中国法院2020年度案例·房屋买卖合同纠纷

2020年继续推出数据库增值服务！国家法官学院、*人民法院司法案例研究院隆重推出！简便易用、权威实用，打造“好读好用”的案例！ 

权威的作者

　　国家法官学院案例开发研究中心持续20余年编辑了享誉海内外的《中国审判案例要览》丛书，自2012年起推出《中国法院年度案例》丛书，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。

强大的规模

　　今年推出23本，含传统和新近的所有热点纠纷，这些案例是从全国各地法院收集到的上一年度审结的近万件典型案例中挑选出来的，具有广泛的选编基础和较强的代表性。

独特的内容

　　不再有繁杂的案情，高度提炼案情和裁判要旨，突出争议焦点问题。

不再有冗长的分析，主审法官撰写“法官后语”，展现裁判思路方法。

数据库增值服务

全新推出数据库增值服务，凡购买本书，扫描前勒口二维码，即可在本年度免费使用往年同类案例数据库。

 

本书是《中国法院2020年度案例系列》(全23册)的一个分册。含商品房预售、商品房销售、二手房买卖、农村房屋买卖、房屋确权纠纷、定金与违约金、房屋借贷与担保纠纷、其他等。所选案例均是国家法官学院从各地2018年上报的典型案例中挑选出来的精品案例，全面涵盖该领域常见纠纷内容。案情凝练，并由主审法官精心撰写裁判要旨与法官后语，可读性、适用性强，能帮助读者节约查找和阅读案例的时间，获得真正有用的信息，为法官、检察官、执法人员、律师、法律顾问办理相关案件以及案件当事人处理纠纷必备参考书。 

国家法官学院案例开发研究中心持续20年编辑了享誉海内外的《中国审判案例要览》丛书，自2012年起推出《中国法院年度案例》丛书，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。

最高人民法院司法案例研究院是中编办批准设置的最高人民法院的司法案例专门研究机构，与国家法官学院合署办公，在最高人民法院领导下，秉持服务司法审判实践、经济社会发展、法学教育研究、中外法学交流、法治中国建设的办院宗旨，坚持“服务、创新、合作、开放、共享”工作原则，依托国家法官学院开展司法案例的收集、生成、研究、发布和国际交流工作。

一、商品房预售

1合同因不可抗力解除后双方责任的认定及对当事人补充约定的认定

——柯某诉青海福源房地产开发有限公司商品房预约合同案

2解除权行使期间约定为十日内是否有效

——田某燕、毛某学诉重庆鲁能开发（集团）有限公司商品房预售合同案

3开发商未主动告知无预售许可证是否构成故意隐瞒

——罗某敏诉重庆市凡庄房地产有限公司房屋买卖合同案

4楼书的合同属性之认定

——唐某诉成都盛阳房地产开发有限公司商品房预售合同案

5商品房的交付是否应以人防、燃气等设施的验收合格为要件

——邱某东、吴某梅诉福建津汇房地产开发有限公司商品房预售合同案

6虽然约定了“换签条款”但商品房预约合同不能直接转为本约

——王某芳、王某忠诉厦门昌林实业有限公司商品房预约合同案

7一方未当场签章的商品房买卖合同效力与违约责任的认定

——江阴新桥碧桂园房地产开发有限公司诉苏某洁商品房销售合同案

8在合同中约定违约金的情况下当事人是否有权不主张违约金而直接要求赔偿损失

——魏某诉北京良誉房地产开发有限公司商品房预售合同案

二、商品房销售

9现代民法不平等人格制度下的举证责任分配

——谢某玲诉郑州元龙房地产开发有限公司房屋买卖合同案

10案外人可否不提起执行异议而另行提起确认之诉

——李某涛、李某诉广东丝路方舟投资有限公司房屋买卖合同案

11不安抗辩权的行使应当及时、适当

——天津生态城市政景观有限公司诉中铁上海工程局集团有限公司第四分公司、中铁上海工程局集团有限公司商品房销售合同案

12法律上或者事实上不能履行的认定

——贡合房地产开发（北京）有限公司诉北京圣特基业科贸有限公司、天津领先控股集团有限公司房屋买卖合同案

 

13非根本性违约不予解除合同

——刘某科、王某芬诉广安市鑫圣房地产开发有限公司商品房买卖合同案

14合理运用自由裁量权弥补范本式商品房买卖合同的局限性

——邓某与武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司房屋买卖合同案

15合同先履行抗辩权之限制及与有过失规则之适用

——林某诉台州景瑞置业有限公司商品房销售合同案

16开发商为购房者向按揭贷款银行承担担保代偿责任能否触发商品房买卖合同中约定解除条件的成就

——成都通用时代房地产开发有限公司诉侯某商品房销售合同案

17买房中的中央空调亦属于开发商保修范围

——熊某诉北京城建兴华地产有限公司房屋买卖合同案

18逾期交房的违约赔偿

——王某某诉黑龙江某某房地产开发有限公司房屋买卖合同案

三、二手房买卖

19出卖方能否依据标的房屋存在违法建筑主张房屋买卖合同无效

——顾某兰、李某友诉卫某智、万某霞房屋买卖合同案

20出卖人对房屋质量的瑕疵担保责任

——应某与周某萍房屋买卖合同案

21存在违约行为的一方可否要求对方仍依约履行合同

——董某平诉郑某汉、颜某杰房屋买卖合同案

22房屋买卖合同解除时间的认定以及解除后相关问题的处理

——俞某晋、张某真诉王某斌房屋买卖合同案

23借名登记真实意思表示下的房屋买卖合同无效

——陈某秋诉陈某军房屋买卖合同案

24房屋买卖合同履行过程中，履行方式变更的认定

——邓某敏诉黄某萍房屋买卖合同案

25房屋买卖合同中信赖利益损失的确定

——王某元诉唐某义、北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同案

26为避税签订的“阴阳房屋买卖合同”并不全部无效

——苏某秀诉胡某锦房屋买卖合同案

27限购政策下房屋买卖合同法定解除权的判定

——林某淑诉李某辉房屋买卖合同案

28未经共同共有人同意处分不动产不能产生物权变动效果

——肖某成、徐某诉徐某铭等房屋买卖合同案

四、农村房屋买卖

29城镇居民购买农村房屋的合同不当然无效

——巫某莉、洪某华诉秦某新房屋买卖合同案

30出卖人以所卖房屋系其名下唯一住房为由主张解除房屋买卖合同的不予支持

——林某芬、李某军诉彭某保农村房屋买卖合同案

31城市居民能否购买农村集体开发的新农村住房

——郑某龙诉张某兵等房屋买卖合同案

32农村宅基地未经相关部门同意或批准进行买卖的效力认定问题

——原某振、荆某云诉原某富、王某梅房屋买卖合同案

五、拆迁安置房买卖

33安置房（被认定为危房）重新安置不影响买受人基于原交易合同主张再次履行

——江某、李某俤诉朱某清与朱某琴房屋买卖合同案

34拆迁安置房买卖房产证面积与买卖合同面积不一致的处理

——王某诉薛某明、陈某红房屋买卖合同案

35拆迁安置房屋购买方注意义务的正确界定

——陈某旭诉唐某东房屋买卖合同案

36夫妻按份共有及一房二卖的房屋买卖合同履行的可行性认定

——梁某秀诉黄某房屋买卖合同案

37未满上市交易年限转让经济适用住房的合同效力认定标准

——史某某诉周某某、宋某某第三人撤销之诉案

38征收房屋拆迁补偿安置权益的认定

——庄某峰、吴某蜂诉庄某进、林某花房屋买卖合同案

六、公房转让

39无权处分后共有人追回房屋之救济路径选择

——张某珍诉杨某忠、杨某确认合同无效案

七、房屋买卖代理

40明知《委托书》非被代理人签字，不构成表见代理

——武某诉补某军、王某霖房屋买卖合同案

41违法代理的判断及责任承担范围

——王某诉云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司、云南昆都国际房地产开发有限公司商品房预售合同案

42未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同也可合法有效

——泮某智、陈某燕诉张某秋房屋买卖合同案

43无权代理人订立房屋买卖合同效力问题及违约责任的认定

——陈某根诉刘某清、严某英房屋买卖合同案

44子女代父母签订房屋买卖合同，不能仅凭近亲属关系便认定构成表见代理

——汪某龙诉季某友等房屋买卖合同案

八、房屋确权纠纷

45基于诚实信用形成的民间交易式房屋买卖应当受到法律保护

——刘某仲诉朱某驷房屋买卖合同案

46因借贷关系查封房屋在房屋买卖关系之前，房屋归属如何认定

——周某卫诉宋某堂、吴某美房屋买卖合同案

47借名买房情形下房屋产权归属

——芦某林诉刘某霞案外人执行异议之诉案

48尚未取得产权证的房屋请求所有权确认是否属于人民法院受案范围

——李某良诉李某华等所有权确认案

49同一集体组织成员之间宅基地房屋买卖的效力

——陈某娟诉章甲、章乙所有权确认案

九、定金与违约金

50法院确定违约金过高的调整标准

——曾某诉朱某红、陈某方房屋买卖合同案

51房屋买卖合同解除后违约金可参照房屋差价损失确定

——陈某玲诉周某兰、许某德房屋买卖合同案

 

52房屋买卖合同纠纷中应注重甄别“套路贷”

——胡某峰诉季某娣、范某琪房屋买卖合同案

53房屋买卖合同违约金调整的司法适用

——薛某林、李某诉李某兰房屋买卖合同案

54违约金可否作为债务抵销客体的认定及其救济措施

——周某芳诉王某扬房屋买卖合同案

十、房屋借贷与担保纠纷

55法院不能通过民事判决确认违章建筑的所有权归属

——周某等诉梁某案外人执行异议之诉案

56建设工程承包人可以以优先受偿权受到侵害为由申请撤销法院对让与担保作出的继续履行房屋买卖合同的生效裁决

——广西铭君建筑工程有限公司诉何某俊、象州新家园房地产开发有限公司第三人撤销之诉案

57恶意串通设置虚假抵押权无效

——吴某中诉李某、师某海房屋买卖合同案

58实现抵押权协议恶意串通之认定

——赵某、刘某诉北京鼎旺信用管理有限公司等房屋买卖合同案

59预查封房屋被裁定以物抵债后，房屋出卖人能否行使合同约定解除权

——威海锦晖房地产开发有限公司诉颜某情房屋买卖合同案

60预购商品房抵押预告登记的效力认定问题

——李某某诉惠州东江湾房地产开发有限公司房屋买卖合同案

十一、其他

61房产新政实施并不必然导致买卖合同解除

——魏某诉宋某华等房屋买卖合同案

62房屋买卖合同中受让人“善意取得”的认定标准

——卢甲诉卢乙、崔某云确认合同无效案

63关于合同显失公平如何认定

——三亚广纳房地产开发有限公司与海南海春投资发展有限责任公司房屋买卖合同案

 

坚持和完善中国特色社会主义法治体系，是党的十九届四中全会作出的一项重要部署。作为其核心组成部分，高效的法治实施体系所要实现的就是让静态的法律制度在实践中得到良好实施。《中国法院年度案例》丛书的价值追求，即公开精品案例，研究案例所体现的裁判方法和价值理念，提炼裁判规则，助推司法标准统一。

《中国法院年度案例》丛书，是国家法官学院于2012年开始编辑出版的一套大型年度案例丛书。丛书由国家法官学院案例开发研究中心具体承担编辑工作，每年年初定期出版。此前，该中心坚持20余年连续不辍编辑出版了《中国审判案例要览》丛书近90卷，分中文版和英文版在海内外发行，颇有口碑，享有赞誉。作为一种全新的案例研究产品，《中国法院年度案例》丛书旨在加强完善中国特色案例指导制度，探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例出版物的不足。该丛书2012～2019年已连续出版8套，一直受到读者的广泛好评，并迅速售罄。为更加全面地反映我国司法审判执行工作的发展进程，顺应审判执行实践的需要，响应读者需求，2014年度新增3个分册即金融纠纷、行政纠纷、刑事案例，2015年度将刑事案例调整为刑法总则案例、刑法分则案例2册，2016年度新增知识产权纠纷分册，2017年度新增执行案例分册，2018年度、2019年度将刑事案例扩充为4个分册。现国家法官学院及时编撰推出《中国法院2020年度案例》系列丛书，共23册。

当前市面上的案例丛书百花齐放，又有裁判文书网，可以查询各级法院、各类的裁判文书，还有各种专门领域的案例汇编书籍，以及各种案例指导、案例参考等读物，各具特色。而《中国法院年度案例》丛书则以开放务实的态度、简洁明快的风格，试图把案例书籍变得“好读有用”，故在编辑中坚持以下方法：一是高度提炼案例内容，控制案例篇幅， 每个案例基本在3000字以内；二是突出争议焦点，剔除无效信息，尽可能在有限的篇幅内为读者提供有效、有益的信息；三是注重对案件裁判文书的再加工，大多数案例由案件的主审法官撰写“法官后语”，高度提炼、总结案例的指导价值。

同时，《中国法院年度案例》丛书还有以下特色：一是信息量大。国家法官学院案例开发研究中心每年从全国各地法院收集到的上一年度审结的典型案例近万件，使该丛书有广泛的选编基础，可提供给读者新近发生的全国各地多种类型的代表性案例。二是方便检索。为体现以读者为本，丛书分卷细化，每卷下还将案例主要根据案由分类编排，每个案例用一句话概括裁判规则、裁判思路或焦点问题作为主标题，让读者一目了然，迅速找到目标案例。

中国法制出版社始终全力支持《中国法院年度案例》丛书的出版，给了作者和编辑们巨大的鼓励。2018年、2019年连续推出数据库增值服务，2020年继续提供数据库增值服务并充实完善数据内容。购买本书，扫描前勒口二维码，即可在本年度免费查阅往年同类案例数据库。我们在此谨表谢忱，并希望通过共同努力，逐步完善，做得更好，真正探索出一条编辑案例书籍、挖掘案例价值的新路，更好地服务于学习、研究法律的读者，服务于社会，服务于国家的法治建设。

本丛书既可作为法官、检察官、律师等司法实务工作人员的办案参考和司法人员培训推荐教程，也是社会大众学法用法的极佳指导，亦是教学科研机构案例研究的精品素材。当然，案例作者和编辑在编写过程中也难以一步到位实现最初的编写愿望，可能会存在各种不足，甚至错误，欢迎读者批评指正，我们愿听取建议，并不断改进，不断扩大案例研究领域，实现中国特色案例研究事业新发展。

从今年起，《中国法院年度案例》改由国家法官学院与最高人民法院司法案例研究院共同编辑。最高人民法院司法案例研究院是中编办批准设置的最高人民法院的司法案例专门研究机构，与国家法官学院合署办公，在最高人民法院领导下，秉持服务司法审判实践、经济社会发展、法学教育研究、中外法学交流、法治中国建设的办院宗旨，坚持“服务、创新、合作、开放、共享”工作原则，依托国家法官学院开展司法案例的收集、生成、研究、发布和国际交流工作。司法案例研究院的加入，必将使本套丛书的编辑力量更加壮大，案例质量将进一步提升。

 

2解除权行使期间约定为十日内是否有效——田某燕、毛某学诉重庆鲁能开发（集团）有限公司

商品房预售合同案

【案件基本信息】

1裁判书字号

重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民终1418号民事判决书

2案由：商品房预售合同纠纷

3当事人

原告（被上诉人）：田某燕、毛某学

被告（上诉人）：重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）

【基本案情】

2017年8月19日，鲁能公司与田某燕、毛某学签订《重庆市商品房买卖合同》，约定田某燕、毛某学购买其开发的位于重庆市渝北区仙桃街道中央公园北路28号鲁能城中央公园8幢某商铺，总价款1421979元。合同中约定首付款861979元，按揭贷款560000元。若因鲁能公司原因导致田某燕、毛某学未能获得银行贷款或者获得银行贷款少于申请额的，田某燕、毛某学可单方解除本合同。鲁能公司应当在2018年5月30日前交房，若逾期超过九十日后，田某燕、毛某学有权解除合同，自解除合同通知到达之日起三十日内鲁能公司应退还全部已付房价款及利息，并按已付房价款5%支付违约金。银行按揭款应于本合同签订之日起六个月内支付到鲁能公司账户，逾期鲁能公司有权收取日万分之五的违约金，并有权选择解除合同。若按揭款未到达鲁能公司银行账户，则鲁能公司有权拒绝交房直至田某燕、毛某学付清全部应付款。田某燕、毛某学方根据本合同约定行使解约权的，应当在本合同解除权产生之日起十日内行使，逾期不行使视为田某燕、毛某学放弃。

2018年9月15日，田某燕、毛某学以未办理银行按揭贷款，未交房已逾期九十日，发函要求与鲁能公司解除合同。同日，鲁能公司向田某燕、毛某学发出了交房通知，2018年9月28日，发出办理按揭贷款的通知。

鲁能公司认为，银行规定商业按揭贷款应当在取得竣工验收备案登记证后才能办理，该房屋于2018年9月11日取得，故一直未通知田某燕、毛某学办理按揭贷款手续，且置业顾问告知过田某燕、毛某学该情况，不同意解除合同。但田某燕、毛某学称对上述情况并不知情，认为鲁能公司逾期办理按揭贷款，逾期交房，约定解除权条件成就，即使约定解除权不成就，其向鲁能公司发出解除合同通知书也应当视为对鲁能公司履行合同主要义务的催告，经合理期限鲁能公司未履行，符合法定解除权的行使条件。

【案件焦点】

1.合同约定解除权行使条件是否成就；2.约定行使期间十日内是否有效。

【法院裁判要旨】

重庆市渝北区人民法院经审理认为：田某燕、毛某学与鲁能公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。合同中并未对何时办理按揭贷款进行约定，仅约定若按揭款逾期的，鲁能公司可选择解除合同及要求支付违约金。本案由于鲁能公司原因造成不能办理按揭贷款的，鲁能公司不能以此为由向田某燕、毛某学主张逾期付款的责任，田某燕、毛某学也无权依据此条的约定向鲁能公司要求解除合同。

合同中虽明确约定按揭款未到达鲁能公司账户，其有权拒绝交房。但未付款的原因是鲁能公司造成，即鲁能公司的行为阻止了交房条件的成就，即应当视为田某燕、毛某学已付清全部购房款，鲁能公司应当在2018年5月30日前交房，其在2018年5月30日尚未取得竣工验收备案登记证，不能达到交付条件，加上其阻止了交房条件的成就，应当认定鲁能公司逾期交房的行为成立，且逾期交房已超过九十日，田某燕、毛某学有权解除合同。

对于解除权的行使期间问题。鲁能公司提供的商品房买卖合同属于格式条款，其约定的合同解除权产生之日起十日内行使，该条款明显限制了田某燕、毛某学的合同解除权，应当无效。田某燕、毛某学于2018年9月15日向鲁能公司发出了解除合同通知书，鲁能公司收到该解除通知时解除。重庆市渝北区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条等规定，作出如下判决：

一、被告鲁能公司立即退还原告田某燕、毛某学购房款861979元及利息；

二、被告鲁能公司立即支付原告田某燕、毛某学违约金4309895元；

三、驳回原告田某燕、毛某学的其他诉讼请求。

鲁能公司不服一审判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理后，双方达成如下调解协议：

一、鲁能公司与田某燕、毛某学一致同意双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议于2019年3月19日解除；

二、鲁能公司在2019年3月25日前退还田某燕、毛某学购房款861979元，购房款利息55451元，违约金21549元；

三、如果鲁能公司未在前述期限内付清前述诸笔款项，双方一致同意按照（2018）渝0112民初21805号民事判决履行。

【法官后语】

本案处理重点在于双方约定的合同解除条件是否成就，约定解除权行使期间为十日内是否有效。我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

具体到本案中，田某燕、毛某学存在逾期未支付按揭款行为，鲁能公司存在逾期交房九十日的行为，因未支付按揭款的原因系鲁能开发公司造成的，故鲁能公司不能基于田某燕、毛某学未支付按揭款从而拒绝交房。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己利益，不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。鲁能公司因为没有取得合法竣工验收备案登记证导致田某燕、毛某学无法向银行申请按揭贷款。应当视为支付按揭贷款条件成就。

对于双方关于解除权行使期间为十日的约定是否有效。约定解除权有别于法定解除权。法定解除权是符合法定情形下才能解除合同，一般是经催告后三个月未履行，三个月内可以行使解除权，未经催告的一年内行使，该行使期间理论上为除斥期间，该期间不适用于诉讼时效的中止、中断，该期限一经通过，则解除权归于消灭。

约定解除权是双方自愿约定，属于私权处分范畴。约定解除权虽然有助于当事人对其交易风险进行分配，有助于提高解约效率，降低解约成本,但同时也要遵守诚实信用、善良风俗原则。实践中，究竟双方约定解除权行驶期间多久为宜。笔者认为，一般情况下约定解除权人通过邮局以邮寄的方式向合同相对方发出函告进行催告或者发出解除合同通知书，催告也有一定的期限，扣除邮寄在途时间，可以参考法定解除权，以三个月至一年期间为宜。尤其是在签订合同中，若一方属于提供格式合同，则不能不正当利用格式条款免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，否则该条款无效。

本案中，提供格式条款的鲁能公司约定合同解除权行使期间为十日，可视为该约定没有合理约定设置解决问题的缓冲期和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于排除购房人主要权利的条款，应认定为无效。故一审及二审法院作出解除双方签订的商品房买卖合同的裁决。

编写人：重庆市渝北区人民法院郭蒙政