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开 本: 16开纸 张: 胶版纸包 装: 纸质是否套装: 是国际标准书号ISBN: 9787509222539
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财税人 更新梦想/更多实践/更远征程
（政策截至2022年8月底）
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目 录
第1章 房地产开发基本常识及纳税概述 / 001
1.1 房地产开发基本业务知识 / 003
1.1.1 房地产开发主要业务活动 / 003
1.1.2 房地产开发常用术语 / 004
1.2 房地产开发主要阶段 / 016
1.3 房地产开发涉及税费概述 / 019
第2章 企业设立环节税收政策实践应用 / 031
2.1 房地产开发企业设立及相关税务问题概述 / 033
2.1.1 设立房地产开发企业应当具备的条件 / 033
2.1.2 新设立房地产开发企业的备案程序 / 034
2.1.3 房地产开发企业设立中的税收问题 / 034
2.2 投资主体不同影响税后净收益 / 035
2.2.1 企业所得税后利润分配纳税依据 / 035
2.2.2 税金及附加对企业净利润的影响 / 036
2.2.3 内、外资企业利润分配的税收差异 / 036
2.2.4 内、外方股东以分配利润直接投资所得税待遇的差别 / 038
2.2.5 内、外方股东股权转让的税收差异 / 039
2.3 适当借款有助于降低税收支出 / 040
2.3.1 单纯权益性投资对企业所得税的影响 / 040
2.3.2 债权性投资与权益性投资对企业所得税的影响 / 040
2.3.3 债权性投资与权益性投资对土地增值税的影响 / 041
2.3.4 信托融资“假股权真债权”退出定价税收风险 / 043
2.4 公司注册地与项目所在地是否一致要权衡 / 043
2.5 设立分公司还是子公司的税收权衡 / 045
2.5.1 设立子分公司的税收权衡 / 045
2.5.2 土地如何在母子公司之间内部流转 / 045
2.5.3 严禁强制或变相要求外地建筑企业在本地设立分公司或子公司 / 046
2.6 以土地使用权作价投资应考虑税收问题 / 046
第3章 取得土地使用权环节税收政策实践应用 / 051
3.1 土地使用权取得方式概述 / 053
3.1.1 土地使用权出让及年限规定 / 053
3.1.2 “招拍挂” / 054
3.1.3 以划拨方式取得的土地使用权转让 / 058
3.1.4 购买在建（项目）工程 / 059
3.1.5 收购项目公司 / 060
3.1.6 合作开发 / 061
3.1.7 社会保障性住房建设用地 / 062
3.1.8 取得土地使用权涉及税费 / 064
3.2 集体建设用地使用权流转相关知识 / 064
3.2.1 集体建设用地使用权流转形式 / 067
3.2.2 集体建设用地使用权初次流转程序 / 068
3.2.3 集体建设用地使用权再流转程序 / 070
3.3 土地使用权转移计征契税实践应用 / 072
3.3.1 出让土地使用权契税政策解读 / 072
3.3.2 出让土地使用权如何确定契税计税依据 / 076
3.3.3 城市基础设施配套费是否计征契税 / 077
3.3.4 划拨用地转让是否补征契税 / 081
3.3.5 改变土地用途是否征收契税 / 083
3.3.6 无效产权转移能否退还契税 / 084
3.3.7 因政府征用重新承受土地是否缴纳契税 / 085
3.3.8 以土地使用权抵债是否缴纳契税 / 086
3.3.9 特殊情形契税申报可以无发票 / 086
3.3.10 企业办学校用地是否缴纳契税 / 087
3.3.11 社区养老和家政服务业用地可免契税 / 088
3.3.12 饮水工程用地可免契税 / 088
3.3.13 购买住房作为公租房可免契税 / 088
3.3.14 易地扶贫搬迁可免契税 / 088
3.3.15 未办理房屋权属变更登记前退房可退契税 / 089
3.3.16 契税应以“不动产单元”为对象确定计税依据 / 089
3.3.17 互换房屋可差额计征契税 / 090
3.3.18 特殊情形契税计税依据 / 090
3.3.19 契税计税依据不包括增值税 / 090
3.3.20 购房契税优惠政策 / 091
3.3.21 办理权属登记手续前申报缴契税 / 091
3.4 改制重组契税征免实践应用 / 092
3.4.1 改制重组免征契税的政策规定 / 092
3.4.2 改制重组免征契税政策的实践应用 / 094
3.5 耕地占用税该由谁缴纳 / 097
3.5.1 耕地占用税该由企业交还是政府交 / 097
3.5.2 耕地占用税在土地出让前就该缴纳 / 098
3.5.3 可否一年免征城镇土地使用税 / 100
3.5.4 财产和行为税纳税申报表 / 101
3.6 受让土地注意城镇土地使用税之税收风险 / 130
3.6.1 合同未约定土地交付日期的税收风险 / 130
3.6.2 未缴纳土地出让金是否免缴城镇土地使用税 / 131
3.6.3 未办理土地使用证开发也应缴纳城镇土地使用税 / 132
3.7 囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除 / 133
3.7.1 开发商囤地要缴纳土地闲置费 / 133
3.7.2 土地闲置费在土地增值税清算中不能扣除 / 133
3.8 政府土地返还款营改增后风险依旧在 / 134
3.8.1 土地返还款计入收入还是冲减土地成本 / 134
3.8.2 土地返还利益不属于免税收入 / 136
3.8.3 对土地返还利益土地增值税处理应慎重 / 137
3.8.4 对土地返还利益如何进行增值税处理 / 139
3.8.5 土地减免款是否计入房产原值计征房产税 / 142
第4章 旧城改造项目税收政策实践应用 / 145
4.1 拿地先拆迁税务视角分析 / 147
4.1.1 旧的拆迁基本程序规定 / 147
4.1.2 拆迁政策之变迁 / 148
4.1.3 旧城改造、拆迁补偿需要关注的问题 / 150
4.2 被征收人旧城改造政策分析 / 151
4.2.1 城市房屋拆迁被征收人的增值税处理 / 151
4.2.2 城市房屋拆迁被征收人是否缴纳个人所得税 / 152
4.2.3 被征收人取得安置房屋后销售如何征收个人所得税 / 152
4.2.4 被征收人（自然人）取得拆迁补偿房屋如何计征契税 / 158
4.2.5 被征收人（拆迁户）是否免征土地增值税 / 159
4.2.6 被征收人（企业）企业所得税是否有优惠 / 162
4.3 拆迁人与征收人旧城改造政策不完全一致 / 167
4.3.1 拆迁主体与征收主体增值税处理 / 167
4.3.2 拆迁还房土地成本能否增值税差额扣除 / 169
4.3.3 城市房屋拆迁补偿费如何计入土地增值税扣除项目 / 172
4.3.4 城市房屋拆迁补偿款是否缴纳契税 / 172
4.3.5 城市房屋拆迁补偿费企业所得税处理 / 174
4.3.6 先拆迁后出让补偿款不一定要计成本 / 179
4.3.7 土地改造不征增值税要具备的条件 / 182
4.4 旧城改造项目如何清算土地增值税 / 183
4.5 城市更新最具指导性意义的文件 / 186
第5章 代建开发与增值税计税方法 / 253
5.1 取得土地使用权后再代建如何征税 / 255
5.2 没有土地代建行为如何征税 / 255
5.2.1 税务机关对代建行为的确认标准 / 256
5.2.2 委托方如何纳税 / 257
5.2.3 开发商如何纳税 / 257
5.3 政府工程营改增后如何计税 / 259
5.3.1 BT项目如何计算缴纳增值税 / 259
5.3.2 BOT项目如何计算缴纳增值税 / 260
5.3.3 PPP项目如何计算缴纳增值税 / 263
第6章 土地使用权转让如何计征增值税 / 267
6.1 转让土地使用权是否可以按差额纳税 / 269
6.1.1 不动产转让如何计征增值税 / 269
6.1.2 土地使用权转让如何计征增值税 / 272
6.1.3 直接转让土地与转让在建工程有无区别 / 277
6.2 在建工程转让与股权转让获取开发用地 / 278
6.3 股权转让取得土地使用权税收实践应用 / 287
6.3.1 土地使用权直接转让的经营风险 / 287
6.3.2 股权转让下的税务处理及政策应用 / 287
6.4 整体产权转让收购项目公司税收实践应用 / 292
6.4.1 整体产权转让是否征收增值税 / 292
6.4.2 整体产权转让免征土地增值税 / 294
6.4.3 印花税相关问题 / 295
6.4.4 企业所得税相关问题 / 295
6.4.5 契税相关问题 / 300
6.5 整体资产转让获取土地税收实践应用 / 301
6.5.1 增值税相关问题 / 302
6.5.2 土地增值税相关问题 / 302
6.5.3 企业所得税相关问题 / 303
6.5.4 印花税相关问题 / 305
6.5.5 契税相关问题 / 305
第7章 合作开发房地产税收政策实践应用 / 307
7.1 房地产合作开发 / 309
7.1.1 房地产合作开发概述 / 309
7.1.2 合作开发的基本模式 / 310
7.1.3 合作开发的法律问题 / 311
7.2 当合作建房遇到增值税 / 313
7.2.1 不成立合营企业的合作建房 / 313
7.2.2 成立合营企业的合作建房 / 318
7.2.3 房地产开发企业吸收他人资金合作建房 / 321
7.3 合作建房免征土地增值税分情况分析 / 322
7.3.1 合作建房项目清算主体的确定 / 322
7.3.2 合作建房分得现金是否免税 / 323
7.3.3 合作建房分得房产再出售情形的处理 / 325
7.3.4 合作建房双方的税务与会计处理 / 329
7.4 分房分利会计税务处理不一样 / 335
7.5 先联合拿地再合作建房如何处理 / 339
第8章 房地产建设环节税收政策实践应用 / 343
8.1 开发成本核算的主要内容 / 345
8.1.1 房地产开发成本对象及确定原则 / 345
8.1.2 房地产开发成本分类及核算的具体范围 / 350
8.2 建筑工程施工合同计税方法的选择 / 364
8.2.1 营改增新老项目划分的原则 / 364
8.2.2 建筑服务计税方法的选择 / 364
8.2.3 建筑服务总分包差额计税规则 / 368
8.3 共同成本及代建工程的会计核算处理 / 371
8.3.1 房地产开发成本的核算程序 / 371
8.3.2 房地产开发成本中共同成本的分配方法 / 372
8.3.3 成本分配所依据的建筑面积的确定 / 374
8.3.4 房地产共同成本分配方法案例解析 / 378
8.3.5 土地增值税清算时扣除项目金额支付的截止时间 / 379
8.3.6 土地增值税清算时成本分摊的一般规则 / 379
8.3.7 土地增值税清算时层高系数法实践应用 / 380
8.3.8 土地增值税清算时按投影面积分摊土地成本实践应用 / 383
8.3.9 土地增值税清算时地下车位如何分摊成本 / 384
8.3.10 土地增值税清算时商业用地和住宅用地如何分摊成本 / 385
8.4 会计成本不等于开发产品计税成本 / 386
8.4.1 开发产品完工前成本的确认 / 387
8.4.2 开发产品完工条件的确认 / 388
8.4.3 开发产品完工后成本的确认 / 389
8.4.4 预提成本影响完工产品计税成本的确定 / 391
8.4.5 计税成本发票取得时限规定 / 394
8.4.6 房地产开发企业预提成本并非随意扣除 / 395
8.4.7 营改增后质押金、保证金的税务处理 / 396
8.4.8 营改增后建筑发票的规范性要求 / 397
8.5 售楼部不同模式的税务处理 / 397
8.5.1
将开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修装饰后作为营销设施使用 / 398
8.5.2
利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施作为营销设施使用 / 401
8.5.3 将开发小区内的配套设施装修装饰后作为营销设施临时使用 / 401
8.5.4 在开发小区之外的人口密集区设置销售网点作为营销设施使用 / 402
8.6 项目工程用房与销售用房税务处理不同 / 402
第9章 房地产增值税税收政策实践应用 / 405
9.1 商品房销售基本政策 / 407
9.1.1 商品房现售 / 407
9.1.2 商品房预售 / 407
9.2 房地产销售预缴税款与纳税申报 / 408
9.2.1 新老项目的确定 / 409
9.2.2 预缴税款 / 410
9.2.3 一般计税方法 / 413
9.2.4 纳税申报 / 417
9.3 房地产企业进项税额抵扣实践应用 / 418
9.4 房地产销售开发产品发票如何开具 / 439
9.4.1 房地产正常发票开具 / 439
9.4.2 预收款是否开具发票 / 441
9.4.3 主要政策及发票开具规定 / 441
9.4.4 开具红字增值税发票管理规定 / 443
9.5 转让“二手房”增值税政策实践应用 / 446
9.6 不动产出租增值税政策实践应用 / 453
9.6.1 一般纳税人出租不动产的增值税规定 / 454
9.6.2 小规模纳税人出租不动产的增值税规定 / 454
9.6.3 预缴税款 / 456
9.6.4 发票开具及征收管理 / 457
9.7 房地产企业特殊业务增值税政策问答 / 462
第10章 房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用 / 467
10.1 房地产开发企业预售收入企业所得税处理 / 469
10.1.1 产品完工标准 / 469
10.1.2 预计计税毛利率 / 469
10.1.3 计税毛利率营改增前后的对比分析 / 472
10.1.4 预售阶段所得税收入的确认 / 473
10.1.5 预收账款会计科目的设置 / 477
10.1.6 预售阶段企业所得税预缴纳税申报的变化 / 479
10.1.7 预缴企业所得税纳税申报表填报税收风险 / 486
10.1.8 预售阶段可否弥补以前年度亏损 / 491
10.1.9 预售阶段企业所得税年度汇算清缴的有关问题 / 492
10.1.10
税务机关检查调增的企业应纳税所得额可否弥补以前年度的亏损 / 494
10.2 会计准则与企业所得税对房地产收入的确认差异 / 495
10.2.1 会计对收入的确认 / 495
10.2.2 税法对收入的确认 / 498
10.3 开发产品完工后收入的所得税处理 / 499
10.4 房地产企业其他收入的税务处理 / 501
10.4.1 预租定金与预收租金的纳税区别 / 501
10.4.2 财产转让收入的企业所得税处理 / 503
10.4.3 非货币性交易和视同销售所得的企业所得税处理 / 503
10.4.4 非货币性资产投资的企业所得税处理 / 504
10.4.5 债务重组的特殊性税务处理 / 506
10.4.6 国债投资业务的企业所得税处理 / 506
10.4.7 融资性售后回租业务是否确认企业所得税收入 / 508
10.4.8 股息、红利等权益性投资收益收入确认问题 / 509
10.4.9 企业接收政府划入资产的企业所得税处理 / 509
10.4.10 企业接收股东划入资产的企业所得税处理 / 510
10.4.11 资产移送的企业所得税处理 / 510
10.4.12 小型微利企业的企业所得税处理 / 511
10.5 房地产企业所得税可否核定征收 / 511
10.5.1 企业所得税核定征收的管理规定 / 511
10.5.2 房地产开发企业核定征收汇算清缴使用的报表 / 512
10.5.3 房地产开发企业按规定应当核定征收的情形 / 516
10.5.4 房地产开发企业核定征收收入汇算是关键 / 518
10.5.5 房地产开发企业核定征收改为查账征收亏损可否弥补 / 522
10.5.6 核定征收是否能够变相享受税收优惠 / 523
10.5.7 企业所得税核定征收是否土地增值税也要核定征收 / 524
10.6 商品房合同面积与确权面积差异的税务处理 / 525
10.6.1 约定面积与确权面积出现误差后的结算方式 / 525
10.6.2 约定面积与确权面积出现误差后的税务处理 / 527
10.7 房地产促销方式及其税务处理 / 528
10.7.1 代垫首付 / 528
10.7.2 购房返税 / 529
10.7.3 打折促销 / 530
10.7.4 降低首付比例销售 / 530
10.7.5 售后回购 / 531
10.7.6 售后回租 / 533
10.7.7 买房奖车 / 535
10.7.8 “双合同”售房 / 537
10.7.9 以房抵工程款 / 539
10.8 支付及收取违约金的税收实践应用 / 541
10.8.1 未履行合同支付及收取的违约金的税务处理 / 541
10.8.2 履行合同中支付及收取的违约金的税务处理 / 543
10.9 社会保障性住房政策优惠及税收实践应用 / 545
10.9.1 配建社会保障性住房税务处理难题 / 545
10.9.2 公共租赁住房建设和运营的税收优惠 / 548
10.9.3 棚户区改造的税收优惠 / 549
10.10 房地产企业税收综合案例 / 552
10.10.1 企业基本情况 / 552
10.10.2 项目概况 / 552
10.10.3 涉税信息 / 553
10.10.4 项目取得土地环节涉税分析 / 553
10.10.5 项目前期关键节点涉税分析 / 555
10.10.6 项目建设与销售关键节点涉税分析 / 557
10.10.7 项目竣工后关键节点涉税分析 / 564
10.10.8 各年度企业所得税汇算清缴 / 569
10.10.9 土地增值税清算 / 571
案例目录
第2章 企业设立环节税收政策实践应用
案例2-1 内、外资企业利润分配的税收差异 /037
案例2-2 内、外方股东股权转让的税收差异 /039
案例2-3 单纯权益性投资对企业所得税的影响 /040
案例2-4 债权性投资与权益性投资对企业所得税的影响 /040
案例2-5 信托融资成本在土地增值税清算时能否列入开发费用扣除 /042
案例2-6 以土地作价投资应考虑哪些税收问题 /046
第3章 取得土地使用权环节税收政策实践应用
案例3-1 减免土地出让金可否减免契税 /076
案例3-2 土地使用权分割比例发生变化是否征收契税 /076
案例3-3 划拨土地转让各方应如何补缴契税 /081
案例3-4 补缴土地出让金是否缴纳契税 /084
案例3-5 企业办学校用地是否缴纳契税 /087
案例3-6 土地转让免征契税的税务策划 /094
案例3-7 股权转让以及土地权属名义变更登记是否征收契税 /095
案例3-8 以土地抵顶债务是否征收契税 /095
案例3-9 承担安置注销、破产企业职工可减免契税 /096
案例3-10 缴纳耕地占用税之后可否免一年城镇土地使用税 /099
案例3-11 取得土地使用权后何时开始缴纳城镇土地使用税 /130
第4章 旧城改造项目税收政策实践应用
案例4-1 因房屋被征收而取得货币补偿用于购买房屋如何缴纳契税 /159
案例4-2 政策性搬迁业务如何进行会计和税务处理 /164
案例4-3 旧城改造项目取得土地使用权如何确认契税计税依据 /173
案例4-4 安置回迁房如何进行会计和税务处理 /174
案例4-5 安置回迁房如何确定计税成本 /176
案例4-6 取得土地使用权后收到的拆迁返还款如何进行会计和税务处理 /179
案例4-7 营改增后拆迁还建项目如何测算土地增值税 /183
第5章 代建开发与增值税计税方法
案例5-1 合作开发中未取得土地使用权的情形如何纳税 /256
第6章 土地使用权转让如何计征增值税
案例6-1 不动产转让如何计征增值税 /269
案例6-2 不动产转让丢失原发票如何计征增值税 /270
案例6-3 有法院裁定书转让不动产可否差额纳税 /271
案例6-4 接受投资取得的不动产再转让可否差额纳税 /271
案例6-5 土地使用权转让如何计征增值税 /272
案例6-6 接受投资取得的土地使用权再转让可否差额纳税 /273
案例6-7 “招拍挂”取得的土地使用权再转让可否差额纳税 /273
案例6-8 小规模纳税人转让土地使用权如何纳税 /274
案例6-9 一般计税方法下可否以营业税发票额从销售额中扣除 /275
案例6-10 折价销售房产可否差额纳税 /276
案例6-11 李嘉诚为什么要选择股权转让方式 /279
案例6-12 领汇基金为什么不选择以股权转让方式获取物业 /280
案例6-13 资产转让与以股权转让方式获取项目，哪种方案好 /281
案例6-14 营改增后项目转让要考虑增值税计税方法 /283
案例6-15 股权收购如何进行会计和税务处理 /296
案例6-16 股权收购如何适用特殊性税务处理 /297
案例6-17 公司收购中交易双方如何进行税务处理 /299
案例6-18 整体资产购买如何进行会计处理 /301
案例6-19 土地使用权投资和股权转让业务是否涉及增值税 /302
案例6-20 非完全股权支付下收购公司如何进行会计和税务处理 /303
第7章 合作开发房地产税收政策实践应用
案例7-1 合作建房如何计征增值税 /314
案例7-2 “以房换地”如何确定计税销售额 /315
案例7-3 合作开发协议撤销收回土地使用权是否征收增值税 /317
案例7-4 开发建设投入换入房屋使用权如何计税 /317
案例7-5 合作开发如何确定双方增值税纳税义务发生时间 /319
案例7-6 以出地方名义立项如何认定双方合作性质 /320
案例7-7 提供资金换回房屋是否征收增值税 /322
案例7-8 合作建房项目清算主体如何确定 /322
案例7-9 合作建房分回房屋或者现金如何征收土地增值税 /323
案例7-10 合作建房双方的税务与会计处理 /329
案例7-11 不成立独立法人公司合作开发，分房分利哪个好 /335
案例7-12 甲乙双方共同拿地开发建设如何进行税务与会计处理 /340
第8章 房地产建设环节税收政策实践应用
案例8-1 建筑公司一般计税方法下如何开具增值税专用发票 /356
案例8-2 建筑公司简易计税方法下如何开具增值税专用发票 /357
案例8-3 出售开发产品应分摊多少土地成本 /378
案例8-4 出售开发产品应分摊多少开发成本 /378
案例8-5 开发产品已完工未交付如何确认应纳税所得额 /390
案例8-6 开发产品完工后未取得全部发票如何进行会计和税务处理 /392
案例8-7 结算计税成本发票取得有无时间限制 /394
案例8-8 样板间装修装饰费用如何进行会计处理 /399
案例8-9 项目工程用房与销售用房如何进行税务处理 /402
第9章 房地产增值税税收政策实践应用
案例9-1 房地产公司是否可以享受留抵退税政策 /423
案例9-2 企业增量留抵退税后，注意附加税费不要多缴 /426
案例9-3 房地产公司如何划分不得抵扣的进项税额 /429
案例9-4 建设公共配套设施取得进项税额可否全部抵扣 /431
案例9-5 一般计税方法下房地产公司如何开具发票 /439
案例9-6 房地产公司一般计税方法下如何确认发票税额 /442
案例9-7 折扣销售开发产品如何计算增值税 /445
案例9-8 出售营改增后购入的房产如何开具增值税专用发票 /451
案例9-9 出售营改增前购入的房产如何开具增值税专用发票 /451
案例9-10 自然人出售房产如何开具增值税专用发票 /452
案例9-11 出租商铺月租金未超过15万元如何确定计税依据 /455
案例9-12 出租商铺月租金超过15万元如何确定计税依据 /455
案例9-12 个体工商户出租住房如何开具增值税普通发票 /459
案例9-13 个体工商户出租住房如何开具增值税专用发票 /459
第10章 房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用
案例10-1 代销手续费可否冲减收入 /474
案例10-2 买断式代销手续费可否冲减收入 /474
案例10-3 超基价分成销售开发产品可否冲减收入 /475
案例10-4 包销开发产品开发商如何确认收入 /476
案例10-5 季度预缴所得税可否扣除税金及附加 /486
案例10-6 完工结转收入季度预缴所得税可否减预计毛利额 /488
案例10-7 结转收入时季度预缴申报表填报方面的税收风险 /490
案例10-8 企业所得税月（季）度预缴纳税时可否弥补以前年度亏损 /491
案例10-9 检查调增的企业应纳税所得额可否弥补以前年度亏损 /495
案例10-10 开发产品完工后如何计算企业所得税 /499
案例10-11 预租定金与预收租金如何进行税务处理 /501
案例10-12 以土地使用权投资如何进行企业所得税处理 /505
案例10-13 核定征收企业所得税改为查账征收，以前亏损可否弥补 /522
案例10-14 约定面积与确权面积出现误差后如何确定销售收入 /527
案例10-15 代垫首付款如何进行纳税处理 /528
案例10-16 购房代付契税如何确定计税收入 /529
案例10-17 首付款打折如何进行纳税处理 /530
案例10-18 售后回购如何进行企业所得税处理 /532
案例10-19 买房奖车如何进行税务处理 /535
案例10-20 房地产公司支付违约金能否税前扣除 /541
案例10-21 支付房地产公司的违约金能否税前扣除 /543
案例10-22 配建社会保障房各税种如何进行税务处理 /545
案例10-23 安置住房如何免征城镇土地使用税 /551
推荐序
萎靡不振的躺平情愫仍在蔓延，信心缺失，壮心难已。一个个头部房企暴雷事件，预示着整个地产业已陷入信心丧失的低谷，刚需持币观望，房企拿地消极，工程节奏放缓，上下游相互拖欠。有人说这是市场法则优胜劣汰的过程，但不能全盘否定这些头部房企以豪迈和魄力高周转闪转腾挪长袖善舞攻城略地雄霸天下曾拥有的骄人业绩和自身规模化发展壮大引以为傲的管理水平。时势造英雄，大家只能感慨政策调控下的房市需要的永远是房企老板比同行们更为灵敏的嗅觉和静若处子动若脱兔般的顺势应变能力。
行业光环褪去，旧时荣辱如尘烟，故事不可逆转，而今迈步从头越。困难犹存不会凭空消失，债务压顶总有化解途径。我们欣慰地看到，旨在恢复房地产市场信心的各项刺激政策纷至沓来，识时务者为俊杰，乘势而上随时代潮流浩浩荡荡向前方有希望。正如剑英所述，“心守一抹暖阳，静待一树花开”，房地产还有春天。
自我与剑英、文涛、王骏“税收四基友”相聚潇湘共同签名售书，迄今已三年有余。知晓《房地产开发企业税收与会计实务大全》前后印刷14次，税务机关、房企、事务所订购读者好评如潮，目前已更新至第三版，甚感欣慰。
剑英、文涛、王骏都是性情中人，为人执着、认真、有责任心，我们以税为缘，虽平素谋面甚少，通过电话、微信联系，但基友的感情是息息相通的。中国财税浪子王骏被财税界称为“网红”，各行各业均有涉及，先后组织有近百个微信学习群，年年收获粉丝无数；税痴文涛年长稍许，本名不如“税海涛声”微信号响亮，每年200多篇的原创文章奠定了其不可动摇的江湖地位；剑英则由于工作的原因，留恋于西域风情，财税圈内少见他激扬文字，指点江山，然水深不语，人稳不言，通过本次修订的书稿可见其虽远离税海江湖，然对于房地产税收一贯倾心执着，终未放弃房言税语、参禅悟道。“合意友来情不厌，知心人至话投机”。继续为三位“好基友”新版书作序，我当仁不让。
剑英、文涛、王骏三位财税大咖具有强烈的时代责任感，本次第三版修订内容主要包括如下四个方面：
一是贴紧时代步伐。民法典、契税法实施后对于房地产企业的影响通过案例分析、问题解答等方式做出了政策解读，特别是第3章第3节结合契税法配套文件进行了全面更新。第15章根据2022年7月1日起实施的印花税法改写了大量内容。
二是增加了热点问题的探讨。诸如总公司拿地、子公司开发的话题；城市基础设施配套费是否计征契税的讨论；地下不办理产权产品是否排除在清算范围之外的思考；拆迁还房土地成本能否增值税差额扣除；结合商票逾期暴雷背景对于商票支付算不算实际支付的分析等等，对于当前实务工作极具有参考价值。
三是更新了财产和行为税申报表。纳税人现申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中的一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》和《财产和行为税税源明细表》，相应在第3章和第16章更新替换了原有报表。
四是企业所得税申报表的变化。预缴申报表第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明2021年再次变化，案例分析相应做出调整。
其他细节变化，相信读者阅读时能够感悟出作者的认真和良苦用心。
房地产至暗时刻，破解资金瓶颈，“卖卖卖”项目重组转让此起彼伏，税收依然是绕不开的话题，加上保交楼保交付以及沉淀项目尚未清算还要预备大笔资金，“活下去”的日子里流动性依然紧张，亟待化解风险和问题依然很大。更何况房地产这个行业税收优惠不多，但税收总量很大，税源尚在，税收检查多，有些业务没有明确的税收政策规定或各地政策口径不一要靠摸索前行。三位财税大咖合著的这本书涵盖了房地产业务的全流程全税种，作为日常业务财税实务处理指导教程绰绰有余。对于众多的实务问题，作者虽难以尽善尽美地回答，但基本上都根据自己的思考给出了明确的解决思路。本书分上下两册，有130多万字，163个案例，196个问题解答，70个友情提示，十余个学习与思考，将政策解析与实践应用完美糅合在一起，使本书可以帮助各个层次的读者充分领会房地产开发企业各环节财税实务操作要领，从而全面洞察把控财税风险，快速提升实务操作技能。
房子承载着人们对美好生活的向往。中国特色社会主义进入了新时代，2021年12月中央经济工作会议要求，结构政策要着力畅通国民经济循环。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。可以预见，围绕让老百姓住有所居、住有优居、住有绿居、住有乐居，一定还会有新问题和税收新政策出现。相信三位财税大咖也一定会与时俱进，及时更新，保持本书旺盛的生命力。
孔子曰：三人行，必有我师焉。现在，三位当今财税界大咖合著的这本书，带给我们的将是怎样一种财税知识饕餮大餐的享受呢？亲们还是一起来学习吧！
是为序。
深圳市思迈特财税咨询有限公司
高级合伙人
张学斌 博士
心守一抹暖阳，静待一树花开
（代序）
楼市最好的时代已经过去，但最坏的时代可能还没有到来！
只有当大潮退去的时候，才知道谁在裸泳。从意气风发指点江山到风雨飘摇无力回天，历史的车轮滚滚向前，不知下一个倒下的是谁。
当下的房地产是个难解的结。从集中供地、地王频出到流拍遍地、低溢价率、底价成交，画风切换太快。时代想抛弃你，连一个招呼都不会打。交易量价齐跌，回款慢；头顶三条红线，融资难；清算接踵而至，税负重。调控收紧形势下，哪一根是压垮房企的最后一根稻草？
“房子是用来住的，不是用来炒的”。房地产行业步入“黑铁”时代，未来几年房企的业绩大概率依旧萎靡不振，因为当下大多数房企都在忙着求生存，而非发展。稳字当头，低增长、低利润、低杠杆、低成本、高周转，竞争加剧，房地产终不再是众生口中的暴利行业。
房地产行业起落沉浮，注定有很多故事上演，情节并不复杂，只是我们不知道胜负如何安排。道阻且长，剩者为王，风险与机遇并存。现实并没有想象中那么好，但也没有想象中那么糟。经济好的时候，猪都在天上飞；而经济不好的时候，还有雄鹰在展翅翱翔！至暗时刻，心守一抹暖阳，静待一树花开。
2021年9月1日起，《契税法》以及财政部、税务总局公告2021年第17号、23号、25号、29号等配套文件形成了一个体系，影响巨大。“城市基础设施配套费”替换下“市政建设配套费”，但主张不计入土地成交价格不作为契税计税依据的仍大有人在。
2021年1月1日起，延续执行改制重组土地增值税政策的文件——财政部、税务总局公告2021年第21号仍未给房企打开大门。房地产行业下行期，并购重组混战江湖，难免损失税收利益。
2021年10月1日起，“竞配建”渐行渐远。为了让新城市的新青年、新市民能够安居乐业，《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号）对“住房租赁”给予了格外关照。略显遗憾的是，仍未突破住房租赁企业受让土地是否能够从销售额中减除土地价款的话题。
春雨润苗，税暖人心，减税降费力度愈来愈大。2021年开始对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，税负率仅为2.5%；2022年开始对小型微利企业年应纳税所得额100万元至300万元部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。这让每年要按25%计算缴纳企业所得税的房企们微微眼红。
所幸中小微企业在2022年1月1日至2022年12月31日期间新购置的设备、器具，单位价值在500万元以上的，按照单位价值的一定比例自愿选择在企业所得税税前扣除。其中，《企业所得税法实施条例》规定最低折旧年限为3年的设备器具，单位价值的100%可在当年一次性税前扣除；最低折旧年限为4年、5年、10年的，单位价值的50%可在当年一次性税前扣除，其余50%按规定在剩余年度计算折旧进行税前扣除。适用政策的中小微企业范围即包括房地产开发经营，标准为营业收入20亿元以下或资产总额1亿元以下。
减税的同时，2022年增值税留抵退税力度也在加大，符合条件的房地产企业受益良多。
《印花税法》已于2022年7月1日起施行，部分税目税率降低，“权利、许可证照”不再属于计征范围，配套文件明确了一系列重大问题，本次再版已全面更新。
《土地增值税法》还在蹒跚而来的路上。为地方财政做出莫大贡献的土地增值税自发布以来争议不断：一般计税方法下清算收入要不要加土地价款的9%；一般计税方法下税金及附加如何扣除更为合理；集体土地是否要计征土地增值税；不办理权属登记的地下产品要不要排除在清算范围之外……对于这些问题依然是仁者见仁智者见智。
房地产税试点暂缓，但该来的早晚会来，“房住不炒”，在心理预期上影响着某些投资客的购房欲望。
曾经沧海难为水，除却巫山不是云。一次次的淬炼和升华使梦想不再遥远，我们向那些胜利走过现时旋涡困境的房企致敬，为那些放下包袱击鼓催征在新征程上的房企加油。时光向前，无惧寒霜，我们都是中国房地产市场发展的历史见证者。
邀清风明月，品税月如歌，心怀热烈，感恩有你！本书再次修订以飨读者，愿税友一如既往地喜欢。
本书疏漏之处，尚请读者批评指正。
老樊电子邮箱：[email protected]。
微信公众号：税中望月（taxfjy517646608）。
财务智库合伙人 樊剑英
吴丽娟
新疆维吾尔自治区房地产商会秘书长
樊剑英老师，授课，深入浅出，环节紧凑、妙语连珠；著书，逻辑严谨、剖析精准、脉络清晰。《房地产开发企业税收与会计实务大全》梳理了房地产开发全程各个环节“房言税语”，房地产企业及财务人员得之所幸，受益匪浅，为樊剑英老师点赞。
孙晏卿
红星美凯龙控股集团有限公司助理总裁、集团税务总监
一本难得的贯穿房地产项目开发全过程的税收操作实务指南，是财税从业人员详实全面的教材，也是交易决策、税收筹划的得力助手。本书初版以来，我们不仅推荐给房地产财税岗位人员学习，也要求集团重资产投资、并购条线人员结合项目实际情况学习提升，已经在一些重大项目筹划决策中产生了非常显著的成效。总之，这是一本值得一读再读的好书。
张克若
新疆中润石油天然气股份有限公司 总经理
求是、致用，做为企业管理者看重的是实效。初识剑英君，亦是“税雾重重”之时，不知所从。剑英剑出鞘，源头活水汩汩，如沧浪濯吾缨。深入浅出、边界清晰、靶向理调、步步为赢。让企业及个人受益良多。
桂孟琴
碧桂园控股有限公司 并购与税务部副总经理
本书以房地产项目开发全过程为主线，梳理相关税法规定，并就其实际应用辅以大量案例，有深度、有广度，有提醒、有方案，是房地产投资、开发、销售、财务人员非常实用的工具书。值得推荐！
郑卫红
瑞安管理（上海）有限公司副总经理-税务
樊剑英老师主编的《房地产开发企业税收与会计实务大全》如同一本房地产开发企业的百科全科，实践中的点滴困惑在书中总能找到税法依据和专业分析，本书是房地产投资、开发、销售、财务人员非常实用的专业工具书，开卷有益，诚意推荐。
杜晋贤
华润置地城市公司财务负责人
问渠那得清如许？为有源头活水来。从初窥房地产行业的门径直至融会贯通，渐入佳境，离不开《房地产开发企业税收与会计实务大全》开卷解惑、指点迷津。学而时习之，政策更新后的第三版更为贴近当前工作实践，对于帮助财税人员规避各项业务中涉税风险，提前做好税务筹划方案深有裨益。
尤长生
新疆世纪兴业投资集团有限公司总裁
读书识人。樊剑英老师以其精湛的业务操作能力主编的《房地产开发企业税收与会计实务大全》一书，见微知著，深计远虑，涵盖了房地产开发全程各个环节，是房地产财税人员必读书，也是房地产经营管理人员案头必备的工具书。
陈玉琢
国家税务总局税务干部进修学院教授 税收经济教研室主任
喜见一部以房地产项目开发流程为主线、集会计核算与税法实务于一身、对房地产财税领域具有指导性意义的实用工具书能如此令读者爱不释手。厚积而薄发，本书是作者多年从事房地产财税研究的心血结晶，对于广大房地产财税工作者提升实践操作能力大有裨益。
李炯梅
财税智库创始人
卷置案头，蓬荜生辉，开卷解惑，老师犹在身边。财税智库的专家们忠实于税法，磨练于实践，大处着眼，小处着手，紧紧把握时代脉搏，用心撰写的《房地产开发企业税收与会计实务大全》读得懂、用得上，一定是房地产开发企业财税人员的好帮手、好老师。
宋 宁
阳光保险集团税务总监
立足实务乃本书最大特点，本书根据房地产、建筑业全新法规政策诠释房地产开发全流程的会计与纳税实务，政策解析与案例分析、问题解答相辅相成，由点及面、由表及里，精准剖析，逻辑严谨，能让初学者有方向，让实践者有顿悟，让非财税人员有发现，让税务管理人员有依据，可快速帮助读者洞悉业务疑点难点，体悟大道至简智慧。
寇毅敏
国际税务律师
读此书，感觉像是一位慈爱的功夫传承人不厌其烦从房地产各个环节循循教授，尽全力而不肯有一丝遗漏疏忽。对于涉及税收业务的律师而言，此书是一本非常不错的教材，可以很快找到相关的知识点深入学习，并能促使站在法律的角度独立思考。
1.3 房地产开发涉及税费概述
房地产开发涉及契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地增值税、企业所得税等诸多税费。对这些税费我们概述如下。
1.契税
（1）纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
（2）计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税。
（3）税率：3%～5%。
（4）征收机构：土地所在地的主管税务机关。
（5）房地产开发企业纳税义务：除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都要缴纳契税。
（6）涉税阶段：主要是土地取得环节。
2.城镇土地使用税
（1）纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人。
（2）计税依据：实际占用土地面积。
（3）适用定额：每平方米年税额如下：a大城市1.5～30元；b中等城市1.2～24元；c小城市0.9～18元；d县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
各市、县人民政府要结合本地经济发展水平、土地利用状况和地价水平等，合理划分本地区的土地等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内制定每一等级土地的具体适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。经济发达地区和城市中心区，原则上应按税额幅度的上限确定适用税额标准。经济发达地区如需突破税额幅度上限进一步提高适用税额标准，须报经财政部、国家税务总局批准。
各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城镇土地使用税。
房地产开发企业取得土地后缴纳土地使用税，要首先了解当地政府制定的土地等级适用税额标准及征收方式。
（4）征收机构：土地所在地的主管税务机关。
（5）房地产开发企业纳税义务：房地产开发企业使用土地，都要缴纳城镇土地使用税。
（6）涉税阶段：建设环节、销售环节。
3.耕地占用税
（1）纳税人：在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当缴纳耕地占用税。
占用耕地建设农田水利设施的，不缴纳耕地占用税。
耕地，是指用于种植农作物的土地。
（2）计税依据：耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积（平方米）乘以适用税额。
（3）适用定额：
a人均耕地不超过1亩的地区（以县、自治县、不设区的市、市辖区为单位，下同），每平方米为10～50元；
b人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；
c人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6～30元；
d人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5～25元。
各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表见表1-2。
表1-2 各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表
各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征耕地占用税。
农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。
耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税。
自然资源主管部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。
纳税人因建设项目施工或者地质勘查临时占用耕地，应当按照规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。
（4）征收机构：土地所在地的主管税务机关。
（5）房地产开发企业纳税义务：当房地产开发企业开发建设占用耕地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或从事非农业建设时，均要按照实际占用面积和规定的税额缴纳耕地占用税。
（6）涉税阶段：主要是土地取得环节。
（7）税务管理文件：《中华人民共和国耕地占用税法》（以下简称《耕地占用税法》）、《中华人民共和国耕地占用税法实施办法》。
4.印花税
（1）纳税人：在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照规定缴纳印花税。
在中华人民共和国境外书立在境内使用的应税凭证的单位和个人，应当依照规定缴纳印花税。
（2）应税对象：印花税只对《中华人民共和国印花税法》（以下简称《印花税法》）列举的凭证征税，包括：合同（指书面合同），产权转移书据，营业账簿，证券交易。
（3）计税依据：印花税根据应税凭证的种类，分别有以下几种：
a应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款；
b应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款；
c应税营业账簿的计税依据，为账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额；
d证券交易的计税依据，为成交金额。
应税合同、产权转移书据未列明金额的，印花税的计税依据按照实际结算的金额确定。
计税依据按照上述规定仍不能确定的，按照书立合同、产权转移书据时的市场价格确定；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照国家有关规定确定。
证券交易无转让价格的，按照办理过户登记手续时该证券前一个交易日收盘价计算确定计税依据；无收盘价的，按照证券面值计算确定计税依据。
（4）应纳税额计算。印花税的应纳税额按照计税依据乘以适用税率计算。
同一应税凭证载有两个以上税目事项并分别列明金额的，按照各自适用的税目税率分别计算应纳税额；未分别列明金额的，从高适用税率。
同一应税凭证由两方以上当事人书立的，按照各自涉及的金额分别计算应纳税额。
（5）征收机构：主管税务机关。纳税人为单位的，应当向其机构所在地的主管税务机关申报缴纳印花税；纳税人为个人的，应当向应税凭证书立地或者纳税人居住地的主管税务机关申报缴纳印花税。
不动产产权发生转移的，纳税人应当向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳印花税。
（6）房地产开发企业纳税义务：房地产开发业务流程中很多方面涉及印花税。取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同、土地使用权转让合同涉及“产权转移书据”税目；开发阶段涉及建设工程勘察设计合同、购销合同、建筑安装工程承包合同、货物运输合同、加工承揽合同、财产保险合同、借款合同、财产租赁合同、仓储保管合同等；财务核算和经营管理中记载资金的账簿也属于印花税征税范围。
a当房地产开发商与金融机构签订借款合同时，要根据“借款合同”税目，按照合同所载借款金额的0.05‰缴纳印花税。
b在设计阶段，与设计单位签订设计合同，要根据“建设工程合同”税目的规定，按照收取费用的0.3‰缴纳印花税。
c在建筑安装阶段，与建筑安装单位签订建筑安装工程承包合同，要根据“建设工程合同”税目，按照承包金额的0.3‰缴纳印花税。
d在房产销售阶段，房地产开发商与购买方签订合同，要根据“产权转移书据”税目，按照合同所载金额的0.5‰缴纳印花税。
e当房地产开发商将未销售商品房出租时，要根据“租赁合同”税目，按照合同所载租赁金额的1‰缴纳印花税。
（7）涉税阶段：土地取得环节、建设环节、销售环节。
5.增值税
增值税税务处理的基本依据是《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》）以及《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。
（1）纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人。
（2）计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
a《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
b《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 9%）
一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
（3）征收机构：主管税务机关。
（4）房地产开发企业纳税义务：根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交付时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交房时间为准。
房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。
（5）涉税阶段：销售环节。
6.城市维护建设税
（1）纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人。
（2）计税依据：纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额。
（3）计税税率：按照纳税人所在地不同，实行不同档次的税率：
a纳税人所在地在市区的，税率为7%；
b纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；
c纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
（4）征收机构：主管税务机关。
（5）房地产开发企业纳税义务：自2016年5月1日起，纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。
（6）涉税阶段：销售环节。
7.教育费附加
（1）纳税人：凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984〕174号）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都是教育费附加的缴纳人。
（2）计税依据：实际缴纳的增值税、消费税税额。
（3）征收率3%。各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征教育费附加。
（4）征收机构：主管税务机关。教育费附加是政府性基金，由税务机关负责征收，作为教育专项资金，纳入预算管理。
（5）涉税阶段：销售环节。
8.地方教育附加
（1）纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人。
（2）计税依据：实际缴纳的增值税、消费税税额。
（3）征收率：2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，也调整为2%。
（4）征收机构：主管税务机关。
（5）涉税阶段：销售环节。
9.房产税
（1）纳税人：房屋产权所有人。
（2）计税依据：房屋的计税余值或租金收入，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
（3）征收机构：房产所在地主管税务机关。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
（4）房地产开发企业纳税义务：无论内、外资企业，均需要根据不同情况缴纳房产税。自用房屋，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，适用税率为1.2%。房产出租的，以房产租金收入和税率12%计算缴纳。对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收。
对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的以及利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后出租的，减按4%的税率征收房产税。
（5）涉税阶段：房屋持有环节。
重庆和上海是首批个人住房房产税征收试点城市。2021年10月底，房地产税扩大试点启幕。为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《城镇土地使用税暂行条例》）执行。
国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。
国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。
该决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。
另据财政部消息，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
10.土地增值税
（1）纳税人：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人。
（2）征收机构：房地产所在地主管税务机关。
（3）房地产开发企业纳税义务：房地产开发企业转让土地时，要按照其转让房地产时取得的收入减去允许扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税。
（4）计税依据：对增值额征税，增值额计算要素如下：
a计税收入为房地产企业转让房地产取得的收入，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
b允许扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用以及前述两项20%加计扣除，还有与转让房地产有关的税金，与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加 营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。
土地增值税税率见表1-3。
表1-3 土地增值税税率表
应纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
房地产开发商建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（5）征收方式：房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较烦琐，为了简化计算，税务机关采取按期预征、项目完工清算的办法。也就是按当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算，多退少补。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份预征率不得低于1.5%，西部地区省份预征率不得低于1%。
对于无法查账征收土地增值税的企业，土地增值税可以核定征收。核定征收率不低于5%。
（6）涉税阶段：销售环节、土地增值税清算环节。
11.企业所得税
除《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）及其实施条例和配套法规外，房地产开发企业所得税主要依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件印发）计算缴纳企业所得税。企业所得税的适用税率为25%。
房地产开发企业销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，均应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取、开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（1）征收方式：房地产开发企业所得税主要有核实征收和核定征收两种征收方式，核定征收一般选择核定应税所得率计算征收。
（2）征收机构：主管税务机关。
（3）涉税阶段：销售环节。
12.个人所得税
（1）征税对象：工资、薪金所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；经营所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得。
居民个人取得工资、薪金所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得称为综合所得，按纳税年度合并计算个人所得税；非居民个人取得综合所得，按月或者按次分项计算个人所得税。
居民个人的综合所得，以每一纳税年度的收入额减除费用6万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。
非居民个人的工资、薪金所得，以每月收入额减除费用5 000元后的余额为应纳税所得额；劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得，以每次收入额为应纳税所得额。
专项扣除，包括居民个人按照国家规定的范围和标准缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险等社会保险费和住房公积金等；专项附加扣除，包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人、婴幼儿照护等支出。
综合所得，适用3%～45%的超额累进税率（见表1-4）。
表1-4 个人所得税税率表（综合所得适用）
居民个人取得综合所得，按年计算个人所得税；有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次预扣预缴税款；需要办理汇算清缴的，应当在取得所得的次年3月1日至6月30日内办理汇算清缴。纳税人办理汇算清缴退税或者扣缴义务人为纳税人办理汇算清缴退税的，税务机关审核后，按照国库管理的有关规定办理退税。
非居民个人取得工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得和特许权使用费所得，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款，不办理汇算清缴。扣缴义务人每月或者每次预扣、代扣的税款，应当在次月15日内缴入国库，并向税务机关报送扣缴个人所得税申报表。
（2）房地产开发企业纳税义务：个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。纳税人有中国公民身份号码的，以中国公民身份号码为纳税人识别号；纳税人没有中国公民身份号码的，由税务机关赋予其纳税人识别号。扣缴义务人扣缴税款时，纳税人应当向扣缴义务人提供纳税人识别号。
有下列情形之一的，纳税人应当依法办理纳税申报：
a取得综合所得需要办理汇算清缴；
b取得应税所得没有扣缴义务人；
c取得应税所得，扣缴义务人未扣缴税款；
d取得境外所得；
e因移居境外注销中国户籍；
f非居民个人在中国境内从两处以上取得工资、薪金所得；
g国务院规定的其他情形。
扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报，并向纳税人提供其个人所得和已扣缴税款等信息。
（3）征收机构：主管税务机关。
（4）涉税阶段：房地产开发企业任一环节所支付的职工薪酬均应按规定扣缴个人所得税。
根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部、税务总局公告2022年第10号）的规定，自2022年1月1日至2024年12月31日，各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
在房地产开发涉及的上述12个基本税种中，以增值税、企业所得税、土地增值税为主，这三个税种应纳税额会占到整体税务成本的90%以上。在前期销售中，以增值税为主，在项目清算阶段，又以企业所得税、土地增值税为主。做好这三个税种的纳税策划与控制，可以有效降低税务成本；其他税种税务成本虽低，但税收风险更高。因此，全方位全程洞悉房地产开发纳税实务问题，做好纳税策划，防范税收风险，尤为必要。
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