房地产与中国经济

中国如何解决高房价问题？
为何中国房地产业的政策一直左右摇摆？
如何贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的“这一精神？
疫情影响下房地产业有哪些新特征？
土地制度未来改革和发展的方向为何？

本书主要阐述房地产业与中国经济的相互关系，探讨我国房地产业发展的规律特征、现阶段存在的主要问题、对其他产业及宏观经济的影响、未来如何实现与经济的协调发展以及长效调控机制的构建。全书包括实证检验和理论研究两个方面。在实证检验方面，重视统计方法的应用，做到用数据说话；在理论研究方面，深入分析我国房地产市场的特征、存在的问题，同时借鉴发达国家房地产市场发展的规律和经验，提出具有我国国情特色的房地产业发展方向。

作者在房地产业对经济的贡献、住宅的属性、房地产调控思路、高房价的应对措施、疫情对房地产市场的冲击及长效调控机制构建等方面做了大量创新研究，尝试用发展的理念解决房地产业发展中不断出现的新问题。

本书既对政策制定部门有借鉴意义，又可为相关研究人员和对房地产业感兴趣的读者提供参考。

盛松成，现任上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授。曾任中国人民银行调查统计司司长等职。享受国务院政府特殊津贴。主要研究方向为货币金融理论与宏观经济调控。在《中国社会科学》《经济研究》《金融研究》等重要刊物发表专业论文百余篇，出版多部著作，并在社会融资规模指标的研究、编制和推广中做出突出贡献。

宋红卫，同策研究院研究总监。拥有十几年房地产行业研究从业经历，主要研究宏观经济、房地产市场趋势及城市风险、房企战略及房地产大数据应用。曾为数十家国内标杆房企提供战略咨询和服务。

汪恒，同策研究院高级研究员，上海财经大学经济学博士。研究领域涉及房地产政策、市场，企业发展战略，城市房地产投资风险研究，房地产市场指数研究，前期市场调研与可行性研究。

王伟，中国人民银行上海总部助理研究员。研究领域包括宏观金融调控与货币政策操作、金融监管与金融稳定及国际金融等。

序一
序二
再版前言
前言
第一篇房地产业与经济运行相互影响的规律研究
第一章我国房地产业发展情况概述
第一节我国房地产业基本情况
第二节我国房地产业发展的历程
第三节房地产业发展的区域差异
第四节我国住房交易市场的结构
第五节房地产企业的发展情况
第二章房地产业对中国经济的贡献
第一节房地产业对中国经济的拉动作用
第二节房地产业对中国经济的稳定作用
第三章房地产业与其他产业的关系
第一节我国房地产业的产业关联特征
第二节房地产业与金融业的关系
第三节房地产金融业的发展
第二篇住房价格的影响因素研究
第四章住房市场的内在机制对价格的影响
第一节住房与住房市场的特性
第二节住房供需对其价格的影响
第五章住房价格与宏观经济因素的关系
第一节影响住房价格的宏观经济因素
第二节中国的宏观经济因素与住房价格之间的相互关系
第六章土地价格与住房价格的双重市场机制
第一节土地供给向住房供给传导的特征
第二节住房市场对土地市场的反馈
第三节土地和住房市场的相互关系
第七章土地制度与土地财政研究
第一节土地制度变迁与“土地财政”
第二节“土地财政”的优势与作用
第三节土地财政的弊端与不可持续性
第三篇房地产业与经济协调发展的模式与路径
第八章房地产业对经济增长的合理驱动模式研究
第一节发达国家房地产业在经济中的地位
第二节发达国家与中国的房地产业对经济驱动模式的
比较研究
第三节城镇化和工业化进程中房地产业发展的国际经验
第九章有利于经济发展的合理住房价格水平研究
第一节基于企业运行角度下的合理住房价格水平分析
第二节基于居民消费角度下的合理住房价格水平分析
第三节基于宏观经济波动角度下的合理住房价格水平分析
第四节中国高住房价格问题的解决思路
第十章疫情影响下的我国房地产业的发展
第一节2003年“非典”时期我国房地产业发展情况
第二节2020年新冠疫情时期我国房地产市场情况
第三节应对房地产市场受疫情冲击的政策建议
第十一章2019—2030年住房市场发展趋势预判
第一节2019—2030年住房市场结构预判
第二节2019—2030年住房市场规模预判
第十二章房地产业的产业地位重塑
第一节经济发展模式分析
第二节房地产业在不同经济增长模式中的作用
第三节房地产业未来发展模式研究
第四篇房地产业制度设计与长效调控机制建设
第十三章房地产政策国际对比研究
第一节房地产制度建设的国际经验
第二节中国房地产政策回顾与实现机制
第十四章市场参与者预期的作用机制与管控
第一节市场参与者预期形成的原因
第二节房价看涨预期导致的后果
第三节如何主动扭转只涨不跌的房价预期
第十五章构建中国房地产长效调控机制
第一节中国房地产调控政策的目标
第二节中国土地制度的未来发展与改革方向
第三节住房公积金改革建议
第四节构建长效调控机制的政策重点
附录
附录1-1对收入水平与新旧房成交面积比的证明
附录4-1住房供给对房价影响的实证分析
附录4-2住房负担与住房销售面积关系的分析
附录4-3住房价格与销量实证分析
附录6-1土地供给对商品住房价格影响的回归分析
附录6-2土地价格对商品住房价格影响的回归分析
附录6-3土地价格与房价相互关系的联立方程模型
附录8-1美国房地产业增加值与房地产固定资本的
回归检验
附录8-2美国、日本住房投资与经济增长的格兰杰因果
检验
附录9-1第九章第二节第二部分相关附录
附录9-2房价通过影响居民可支配收入进而影响居民消费的
测算
附录10-1土地出让金对于土地购置费影响测算
附录12-1我国经济增长的索洛增长模型回归分析
附录12-2我国经济增长的卢卡斯模型回归分析
附录15-1容积率与工业用土地价格的关系
参考文献

中国房地产调控政策的目标
房地产业不仅关乎经济发展，还是重要的民生问题，所以政府对房地产业的调控十分必要。房地产调控要以“房子是用来住的、不是用来炒的”为指导思想，引导住房回归居住属性，为经济长期健康发展提供有力保障。房地产调控还需要注意因城施策，根据不同城市的经济发展模式和城镇化水平进行差异化调控。还要调整、协调以及衔接住房、土地、财税、金融等政策，共同构建房地产市场长效调控机制。
一、房地产回归本质属性
从世界范围看，当一个国家经济发展到一定阶段后，都把解决国民的居住问题当成一项重要国策，旨在保障居民“住有所居”。目前我国的经济实力已经大大提高，有能力及义务保障不同层次居民的居住问题。从住房属性本身看，住房的本质是一种长期消费品而不是资本品，住房的居住属性是其基本属性，大量建设住房并不能直接提高全社会的生产能力和生产水平。
自房改以来，我国调控政策对住房居住属性与投资属性的定位不够清晰，经济增长模式对房地产业存在一定程度的依赖性，导致调控政策在“控房价”和“保增长”之间摇摆。此外，地方政府依靠“土地财政”进行城市建设这一做法客观上加重了住房的投资属性，带来房价高企、上涨过快等问题。
对住房的本质属性进行明确定位是房地产调控的重要基础。党的十九大确立“房子是用来住的、不是用来炒的”指导思想，明确了住房向居住属性的回归。实现“房住不炒”这一指导思想，一方面需要完善房地产市场机制，打击炒房、囤地等投机行为，抑制投资性购房需求；另一方面，更需要从土地和住房制度上对住房进行合理界定，使经济增长摆脱对房地产业和“土地财政”的依赖，从根本上弱化住房的投资属性。
二、 促进经济长期健康稳定发展
房地产业是经济中的重要组成部分。房地产调控政策的目标是协调房地产业与经济增长的关系，对房地产业的发展进行规范和引导，促进经济长期健康稳定发展。
从房地产业对经济增长的贡献角度看，房地产业的发展是与一个国家的经济发展阶段及发展模式相匹配的。发达国家的房地产业发展经验表明，房地产业的发展经历了由侧重住房数量建设向提供高质量的居住服务的变化。这一变化的背后是经济发展阶段由工业化的初级阶段向高级阶段转变。
我们还可以看到，美国房地产业高度金融化，住房二次抵押贷款发达，住户可以非常便利地将住房升值转化为实际消费能力。这种房地产业发展模式与美国以金融业为主导、以消费为驱动力的经济增长模式相匹配。而在欧洲，尤其是德国的住房保障非常健全，房价长期保持稳定。政府通过承担一部分居住成本，降低居民和企业的生活和经营成本，从而提升企业活力。这种房地产业发展模式与欧洲以高端制造业、第三产业为主导的经济发展模式相匹配。
由此可见，我国房地产调控需要引导房地产业与经济增长模式相匹配。从1998年住房制度全面市场化改革以来，我国房地产业的发展不但促进了住房的大规模建设，满足了居民居住数量的需求，还通过“土地财政”这一特殊制度为固定资产投资、城市基础设施建设等提供资金支持。这说明我国的房地产业发挥了提高居民储蓄水平、扩大投资能力的作用。这种房地产业发展模式与我国以资本积累为主要驱动力的经济增长模式相匹配。
2008年全球金融危机以来，我国经济增速进入下行轨道，资本积累对经济增长的驱动作用逐年降低。从三大产业在经济中的比重看，我国已经进入从工业化的初级阶段向高级阶段的转型期，以往的经济增长模式已经难以适应经济的进一步发展，转变经济增长模式势在必行。
在经济增长模式转变的背景下，我国房地产业的发展模式也需要转变以适应经济发展。目前我国经济出现了较长时间房价增速与经济增速相背离的反常现象。在经济增速持续下行的背景下，房价增速在2015—2017年不断攀升。这一现象说明以往的房地产业发展模式已经与经济增长脱节。房地产调控需要以转变经济增长模式为目标，引导房地产回归其本质属性，带动房地产业由提高住房数量向提供高质量的居住服务转变，由扩大投资、加速资本积累向保障民生、促进人力资本积累转变，促进经济长期健康稳定发展。
三、 与人口发展及城镇化进程相协调的房地产调控政策目标
我国的房地产业发展需要与我国的人口情况和城镇化进程相协调。从长期看，人口是居住需求的根本来源，也是房地产业发展的根本。房地产调控需要协调房地产与人口情况的变动。从总量看，我国人口的高增长时期已经结束，现阶段我国面临着人口低增长率、低出生率的情况，人口总量基本接近峰值。从年龄结构看，年轻人占比较高的“人口红利”逐步消失，我国开始逐渐进入老龄化阶段。对房地产业而言，我国人口变化意味着将来房地产业的市场容量整体将呈现下降趋势，依靠大规模新建住房的传统发展模式将逐渐不适合市场的变化。房地产调控政策需要积极引导房地产业发展模式的转型。
城镇化水平不仅体现了人口在城镇与农村的分布结构，更代表着居民可获得的现代化生活方式和优质的居住服务。由于存在城乡二元经济结构，我国的城镇化水平一直低于工业化水平。推进城镇化是房地产业中期发展的重要动力。然而，由于我国人口基数大，并且分布集中于东部和南部地区，造成了我国大城市人口过度集中，城市承载能力几乎达到极限，而且地区发展差异过大带来了较高的社会成本。因此，我国城镇化的发展不能继续用扩大城市规模的方式，而是要依托中心城市的辐射作用，将产业向周边地区拓展，依靠产业提高周边地区的城镇化水平。这种就地城镇化的方式不是将人集中到城市，而是要将城市的基础设施、公共服务延伸到乡村，通过就地城镇化的方式提高我国的城镇化水平。
房地产业宏观调控可以结合就地城镇化的思路，引导房地产业在农村的城市化改造中发挥积极作用。除了住房的建设之外，还要积极促进房地产业与农业、商业相结合，建设农村的新型产业结构；充分发挥房地产业市场化的优势，对农村土地要素的配置方式进行市场化改革，优化土地配置效率。
四、 建立房地产长效调控机制
2014年中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》对健全房地产市场长效调控机制做出了较为系统的表述：调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制；各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局；确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地；实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求；依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度；建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。
2018年中央经济工作会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
党的十九大报告指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。从上述政府对房地产调控的指导意见可以看到，建立房地产长效调控机制是我国房地产调控的长期目标和指导方针。截至本书出版前，不管是官方还是社会学术研究机构都没有给出明确的有关“长效调控机制”的条例框架及相关内容，甚至连粗条线的机制实现目标和相关说明都没有。按照长效机制的字面意思，应该是一套长期有效的市场化调控机制，借助马克思政治经济学原理，只有当一个行业超额利润消失，回归到行业平均利润率后，才能避免过多的资源配置到该行业中，由此，我们可以得到一些启发。长效机制应该使房地产业的利润水平回归到全社会行业平均水平上来，摘掉“暴利产业”的帽子。