建筑房地产企业财税风险管控

肖太寿，经济学博士，研究员，中国财税培训金牌讲师，财政部财政科学研究所博士后（2011年12月至2013年12月），2016年9月被中国注册税务师协会评为“*具影响力税务老师”。先后就读于江西财经大学、中国社会科学院研究生院（现更名为中国社会科学院大学）、中央财经大学。是我国第1个法律凭证、会计凭证和税务凭证等“三证统一”筹划理论和“合同与账务税务处理相匹配和合同与发票开具相匹配”的合同控税新理念提出者。

精通中国税法，具有较深的财政学、会计学、税收学理论水平和丰富的税收筹划实践经验。主要擅长PPP（政府与社会资本合作）模式中的税务策划、合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理、税务审计、企业涉税疑难问题处理、税收风险识别与防范以及税务稽查应对，精通房地产行业、建筑安装行业和工业制造业的涉税管理、税收风险识别、纳税筹划和税务稽查应对。为企业提供财税培训1000多场，特别是为房地产和建筑企业和PPP（政府与社会资本合作）模式提供节税设计方案，降低企业税收风险，捍卫了企业纳税人的权利。

在国家公开刊物发表论文100多篇。出版专著五本，编著8本。代表著作：《中国国际避税治理问题研究》《商业模式下的合同控税策略——6类经济合同中的涉税风险及控制》 《合同控税理论与51案例真解》《小微企业财税扶持政策研究》 《合同控税：21种合同签订技巧及72案例》《有效降低成本的战略与方法》（云南出版集团出版）、《纳税筹划》（经济科学出版社）、《砍掉企业税收成本3把刀及76案例精解》（经济科学出版社）、《企业税收成本控制》（税务咨询师教材，中国时代经济出版社）、《建筑房地产企业合同控税》（中国市场出版社）、《建筑房地产企业税务管控》（经济管理出版社）。

社会职务：清华大学特聘教授、中国社会科学院大学税收学专业硕士导师、中国国际工程咨询协会专家委员会专家、中央财经大学税收教育研究所研究员、中国财税精英家园协会财税专家委员会专家委员、剑桥大学CIE—CFO中国同学会特聘专家、《财会信报》和中国会计视野优秀撰稿人、中国注册税务师行业继续教育特聘老师、北京市注册税务师协会师资库特聘老师、北京解税宝科技有限公司首席税务专家。

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第一章

财税法风险管控的基本理论

第一节　财税法风险管控的内涵及其三步法　/ /００３

一、财税法风险管控的二大内涵　/ /００３

[案例分析１] 某公司购买商铺合同瑕疵多承担

税费的处理　/ /００４

[案例分析２] 某公司“三证不统一” 的涉税

风险　/ /００７

二、财税法风险管控的三步法　/ /００９

[案例分析３] 房地产企业“以租代售” 的法律和税务

风险管控　/ /０１０

第二节　财税法风险管控的二个核心理念　/ /０１４

一、核心理念一: 合同与企业的账务、税务处理相匹配　/ /０１４

[案例分析４] 总承包合同中的开工保证金和履约保证

金条款的税务处理和账务处理　/ /０１５

二、核心理念二: 合同与企业发票开具相匹配　/ /０１７

[案例分析５] 合同与发票开具不匹配的合同纠纷判决

的法律分析　/ /０１８

第三节　财税法风险管控的实务操作要点　/ /０２２

一、参照有关法律的规定　/ /０２３

二、依据民商法的相关规定　/ /０２４

 [案例分析６] 拥有土地使用权的工业企业与房地产公司

合作建房分配利润的涉税处理　/ /０２４

[案例分析７] 城市综合体和旅游地产开发模式招商引

资的财税法风险管控　/ /０２８

三、依据税法、会计准则和相关民商法的规定　/ /０３４

[案例分析８] 某房地产企业收到政府土地返还款的法

务、财务和税务处理　/ /０３４

第二章

建筑企业重要业务的“财税法” 风险管控

第一节　工程质量保证金的财税法风险管控　/ /０４７

一、工程质量保证金的法务管控　/ /０４７

二、工程质量保证金的税务管控　/ /０４９

三、工程质量保证金的财务管控　/ /０５１

第二节　建设工程价款优先受偿的财税法管控　/ /０５４

一、建设工程价款优先受偿权的法务管控　/ /０５４

[案例分析９] 工程价款优先受偿权保护期限起算点的

认定　/ /０５５

[案例分析１０] 建设工程价款优先受偿权　/ /０５９

二、建设工程价款优先受偿的税务管控　/ /０６７

三、建设工程价款优先受偿的财务管控　/ /０６９

第三节　建筑劳务公司承接业务的财税法风险管控　/ /０７０

一、建筑劳务用工制度的改革方向: 取消建筑劳务资质? 建立

告知备案制的专业作业企业　/ /０７０

二、法律风险管控: 建筑劳务公司可承接的四种合法业务　/ /０７１

三、建筑劳务公司承接合法业务的财税法风险管控　/ /０７３

第四节　建筑领域ＥＰＣ 工程总承包项目的财税法管控　/ /０８２

一、ＥＰＣ 总承包合同法律风险管控　/ /０８２

二、ＥＰＣ 总承包合同的税务风险管控　/ /０８２

[案例分析１１] 某ＥＰＣ 合同节税签订技巧的涉税　/ /０８５

三、ＥＰＣ 总承包合同的财务风险管控　/ /０８６

第五节　建筑企业分包业务差额征税的财税法管控　/ /０８７

一、建筑企业分包业务差额征税的法务管控　/ /０８７

二、建筑企业分包款差额扣除征税的税务管控　/ /０９０

三、建筑企业分包业务差额征税的财务管控　/ /０９４

[案例分析１２] 建筑企业简易计税情况下的总分包业务

的财税处理　/ /０９５

第六节　建筑企业包工包料业务的税务管控　/ /０９７

一、建筑企业包工包料业务的分类及税收定性分析　/ /０９７

二、建筑企业外购建筑材料或机器设备并提供施工劳务的发票

开具及税务处理　/ /０９９

三、建筑企业销售自产建筑材料或机器设备并提供施工劳务业

务的发票开具和税务处理　/ /１０１

[案例分析１３] 房地产企业电梯采购中的发票

开具　/ /１０２

第七节　建筑企业聘用农民工的社保与个税的协同管理　/ /１０４

一、协同管理策略一及实操要点　/ /１０４

二、协同管理策略二及实操要点　/ /１０５

三、协同管理策略三及实操要点　/ /１０５

四、协同管理策略四及实操要点　/ /１０６

第八节　建筑劳务公司与包工头(班组长) 之间的

财税法管控　/ /１０７

一、法律风险管控: 建筑劳务公司与包工头(班组长) 签订专

业作业劳务分包或劳务承包合同的合法性分析　/ /１０７

二、税务管控: 建筑劳务公司与包工头(班组长) 签订专业作

业劳务分包或劳务承包合同的税务处理　/ /１０９

[案例分析１４] 某班组长内部承包劳务公司建筑劳务的

个税处理　/ /１１４

三、财务管控: 建筑劳务公司与包工头的两种合同签订方法的

财务管控　/ /１１９

第九节　定金、违约金、损失赔偿金的法务和税务管控　/ /１２１

一、违约金、定金、赔偿金的法务管控　/ /１２１

二、违约金、定金、赔偿金的税务管控: 违约金、赔偿金税前

扣除凭证的税务处理　/ /１２５

第十节　“农民工工资专用账户＋实名制” 的财税法管控　/ /１２７

一、实施农民工工资专用账户管理的法律缘由: 规避建筑施工

企业拖欠民工工资的法律风险　/ /１２８

二、“农民工工资专用账户＋实名制” 的法律风险管控　/ /１３０

三、农民工工资专户管理的财务管控　/ /１３１

四、“农民工工资专户＋实名制” 的税务管控　/ /１３３

[案例分析１５] 劳务分包合同规避税务风险

签订的要点　/ /１３６

第十一节　联合投标的法律、税务风险及管控　/ /１４１

一、联合投标的法律风险管控　/ /１４１

[案例分析１６] Ａ 公路工程局有限公司与辽宁交通建

设集团有限公司建设工程施工合同的

法律风险　/ /１４３

二、联合中标的税收风险管控　/ /１４６

第三章

建筑企业项目经理承包(负责) 制的“财税法” 风险管控

第一节　现有建筑企业内部承包经营的两种模式及其存在“三大

风险” 的管理制度特征　/ /１５１

一、现有建筑企业内部承包经营的两种模式　/ /１５１

二、现有建筑企业内部承包经营模式存在“三大风险” 的经营

管理制度特征　/ /１５２

三、现有建筑企业内部承包经营模式的经营管理制度存在的财

税法律风险　/ /１５４

第二节　建筑企业项目经理内部承包(负责) 制的财税风险管

控策略　/ /１５７

一、涉税内控制度设计的原则　/ /１５７

二、合同管理制度　/ /１５７

三、项目经理与建筑企业的合作方式　/ /１５９

四、实施项目生产经营负责制　/ /１６０

五、实施集中统一的财务收付结算管理制度　/ /１６１

第三节　建筑企业项目经理内部承包(负责) 制中的项目经理

提取利润的合法渠道及其个税的处理　/ /１６５

一、建筑企业项目经理负责制下的项目经理提取利润的合法渠

道及个税的处理　/ /１６５

[案例分析１７] 某建筑企业预扣预缴项目经理工资薪金

综合所得个税　/ /１６７

[案例分析１８] 某建筑企业项目经理取得全年一次性绩

效考核奖个税筹划　/ /１７１

[案例分析１９] 某居民个人取得全年一次性奖金收入个

税的计算　/ /１７２

二、项目经理承包制下的项目经理提取利润的合法渠道及个税

的处理　/ /１７３

[案例分析２０] 某项目经理承包建筑公司建筑服务的个

税处理　/ /１７８

[案例分析２１] 某项目经理注册的个体工商户材料贸易

公司的个税处理　/ /１８６

第四节　建筑企业项目经理内部承包(负责) 制中的项目经理

及其聘用农民工的社保、个税的协同管理之策　/ /１９１

第四章

房地产企业重要业务中的“财税法” 风险管控

第一节　房地产企业参与国有土地一级开发的财税法

风险管控　/ /１９７

一、国有土地一级开发中的法务风险管控　/ /１９７

二、房地产企业(社会资本) 参与国有土地一级开发的税务管

控策略　/ /２０２

三、房地产企业(社会资本) 参与国有土地一级开发的财务管

控策略　/ /２０６

[案例分析２２] 某地产公司与土地储备中心合作开发生

地的涉税处理　/ /２０９

第二节　房地产企业项目内配建公共配套设施无(有) 偿移交

给政府的财税法管控　/ /２１４

一、房地产企业项目内建造公共配套设施的法务管控　/ /２１４

二、房地产企业项目内建造公共配套设施的税务管控　/ /２１６

三、房地产企业项目内建造公共配套设施的财务管控　/ /２２０

[案例分析２３] 某房地产企业项目区域内建造政府廉租房

无偿移交给地方政府的涉税处理　/ /２２１

第三节　售后返租的财税法风险管控　/ /２２５

一、售后返租业务的法律风险管控　/ /２２６

二、售后返租的税务管控　/ /２２８

[案例分析２４] 成立物业公司开展售后返租

业务的节税　/ /２３０

[案例分析２５] 某房开公司商铺售后返租的涉税　/ /２３１

三、房地产企业经营性售后返租的财务管控　/ /２３５

第四节　以房抵工程款的财税法风险管控　/ /２３６

一、以房抵工程款的法务管控: 建筑企业工程价款优先受偿权

的履行　/ /２３７

二、以房抵工程款的税务管控　/ /２３９

三、以房抵工程款的账务管控: 正确的账务处理　/ /２４２

[案例分析２６] 房地产企业开盘前签订的以房抵工程款

协议的财税处理　/ /２４４

[案例分析２７] 房地产企业开盘后签订的以房抵债协议

的财税处理　/ /２４６

第五节　房地产企业两种“红线外支出” 的财税法管控　/ /２４８

一、土地置换政府项目模式的财税法管控　/ /２４８

二、“红线外支出” 的财税法管控　/ /２５３

第六节　“甲供工程” 业务的财税法风险管控　/ /２５６

一、“甲供工程” 业务的法律风险管控　/ /２５７

[案例分析２８] 某施工企业与交通局签订“甲供材” 补偿

协议适用简易计税的涉税处理　/ /２６０

二、“甲供工程” 业务的税务风险管控　/ /２６７

[案例分析２９] 建筑企业采购材料物质价税合计> ４６. ８７％×

“甲供材” 合同中约定的工程价税合计? 选择

一般计税方法　/ /２７１

[案例分析３０] 建筑企业采购材料物质价税合计< ４６. ８７％×

“甲供材” 合同中约定的工程价税合计? 选择

简易计税方法　/ /２７２

三、“甲供工程” 业务的财务风险管控　/ /２７５

第七节　土地增值税缴纳和清算中的税务风险管控　/ /２７８

一、成本扣除项目中的漏税风险点　/ /２７９

[案例分析３１] 某房地产企业“甲供工程” 业务重复扣除

“甲供材料” 成本少缴纳土地增值税　/ /２８０

 [案例分析３２] 某房地产企业多个项目共同发生的拆迁

补偿(安置) 房成本? 没有在各个开发

项目分摊的涉税处理　/ /２８３

[案例分析３３] 某房地产重复扣除利息费用少缴纳土地

增值税的处理　/ /２８８

二、土地增值税收入项目确认中的漏税风险点　/ /３０１

第五章

建筑房地产企业用工关系中的“财税法” 风险管控

第一节　企业不缴纳社保的关键是与劳动者建立劳务关系　/ /３０９

一、劳动关系的确立和判断标准　/ /３１０

二、劳务关系的确立和判断标准　/ /３１１

三、劳务关系、劳动关系和社保费用缴纳之间的联系　/ /３１１

[案例分析３４] 基于劳务关系和劳动关系判断是否缴纳

社保费用的处理　/ /３１２

四、用人单位与劳动者建立劳务关系的实践操作要点　/ /３１３

第二节　企业用工关系与社保的协同管理　/ /３１４

一、企业用工关系的分类及其个税的处理　/ /３１４

[案例分析３５] 某建筑企业预扣预缴劳动者工资薪金综

合所得个税处理　/ /３１９

二、企业用工关系与社保的协同管理　/ /３２１

第三节　劳务报酬的增值税、个人所得税处理　/ /３２４

一、劳务报酬的法理分析　/ /３２５

二、劳务报酬的增值税处理　/ /３２６

三、劳务报酬的个人所得税处理　/ /３３０

[案例分析３６] 同时取得工资薪金和劳务报酬所得的个

税汇算清缴退税处理　/ /３３４

 [案例分析３７] 只取得劳务报酬所得且年收入扣除专项

扣除超过６ 万元的个税处理　/ /３３６

第四节　解除劳动合同取得一次性补贴收入的财税法管控　/ /３３７

一、解除劳动合同获取一次性经济补偿金的法务管控　/ /３３８

二、解除劳动合同获取一次性经济补偿金的财务管控　/ /３３９

三、解除劳动合同获取一次性经济补偿金的税务管控　/ /３４０

[案例分析３８] 某企业高管人员解除劳动合同给予经济

补偿金的个人所得税处理　/ /３４２

第五节　提前退休和内部退养获取一次性补贴的财税法管控　/ /３４３

一、提前退休和内部退养的法务管控　/ /３４４

二、提前退休和内部退养获取一次性补贴的税务管控　/ /３４５

[案例分析３９] 某企业员工提前退休获得一次性补贴的

个人所得税处理　/ /３４７__