房地产企业全流程税务问题与应对实战

房地产财会专家20年潜心力作，无数房地产企业财务人员口碑力荐。

在房地产企业业务处理的真实需求的实践上，紧跟国家财税政策趋势，直击房地产企业税务问题，让广大房地产财会人员一看就懂，高效落地；
提供了大量实战案例、图表、工具等，让读者在阅读的过程中能边学边操作；
包含新税收政策、拿地并购、资产重组、开发营销、涉税难题等等，全面吃透房地产企业各流程账务税务处理，帮助从业者迅速了解工作、高质量完成工作。

通过本书，
房地产财会人员可以了解到涉税问题的税收分析以及税务处理，房地产企业税务问题解决方案等，高效完成工作；
房地产财会人员在会计实务中具体业务的处理能力将得到全方位的提高，房地产财会人员的操作技能得到培养与强化，帮助自己升职加薪；
房地产财会人员，快速按照房地产开发流程精准对位，快速处理房地产财税全流程问题，得到企业老板认可。

《房地产企业全流程税务问题与应对实战》为房地产企业财务会计人员量身定制，是房地产企业全流程处理税务问题的指导手册。《房地产企业全流程税务问题与应对实战》包括新税收政策、房地产企业并购和拿地税务政策、房地产企业资产重组问题税收分析、房地产企业开发和营销阶段的税务处理等，全面分析房地产企业各阶段的税务处理，以期帮助房地产企业财务会计人员迅速了解工作任务，并高质量完成工作。
《房地产企业全流程税务问题与应对实战》严格按照《企业会计准则》以及新政策、新法规的要求编写而成。《房地产企业全流程税务问题与应对实战》贯彻房地产企业全流程税务处理，含有实操实战的案例，能够有效指导读者，也让读者省心省力。《房地产企业全流程税务问题与应对实战》内容简洁、思路清晰、案例典型，非常适合从事房地产企业财税工作的人士系统学习使用。

屠建清
财税、审计、内控与风险管理专家，高-级企业培训师、高-级管理咨询师。
曾任杭州富特带钢有限公司和舟山市海山密封材料有限公司财务总监、浙江天孚会计师事务所副所长、湖州审计师事务所等特约审计和制造、建筑、房地产等企业财务管理高-级顾问等；现任北京中宝投资顾问有限公司企业管理高-级顾问、海轩商学院财务管理高-级顾问、北京解税宝科技有限公司税务专家库成员、中国管理科学研究院商学院客座教授，浙江省总会计师协会理事、舟山市工作委员会副会长。
曾在省级以上刊物发表论文100余篇，著有《企业内部管理与风险控制实战》《新税法下企业财税风险防控与纳税筹划》《新企业会计准则详解与案例分析》。主讲课程：财务、会计、税务、内审、内控、预算、风险、资本、非财、成本等。

目录
第 1章 新税收政策解读与应用
1.1 《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》解读与应用 1
1.1.1 政策要点1
1.1.2 解读与应用3
1.2 《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》解读与应用 6
1.2.1 政策要点6
1.2.2 解读与应用7
1.3 《财政部 税务总局关于扩大固定资产加速折旧优惠政策适用范围的公告》解读与应用 7
1.3.1 政策要点7
1.3.2 政策解读与应用8
1.4 《国家税务总局关于异常增值税扣税凭证管理等有关事项的公告》解读与应用 12
1.4.1 政策要点与解读12
1.4.2 政策应用18
1.5 创业投资企业税收优惠政策要点解读 20
1.5.1 政策要点20
1.5.2 政策解读与应用20
1.6 房地产企业内部资金无偿借贷税务新政策 21
1.6.1 新准则适用范围21
1.6.2 新准则修订变化21
1.6.3 政策应用23

第 2章 房地产企业并购、拿地税务政策解读
2.1 房地产企业并购税务政策解读 25
2.1.1 “营改增”后土地增值税25
2.1.2 “营改增”后视同销售房地产的土地增值税26
2.1.3 “营改增”后转让房地产税金扣除27
2.1.4 “营改增”后建筑安装工程费27
2.2 房地产企业拿地税务政策解读 28
2.2.1 城镇土地使用税解读28
2.2.2 耕地占用税解读28
2.2.3 印花税解读29
2.2.4 契税解读29
第3章 房地产企业并购税务问题与应对
3.1 房地产企业并购及其特点 30
3.1.1 房地产行业的并购现象 30
3.1.2 房地产企业的并购特点30
3.2 房地产行业并购过程中的税务问题 31
3.2.1 内部并购：逃税31
3.2.2 行业并购：避税31
3.3 几种不同并购模式的税负分析 32
3.3.1 直接购买房地产项目模式32
3.3.2 收购方购买出让方股权模式35
3.3.3 合资开发模式36

3.4 房地产企业并购重组中的税务风险 38
3.4.1 政策方面的风险38
3.4.2 操作过程中的风险38
3.4.3 执法方面的风险38
3.4.4 房地产企业并购重组中税务风险的应对
策略39
第4章 房地产企业股权并购税收问题解析
4.1 资产收购与股权收购及其区别 40
4.1.1 资产收购40
4.1.2 股权收购40
4.1.3 资产收购与股权收购的区别41
4.2 以股权转让方式转让土地、房屋的运作 42
4.2.1 股权兼并42
4.2.2 股权收购42
4.3 股权平价转让的税务问题 43
4.3.1 股权平价转让政策解读43
4.3.2 案例分析：股权转让税务处理44
4.4 自然人转让股权计税价格偏低的调整 45
4.4.1 净资产核定法45
4.4.2 类比法46
4.4.3 其他合理方法46
4.5 先分配利润再转让股权还是直接转让股权的选择 46
4.5.1 纳税筹划思路47
4.5.2 纳税筹划方案47
4.6 先增资扩股再平价转让股权 47
4.6.1 收购全部股份48
4.6.2 增资后转让股权48
4.7 股权转让税务处理 48
4.7.1 股权转让的土地增值税48
4.7.2 企业转让股权纳税义务发生时间点的确认
49
4.7.3 统一集团内平价转让股权的纳税调整49
第5章 房地产企业资产重组问题税收分析
5.1 企业资产收购的税收分析 51
5.1.1 资产收购重组交易处理51
5.1.2 资产收购的所得税处理51
5.2 股权收购的价值与税务处理 52
5.2.1 利用股权收购调整房地产企业架构52
5.2.2 利用企业合并降低税负53
5.2.3 股权收购合并方案53
5.3 利用企业分立降低企业税负 54
5.3.1 企业分立税收利益体现54
5.3.2 企业分立税务筹划空间55
第6章 房地产企业拿地税务问题
6.1 房地产企业取得政府土地返还款如何筹划 56
6.1.1 土地返还款的用途56
6.1.2 取得土地返还款条件56
6.2 拿地支付的土地开发成本如何计缴契税 57
6.2.1 企业所得税土地计税成本的确定57
6.2.2 契税的计税依据的确定57
6.2.3 税务风险分析57
6.2.4 税务风险应对策略 58
6.3 房地产开发企业“以房换地”存在的涉税
问题 58
6.3.1 房地产公司以房换地的房是否缴交增值税
58
6.3.2 房地产公司以房换地的应用59
6.4 以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划 60
6.4.1 以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理60
6.4.2 以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的纳税筹划61
6.5 以土地入股取得土地的税务处理 62
6.5.1 增值税的税务处理62
6.5.2 企业所得税的税务处理63
6.5.3 土地增值税的税务处理63
6.5.4 印花税的税务处理63
6.5.5 契税的税务处理64
6.6 通过股权收购间接获取土地使用权的涉税
问题 64
6.6.1 操作方法64
6.6.2 税负分析：股权转让方的税负分析64
6.7 通过资产收购获取土地使用权的涉税问题 65
6.7.1 土地使用权受让方的涉税分析65
6.7.2 出让方的涉税分析65
6.8 通过“招、拍、挂”拿地的涉税分析 66
6.8.1 “招、拍、挂”拿地方式66
6.8.2 “招、拍、挂”拿地的税务处理66
第7章 土地获取的方式及税收规划
7.1 “招、拍、挂”拿地 67
7.1.1 土地招标67
7.1.2 土地拍卖67
7.1.3 土地挂牌67
7.2 一、二级联动 70
7.2.1 一、二级联动的概念70
7.2.2 一、二级联动的税务规划70
7.3 股权交易拿地 71
7.3.1 直接购买土地使用权出让方的股权71
7.3.2 先合资后股权交易方式72
7.3.3 先新设后股权交易方式73
7.3.4 股权收购拿地74
7.4 其他土地获取方式 74
7.4.1 合作建房74
7.4.2 在建工程转让75
7.4.3 无偿划转76
第8章 房地产企业各阶段涉税分析
8.1 土地取得阶段涉税分析 77
8.1.1 增值税77
8.1.2 城镇土地使用税78
8.1.3 印花税78
8.1.4 契税78
8.1.5 土地增值税79
8.1.6 案例分析：土地取得阶段涉税分析79
8.2 开发建造阶段涉税分析 80
8.2.1 印花税81
8.2.2 城镇土地使用税81
8.2.3 土地增值税82
8.2.4 企业所得税82
8.3 销售、转让阶段涉税分析 82
8.3.1 增值税83
8.3.2 土地增值税83
8.3.3 企业所得税83
8.3.4 案例分析：销售、转让阶段涉税分析84
8.4 竣工验收阶段涉税分析 84
8.4.1 产权办理85
8.4.2 收入确认85
8.4.3 竣工验收阶段几个特殊问题87
8.4.4 竣工验收阶段涉及税务处理88
8.4.5 案例分析：竣工验收阶段涉税分析89
第9章 房地产企业各环节税务风险分析与应对
9.1 房地产企业各环节税务风险点 90
9.1.1 规划设计环节的税务风险点90
9.1.2 投资开发环节的税务风险点90
9.1.3 融资环节的税务风险点92
9.1.4 拿地环节的税务风险点93
9.1.5 预售环节的税务风险点94
9.1.6 竣工验收环节的税务风险点95
9.2 房地产各环节税务风险原因分析与应对 97
9.2.1 风险形成的原因分析97
9.2.2 应对措施97
9.2.3 案例分析：房地产税务筹划方案97
第 10章 房地产企业开发周期各环节税务管理模型
10.1 立项环节 102
10.1.1 项目公司组织形式的筹划102
10.1.2 房地产运营的关键点103
10.2 融资环节 103
10.2.1 债务重组的税务管理要点103
10.2.2 债务重组的特殊性税务处理104
10.3 土地取得环节 104
10.3.1 以国家出让方式取得土地104
10.3.2 以资产收购方式取得土地105
10.4 拆迁安置环节 105
10.4.1 货币补偿方式105
10.4.2 就地安置房屋补偿方式105
10.5 房地产销售环节 106
10.5.1 预售环节的税务处理106
10.5.2 销售环节的税务处理106
10.6 出租环节 107
10.6.1 自用、出租和出借商品房备案管理107
10.6.2 自用、出租和出借商品房的税收管理107
10.7 项目清算环节 108
10.7.1 土地增值税的减免税规定108
10.7.2 土地增值税清算单位的确定109
10.7.3 土地增值税预征率的规定109
10.7.4 案例分析：房地产企业并购税务问题应对
109
第 11章 房地产行业涉税难题及对策
11.1 拆迁还房的账务与税务处理 112
11.1.1 房地产企业拆迁还房的账务处理112
11.1.2 房地产企业拆迁还房的税务处理113
11.2 房地产开发企业代收费用的税务处理 118
11.2.1 房地产开发企业代收费用需要缴纳增值税118
11.2.2 房地产开发企业代收费用的税务处理
119
11.3 产权式酒店经营方式的税务处理 120
11.3.1 产权式酒店的定义120
11.3.2 产权式酒店投资回报的税务处理误区
121
11.3.3 产权式酒店投资回报的税务处理121
11.3.4 案例分析：产权式酒店的税务处理121
11.4 土地闲置费扣除的税务处理 122
11.4.1 土地闲置费的定义122
11.4.2 土地闲置费的收费标准123
11.4.3 土地闲置费的税务处理123
11.5 商铺售后返租的税务处理 124
11.5.1 增值税124
11.5.2 印花税125
11.5.3 个人所得税125
11.5.4 房产税125
11.5.5 企业所得税126
11.5.6 土地增值税127
11.6 房企代垫首付和购房返税的税务处理 127
11.6.1 代垫首付127
11.6.2 购房返税128
11.7 合作建房的税务处理 128
11.7.1 企业所得税的处理128
11.7.2 案例分析：合作建房税务处理129
11.8 房地产企业汇算清缴中的成本与收入的税务处理 130
11.8.1 房地产企业不同阶段的收入处理130
11.8.2 年终汇算清缴不能忽视的完工条件132
11.8.3 年终汇算清缴的计税成本的纳税调整
133
11.8.4 未完工开发产品不进行汇算清缴134
11.8.5 所得税汇算不同于项目清算 134
11.9 房地产企业与业主间违约金的处理 136
11.9.1 房地产企业收取业主违约金的处理136
11.9.2 房地产企业与购房业主之间发生违约金
的涉税处理137
11.10 房地产预收的诚意金、订金、定金的
处理 140
11.10.1 定金的税务处理140
11.10.2 订金（保证金、诚意金、VIP卡）的税务处理141
11.11 “还本”方式销售建筑物的税务处理 141
11.11.1 “还本”方式销售建筑物的概念141
11.11.2 “还本”方式销售建筑物的税务处理
142
11.12 房地产开发企业不同拆迁补偿方式的税务处理 142
11.12.1 产权调换方式下的税务处理142
11.12.2 案例分析：产权调换方式下的税务
处理143
11.12.3 作价补偿方式下的涉税处理145
11.13 售房部（接待处）、样板房的税务
处理 147
11.13.1 开发产品计税成本支出的内容147
11.13.2 售房部（接待处）和样板房的税务
处理147
11.14 预收款的税务处理 147
11.14.1 预收款应确认为销售收入的实现147
11.14.2 预售收入的税务处理148

11.15 房地产企业销售未完工产品的税务
处理 148
11.15.1 销售未完工开发产品取得的收入148
11.15.2 销售未完工产品的税务处理149
11.15.3 案例分析：销售未完工产品的税务处理
150
11.16 售楼部的会计与税务处理 152
11.16.1 建设售楼部的4种情况152
11.16.2 售楼部的两种会计处理方法153
11.16.3 售楼部的税务处理 153
11.17 卖精装房送家电、家具的税务处理 155
11.17.1 企业所得税的处理155
11.17.2 增值税的处理155
11.18 改造安置住房的税务处理 157
11.18.1 改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税157
11.18.2 案例分析：安置住房的税务处理158
11.19 房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理 159
11.19.1 财务处理：不得冲减土地购买成本159
11.19.2 税务处理159
11.20 房地产企业其他涉税难题的税务处理 161
11.20.1 逾期交房的税务处理161
11.20.2 将自己开发的门面房作为售楼部的税务处理162
11.20.3 出租地下车位使用权的税务处理163
11.21 “营改增”政策下房地产企业的涉税
处理 163
11.21.1 “营改增”政策下房地产企业以房抵工程款的涉税处理163
11.21.2 “营改增”政策下房地产企业代建房屋及代建模式的涉税处理165
11.21.3 “营改增”政策下房地产企业出售人防地下车位的涉税处理166
第 12章 房地产市场金融现状与合作模式
12.1 金融企业与房地产企业合作现状 168
12.1.1 大型房地产企业是参与融合实践的主体
168
12.1.2 涉及众多类型的金融机构168
12.1.3 融合方式多样169
12.1.4 房地产市场金融现状169
12.2 金融企业与房地产企业的主要合作模式 169
12.2.1 “社区金融合作”模式169
12.2.2 “项目资本合作”模式170
12.2.3 “金融产品投资开发”模式171
12.2.4 “互联网 金融创新产品”模式171
12.3 金融企业与房地产企业合作模式的选择 172
12.3.1 “社区金融合作”融合模式优缺点172
12.3.2 “项目资本合作”融合模式优缺点172
12.3.3 “金融产品投资开发”融合模式优缺点
172
12.3.4 “互联网 金融创新产品”融合模式优缺点173
第 13章 金融企业与房地产企业合作过程中的税务风险与应对
13.1 金融企业与房地产企业合作过程中的税务
风险 174
13.1.1 金融企业的税务风险174
13.1.2 房地产企业的税务风险177
13.2 金融企业与房地产企业合作过程中税务风险的应对措施 178
13.2.1 房地产抵押贷款风险控制措施178
13.2.2 加强税企沟通交流179
13.2.3 提高涉税人员业务处理能力179
13.2.4 案例分析：问题与解决180

第 14章 房地产企业投资过程中的税务风险及应对
14.1 房地产企业相关税收政策解读 181
14.1.1 国家税务总局：统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策181
14.1.2 专家建议应构建“重保有、轻流转”的房地产税制模式182
14.2 注册地点选择与税务筹划 183
14.2.1 国际注册地点的筹划183
14.2.2 国内注册地点的筹划183
14.3 投资时间决策与税务风险 183
14.3.1 房地产投资风险与生命周期183
14.3.2 不同阶段的房地产企业税务风险183
14.4 投资方式与税务筹划 184
14.4.1 有形资产投资方式184
14.4.2 无形资产投资方式184
14.4.3 分期投资方式184
14.5 投资资产决策与税务处理 185
14.5.1 直接购买固定资产185
14.5.2 股东直接用固定资产投资185
14.5.3 企业重组、合并方式取得的资产185
14.5.4 股东无偿调拨185
14.5.5 项目投资决策方法的应用186
第 15章 房地产企业融资过程中的税务风险及应对
15.1 融资资本来源 189
15.1.1 企业自有资金189
15.1.2 预收账款189
15.1.3 房地产投资信托189
15.1.4 商业抵押担保证券190
15.1.5 其他融资方式190
15.2 房地产企业所面临的税务风险 190
15.2.1 房地产开发初期的税务风险190
15.2.2 房地产开发中期的税务风险191
15.2.3 房地产销售时期的税务风险191
15.2.4 其他税务风险191
15.3 房地产企业税务风险的应对策略 192
15.3.1 健全企业税务管理制度192
15.3.2 增强税务风险控制意识192
15.3.3 建立启动企业税务风险预警体系192
15.4 商业地产运营模式选择与税务风险 193
15.4.1 商业地产的概念193
15.4.2 商业地产运营常用模式193
15.4.3 房地产融资租赁的税务风险194
15.5 股权融资形式与税务处理 195
15.5.1 股权转让融资195
15.5.2 股权的转让与担保196
15.5.3 股权质押融资196
15.5.4 明股实债196
第 16章 房地产企业融资过程中的税务筹划
16.1 集资的税务筹划 198
16.1.1 集资税务筹划198
16.1.2 税务筹划方案198
16.2 租赁业务的税务筹划 199
16.2.1 经营租赁涉税处理199
16.2.2 融资租赁税务处理199
16.3 信贷的税务筹划 200
16.3.1 贷款业务增值税筹划202
16.3.2 案例分析：贷款业务增值税筹划202
16.4 发行债券的税务筹划 202
16.4.1 企业债券溢价发行——直线摊销法202
16.4.2 企业债券溢价发行——实际利率法203
16.5 权益筹资的税务筹划 204
16.5.1 加权平均成本计算204
16.5.2 案例分析：加权平均资本成本205
16.5.3 税盾与税盾效应206
16.6 项目融资的税务筹划 207
16.6.1 项目融资税务筹划在投资决策阶段的应用
207
16.6.2 项目融资税务筹划在融资决策阶段的应用
208
第 17章 房地产企业并购重组中的税务风险及应对
17.1 房地产企业并购重组中的税务风险 211
17.1.1 历史遗留税务问题211
17.1.2 税务架构不合理引起的风险211
17.1.3 交易方式缺少税务规划引起的风险
212
17.1.4 未按规定申报纳税引起的风险212
17.1.5 特殊性税务处理不合规引起的风险
212
17.2 房地产企业并购重组中税务风险的应对
策略 213
17.2.1 并购重组中的税务风险应对策略213
17.2.2 案例分析：并购重组问题与解决213
第 18章 房地产企业上市过程中涉及的税务风险及应对策略
18.1 上市利润要求与税务管理的矛盾 215
18.1.1 上市公司利润操纵方法215
18.1.2 对上市公司利润操纵的税务管理216
18.2 如何通过补税将利润“阳光化” 217
18.2.1 权责发生制账务调整217
18.2.2 案例分析：补税问题与解决217
18.3 股权结构安排中的税务风险及应对策略 219
18.3.1 股权转让中的税务风险219
18.3.2 案例分析：扣缴义务人未依法扣缴税款承担的法律责任220
18.4 多重组织结构安排的税务好处 221
18.4.1 案例分析：多重组织结构安排221
18.4.2 多重组织结构的税务好处221
18.5 上市地点选择与税务风险 221
18.5.1 企业在选择上市地点时应考虑的因素
221
18.5.2 企业在选择上市时应考虑的税务风险
222
18.5.3 案例分析：上市地点选择问题与解决
225
第 19章 房地产企业上市后的税务风险及应对策略
19.1 上市公司税务筹划受到的局限 227
19.1.1 战略发展与决策制定227
19.1.2 税务筹划风险方面存在的问题228
19.2 上市房地产公司常用税务筹划方法 228
19.2.1 以房地产出资228
19.2.2 企业分立229
19.2.3 案例分析：上市房地产公司税务问题与解决230
第 20章 新税收政策应用要点与案例分析
20.1 享受加计抵减优惠的30个要点与案例
分析 231
20.1.1 基本政策规定231
20.1.2 政策适用范围232
20.1.3 销售额的确定233
20.1.4 如何适用政策优惠236
20.1.5 如何进行纳税填报237
20.1.6 加计抵减额的变动调整238
20.2 “六税一费”优惠政策要点与案例分析 240
20.2.1 税务优惠政策要点240
20.2.2 税务优惠政策问题解读241
20.3 火车票、飞机票、汽车票、轮船票抵扣增值税案例分析 243
20.3.1 政策要点243
20.3.2 政策解读与应用243
20.4 债转股重组税务要点与案例分析 248
20.4.1 债转股重组税务要点248
20.4.2 案例分析：债转股的税务处理248
20.5 企业所得税新政策解读与应用问答 250
20.5.1 企业扶贫捐赠所得税税前扣除政策250
20.5.2 小型微利企业普惠性企业所得税减免政策
251
20.5.3 创业投资企业税收优惠政策253
20.5.4 其他企业所得税政策255
附录：税收政策汇编