房地产案件审判指导

　　本书通过审判专论、公报案例、典型案例、司法解释等板块，对建设工程案件所涉问题进行解答，力求系统而深入地分析每个疑难问题，使之得到全面的解答。其中，审判专论囊括了学者、立法者、法官对该问题的观点，案例均为真实案例；请示与答复、司法解释以及司法文件均为*人民法院发布的重要法律文件；司法政策与精神主要是领导讲话、答记者问等，具有极强的参考性。

　　最高人民法院是中华人民共和国最高审判机关，负责审理各类案件，制定司法解释，监督地方各级人民法院和专门人民法院的审判工作，并依照法律确定的职责范围，管理全国法院的司法行政工作。民一庭为其内设民事审判机构之一，主要负责最高人民法院审理的婚姻家庭、人身权利、劳动争议、房地产及相关合同、农村承包合同等纠纷案件；审查和审判不服下级人民法院生效裁判的有关民事案件；指导有关审判工作和人民法庭工作。

第一章　房地产权属问题
　001.因借用名义进行土地权属登记，导致土地证记载的权利人与真实权利人不一致的，对不动产登记簿的记载如何认定？
　002.双方约定使用农村集体土地进行开发建设并进行分成、开发商回购房屋的协议，在未变更土地权属性质及未取得政府主管部门征地批准情况下是否有效？
　003.土地使用权权属转移的时间如何确定？
　004.一地多证等土地权属争议人民法院应否予以受理？
　005.双方当事人对同一事实提出了相反主张并提供了相应证据加以证明，但双方提供的证据的证明力均不足以否定对方提供的证据时，应如何处理？
　006.职工住房制度改革中的房改房在发生权属变更后，应否属于遗产范围？
　007.出资来源以及出资性质对讼争房产权属的认定有何影响？
　008.在权属不明的土地上建造房屋的，建造人是否能够取得该房屋的所有权？
　009.如果有证据证明房屋登记簿或房屋权属证书记载的房产权属及变动状况与实际情况不符时，应当如何确定房屋产权的归属？
　010.夫妻关系存续期间，双方就房屋权属产生争议的，能否提起所有权确认之诉？
　011.建筑物区分所有权人身份如何界定？
　012.如何确定有利害关系的业主的范围？
　013.建筑物专有部分的判断标准如何认定？
　014.建筑物共有部分的判断标准如何认定？
　015.房屋承租人将住宅改变为经营性用房的，是否应当经过有利害关系的业主同意？
　016.相邻的业主，一方将自家的空调室外机安放在另一方的卧室的窗下，另一方是否有权要求对方移走该空调室外机？
　017.对于业主未依照建筑物区分所有权的有关规定，擅自在公共楼道墙壁上开门的，其他业主可否要求其对此排除妨害、恢复原状？
　018.建筑物业主共有部分被擅自租赁给他人使用，业主能否请求承租人排除妨害并赔偿损失？
　019.对区分所有建筑物共有部分合理使用如何认定？
　020.无偿利用小区共有部分的“合理需要”要件如何认定？
　021.相邻车位公共部分权利如何界定？
　022.规划车位、车库“应当首先满足业主需要”的条件如何认定？
　023.未经楼房全体业主同意，擅自处理和改变楼房顶端使用权的行为，应否承担相应的民事责任？
　024.在约定翻建房屋的楼顶加建房屋的所有权归属如何认定？
　025.在违背业主公约，且未经其他业主的同意的情况下，擅自在楼顶安装多个太阳能的行为，应如何处理？
　026.未经有利害关系业主同意进行“住改商”应承担何种民事责任？
　027.“住改商”中有利害关系业主的意见应否适用多数决？
　028.建筑物专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数如何计算？

第二章　房地产开发用地问题
　001.如何区别国有土地使用权出让合同与国有土地使用权转让合同？
　002.土地使用权出让合同的主体、标的物如何认定？
　003.国有土地使用权挂牌出让中，挂牌出让公告的性质是要约还是要约邀请？
　004.国有土地使用权出让合同纠纷法律性质如何认定？
　005.《国有土地使用权出让合同》中，部分土地未办理农用地转用审批手续的， 合同效力如何界定？
　006.关于政府作为国有土地使用权出让主体的效力如何认定？
　007.土地出让方不履行土地使用权转让合同中约定的义务，进而违反相关法律规定，后又以违反强制性规范主张合同无效的，人民法院是否予以支持？
　008.房屋产权已经转让且办理变更登记后，转让方能否以国家征地为由要求确认转让合同无效？
　009.以出让方式取得土地使用权的一方转让该土地时，尚未支付出让金和取得土地使用权证书的是否必然无效？
　010.当事人与土地管理部门签订了国有土地使用权出让合同，并取得土地使用证（代用）的，其与他人就该土地使用权签订的转让合同是否有效？
　011.开发区管委会出让土地使用权的合同效力如何认定？
　012.房地产开发商与购房人签订的商品房买卖合同约定商业用房的土地使用年限超出国家法定出让年限的，是否属于无效约定？
　013.出让人将划拨土地使用权出让给受让方合同无效的，能否补正？
　014.民营企业投资参与政府融资平台土地一级开发，约定以土地挂牌出让溢价收入分成的方式获取投资回报的，是否合法有效？
　015.土地出让方对土地的信息未尽足够的审查注意及告知义务，而土地的受让方对地块的设计不符合规划要求的，双方在缔约过程中的损失，应如何分配？
　016.土地使用权出让合同中约定了定金条款，在受让人未按合同约定期限内交清土地使用权出让金的情形下，出让人是否有权没收受让方已交纳的土地使用权出让金？
　017.国土局未经依法批准，擅自挂牌出让国有土地使用权，后被上级主管机关责令停止挂牌的，已报价并支付保证金的竞买人可否请求国土局继续履行合同？
　018.国有划拨土地使用权转让协议的效力如何认定？
　019.如果双方协议转让的土地系划拨的土地，那么转让方与受让方之间的转让合同是否有效？
　020.当事人以所涉划拨土地使用权的转让未经相关人民政府批准为由主张合同无效，应否予以支持？
　021.双方当事人因土地使用权问题发生争议的，能否直接向人民法院提起民事诉讼？
　022.国有土地使用权转让纠纷中，转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的，人民法院是否予以支持？
　023.签订国有土地使用权转让合同时尚未取得国有土地使用权证，但在起诉前取得该证的，该转让合同是否有效？
　024.人民法院是否可以依据地方性法规和行政规章作为确认土地使用权转让合同无效的依据？
　025.在项目土地转让协议中，因政府未审批合同约定的规划面积致合同目的无法实现的，如何承担损失？
　026.土地使用权转让合同的当事人未在合同中就营业税的纳税人作明确约定的，应当由合同的哪一方缴纳营业税？
　027.土地使用权转让未经人民政府批准的是否有效？
　028.当事人虽签订了土地使用权转让合同，但因转让方尚未取得该土地的使用权证和土地转让相关批准手续而不能履行合同的，是否可以要求解除合同？
　029.土地使用权转让期间，因转让方与第三人间的纠纷导致土地被查封的，受让方是否有权中止支付转让款？
　030.土地使用权转让合同中未明确约定受让人付款义务的履行期限，而受让人迟延履行、经催告后仍未在合理期限内履行的，转让人是否可以解除合同？
　031.土地使用权转让合同约定的履行方式无法实现时合同应否继续履行？
　032.双方当事人签订了土地使用权转让合同，但转让土地中的投资未达到开发投资总额25％的，该合同效力如何认定？
　033.农村集体经济组织成员的房屋由法院委托，经评估机构评估、公开拍卖，由本集体经济组织成员竞拍所得并办理了房屋所有权证的，该房屋范围内的土地使用权是否一并转让？
　034.同一土地使用权重复转让、抵押的如何处理？
　035.开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地的土地使用权转让，是否适用《农村土地承包法》的规定？
　036.土地使用权转让合同纠纷案仲裁条款的效力如何认定？
　037.名为股权转让实为土地使用权转让如何处理?
　038.对转让的土地未达到法定投资开发条件的转让合同效力如何认定？
　039.土地使用权转让合同的效力如何认定?
　040.签订土地使用权转让协议但尚未办理过户登记的，受让人交付定金后，转让人又与第三人签订转让协议并办理过户登记的，转让人应当向原受让人承担何种责任？
　041.房地产转让合同的出让方以受让方不具备房地产开发资质为由主张合同无效的，法院是否支持？
　042.对房地产项目转让中一物数卖的行为如何认定？
　043.外商独资企业土地使用权转让合同的效力如何认定？
　044.双方当事人签订商品房销售合同但未办理登记手续，买方又与他人签订关于该房产转让的协议，经权利人追认的，该转让协议是否有效？
　045.行政机关诉讼前未办理、诉讼中不补办土地出让手续，与他人签订的包含土地转让内容的土地联合开发合同是否有效？
　046.享有同时履行抗辩权的一方当事人，在另一方当事人未行使请求权的情况下，其可否请求法院确认其享有同时履行抗辩权？
　047.双方当事人在合同中约定一方解除合同的条件的，解除权一方是否因违约而丧失解除权？
　048.村委会将集体用地出租给他人，但未经村内民主议定程序，且租金明显过低，则该合同是否有效？
　049.土地租赁协议未经土地管理部门登记批准的，该租赁协议是否有效？
　050.本集体经济组织的成员作为集体土地的原承租人在土地再次出租时是否具有优先租赁权？
　051.房地产执行标的物附带的长期租约的效力如何认定？
　052.农村土地承包经营权依法转让后，土地被征收，征地补偿款归谁所有？
　053.农村集体土地被征收后承包人应获得的补偿范围如何确定？
第三章　房地产交易问题
　001.房地产合同效力的总的原则如何把握？
　002.非房地产开发企业从事房地产开发经营活动，逾期办理国土证的损失如何认定？
　003.行为人双方签订联合开发合同书及补充协议，约定其中一方投入但却不参与该项目日常事务且不承担一切经济与法律责任的，该合同性质应如何认定？
　004.当事人约定以特定房屋作为收益分配的房地产合同性质应如何认定？
　005.当事人之间签订“提供国有土地使用权的一方只收取固定收益，不承担任何经营风险”的合作开发房地产合同，该合同的性质如何认定？
　006.商品房预售合同的效力如何认定？
　007.商品房开发企业就同一商品房订立数个预售合同，在预售合同有效的情况下，买受人均要求履行合同的应如何处理？
　008.房屋包销合同当事人互相违约的责任应当如何承担？
　009.房地产买卖合同纠纷中的“阴阳合同”如何认定？
　010.房地产居间合同的效力、报酬如何认定？
　011.合作建房合同的效力如何认定？
　012.房地产合同签订后，双方当事人在履行合同过程中因情况变化又签订多份补充协议的，则如何认定其效力？
　013.合作开发房地产合同中，一方以土地使用权出资，一方以资金出资，如何确定合同的效力？
　014.公司的法定代表人与他人签订房地产开发合同后，能否以其控股股东不同意为由主张合同无效？
　015.房地产开发公司法定代表人发生变更，但未在工商管理部门办理变更登记的，该法定代表人以公司名义对外签订的合同是否有效？
　016.合作开发房地产合同约定变更工业用地使用权性质，是否导致合同无效？
　017.当事人共同签订的前后两份房地产合同条款存在冲突的，效力如何认定？
　018.房地产合同中的更名条款无效是否等同于合同无效？
　019.一方当事人以合同交易结果不对等为由主张房地产合同订立显失公平的，应否予以支持？
　020.村民委员会在未召开村民会议的情况下对外签订的房地产开发合同是否具有法律效力？
　021.房地产开发项目主体工程已经完工，在双方均存在违约的情形下，能否解除合同？
　022.合同当事人之间互负债务且约定先后履行顺序，法院未依合同约定判决双方履行顺序的是否符合法律规定？
　023.房地产合同一方当事人构成根本违约时，另一方可否要求解除合同？
　024.当事人双方在合同中并未明确约定定金，因不可归责于双方的事由导致合同解除，此种情形能否适用定金罚则？
　025.因国家房贷政策调整导致房地产买卖合同无法履行，当事人能否解除合同？
　026.在解除房地产合同所依据的解除事由不存在的情况下，当事人单方通知解除合同的行为，能否适用解除合同的异议期？
　027.合同订立的一方当事人主张另一方当事人应承担相应违约责任，但未举证证明的，其诉求能否获得支持？
　028.当事人合作开发房地产，对办公部分的收益分配标准未作约定，一方当事人主张按照对住宅部分的约定进行处理，法院是否应予以支持？
　029.合作建房合同的出资方突破规划，在合同约定范围外擅自进行增建，增建面积得到行政机关追认后，提供土地的一方能否要求无偿参与该增建部分的分配？
　030.合作开发房地产合同纠纷中如何区分是借用资质还是合作开发？
　031.依法成立的房地产投资合作合同，合同先履行一方认为另一方明显无法履行合同的，应如何维护自身权益？
　032.双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务，能否成为法律上的条件？
　033.合作开发房地产合同当事人以合作项目建设用地使用权为抵押取得的银行贷款，应如何确认归属？
　034.双方当事人签订联建协议共同建设房地产项目，约定出资方式及分成比例，后一方当事人请求解除联建协议并主张该房地产开发权的应否支持？
　035.当事人依据相互恶意串通、损害他人利益订立的投资协议主张投资收益款的应否予以支持？
　036.有偿委托合同中，委托人是否在出现违约现象时，便可向受托人索赔呢？
　037.对开发商通过诉讼解除与合作方的合作合同，试图规避合作方所签卖房合同约定的交付房屋义务的，法院应如何处理?
　038.当事人双方在履行建设工程合同的过程中，一方支付了部分工程款，另一方能否以对方未支付全部工程款进行抗辩拒绝履行其义务？
　039.当事人双方均要求履行合作开发协议，一方诉请另一方给付代垫款项应否予以支持？
　040.第三人自愿加入债的关系，但是未经过债权人同意，原债务人也未作出不再履行债务的意思表示，这种情况下，原债务人可否免责？
　041.房地产开发企业与地方政府签订的转变土地使用用途的“投资协议”属于何种性质的合同？
　042.居间人与委托人约定委托人不履行房地产买卖合同的，要向居间人支付违约金，居间人能否因此追究委托人在买卖合同中的违约责任？
　043.房地产交易合同因各种原因不成立或成立后最终被解除、被撤销或无效所引发的中介费纠纷如何处理？
　044.因国家房贷政策调整导致房地产买卖合同解除，购房人应否承担违约责任？
　045.房地产合同订立后双方违约的，是否具备合同解除条件？
　046.以成立房地产项目公司的方式进行合作开发，合作各方当事人在项目公司中是否享有股权对其在合作开发合同中的权益有无影响？
　047.双方当事人对合同及补充协议的性质、效力均无异议，但对补充协议中约定的内容在理解上存在歧义，法院在审理中该如何认定？
　048.解除挂靠后的企业，对挂靠期间企业无权代理人的代理行为追认的，是否应当承担代理人代理行为的法律后果？
　049.约定固定收益的合作开发房地产协议应否认定为借贷？
　050.在土地与地上建筑物权利主体不一致时，房地产抵押合同是否有效？
　051.房地产抵押标的物的范围如何认定？
　052.商品房预售许可证明对商品房买卖合同效力有何影响？
　053.房地产合同约定改变公法规定的义务主体条款的效力如何认定？
　054.房地产合同所涉政府会议纪要的法律性质和效力如何认定？
　055.划拨建设用地使用权转让合同的生效要件如何认定？
　056.房地产买卖中“跳中介”行为如何认定？
　057.银行为一方当事人出具虚假资信证明的，是否应承担民事责任？
第四章　房地产抵押问题
　001.订立土地使用权抵押合同不办理抵押登记的责任性质如何认定？
　002.土地使用权与地上建筑物单独抵押或分别抵押时抵押合同的效力如何认定？
　003.土地使用权拍卖不能时，应如何处置？
　004.农村集体土地征用补偿费如何分配？
　005.审理以建筑物及土地使用权设定抵押如何确定合同效力？
　006.房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为？
　007.对第三人享有抵押权的房地产如何执行？
　008.土地使用权争议的诉讼中，对土地使用权享有抵押权的第三人，能否请求该抵押权？
　009.《城市房地产抵押管理办法》关于在建工程抵押规定与上位法是否冲突？
　010.未登记担保范围情形下不动产抵押权优先受偿范围以何为准？
　011. 如何理解不动产抵押权善意取得之特殊构成要件？
　012. 未约定最高限额的房地产最高额抵押合同是否成立？
第五章　房地产诉讼程序问题
　001.对于被依法吊销营业执照但未进行清算，也没有办理注销登记的法人与他人发生合同纠纷，其开办单位是否具有诉讼主体资格？
　002.房地产居间合同案件的诉讼主体如何确定？
　003.房地产合同纠纷当事人对级别管辖裁定不服的，能否申请再审？
　004.人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件？
　005.人民法院是否受理军队转业人员、遗属及退休干部子女与军队单位之间因部队住房清退而发生的纠纷？
　006.房地产纠纷中与行政行为有关的民事诉讼如何处理？
　007.地方基层政府房产管理部门对房地产开发企业作出的税收优惠的书面承诺属于行政决定还是民事合同？
　008.原审庭审结束前已客观存在但未提交的证据，再审时人民法院能否认定为“新证据”？
　009.在法院对不动产采取保全措施前，已经实际支付部分或者全部价款并实际占有的案外人提出保全异议应否予以支持？
　010.双方当事人所争议的房产被司法机关采取强制措施，能否影响法院判决有交付义务的一方交付该房产？
　011.房地产公司在诉讼过程中依法注销登记的，法院应否裁定终结诉讼？
　012.基于同一纠纷的两次起诉，但当事人不同、具体诉讼请求不同，且相互不能替代或涵盖，是否属于重复起诉？
　013.一方当事人申请再审，另一方当事人申诉而抗诉，人民法院同时立两个再审案号的，在审理时应否合并审理？
　014.普通债权法院与优先债权法院之间如何办理房地产处分权移送手续？
　015.房地产开发企业破产债权清偿顺序如何确定？
　016.在执行程序中发现申请执行的房地产登记名义人与实际权利人不一致时如何处理？
　017.执行过程中申请执行人申请解除查封及中止执行是对其诉讼权利的处分，可否认定为放弃剩余债权的受偿权利？