区域整体开发的设计总控

城市更新已成为城市未来发展的主题，城市空间的品质成为城市规划建设关注的重点。区域整体开发是保障重点地区开发品质，开放、共享、集约、绿色、创新是区域整体开发精神内核。连续的地下空间、地面及二层平台，互联互通、开放共享，创造立体化、网络化、系统化的空间形态，实现了以区域为整体的城市景观、开放连续的城市空间、统筹考虑的统一交通系统、统一绿化系统、统一区域智能化系统、统一能源中心、统一人防系统、统一的夜景灯光、标识系统、市政配套设施，区域环保和空间资源形成合力，使定位和形象更加鲜明。

本书紧扣时代发展趋势，结合成功工程实践，详细阐述了区域整体开发及其设计总控。从区域整体开发的产权划分模式入手，梳理区域整体开发项目流程、复杂性和矛盾点，剖析其“产权分割、工程条线、实施技术、管理环节”等四大主要难题，抓住土地出让前、后的规划与设计管理的四大关键阶段，系统化建构设计总控的实际操作体系、目标原则、问题对策和工作内容。回顾并总结了上海虹桥枢纽核心区一期、世博B片区、徐汇滨江西岸传媒港、世博公园等重大项目的总控经验。本书可为区域整体开发类城市设计项目的开发、设计、管控、建设、评估的可实施落地和高完成度建设提供重要参考，也是持续促进我国城市设计实践与进步的积极探索。

上海建筑设计研究院有限公司，创建于1953年，隶属于上海现代建筑设计(集团)有限公司，是一家国际领先具有工程咨询、建筑工程设计、城市规划、建筑智能化及系统工程设计资质的综合性甲级建筑设计院，也是中国乃至世界最具规模的设计公司之一，已有近60年的城市设计、城市更新、大型公共建筑方面的丰富经验，也是对本书中重要观点的补充。

上　篇
概念与思路
1　区域整体开发的时代背景 2 
1.1　国际城市区域整体开发实践案例及趋势4 
1.2　国内城市区域整体开发实践案例及趋势22 
2 　区域整体开发与设计总控的内涵与特点 39 
2.1　区域整体开发的内涵40 
2.2　区域整体开发项目的复杂性与矛盾性42 
2.3　城市规划与城市设计管控体系及其局限性45 
2.4　区域整体开发项目的一般流程49 
2.5　区域整体开发项目的设计总控50 
3 　区域整体开发的几大模式及其特点 57 
3.1　区域整体开发项目的前置条件58 
3.2　区域整体开发模式的特点与优势58 
3.3　区域整体开发的四大模式61 
中　篇
内容与方法
4 　第一阶段：精细化城市设计阶段（土地出让前） 70 
4.1　区域整体开发项目实施主体的“六大抓手”71 
4.2　精细化城市设计的必要性74 
4.3　精细化城市设计工作内容78 
4.4　精细化城市设计成果编制86 
5　第二阶段：总体设计方案及设计导则阶段 101 
5.1　四大界面的细化102 
5.2　技术统筹104 
5.3　总控中期协调重点144 
6　第三阶段：建设工程实施及总控协助阶段 147 
6.1　技术措施及专项导则的编制148 
6.2　建设控制157 
7　第四阶段：后评估阶段 161 
7.1　基于整体开发的后评估的意义162 
7.2　整体开发项目后评估的要点163 
目　录
 
下　篇
实践与展望
8　案例实践 170 
8.1　虹桥商务核心区一期项目171 
8.2　世博B 片区央企总部基地项目201 
8.3　徐汇滨江西岸传媒港项目214 
8.4　世博文化公园项目224 
9　区域整体开发中设计总控的发展趋势 238 
9.1　设计内涵，渐趋扩大丰富239 
9.2　机制尚需完善，共赢平台渐趋加强241 
9.3　系统驱动，提高设计总控的社会价值242 
参考文献 245 

城，所以盛民也！
城市是有机生命体，是富有温度的公共空间，是传承文明的“特殊的构造”。一座城市的建设、发展与治理水平，关乎市民的获得感、幸福感与安全感。
改革开放40 余年来，我国经济持续高速发展，城市基础设施建设也取得了显著成就，城市面貌日新月异。但在这背后，也存在着一些不可忽视的问题，如传统单地块的独立开发过于强调单栋建筑内部环境的营造，对建筑所在区域缺乏总体统筹考虑，导致产权纠纷、布局欠佳、交通拥堵、环境污染、基础设施不足等城市问题。城市区域的整体开发显得非常必要。
区域整体开发是在一定时间、一定区域内功能复合的多个子项共同完成的开发建设项目，是近10 余年来上海市面向2035 年城市总体规划，以建设卓越全球城市为目标，以城市更新、挖掘存量用地优势、注重城市人性化空间品质为手段的创新开发模式。这种开发模式具有大规模、多子项、功能复合、高密度、公共开放空间、共建共享设施等特点，这就必然带来规划、设计、建设、管理等工作的创新，也会带来一系列问题和挑战。这些问题涉及各级政府、各规划建设主管部门、开发公司、设计公司、建设公司、业主及运维管理团队等。可以说，区域整体开发问题，是整个城市更新中各个环节、各个主体共同关注的主题，区域整体开发的设计总控工作就显得愈发重要。
早在2011 年，上海建筑设计研究院有限公司项目团队就开始了区域整体开发设计总控工作的探索，历经多年，先后在上海完成了虹桥商务核心区、世博区央企总部基地、徐汇滨江、北外滩、世博文化公园、前滩等多个片区的区域整体开发设计总控工作，成为国内各大城市纷纷学习借鉴的样板。