中国经济增长十年展望（）：老经济与新动能

官方智库对中国经济中长期发展的权威预测

经过七年的回落后，中国经济是否已经开始触底，未来走势和前景如何，供给侧结构性改革如何进一步深化，如何使老经济释放出新动能，中国下一步发展和改革的新制高点在哪里？本书作为国务院发展研究中心“中长期增长”课题组的系列研究第五辑，对这些问题给出了回答。

课题组提出，2017年如果中国经济触底得以确认，经济增长将会转入Ｌ型底边所构成的、十年以上的中速增长期，以往七年以结构转型变量为主的波动将会趋于平稳，新平台上以存货和设备投资变动为主的短周期波动将取而代之，经济运行呈现大Ｌ型加小Ｗ型的态势，增长动能大部分来自于老经济加上新体制、新机制、新技术、新商业模式。课题组强调，大都市圈是中国下一步发展和改革的新制高点，已有的城市化发展理念、战略和政策要做必要调整。

本书各章探讨了具有中长期意义的新趋势、新特征，适当调整了未来十年增长前景预测，在深度分析基础上研判展望了各领域2017年发展态势，并给出相应的政策建议。

导言
老经济与新动能 刘世锦

 

中国经济将可能呈现大L型加小W型态势

老经济、新动能与供给侧改革

大都市圈是中国下一步发展和改革的新制高点

 

综合

 

章
开启L型增长下半场  陈昌盛 何建武

2016年经济运行由降转稳态势更趋明显

2017年有条件实现6.5%左右的增长

经济转型从“降速”向“提质”阶段过渡

主要政策建议

未来十年中国经济增长展望

 

需求

 

第二章
城镇住宅：调控的长效机制需着眼供求两端  许伟

2016年以来住宅市场运行呈现量价齐升、结构分化的特征

住宅开发投资增速反弹，土地购置同比转正

住宅供求总体矛盾并不突出

房地产调控长效机制供需两端并重

政策建议

 

第三章基础设施：深化投融资体制改革、构建可持续运营能力
邵挺

未来十年中国基础设施增长潜力

2017年中国基础设施发展展望

基础设施投资的趋势变化

面临挑战

总体思路和政策建议

 

第四章
汽车：市场增速将明显回落王青

2016年汽车市场高增长主要由刺激政策引发

未来十年中国汽车需求增长前景（2017—2026年）

汽车产业和市场发展中孕育着新动能

 

第五章
出口：结构调整进行时
吕刚

2016年中国出口主要特征

出口产业的结构呈现升级势头

2017年展望：出口低迷仍将持续

 

供给

 

第六章
人力资本：L型增长和机器换人不断发展背景下的就业
许召元 胡翠

 

2016年经济趋稳背景下就业形势有所好转

未来十年就业基本态势

提升就业岗位的社会保障水平应对灵活就业的新趋势

 

第七章
高技术产业的特征、趋势与展望：跨国比较的视角  石光

典型国家高技术产业发展的特征规律

当前我国高技术产业发展的趋势

我国高技术产业未来趋势展望

 

第八章
全要素生产率：引导新技术发挥更大作用何建武

2016年要素生产率的变化回顾

2017—2026年全要素生产率的展望

全球TFP增速下滑的原因分析

 

第九章汇率:稳定因素逐步增多

2016年人民币汇率总体延续贬值态势

本轮人民币汇率贬值背后的内外部动因

2017年人民币贬值压力预计有所缓解

中长期看人民币汇率仍有升值潜力

进一步完善汇率形成机制

 

产业

 

第十章
农业：优化资源配置，培育发展新动能
伍振军 周群力

我国农业发展面临新的突出问题

“三个资源配置扭曲”没有从根本上改变，农业降成本提效率遇到瓶颈

2017—2026年中国农业发展趋势展望

2017年中国农业发展趋势预测

优化农业资源配置，培育农业农村发展新动能

 

第十一章
制造业新动能：“老树发新芽”仍是主旋律
郭巍 宋紫峰

2016年我国制造业发展情况回顾

我国制造业发展未来十年展望

制造业提质增效的多种模式

深化制造业供给侧改革，加快提质增效和产业升级

 

第十二章
服务业：追赶型增长潜力可观
刘涛

2016年我国服务业发展回顾

未来十年我国服务业发展展望

2017年我国服务业发展趋势

充分释放服务业“追赶型增长”的潜力

第十三章
抑制资产泡沫，防范金融风险

2016年货币金融运行回顾

中国金融未来十年发展展望

2017年金融发展展望

资产泡沫的形成、演化与应对

 

区域和城市

 

第十四章
区域发展：区域差距波动区域新动能初现
刘云中 何建武

2016年中国区域经济运行

2016年中国区域规划和区域政策

区域经济差距近年来出现波动

区域经济增长展望

未来5年区域经济增长的预计

2017年中国区域经济展望

 

第十五章
城镇化：从单中心城镇化到多中心都市圈化
卓贤

2016年的城镇化：结构调整中的较快推进

对未来十年我国城镇化发展趋势的展望

 

资源环境

 

第十六章
能源供需和碳排放：逐步开启脱钩进程
陈健鹏

能源供需形势分析

节能与碳减排形势分析

 

第十七章
水资源：创新机制与制度落实
张亮

2015—2016年我国水资源利用及管理的基本状况

未来十年我国水资源利用态势预测

2017年我国水资源利用态势及管理政策

加强再生水利用，缓解水资源供需矛盾

 

第十八章
土地资源：改革制度破除约束
张亮 程郁

2015—2016年土地利用及土地市场的总体状况

未来十年土地利用及市场趋势预测

2017年我国土地利用政策及市场趋势预测

城乡建设用地市场连通与协调发展面临的问题

以土地发展权促进土地资源优化利用和可持续发展

 

第十九章
环境：环境治理进入转折期
陈健鹏

环境污染形势与环境质量形势分析

环境治理体系改革深入推进

环境监管体制在环境治理体系中处于基础和核心地位

环境监管体制改革的思路

导言
老经济与新动能

 

刘世锦

 

 

 

本书为“中国经济增长十年展望”长期研究项目成果的第五辑。从长期增长过程看，过去以及今后若干年处在一个转型期。这一时期的特殊之处，不仅是增长速度的回落，以及其后增长结构、动力、体制政策环境的变化，也不仅是转向新的增长均衡点有很大不确定性，而且由于既有的经济理论对这一转型过程未能提出像样的解释。在以往几年的研究中，我们试图描述中国经济的转型过程，包括对经济走势的预测，更重要的是尝试对转型过程给出解释。为此，我们采取了为期十年的中长期观察框架加短期分析的方法。这类研究具有相当强的“实战性”，其结果需要接受实际过程的验证。尽管具体的预测数字易于吸引眼球，但我们更加看重的还是分析逻辑。预测数字偶然对了，逻辑不对，甚至没有清晰的分析框架与逻辑，并不是我们所追求的。

 

在2016年的研究中，我们对经济走势给出的基本判断是，经过六年多的回落后，中国经济已经接近底部，不应对增长前景过于悲观。从过去一年的实际情况看，这一判断初步得到证实。主要证据是，需求侧的三只“靴子”中，出口和基础设施已经触底，房地产投资在一线城市房价上升带动下一度回升，但不具可持续性。从供给侧看，在去产能的推动下，工业品出厂价格指数50多个月后由负转正，工业企业利润恢复正增长，有一定幅度回升。供求两方面都出现了非常接近底部或开始触底的迹象。

 

依照惯例，本书首先对各领域今后十年的发展态势做一展望，在此基础上，回顾过去一年的进展，对新的一年做出预测性分析。基本判断是，今后一两年，中国经济实现转型触底是大概率事件。2017年将是触底的验证期，增长呈现新平台上的短周期波动，即大L型加小W型的态势。新增长阶段的发展动力，大部分来自于已有的或“老”的经济领域，关键是老经济要加上新体制、新机制、新技术、新商业模式，做好这种加法的关键在于实质性地深化供给侧结构性改革。

 

中国经济将可能呈现大L型加小W型态势

 

如前所述，中国经济已经接近或开始触底。在今后一段时间，需求侧的房地产投资和供给侧的工业品出厂价格是值得关注的重要变量。随着一线城市楼市降温，房地产投资将会回归常规轨道，出现低速、零增长抑或负增长。对于已经越过房地产投资历史需求峰值的经济来说，房地产投资呈负增长并非不合逻辑。事实上，在2015年下半年，房地产投资已经出现了负增长，只是2016年一季度后一线城市房价暴涨改变了房地产既有的增长轨道。即使出现负增长，房地产投资依然是一个很大的规模。房地产投资回归常态将会拉低整个投资增速，但出口形势好转所带动的投资、基础设施投资的加码，将会形成对冲力量。设备投资近期已呈触底回升态势，尚有一定扩张空间，需要观察其高点及其回落幅度和长期内有可能保持均衡水平。

 

供给侧的工业品出厂价格已经达到一个较高水平，必要的回调当属意料之中。问题在于，去产能注定是一场旷日持久的拉锯战。一些行业，比如煤炭行业，PPI（工业品出厂价格指数）大幅回升并不是由于“去产能”已经到位，较大程度上是由于“限产量”。价格升高是否会使这些被限产能重新释放，进而再次压低价格，使供给侧调整增加了不确定性。尽管如此，包括煤炭、钢铁、石油等在内的大宗商品价格在这一轮周期的点，应该已经过去了。

 

如果以上所说的调整出现，在2017年年中左右，经济可能会遇到一定的下行压力，但只要探底幅度不明显低于前期，就可以考虑经济运行进入新平台的可能性。当然，这样的验证不一定只有一次，次数增加有助于提高触底成功的可信度。如果触底得以确认，经济增长将会转入Ｌ型底边构成的新增长平台，以往七年以结构转型变量为主的波动将会趋于平稳，新平台上以存货和设备投资变动为主的短周期波动将取而代之，经济运行将呈现大Ｌ型加小Ｗ型的变动态势。

 

对Ｌ型走势尚有诸多不同看法，有必要加以讨论。

 

一种观点以为，既是触底，必有反弹，而且期待出现大的Ｖ型或Ｕ型反转，甚至重返以往高增长的轨道。这种观点混淆了已有平台上的波动与增长阶段之间的转换。我们所说的触底，是指由持续了三十多年的高速增长平台转到未来的中速增长平台，是不同增长平台之间的切换。触底意味着进入了新的中速增长平台，稳住了，不再继续下滑了。在新的平台上也会有短期波动，但与以往高增长轨道为基准的大力度反弹或反转不是一回事。

 

另一种观点认为，经济只是暂时企稳，时间长一点，还会斜坡式下滑。我们所说的触底，经济学上的含义是找到一个较长时期的新均衡点。在经济结构意义上，能够在较长时期内保持供给与需求的平衡。从日本的经验看，这一中速平台维持了近二十年。如果情况正常，中国应当具有至少十年以上中速增长的潜力。

 

还有一种观点把经济在“Ｌ”型底边运行视为一种低迷状态，持不乐观的看法，期待着经过一段时期的调整或大力度改革后，能够走出这种状态。这种观点是未能把增长转型理解为不同增长平台之间转换的另一版本。进入“Ｌ”型底边运行意味着进入了中速增长平台，是一个自然、正常的过程。严格意义上说，这才是中国经济增长的新常态。试图通过深化改革重返高增长轨道，是对增长和改革关系的误解。改革到位，将激励转型升级和创新，为较长时期的中速增长提供动力；改革不到位、徘徊甚至倒退，中速增长也支撑不了，还可能落入某种类型的中等收入陷阱。

 

经济开始触底与实现触底并得到验证并不是一回事。在这个特定时期，从目前的环境条件看，将面临超过以往的不稳定和不确定性。

 

首先，全球化进程遭遇的困难抑或某种倒退会对中国经济形成冲击。近年来全球贸易增速低于经济增速，有其深层原因，构成了中国外贸减速的外部因素之一。“特朗普冲击”和欧洲若干国家大选后的政策走向含有不少未知因素。有利条件是，从经济周期和增长动力转换看，全球经济有望进入缓慢增长轨道。

 

其次，中国经济中的金融风险并未明显减退。与供给侧改革中的去产能、去库存相比，去杠杆力度较小，事实上，过去一年全社会的杠杆率还在上升。当经济接近底部时，有些过去尚能扛得住的风险就可能抗不住了。尤其需要关注的是，高增长化解或推后某些风险的特点在中速增长期将不复存在。好消息是，随着经济触底，PPI回升、企业盈利水平改善，抬高了预防金融风险洪水袭击的堤坝，为化解潜在风险提供了缓冲，尽管能否利用这一有利因素仍是一个问题。

 

再次，宏观政策能否得当使用仍有挑战。已经明确的是，需求刺激政策对增长阶段转换中的减速并不有效，不适当的使用还会对转型过程带来负面冲击。这正是强调供给侧结构性改革的主要原因。然而，为了达成某些短期目标，需求侧刺激政策的诱惑始终存在。特别是经济受到意外冲击而出现下滑，如何把握好需求政策的度，将是一件相当复杂的事情。

 

尽管存在上述因素困扰，中国经济在一两年内实现触底、进入中速平稳增长期，是一个大概率事件。如果这一目标能够实现，中国经济发展将会处在一个新的起点上，同时中速增长期的动能问题也就凸现出来了。

 

老经济、新动能与供给侧改革

 

中速增长期的动能何在，首先对这一时期要有正确定位。目前中国人均收入水平约为8000美元，而美国超过5万美元，其他发达国家也在4万美元以上。这就决定了总体上中国仍处在追赶期。增长动力部分来自于既有经济部门的效率提升；部分来自于发展对中国来说是“新”，但在发达国家属于“老”的产业，主要是服务业；还有部分来自于创新前沿的成果。创新前沿的进展往往吸引眼球，但能形成的现实增长动力仍是较小比例，大部分增长动能还是来自前两部分，或者说源于广义上的“老经济”。

 

如何使老经济释放出新动能，关键是老经济要加上新体制、新机制、新技术、新商业模式。对创新前沿的新经济，也有同样的问题。做好这个“加法”，将是下一步供给侧结构性改革的主要任务。从这个角度着眼，中速增长期的新动能大体上分布在以下领域。

 

，基础产业进一步打破行政性垄断，开放、改革、竞争。近期有的民营企业关于中美两国制造业投资的成本比较引起广泛关注。分析社会生产运营成本结构，能源、电信、运输、融资等成本占有相当大比重。这部分成本降不下来，与这些领域不同程度存在行政性垄断问题直接相关。比如，石油天然气行业是“两三桶”油，包括地方国有炼油企业在内的其他企业受到诸多限制，民营企业准入更为困难；发电企业竞价上网进展迟缓，输电价格不尽合理；尽管我国有世界上多的电信用户和的电信运营商，电信运营成本理应，但资费高的问题突出；铁路特别是高铁建设成就举世瞩目，运营和服务水平与其他竞争性运输行业相比仍有一定差距；融资难、融资贵问题由来已久，银行上市公司利润占到全部上市公司利润的一半以上，中国金融业占GDP的比重甚至超过美国等金融业发达国家，表明银行和其他金融行业市场开放、资源优化配置方面的问题不容忽视。

 

可在基础产业领域采取一系列实质性或标志性的改革举措，如石油天然气行业允许地方炼油企业和其他民营企业进入上下游，通过上海石油交易中心打通国内国际原油和成品油市场；在发电、配电环节逐步形成竞争性市场，输电环节也可通过特许权或经营者竞标，在一定程度上引入潜在竞争者；铁路系统开展网运分离、区域公司、干线公司等引入竞争的探索；组建一两个以民营资本为主的基础电信运营商，改进电信市场的竞争结构；在金融市场，更多鼓励支撑实体经济、提高专业化服务水平的准入和竞争。

 

基础产业放宽准入，是国企混合所有制改革的主战场。“混改”可以在两个层面理解和展开，一是国有企业股权结构中引入非国有投资者；二是在国企垄断的行业中引入非国有企业，前者可称为“企业混改”，后者可称为“行业混改”。从实际经验看，后者更易操作并取得成效。这类改革在提高行业效率的同时，也将带来可观的投资增量。有效的供给侧改革将扩大有效需求，这就是供给侧改革中供求双方的辩证法。从供给侧改革的近期任务看，基础产业的改革将成为降低全社会生产运营成本的重要举措。

 

第二，在经济转型过程中经由分化而带动的优势企业成长。近期地区和产业发展中的一个重要特点是分化，在部分企业盈利回升的同时，另外一些企业（在有些行业是多数企业）日子并不好过。这种态势反映了经济接近底部、转入中速增长后的一个规律性变化。当需求相对收缩、供给侧竞争加剧之后，分化就不可避免。那些在转型升级或创新方面率先行动的企业会形成新的竞争优势，反应迟缓或不行动者将“被组合”或淘汰出局。

 

转型升级、创新驱动并非喊口号的结果，也不仅仅是一个理念问题，而是需要一个具有强制力的机制或环境。供给侧竞争加剧就提供了这样一种机制或环境。在此意义上说，转型升级、创新驱动是被“逼出来”的。供给侧改革中的去产能、去库存、去杠杆，正是供给侧竞争加剧机制起作用后产生的要求。这套机制的有效性，将取决于与优胜劣汰、优化资源配置相适应的筛选准则和市场纪律。

 

适应供给侧竞争机制面临多方面挑战。例如，所谓“落后产能”，是以技术装备的容量大小，还是实际市场竞争力状况作为判别尺度；去产能是人为减少生产时间，还是使无竞争力生产能力特别是僵尸企业退出市场；兼并重组是以优势企业为主导，一加一大于二，还是行政性地拉郎配，好企业背上差企业，如此等等。思路和机制对头，优势企业将加快成长；不对头则可能使去产能成为旷日持久的拉锯战，甚至拖垮好的企业或行业。

 

第三，进一步对外对内开放促进服务业增长。与发达国家相比，中国服务业占GDP的比重还有至少２０个百分点的上升空间。生产性服务业是增长潜力的领域，其中包括研发、金融、物流、信息服务等行业。另一个重要的增长领域是与居民消费结构升级相关的行业，如医疗卫生、养老、教育培训、文化娱乐、体育等行业。

 

个性化、面对面服务，对不可编码知识依赖性增加，是下一步服务业发展的显著特点。在生产性服务业等领域，对从业者的知识、技术含量提出了更高要求。而居民消费结构升级，较多地以公共产品或与公共产品密切相关的方式呈现。尽管生产性服务业也可以表现出相当高的生产率，但服务业生产率总体上要低于制造业。如何在服务业发展中不过多地拉低全社会生产率，无疑是一个重要挑战。

 

因此，适应服务业发展的这些新特点，由工业为主的发展模式向服务业为主的发展模式转变势在必行。进一步扩大服务业对外开放，仍具有不可替代的先导性和开拓性。通过独资、合资、合作等方式举办多种类型的服务性企业、机构等，对引入不可编码知识尤为重要。以对外开放带动对内开放和改革，打破服务业中的行政性垄断和不当限制，吸引社会资本更多进入服务业，推动公共资源、公共产品的市场化配置，形成服务业生产率全面提升的长效机制。

 

第四，以互联网等新技术带动实体经济效率提升。这是近年来令人注目、超出预期的一个领域。从网上购物、网约车到近期兴起的共享单车，通过加深信息密度、减少或消除信息不对称、线上线下结合优化资源配置等，不同程度地提升了效率，改变了人们的衣食住行方式。可以预见，互联网与流通和消费端的结合只是序幕，与生产领域的深度融合则具有更大潜能。

 

中国在这一领域有市场广大、产业配套条件好等突出优势，已经或正在形成若干富有活力的区域创新中心，如深圳、北京中关村、杭州等地。在这些地区，中国企业家的创新精神得到了充分展示，多种创新要素汇集、融合，商业模式创新活跃，技术创新也呈后来居上之势。一批企业已经进入国际竞争前列，可以预见，更多的大企业将会涌现出来。

 

这个领域也表现出典型的“创造性破坏”的特征。在网购快速增长的同时，传统商业减速抑或衰落，大牌名店关张的消息时有耳闻。而网约车则受到了传统出租车形式多样的抵抗。互联网金融出现鱼龙混杂，在看起来创新活跃的同时，不乏传统欺诈借道互联网技术的案例。

 

管理者面临的挑战是，如何在顺应互联网融合实体经济大势的前提下，在发展初期给创新者更多的宽容，允许他们试错纠错，同时谨慎处理好创造性破坏带来的诸多冲突、矛盾，比如鼓励传统商业搭互联网快车，实现业态转型；通过培训、拓展门路等，促进就业结构调整。难度更大的或许是，监管者如何跳出“要么全放、要么全管”的行为方式，通过监管理念和方式方法的创新，提高对互联网时代经济活动新特点的适应性。

 

第五，激发创新前沿成果带来的增长动能。尽管中国总体上处在追赶阶段，但与发达国家的差距缩短，在某些领域出现并驾齐驱甚至局部领先的势头。比如，在人工智能、生物技术、新能源及其应用、新材料等领域，已经涌现出一批高水平技术成果。当然，这些处在创新前沿的成果短期内尚难以成为大的增长动能，但对中国整体技术进步、更快进入创新前沿意义重大。

 

迄今为止，中国在创新上的优势主要体现在产业应用和市场推广上，原始创新或源头创新甚少。短板主要在基础研究或大学教育。补上这一短板所面临的挑战是，如何形成有利于自由探索的思想市场、鼓励创造性的学术规范和包容性促进机制。

 

当增长更多地依赖创新时，所要求的是增长方式整体性、实质性的转变。在以往的高增长时期，运用的知识、技术、管理等基本上是已知的，在此基础上组合资源，这也正是高增长能够实现的重要依据。而当创新日益重要的时候，增长相关的知识、技术和资源组合方式等必须通过反复试错才能获取。增长方式需要对大大增强了的不确定性做出积极且可持续的反应，增加或强化部分体制机制性元素，如认可并保护知识向资本的转化，更加尊重知识产权；延长、稳定科学家、企业家的预期，使之与创新周期相适应；政府对科技和产业未来发展的观点更具方向性、建议性和可调性，把实际选择权主要交给市场和市场的直接参与者；确保创新要素的市场开放和可流动性，实行与时俱进的市场监管理念和政策；政府要加强创新所需的基础设施和公共服务供给，公平地向全社会开放或提供。

 

大都市圈是中国下一步发展和改革的新制高点

 

中国经济进入中速增长期后的另一个重要动能是大都市圈加快发展，由于其特殊性，需要做深入讨论。

 

近年来中国城市化进程中的一个明显特点是分化，珠三角、长三角、京津冀和内地若干大都市圈加快成长，包括人口在内的各种生产要素更多地向这些地区汇集。与此同时，部分城市增长迟缓，抑或出现相对衰退。这种变化符合发达国家曾经呈现过的城市发展规律。

 

人们特别是年轻人之所以向大都市圈集中，是因为这些地区有更高的城市聚集效应和生产率，能够提供更多的就业创业机会、增加收入和提高生活品质的机会。于是，对大都市中不可移动的要素——土地以及建筑其上的住宅、基础设施等需求也相应增长了。这就是人们经常提到的“刚需”增加。然而，一线城市房价的飙升显然超过了可以解释的合理水平，甚至打破了人们的常识。有的研究者指出，中国一线城市的房价已经超过了日本当年泡沫经济时代的水平。事实上，中国城市化进程中存在着一些深层的体制、政策和理念上的问题，当大都市圈的浪潮涌来后，这些问题便通过房价异乎寻常地上涨显露出来了。

 

首先，大城市住宅用地占建设用地的比重偏低。北京、上海、深圳等地的住宅用地比重长期低于25％，而发达国家大都市这一比重通常高于40%，有的超过60%。这与中国城市以地谋发展的模式有关，在这一模式下，较多土地以低价用于工业建设，较少土地以高价用于住宅建设，其中的卖地收入用于支持城市基础设施建设。

 

其次，城市建设用地由地方政府独家垄断，农村集体土地须由政府购买、转换身份后，方可进入建设市场。十八届三中全会提出农村集体建设用地要与国有土地同等入市、同价同权，宅基地也要创造条件进入流转，至今进展迟缓，如宅基地流转仅限于同村“集体”内部。

 

再次，作为城市化进程中的基本制度建设，房地产税至今未能起步，尽管十八届三中全会早已明确了这一改革方向。

 

后，或许是更重要的，既有的城市化发展的理念、战略、政策与现阶段城市化发展的规律有距离或相背离。如大城市长期采取人口限制政策，事实上也限制不住，规划与人口增长的现实矛盾突出；虽然强调小城镇建设，但对城市体系尤其是大都市圈发展的意义认识不足。

 

以上几个因素形成的合力就是限制供给，并在一定程度上刺激炒房，在需求上升的背景下，房价节节攀升，远离市场均衡水平。高房价成为社会为关注的经济社会问题之一，尤其是满怀发展梦想的年青一代备感煎熬和无奈。表面上看，高房价下不满意的是未购房者，其他有关各方，包括地方政府、开发商和已购房者皆大欢喜。然而，放在经济运行过程中看，房价是城市经济运行的基础性价格，房价过高将会带来城市运营和发展成本的过度上升，不仅大大挤压未来的产业发展空间，而且削弱已有产业的竞争力，导致其衰落。近期部分一线城市名企撤离、某些服务业增长减速等，已经开始显露相关迹象。

 

值得关注的一个问题是，房价泡沫会如同日本曾经出现过的房价泡沫破灭一样破灭吗？日本实行土地私有制，供给有较大弹性，房价泡沫主要是由过量货币催生的，货币政策收紧后，泡沫便破灭了。中国的房价泡沫也有货币过量供给的因素，但更多的可能是由供给弹性不够所引致。即使货币政策收紧，房价也很难降下来，从而形成特定的刚性泡沫现象。这样我们将会看到刚性土地制度、刚性房价泡沫和刚性或衰落产业结构的链条。

 

如何打破这一刚性链条，关键在于推进城市化进程中的供给侧改革。可考虑在一线城市实施下述措施。

 

•
顺应城市化发展规律，适当调整城市化战略和政策，在现有土地制度下，增加住宅用地占城市建设用地比重至４０％以上，将部分工业用地转为住宅用地。

 

•
加快转换城市结构，解决核心区过度拥堵与资源人口向大都市圈汇集之间的矛盾。由各种资源集中于核心市区的结构，转变为城市核心区加大批小城镇的结构。将核心市区适合外移的功能和资源转至小城镇，对小城镇发展提供产业支撑，同时以快速轨道交通形成连接，提供与核心区均等的公共服务，形成优势产业支撑、快速轨道交通连接、优质公共服务、包容性强、绿色低碳的新型城市网络。以北京为例，通过大学、科研机构、央企总部等的外移，在核心区外形成一批大学城、科技城、媒体城、金融城和石油石化、电力、电信、装备制造、航空航天等专业镇。

 

•
推动农村土地制度改革落到实处。加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市、同价同权，农民宅基地在更大范围内流转、抵押、担保等。率先在核心区周边小城镇建设中推进此项改革，配套推进农村社保制度改革，给土地流转背景下的农民筑牢社会保障安全网。同时着手解决由来已久的小产权房问题，在缴纳必要的税费后，使之能够进入市场流转。

 

发展长期公共租赁住房。住房租售比扩大，反映的是住房“住”的价格与“炒”的价格的比例扩大。对于那些有刚需的人们来说，以“炒”的价格解决“住”的需求，是不堪的负担；如果通过租房解决“住”的需求，又面临租期不稳定带来的巨大不确定性，使他们很难把租来的房屋当成自己可以稳定的家来经营。走出这种困境的办法之一，就是积极发展长期公共租赁住房。由政府优先组织资源，建设较多数量的公共租赁住房，租赁价格可以随行就市，租期不低于１０年，长可延至３０年，并受法律保护。合约签订后，除非租户自己同意，不得强制其退出。政府也可以通过购买公共服务的方式，利用市场资源开展此类业务。这件事情做好了，能够有效满足城市发展所必需的刚需，抑制房价泡沫膨胀。

 

加快推出房地产税。房地产税在现代市场经济体系中普遍实施，大方向毋庸置疑。房地产税不仅为地方政府开辟新的稳定税源，减少通过卖地获取收入的动力，也可以通过增加持有成本，减少房地产市场投机和不当投资行为，调节房产和人口分布结构、财产和收入分配结构等。房地产税是我国税制由间接税为主向直接税为主结构性转型中的重要组成部分。推出房地产税需要若干前提条件，澄清某些认识问题。比如，不动产信息的全国联网，在信息技术发展如此之快的条件下，比以往任何时候都更容易解决。房地产税与已缴纳土地出让金的关系，不同收入和居住条件下的税收减免等问题，都不难找到合情合理合法的解决方案。房地产税属于地方税种，在明确大的框架的前提下，应当给予地方较大的自主空间，通过试点、比较、竞争，找到符合各地实际情况的办法。

 

以上几条都属于房地产和城市发展中的供给侧改革内容。当下的房地产价格调控方案，需求侧控制为主，短期内或许会起到抑制房价的作用，较长时间看未必如此，甚至适得其反。如能更多加入供给侧改革内容，才能从根本上改变社会对房价走势的预期。供给侧改革应在房地产市场预期中起到主导性积极作用，这不仅有利于稳定房价，更重要的是，为推动实体经济转型升级和创新驱动，营造一个较低成本的发展环境。

 

本书是一项关于中国经济长期增长研究课题的成果，也是国务院发展研究中心“中长期发展”基础领域的研究项目之一。国务院发展研究中心各位领导、各研究部所领导和其他研究人员，对本项研究给予了多方的指导、帮助。国务院发展研究中心、力拓集团合作研究基金继续对本项研究提供资助。中信出版社《比较》编辑室一如既往地为本书出版提供高质量服务。在此对各方面的支持帮助再次表示诚挚谢意。我们希望读者继续提出建设性意见和建议，使本项研究对中国经济转型期增长规律、路径和政策的研究逐步深入并取得更多有价值成果。