物业管理条例注解与配套（第五版）

适用导引对相关法律领域作提纲挈领的说明，重点提示立法动态及适用重点、难点。

对于物业管理条例中的重点法条及专业术语进行注解，帮助读者把握立法精神，理解条文含义。

根据司法实践提炼疑难问题，并根据法律规定及原理进行权威解答。

在物业管理条例之后择要收录与其实施相关的配套规定，便于读者查找、 应用。

 

《物业管理条例》共7章67条。主要规定了业主的权利义务、业主大会的组成及职责、业主委员会的组成及职责、业主管理规约、前期物业管理、物业管理服务、物业服务企业、物业服务合同、物业管理服务收费、专项维修资金、物业的使用与维护、物业管理中的法律责任等内容。为了帮助读者准确理解与适用《物业管理条例》，本书对于《物业管理条例》中的重点法条及专业术语进行了注解，根据司法实践提炼了疑难问题，并收录了与《物业管理条例》实施相关的配套规定。

适用导引1

 

物业管理条例

第一章总则

第一条【立法宗旨】

第二条【物业管理定义】

1物业管理基本内容包括哪些方面？

第三条【选择物业服务企业的方式】

2如何具体理解物业管理活动实行市场竞争机制所应当遵循的公开、公正、公平原则？

第四条【物业管理发展的途径】

第五条【物业管理的监管机关】

 

第二章业主及业主大会

第六条【业主定义及权利】

3我国业主的建筑物区分所有权的基本内容是什么？

4业主行使知情权是否应当受到法律保护？

第七条【业主的义务】

5业主在物业管理活动中具体应当履行哪些义务？

6业主对共有部分可否以放弃权利为由不履行义务？

7如何分配共有部分在物业服务企业进行物业管理期间所产生的收益？

第八条【业主大会代表业主合法权益】

第九条【物业管理区域的划分】

第十条【业主大会成立方式】

8什么情况下可以不成立业主大会？

9首次业主大会应如何召开？

第十一条【业主共同决定事项】

第十二条【业主大会会议的召开方式及决定】

10业主参加业主大会有哪些方式？

11业主大会的表决规则是怎样的？

第十三条【业主大会的会议类型及其启动方式】

12业主大会临时会议如何召开？

第十四条【业主大会会议的通知及记录】

第十五条【业主委员会的性质和职责】

13业主委员会是否具有民事诉讼主体资格？

14业主委员会的诉讼权利能力范围问题？

第十六条【业主委员会的登记备案制度及其成员资格】

15业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与物业公司签订的合同是否有效？

16欠费的业主能参选业主委员会委员吗？

17欠费业主适合担任业主委员会委员吗？

第十七条【管理规约】

18管理规约如何通过与修改？

19业主违反规约需要承担什么责任？

第十八条【业主大会议事规则】

第十九条【业主大会、业主委员会的职责限制】

20业主委员会能否从事经营活动？

第二十条【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】

 

第三章前期物业管理

第二十一条【前期物业服务合同】

21如何调整前期物业管理费？

第二十二条【临时管理规约】

第二十三条【关于对临时管理规约的说明义务以及承诺遵守的义务】

第二十四条【前期物业管理招投标】

22物业管理招投标应当注意哪些问题？

23前期物业管理招投标的方式？

24是否所有的物业服务企业的选聘都须采取招投标的方式？

第二十五条【买卖合同内容包含前期物业服务合同内容】

25前期物业管理有哪些内容？

26业主能否拒绝前期物业服务合同的内容？

第二十六条【前期物业服务合同期限】

第二十七条【建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业】

27开发商将一层住宅的窗前绿地归属于购买一层住宅的区分所有人使用的做法是否合法？

28开发商能否公开售卖停车位？

第二十八条【共用物业的承接验收】

第二十九条【物业承接验收时应移交的资料】

第 三 十 条【物业管理用房】

29物业管理用房是由开发商配置吗？

30无权处分人转让物业管理用房的，业主委员会是否有资格提起诉讼要求确认转让无效？

第三十一条【建设单位的物业保修责任】

31如何确定建设单位的保修期限？

32建筑工程的保修范围包括哪些？

33建筑工程质量缺陷，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位之间的责任如何界定？

 

第四章物业管理服务

第三十二条【物业管理企业的性质】

第三十三条【物业管理区域统一管理】

34业主可以拒绝小区的统一物业管理吗？

第三十四条【物业服务合同】

35物业服务合同有哪些特征？

36物业服务合同的另一方当事人是业主大会，还是业主委员会，或者是业主？

第三十五条【物业服务企业的义务和责任】

第三十六条【物业验收和资料移交】

37物业的接管验收应包括哪些内容？

第三十七条【物业管理用房所有权属和用途】

38物业管理中心能设小卖部吗？

第三十八条【合同终止时物业服务企业的义务】

39导致物业合同终止的情形有哪些？

40原物业公司撤出后锁上了物业管理用房，该如何解决？

第三十九条【专项服务业务的转委托】

第 四 十 条【物业服务收费】

41物业服务收费明码标价包括哪些内容？

42物业服务收费办法如何确定？

第四十一条【物业服务费交纳】

43业主在小区内丢失财物，能否因此拒交物业费？

44暂时没有入住，是否仍应交纳物业费？

45已实际居住但未获得产权之前，是否应当支付物业服务费？

46承租人是否要交纳物业服务费用？

47开发商是否应当为闲置房屋交纳物业服务费？

48小区业主能否以小区车辆随意停放、部分业主违章搭建为由拒绝支付物业管理费用？

第四十二条【物业服务收费监督】

49物业服务收费监督是如何实现的？

第四十三条【业主特约服务】

50物业公司帮助业主出租房屋,是否可以收取中介费用？

 

第四十四条【公用事业单位收费】

51物业公司以入住率不符合约定为由而不予供暖怎么办？

 

第四十五条【对违法行为的制止、报告】

52业主改变住房用途，物业公司可以干涉吗？

53建筑垃圾致人损害，物业公司是否需承担责任？

第四十六条【物业服务企业的安全防范义务及保安人员的职责】

54物业消防管理通常包括哪些义务？

55小区治安管理通常包括哪些内容？

56物业公司是否要为用人不当承担责任？

第四十七条【物业使用人的权利义务】

57物业使用人违约，业主要承担责任吗？

第四十八条【关于物业管理的投诉】

58关于物业管理投诉的种类有哪些？

第五章物业的使用与维护

第四十九条【改变公共建筑及共用设施用途的程序】

59改变公共建筑及共用设施用途应采用什么程序？

60业主能否在消防疏散楼梯内堆放杂物？

第 五 十 条【公共道路、场地的占用、挖掘】

61物业服务企业是否有权拆除业主擅自占用的道路、场地上的建筑？

第五十一条【公用事业设施维护责任】

第五十二条【关于房屋装饰、装修的告知义务】

62业主在自己家里装修也要经过物业公司同意吗？

第五十三条【专项维修资金】

63物业服务企业对物业维修基金的使用不符合法定使用范围，是否应当返还？

64被挪用的物业维修基金应当返还给谁？

65业主拒绝交纳专项维修资金，能否以诉讼时效提出抗辩？

第五十四条【对共用部位、共用设备设施经营的收益】

66利用共用部位、共用设施设备进行商业经营所获得的利益归谁所有，如何利用？

67在小区内发布广告由谁决定？其收益归谁？

68物业服务企业在没有经过业主委员会同意的前提下，能否将物业的共用设施出租？

第五十五条【责任人的维修养护义务】

69“责任人”主要包括哪些情况？

70对于装修不当造成的房屋漏水应当由责任人还是物业服务企业承担责任？

 

第六章法 律 责 任

第五十六条【建设单位违法选聘物业服务企业的责任】

71建设单位违法选聘物业服务企业的责任有哪些？

72涉及违法选聘的物业服务合同的效力如何？由此造成的损失由谁负责赔偿？

第五十七条【建设单位擅自处分共用部位的责任】

73什么是擅自处分？

第五十八条【拒不移交资料的行政责任】

74承担本条规定的行政责任的主体有哪些？具体包括哪些违法行为？

75违反移交资料义务的行政处罚措施有哪些？

76本条规定中的侵权人应否承担民事责任？

第五十九条【违反委托管理限制的责任】

第 六 十 条【挪用专项维修资金的责任】

77挪用专项维修资金有哪些主体？

78在发生挪用行为以后，具体的处罚措施有哪些？

79挪用专项维修资金的行为会承担刑事法律责任吗？

第六十一条【建设单位不配置物业管理用房的责任】

第六十二条【擅自改变物业管理用房的用途的责任】

80物业服务企业未经业主大会同意，擅自将物业管理用房出租应当承担何种责任？

第六十三条【擅自行为的责任】

第六十四条【逾期不交纳物业服务费的责任】

81物业管理费纠纷有哪些解决方式？

第六十五条【业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的责任】

82业主违法行为的性质严重，触犯了刑法的，应如何处理？

83如果业主违法情节较为严重，但尚不构成犯罪的，应如何处理？

84业主的哪些行政违法行为需要承担行政法律责任？

第六十六条【公务人员违法行为的责任】

85某小区业主就该小区开发商某房地产开发公司和进行物业管理的某物业公司未按有关规定向业主委员会移交物业管理资料，以及某物业公司无资质进行物业管理活动等问题，先后向该小区所在地的区房管局进行投诉，要求该区房管局对上述问题进行调查处理。对于该问题，该区房管局一直未予答复处理。房管局对于其行政不作为行为是否应当承担责任？

 

第七章附则

第六十七条【施行时间】

 

配 套 法 规

中华人民共和国民法典(节录)

（2020年5月28日）

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年5月14日）

建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复

（2003年10月17日）

业主大会和业主委员会指导规则

（2009年12月1日）

最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函

（2005年8月15日）

中华人民共和国招标投标法(节录)

（2017年12月27日）

前期物业管理招标投标管理暂行办法

（2003年6月26日）

物业承接查验办法

（2010年10月14日）

物业服务收费管理办法

（2003年11月13日）

物业服务收费明码标价规定

（2004年7月19日）

物业服务定价成本监审办法（试行）

（2007年9月10日）

保安服务管理条例

（2020年11月29日）

公安机关实施保安服务管理条例办法

（2016年1月14日）

公安机关执行保安服务管理条例若干问题的解释

（2010年9月16日）

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年5月15日）

房屋建筑工程质量保修办法

（2000年6月30日）

住宅专项维修资金管理办法

（2007年12月4日）

中央国家机关住宅专项维修资金管理办法

（2008年11月22日）

住宅室内装饰装修管理办法

（2011年1月26日）

实 用 附 录

前期物业服务合同（示范文本）

(2004年9月6日)

业主临时公约(示范文本)

(2004年9月6日)

业主及业主大会规程表

中国法制出版社一直致力于出版适合大众需求的法律图书。为了帮助读者准确理解与适用法律，我社于2008年9月推出“法律注解与配套丛书”，深受广大读者的认同与喜爱，此后推出的第二、三、四版也持续热销。为了更好地服务读者，及时反映国家最新立法动态及法律文件的多次清理结果，我社决定推出“法律注解与配套丛书”（第五版）。

本丛书具有以下特点：

1由相关领域的具有丰富实践经验和学术素养的法律专业人士撰写适用导引，对相关法律领域作提纲挈领的说明，重点提示立法动态及适用重点、难点。

2对于主体法中的重点法条及专业术语进行注解，帮助读者把握立法精神，理解条文含义。

 

3根据司法实践提炼疑难问题，由相关专家运用法律规定及原理进行权威解答。

4在主体法律文件之后择要收录与其实施相关的配套规定，便于读者查找、应用。

此外，为了凸显丛书简约、实用的特色，分册根据需要附上实用图表、办事流程等，方便读者查阅使用。

真诚希望本丛书的出版能给您在法律的应用上带来帮助和便利，同时也恳请广大读者对书中存在的不足之处提出批评和建议。

中国法制出版社

 

2020年12月