房地产与中国经济

中国如何解决高房价问题？
为何中国房地产业的政策一直左右摇摆？
如何贯彻”房子是用来住的，不是用来炒的“这一精神？

该书主要阐述房地产业与中国经济的相互关系，探讨我国房地产业发展的规律特征、现阶段存在的主要问题、对其他产业及宏观经济的影响，以及未来如何实现与经济的协调发展及长效调控机制的构建。全书包括实证检验和理论研究两个方面。在实证检验方面，重视统计方法的应用，做到用数据说话；在理论研究方面，深入分析我国房地产市场的特征、存在的问题，同时借鉴了发达国家房地产市场发展的规律和经验，提出了具有我国国情特色的房地产业发展方向。
作者在房地产业对经济的贡献、住宅的属性、房地产调控思路、高房价的应对措施及长效调控机制构建等方面都做了大量的创新研究，尝试用发展的理念解决房地产行业发展中不断出现的新问题。本书可作为决策部门制定政策的借鉴参考，也可作为相关研究人员和关心房地产业的读者的参考书。

上海市人民政府参事，中国人民银行参事，中欧国际工商学院经济学与金融学教授。曾任中国人民银行调查统计司司长。宋红卫，同策研究院研究总监。汪恒，同策研究院高级研究员。

序一
序二
前言
第一篇 房地产业与经济运行相互影响的规律研究
第一章 我国房地产业发展情况概述
第二章 房地产业对中国经济的贡献
第三章 房地产业与其他产业的关系

第二篇 房价的影响因素研究
第四章 房地产市场的内在机制对价格的影响
第五章 房价与宏观经济因素的关系
第六章 地价与房价的双重市场机制
第七章 土地制度与土地财政研究

前言

自1998年“房改”以来，我国房地产行业进入市场化发展阶段。2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）把房地产业列为“支柱产业”，拉开了中国房地产市场火热的序幕。房地产规模迅速扩大，房价频频创出新高，房价及房价预期始终处于上行通道，甚至在上行通道内的回调都难以出现，单边上涨的趋势十分明显，持续20年未经历一个完整周期的现象世所罕见。

梳理我国十几年来的房地产调控政策，我们发现一条明显的规律，就是经济下行时放松调控以拉动经济，房价上涨过快时则收紧调控平抑上涨势头，政策始终在两者间反复和摇摆。2016年以来，我国房地产市场经历了“史上最严厉的调控”，确定了“房住不炒”的基调及房价“稳定”的指导方针，并提出了构建我国房地产市场的长效调控机制。但到目前为止，不管是官方还是社会学术研究机构都没有给出明确的有关“长效调控机制”较为详细的条例框架及相关内容，甚至连粗线条的机制实现目标和相关说明都没有。这在一定程度上表明目前对于房地产业的研究仍然是薄弱和欠缺的。在面对所谓“高房价”问题的时候，调控政策从限购、限贷等政策发展到限价、限售，逐渐升级，调控方式仍然是摸着石头过河，走一步看一步，短期能够起到稳定房价的作用，但也仅是权宜之计。从长期来看，如果既要保持房地产业健康发展，又要实现其与经济协调发展的目标，必须研究房地产业在经济中的作用，以及对于民生和社会的影响，以此给房地产业合理定位，才能提供未来房地产业健康持续发展和构建房地产业长效调控机制的政策建议。这也是我们写作此书的初衷，并希望能抛砖引玉，以期有更多的专家学者参与对此的系统性探讨。

本书主要分为四篇，共十四章。第一篇（第一章至第三章）研究了我国房地产业与经济发展的关系，主要研究我国房地产业的发展历程和不同的发展阶段，重点提出我国住宅市场已经从“数量型”步入“质量型”发展阶段。房地产业对于经济增长的贡献符合“倒U形”规律，房地产相关指标已处于下行阶段，但是目前房地产业仍然在经济增长中发挥着较为重要的作用。从房地产业与其他产业之间的关系来看，我国房地产业的产业关联属性在不断增强，金融属性尤为突出。第二篇（第四章至第七章）研究房价的影响因素。从房地产市场自身供给、需求及库存等因素，可以看出房价受供给侧的影响较为明显，这为房地产业供给侧调控思路提供了基础。从外部宏观经济因素对于房价的影响可以看出通货膨胀、利率等因素对于房价也有长期影响。但是值得我们关注的是房地产“逆周期”调控的策略往往导致房价与经济的发展趋势背离，这在一定程度上会集聚房地产业的风险，因此不能再依靠房地产业刺激经济发展。土地市场的双重供给机制使土地从供给到形成住宅预售需要一年左右的时间。土地供给不足会导致房价上涨，而且房价是影响地价的主要因素。同时，本部分还对“土地财政”问题进行专门的研究，结论是土地财政不仅不利于房价稳定，并且自身也不可持续。第三篇（第八章至第十一章）研究房地产业与经济协调发展的模式与路径，主要研究房地产业对经济增长的合理驱动模式。通过借鉴国外发达国家房地产业的发展规律，同时针对我国实际情况，研究能够与经济协调发展的合理房价，提出解决我国高房价问题的思路。本部分还对未来十年我国住房需求规模和结构做了预测。读者不仅可以了解未来十年我国房地产业仍有较大的发展空间，确立行业发展自信以及房地产调控的重要性，还能够进一步了解未来需求结构的变化，这对于房地产业及相关行业具有较大的参考意义。第四篇（第十二章至第十四章）研究我国房地产市场长效调控机制，主要研究我国房地产市场制度改革的方向。在分析发达国家房地产制度的利弊后，结合我国实际情况，提出我国未来制度改革的方向。对房地产市场预期管理做了较为系统的研究，并提出要重视房地产市场预期管理的理念。全书最终提出了构建房地产业“长效调控机制”的设想和建议。