描述
开 本: 16开纸 张: 胶版纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787213083471
开辟先河，本书为国内*本专门研究国有住宅用地使用权续期问题的学术著作
切中热点，土地续期问题为当下民众关注的焦点问题
作者权威，吴次芳为全国土地制度改革、全国国土规划、全国土地利用总体规划、全国土地整治规划等咨询专家；董祚继曾任国土资源部规划司司长，现为国土资源部调控和监测司巡视员
角度多元，本书从历史变迁、国内外经验、法理、经济社会发展、制度改革、财富伦理等多个方面对国有住宅用地使用权续期问题进行了深入探讨
到期国有住宅用地如何续期，事关广大人民群众的切身利益。国有住宅用地使用权续期是有偿还是无偿的选择问题，本质上是对土地基本制度乃至国家基本制度的选择。它直接影响社会公平正义、经济持续健康发展和社会和谐稳定，关系到如何化解日益突出的贫富分化的社会矛盾。作者对国有住宅使用权续期问题进行了深入研究，强调指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”；“没有房地产业的回归理性，中国土地制度的优势将逐渐丧失甚至转变为劣势”。书中分析了土地续期问题考量的维度和逻辑、特殊性，以及有偿和无偿续期的利弊与难点等，为“70年后房子怎么办”设计了可供选择的方案，同时还提出了财富分配的伦理问题和若干建议。
章 研究背景
节 温州事件引发社会热议
第二节 相关法律规定难以操作
第三节 《中华人民共和国物权法》制定过程中的分歧
第四节 住宅用地使用权续期的各类政策主张
第五节 香港土地有偿使用制度
第六节 中国特色城镇土地使用制度
第七节 国有土地有偿有期限使用的历史演进
第二章 国内地方实际操作
节 香港地区的续期处置
第二节
深圳市的续期处置
第三节 青岛市的续期处置
第四节 上海市的续期规定
第五节 汕头市的续期规定
第六节 国内已有续期处置方式述评
第三章 国外经验及教训
节 典型国家土地续期操作实践
第二节 典型国家土地续期处置办法
第三节 国外公有土地租赁的基本经验
第四节 国外公有土地租赁的主要教训
第五节 相关国际经验对我国的启示
第四章 续期问题考量的维度和逻辑
节 续期问题考量的一般维度
第二节 续期问题考量的价值取向
第三节 续期问题考量的逻辑
第四节 历史变迁的事实依据
第五章 土地续期问题的特殊性
节 土地区位的重要性
第二节 土地利用的外部性
第三节 土地资源的公共性
第四节 土地资产的巨额性
第五节 住宅用地的多重性
第六章 有偿与无偿续期的利弊和难点
节 利弊分析的立足点
第二节 有偿续期利弊分析
第三节 无偿续期利弊分析
第四节 分析比较基本结论
第五节 有偿和无偿续期的难点
第七章 续期处置方案设计
节 指导思想和基本原则
第二节 续期处置的总体思路
第三节 范围界定和续期条件
第四节 续期程序和续期期限
第五节 有偿方式和有偿方案
第六节 未满70 年到期住宅用地续期处置
第七节 有偿续期与不动产税制协同改革
第八节 相关制度衔接和监管
第八章 余论：财富分配伦理和政策建议
节 土地财富分配伦理
第二节
若干政策建议
房地产业是现阶段“土地财政”的主要支撑，“土地财政”的功过很大程度上也是房地产业的功过；但并不能就此将房地产业与“土地财政”画上等号，例如深圳等少数城市，在土地出让收入大幅度减少的同时房价却呈现快速增长势头，房地产税收已经超过土地出让收入。房地产业是我国的重要产业，也是产业关联度极高、产业链条极长的领域。一方面，住房制度改革促进了房地产业的发展，进而带来了城市的繁荣，极大地促进了国民经济的发展。另一方面，改革中过度市场化的倾向比较明显，其结果是加剧了房地产市场的波动，影响到国民经济的持续稳定增长。房地产业的非理性发展，除加剧“土地财政”问题外，还带来其他问题。一是促使房价过快上涨。住宅的过度市场化推动了投资、投机性需求，与“土地财政”合流，进一步推高了房价，增加了中低收入家庭负担。二是加速住宅市场分化。大量资本流向商品住房保值、增值预期更高的一线、二线城市，制造了大量“地王”和“豪宅”， 与此同时，中小城市房地产市场低迷，去库存难度升高。三是制约实体经济发展。在投资渠道不足的情况下，各类企业特别是大型国企将过剩资金投向房地产开发，挤压了其他产业的资源获取空间，导致资源错配，加速了去“工业化”进程。四是加大金融风险。在高房价、高地价驱使下，房地产金融过度杠杆化，“土地财政”与开发商高负债运营， 一旦“房地产泡沫”破灭，对整个国家金融安全和经济秩序的影响将难以估计。日本、韩国以及我国台湾地区和香港地区房地产泡沫形成的历史表明，东方文化明显更热衷于持有和投资房地产，中国住房持有率明显超过欧美国家就是这方面的佐证，东方国家的房地产泡沫要比欧美国家的房地产泡沫出现频率更高，也是这方面的佐证。同“土地财政”一样，房地产业发展也到了面临战略抉择的时候了。
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