 假设开发法应用举例
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项目八 房地产价格评估文书写作
任务一 房地产价格评估文书概述
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任务二 房地产价格评估报告的撰写
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练习题
参考文献
前 言
随着我国房地产市场的快速发展与壮大，房地产价格评估在社会经济生活与政府管理中开始发挥越来越重要的作用，进而催生了大量房地产评估业务，对专业房地产估价人员的需求也越来越多，因而对估价人才的培养和教育就显得尤为重要了。这就要求相关教材既要有一定的理论深度，又必须具备较强的实践操作性。
基于此，我们组织编写了本书。由多位既具有多年教学经验又具有实践经验的人员组成编写队伍，坚持实用性、针对性的原则，多次修改完善教材编写提纲，结合行业发展前沿把实用的知识纳入其中，选取了丰富的房地产评估案例，实现了理论与实践的统一，并参考了《房地产估价规范》，使书稿内容与现行国家标准保持一致。
本书由吴凌霞和杜威完成大纲的编写工作，经过专家审议和集体讨论后分头执笔，并承担了统稿、校稿及部分章节的修改工作。各章节的编写分工如下：项目一(房地产的界定及其描述)、项目七(假设开发法及其运用)由杜威撰写、项目二(房地产评估概论)由杨秀林撰写、项目三(房地产价格及影响因素)由吴凌霞撰写、项目四(市场法及其运用)由成文撰写、项目五(收益法及其运用)由赵琴撰写、项目六(成本法及其运用)由刘然撰写、项目八(房地产价格评估文书写作)由王敦撰写。
房地产估价的理论性与操作性都很强，涉及社会经济学科的多个方面，而房地产估价行业又是一个不断发展和完善的行业，要想把教程编写得完美无缺是很难的，但我们始终以高度负责的态度尽心尽力地编写。
由于编者水平有限，本书难免存在疏漏或不当之处，恳请读者批评指正。
编 者
（3）使用的耐久性和效用的多层次性。土地具有不易毁灭性，具有永恒的使用价值。房屋一经建设完成，只要不被拆毁或破坏，使用期限一般可达数十年乃至上百年以上。因此，房地产产品相对于其他产品，使用年限较长，属于耐用消费品。在效用上，房地产同时具有生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的效用，呈现出效用的多层次性。
（4）稀缺性。房地产的稀缺性是针对房地产中的土地而言的。土地既不能再生，又无法替代，且数量有限，随着人口的增加、社会经济的发展，对土地的需求越来越多，故其具有稀缺性。
（5）体积庞大、消耗材料多。房屋建筑体积庞大，消耗材料数量多、品种广。据统计，房地产开发建设中所需要的材料共计23大类、1558个品种，涉及建材、冶金、机械、化工、纺织、轻工、电子、交通、环卫、电力、供水等50多个产业部门。房屋建筑过程中，物料消耗一般占到建筑产品成本的60%～70%。据统计，就房屋建筑1程而言，我国建筑业的主要材料消耗占国内总消耗的比例分别为：水泥70%、钢材20%-30%、木材40%、玻璃70%、油漆涂料50%、塑料制品25%、运输8%。
2.房地产的经济特性
（1）建设周期长，投资规模大。一般一件工业产品的生产周期可以是一天、一个小时甚至几分钟，而房地产产品则不行。一个房地产项目从土地拆迁、安置、工程开工建设直至竣工验收、交付使用，往往需要几个月或几年时间。特别是旧城区改造、经济开发区的建设等大型综合项目的建设周期更长，往往需要几年甚至十几年时间。房屋体积庞大、耗用材料多，使得房地产投资数额巨大，一个项目少则几十万元，多则上亿元，甚至几十亿元。
（2）开发条件差，涉及面广。房屋建筑的体积庞大，这使得房地产的开发不能像工业产品那样在环境条件可控制的厂房内进行，房地产开发一般都是露天作业，因此会受到温度、风、雨、雪等自然条件的制约和影响。房地产开发经营管理是一项庞大的社会工程，涉及规划、建设、土地、市政、供电、供水、通信、园林、环保、金融、交通、公安、城管、工商、税务等几十个政府行政管理部门，以及勘查、设计、施工、安装、装饰、材料加工、设备制造、家电、纺织等几十个行业，不管哪个环节考虑不周、处置不当，都会给开发造成损失。
（3）供求调整缓慢。同一般商品市场不同，房地产的供求不能随价格变化及时调整。从供应角度看，由于房地产的不可移动性、土地的稀缺性和不可替代性、建设期长、涉及众多部门等特点，使得房地产开发经营者很难在短期内调整市场供应量，经营者不可能在较短时间内，在特定范围内大批量开发出房地产产品来满足市场需求。从需求角度看，尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性，但其需求弹性比较小。房地产的耐久性说明其使用年限超过任何消费品，通常一套住房世代相守，辈辈相传，加之房地产投资规模大，就个人和家庭而言，几年、十几年甚至一生都可能没有购置房地产的需求和能力，所以房地产市场需求变化是缓慢的。只有随着人口的增加、经济发展水平的提高、居民收入的增加，需求量才会逐步增长。
（4）变现难。房地产的不可移动性，使其消费限于特定的区域，而且由于房地产投资动辄几十万元、几百万元甚至上千万元，故很难在短期内找到合适的消费客户；且房地产不能像债券、股票、黄金那样可以分割交易，随时变现。因此，房地产产品不能轻易脱手变成现金，具有变现难的特点。
（5）保值、增值性。多数商品在交易结束后，经过一段时间的消费，其实物和价值两种形态都会逐渐减少，乃至消失。但对于房地产，由于人口增加、经济发展和消费水平的提高，对土地的需求量日益增加，而土地又具有稀缺性和不可替代性，因此会导致房地产价格不断上涨，故房地产具有保值、增值性。
……
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