描述
开 本: 16开纸 张: 胶版纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787521612660
?实用干货分享。38个房地产领域中的实务热点问题，每篇包括开宗明义、问题聚焦、案例/项目实操、法律研判/条款摘要、总结提示五个部分。有针对性地剖析房地产法律实务问题，旨在使读者从中获得实务经验与启发。
?内容专业详实。全面解读房地产法和实操案例，内容涵盖商品房买卖合同、房屋租赁合同、中介合同、担保合同、赠与合同、建筑物区分所有权、物业服务合同、房地产收购转让等多个专题，基本与房地产诉讼业务相关，也有部分房地产非诉业务内容。通过实操案例介绍房地产法重难点问题处理，解读现行法律规定以及理论研究与实务操作现状。
本书由38个房地产领域中的实务热点问题组成，基本与房地产诉讼业务相关，也有部分房地产非诉业务内容。每个专题包括开宗明义、问题聚焦、案例/项目实操、法律研判/条款摘要、总结提示五个部分。其中，开宗明义部分系专题引言，包含对专题所涉法律名词的简要解释，以及专题所涉问题在实践中的现状；问题聚焦部分系对专题所涉问题的概括提炼，旨在使读者锁定该专题重点关注的法律问题；案例/项目实操部分系对专题所涉问题的典型案例介绍或项目经验总结，案例实操包括案件背景和法院观点两部分，项目实操则主要介绍相关房地产非诉业务的重难点问题处理；法律研判/条款摘要部分系对案件相关法律法规、示范条款的列举摘要以及理论观点的分析解读，旨在使读者深入了解专题所涉问题的现行法律规定以及理论研究与实务操作现状；总结提示部分系对专题所涉问题的提示建议与概括性总结，旨在使读者从中获得实务经验与启发。
第一章 商品房买卖合同 | 001
1.商品房买卖预约合同的认定和转化 | 003
2.商品房买卖预约合同出卖人违约责任分析 | 019
3.商品房宣传资料效力的认定 | 028
4.商品房买卖合同目的无法实现的认定 | 037
5. “借名买房”纠纷相关法律问题解析 | 049
6.夫妻离婚后房屋产权归属及分割规则探析 | 060
7.房地产限购法律问题分析 | 072
8.商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续情况下的合同效力分析 | 087
9.“一房二卖”法律后果分析 | 096
10.房屋过户前因房地产开发企业原因被司法查封时买受人的权利救济途径 | 108
11.关于以房抵债协议条款的效力分析 | 117
12.房屋所有权转移所涉税费分析 | 129
第二章 房屋租赁合同 | 139
13.房屋租赁合同的法定解除权探析 | 141
14.房屋租赁保证金的性质与适用 | 152
15.次承租人租金代偿请求权和合同解除抗辩权探讨 | 162
16.违法建筑对外租赁的法律风险责任研判 | 172
17.房屋征收时承租人对安置补偿款享有的权利分析 | 181
18.未经消防验收的房屋租赁合同相关法律问题探析 | 190
19.经营性房屋租赁合同违约解除后承租方可主张的可得利益损失
问题 | 202
20.承租人优先购买权探析 | 214
第三章 中介合同 | 227
21.房地产经纪合同中当事人随时解约权问题分析 | 229
22.房产中介赚取差价行为的法律分析 | 243
23.房地产经纪机构对委托人及其相对人交易资金托管问题分析 | 252
24.房屋中介机构擅自改变房屋结构时委托人的司法救济途径分析 | 261
第四章 担保合同 | 275
25.房屋抵押权设立与租赁的法律关系探析 | 277
26.未经抵押权人同意进行不动产转让行为的效力分析 | 288
27.预购商品房抵押权预告登记效力探析 | 298
28.不动产抵押担保范围认定 | 308
第五章 赠与合同 | 317
29.房产赠与合同效力影响因素分析 | 319
30.房产赠与人行使赠与合同撤销权的限制问题分析 | 334
31.赠与人违反房产赠与合同的违约责任探析 | 344
32.宅基地使用权赠与合同的效力探析 | 352
第六章 建筑物区分所有权、物业服务合同 | 363
33.侵犯建筑物共有权人利益，业主为私搭乱建行为“买单” | 365
34.二手房专项维修资金的承担问题分析 | 376
35.小区人防车位、公摊车位买卖的法律风险分析 | 384
36.夜间施工噪声污染问题分析 | 392
第七章 房地产收购转让 | 405
37.房地产收购项目法律尽职调查要点分析 | 407
38.房地产项目收购协议条款设计问题探析 | 416
总 序
十年树木，百年树人。中国人民大学律师学院成立于2010年4月，至今已有10年。律师学院在10年时间里累计培养了10届法律硕士（律师方向）研究生238人，面授培训执业律师2万余人次。
在10年的教学实践活动中，我们深刻认识到：律师教育应是法学教育的重要组成部分，并且具有鲜明的特殊性，其重要特征是实践性、复合性。据此，我们认为出版一套教授法学院学生和青年律师方法论及执业技能的实务教材是十分必要的。早前，律师学院为此曾出版了14本基础实务系列丛书及13本授课实录系列丛书。在此基础上，根据律师学院的教学规划，我们进一步出版《中国人民大学律师学院律师操典丛书》。之所以借用军事术语“操典”的概念，实际上体现了本丛书对律师实务操作演练中的要领和原则的典范性追求。
本丛书由在律师学院担任校外实务导师，并在律师学院长期从事教学及授课的专家、学者和律师学院若干名教师撰写，他们大多是全国各大律所的知名律师、重点企业的法务负责人、权威专家等。本丛书既涉及法律检索、刑事证据审查、谈判等律师执业的基础技能，又涵盖公司律师、房地产、证券、知识产权、仲裁、行政诉讼等专业领域的实务知识与办案技能，十分适合法学院学生及青年律师阅读和学习。当然，根据社会经济与律师行业的发展及律师学院日后的教学实践与需要，本丛书会继续拓展律师执业基础技能和专业实务技能分册。
本丛书旨在帮助法学院学生了解律师执业、实务工作，储备实务知识与技能，助其度过从校园走向律师执业及实务工作的各个阶段，满足其系统、深入学习各执业及实务领域的方法论和实务技能的需要。
本丛书的写作风格力求鲜活易读、生动实用，不拘泥于传统教材的固定体例，而由不同作者根据各自执业领域或工作岗位的特点撰写，既有以章节形式对行业、专业领域的探讨，亦有以专题、案例等形式对思维方法与办案技能的分析。虽然写作形式不一，但写作内容均以实务知识与技能分享为目标，并不过多展开理论研究与学术论述。
2020年正值中国人民大学法学院成立70周年，中国人民大学律师学院成立10周年之际。《中国人民大学律师学院律师操典丛书》谨作为律师学院教研、教学成果，向中国人民大学法学院、律师学院献礼。
我们真诚地希望广大读者对本丛书给予批评指正，希望“律师教育”的理念和实践能得到全国法学院校、律师学院以及广大律师、专家、学者的关注和支持，共同丰富和推进法律实务人才的教育与培养。
中国人民大学律师学院院长
刘瑞起
自 序
——我与人大律师学院共成长
一、我伴人大律师学院成长
回想自己与人大律师学院的渊源，可以追溯到2002年。当时我在中国人民大学法学院攻读民商法学硕士，毕业半年后即被聘为中国人民大学法学院硕士生导师。那时候还不存在中国律师专业化教育体系的概念，律师人才培养教育处于空白期，我以律师身份担任中国人民大学法学院硕士生导师也算是法学院在聘请硕士生导师方面开创先河的举措。在我担任前两届中国人民大学法学院校外导师时，还没有采取“校内校外双导师”配置，因此我负责指导的2006级、2007级法律硕士研究生，只有我一位导师参与其研究生期间的学习及毕业论文写作的辅导。在我当时指导的研究生进行毕业论文答辩时，法学院杨立新教授还就此专门向参与答辩评审的老师们介绍了情况，指出聘请律师作为法律硕士研究生导师是最近法学院的“试点”项目。我认为聘请律师担任校外导师的优势之一在于导师可以结合自己的律师实务经验，在对研究生进行学习指引及毕业论文写作指导的过程中，潜移默化地引导学生对律师行业进行更深一步的了解。其中有不少我指导的法律硕士研究生在校时就有志于从事律师行业，并进行有针对性的学习与训练，毕业后也如愿入行，现在也都取得了不错的成绩。
除了指导法律硕士研究生，我还开设过讲座及律师实务技能培训课，当时并没有体系化的律师专业技能培训课程，我也是“摸着石头过河”的状态，把自己在实务中总结的律师办案技巧结合学术理论作为律师实务技能课的特色进行讲授，对未来拟从事律师行业的同学进行了启蒙。读过亚当·斯密的《国富论》及高利·曼昆的《经济学原理》的人都知道，“分工”与“专业化”是社会经济不断向前发展的重要因素，这个道理对律师行业发展而言也同样适用。随着中国经济飞速发展与市场不断变化，律师以往处理业务的方式已逐渐不再适应社会经济的发展速度与需要，专业化道路逐渐成为律师发展的大势所趋。作为从法学专业第一学府毕业想从事律师行业的人大学子，应该在校就接受专业化、体系化的律师实务技能课程的培训。基于此，我多次向时任中国人民大学法学院院长的韩大元教授建言，提出律师专业化教育的重要性以及多开办律师专业化实务技能培训课的必要性，这与韩大元教授及法学院拟设立二级学院律师学院的想法不谋而合，可以说我见证了人大律师学院从一个初步的创设构想到最终正式成立的全过程。
2010年4月，中国人民大学律师学院正式成立。人大律师学院是我国第一所由部属重点高校组建的律师学院，是中国人民大学为落实国家法律人才发展战略、创立中国律师专业化教育体系而设立的一所二级学院。作为国内首个纳入正规高等教育体系的律师学院，人大律师学院秉承着中国人民大学“人民、人本、人文”的办学理念，肩负着引领中国律师行业正规化教育的使命，在培养律师及律师正规化教育之路上树立了标杆，我很荣幸成为学院首批校外导师。律师学院成立后，面临的首要任务就是课程模块设计。中国人民大学律师学院徐建院长通过邀请业界实务经验丰富的律师团队设计各科的课程模块，然后盲评出最优方案作为课程模块安排。房地产与建设工程基础课程培训是律师学院首批研修班开立的课程，我有幸参与了相关基础课程的设计，并向徐建院长提出在建设工程实务课中增加“建设工程索赔与反索赔”内容。事实证明，“建设工程索赔与反索赔”培训对于建设工程领域律师而言，是非常实用的内容。在给学员讲授“建设工程索赔与反索赔”课程时还发生了一个小插曲，让我印象非常深刻。每个模块培训课程一般只讲半天，除去休息时间大概3个小时，而建设工程索赔与反索赔的课程内容比较多，虽然我已经提炼精华进行讲解，但在与同学们的积极互动下，课程时间显得尤为短暂。尽管已经响起下课铃声且临近中午饭点，但一位来自四川的同学当场起立严肃要求我不能下课，让我继续讲解。我被同学们求知若渴的精神感动，这也让我讲课的激情燃至顶点，已然忘却饥肠辘辘之感。徐建院长全程参与了旁听，看到同学们对课程的热情，当场决定另行加课，这才让同学们安心去吃饭。
不知不觉，在人大律师学院担任校外导师已经10年，我有幸见证了人大律师学院从“试点”到一步步落实成立，并在各位师生的共同努力下取得了许多辉煌的成绩；见证了人大律师学院从对中国律师专业化教育模式的摸索到如今成为律师专业化教育体系的标杆；见证了人大律师学院的毕业生们已然成为各领域的精英，感慨万分。
二、人大律师学院伴我成长
在我的律师职业生涯中，我一向要求自己以及身边的年轻律师树立“专业立命、终身学习”的观念，掌握“抬头看路，埋头拉车”的方法。这与我在中国人民大学法学院担任法律硕士导师、人大律师学院担任校外导师的经历息息相关。
我并非法律专业出身，1992年从天津大学材料系毕业后就进入大型国企中石化工作，在当时的经济环境下，能够进入中石化这样的优质平台工作，是当时大学生梦寐以求的“金饭碗”。在中石化历练近十年，最终出于对未来生活挑战的渴望，我毅然决然辞去这份令人艳羡的工作，决定投入律师行业。如果说从中石化辞职是我职业生涯的转折点，那么在中国人民大学法学院读书毕业后担任中国人民大学法学院、律师学院研究生导师，就是奠定自己在相关业务领域口碑的基石。每次在为研究生同学讲课备课过程中，我需要及时总结自己已结案件的实务经验，并将简单的问题通过发散思维进行“复杂化”，更加深入研究问题，从而清单化、体系化自己的思维和知识架构。同时我还需要拓展知识体系内容，不光是法律专业知识，还包括建设工程、房地产、土地、税务等专业知识，这样才能使讲课的知识体系更加丰满。这看似是我身为老师在备课，实则也是一个自我学习的过程，学海无涯、艺无止境，我必须不断提升自己专业知识库的储备量，提高自己的法律素养，才能为学生们提供更为开阔的知识视野。因此从某种意义上说，我自己仍然是一名通往探索知识道路的学生。
我很感谢中国人民大学律师学院给我这个因备课而“被动”学习的机会，正是在中国人民大学律师学院“教鞭”的鞭笞下，我善于对办案经验进行深入总结，才能够带领自己的团队在办理案件时得以运筹帷幄、决胜千里。正是有赖于在中国人民大学律师学院担任导师期间不断积累授课经验，让我能够将办案的实务经验形成体系化、清单化的知识体系，并最终以撰写《建设工程索赔与反索赔》等实务书籍的方式为想要从事或已经从事建设工程领域的同仁们，在面对建设工程纠纷索赔与反索赔时提供参考。也正是在中国人民大学法学院的培养下，我成功跨理工专业转型为法律专业人士，时刻铭记人大法学院院训，自省并追求法律专业化、精英化，最终在所属专业取得优异的成绩。也正是中国人民大学律师学院提供的平台，让我突破自我，凭借在建设工程与房地产领域取得的成绩被推选为中华全国律师协会建设工程与房地产专业委员会主任。我的每一步成长与现在取得的成就都离不开中国人民大学法学院的栽培以及中国人民大学律师学院提供的机会与陪伴。
我在法律专业深耕厚植数年，始终将“天高人大，不二法门”的学院院训铭记于心，遂不忘时时自省，当以匠人精神继续前行，戒骄戒躁，精益求精。为反哺母校尽绵薄之力是我作为人大校友与律师学院导师之夙愿，遂趁此机会由我亲自操刀，集团队之力将多年来在房地产诉讼与非诉实务领域积累的办案心得与项目经验归集编撰成书，望与诸君共享，期有助益一二，无愧于初心也。
袁华之
2020年8月于北京
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