描述
开 本: 16开纸 张: 胶版纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787521637649
1. 内容干货满满
该书干货多、契合实务，易落地，属于不可多得的房地产税收筹划实战图书。
实战：16余年专注房地产税收筹划 全面：覆盖企业涉税重点难点疑点
落地：方案历经实战检验契合需求 无忧：节税兼顾税务合规防范风险
2. 装帧设计
内文采用双色印刷，封面采用特种纸、烫银工艺，塑封包装。
3. 众多大咖推荐
本书以房地产开发流程为主线，围绕开发主体设立、融资借款、士地获取、招标施工、预售销售、土地增值税清算、开发产品运营等环节展开，每个环节设为一章，鉴于增值税、土地增值税、企业所得税的重要性，本书特意增加了“房地产三大主税的管理”这一章节。
作者精选每一环节中有重大影响的涉税事项，从顶层设计、税收精细化管理、税务合规三个维度，解析适用的税收政策，剖析涉税风险提出合理的应对方法或解决方案，并对部分问题展开合理的规划，以确保对风险防治结合，方案落地后行之有效。
普通读者阅读本书可以了解房地产财税知识。财税人员阅读本书可以提升财税实操技能。房地产企业相关人员阅读本书可以提升企业税务管理水平，促进税务合规，最终达到“防范风险、优化税负”的目的。
第一章 开发主体设立环节 001
第一节 开发主体的选择 002
一、开发资质的影响 002
二、经营风险的考量 003
三、税收成本的规划 005
第二节 股东身份与股权架构的选择 008
一、股东身份不同的税收差异 009
二、自然人股东的其他风险 012
三、“员工跟投”模式的运用 014
第三节 股权代持的风险与应对 017
一、房地产中股权代持的情形 017
二、股权代持中隐名股东的风险 018
三、股权还原中的税务问题 020
四、企业并购重组时的风险防范 023
第四节 公司注册资本金额的确定 023
一、房地产“资本弱化”的局限性 024
二、注册资本登记过小的风险 024
三、注册资本登记过大的风险 026
四、注册资本登记的应对之策 028
第二章 房地产融资借款环节 031
第一节 当前房地产常用的融资方式与风险 032
一、2016年前银行贷款监管措施 033
二、自2016年以来的融资监管措施 034
三、融资借款相关税收政策 038
第二节 房地产常见融资方式与税务处理 040
一、房地产民间借贷 040
二、企业集团与统借统还 043
三、房地产委托贷款 047
第三节 房地产融资创新与税务处理 049
一、房地产信托的税务处理 050
二、类REITs的税务处理与限制 058
第三章 房地产土地获取环节 067
第一节 “招拍挂”供地模式 069
一、土地出让违约金与利息的问题 069
二、土地使用税的税务处理 072
三、红线外支出的税务处理及应对 077
第二节 “限地价、竞配建”供地模式 080
一、模式简介与处置分类 080
二、配建用房各方式下涉税分析 082
三、“限地价、竞配建”模式风险与对策 087
第三节 旧城改造税务处理与应对 088
一、一级开发的税务处理 088
二、被拆迁人的税务处理 089
三、房地产企业的税务处理 092
第四节 项目收购风险与税务应对 097
一、在建项目转让的条件 097
二、项目收购的风险提示 098
三、项目收购的税务处理 100
第五节 股权收购风险与税务应对 104
一、股权收购的实质 104
二、股权收购的税务处理 104
三、股权溢价的合理处理 108
四、股权收购的风险应对 110
第六节 司法竞拍税务风险与应对 111
一、司法拍卖中涉税风险 111
二、竞拍后买受人后续税务处理 117
三、司法竞拍中其他风险 121
第四章 招标、采购和建筑环节 125
第一节 “营改增”常见涉税风险及应对 126
一、税率调整的税务风险与应对 126
二、“三流一致”的处理与应对 127
三、违约金的税务处理与应对 129
四、发票备注栏的处理与应对 131
第二节 供材方式的税务风险与应对 133
一、甲供材的动因与相关规定 133
二、潜在的风险与应对之策 134
三、甲供材的测算模型与分析 135
四、其他影响因素的考虑 138
第三节 招标采购中混合销售的税务应对 139
一、混合销售的判定 139
二、混合销售业务风险与应对 139
三、EPC业务的税务处理与应对 143
四、“类混合销售”业务的处理 145
第四节 成本管理和零星工程的税务应对 146
一、房地产成本管理的注意事项 146
二、备案价与招标价不等的风险 148
三、自然人承包工程税务风险应对 150
第五章 房地产预售、销售环节 155
第一节 商品房销售模式与税务处理 156
一、预售证取得前后的税务处理 156
二、预售合同中交付时间的风险 160
第二节 促销方式与售楼处的税务处理 162
一、“买一赠一”的税务处理 162
二、无偿赠送的税务处理 166
三、“老带新”的税务处理 169
四、营销设施的税务处理 171
第三节 销售装修房的税务处理 174
一、销售装修房的发展趋势 174
二、销售装修房的优势与税务处理 175
三、装修业务实务应对 178
第六章 房地产三大主税的管理 185
第一节 增值税的税务管理 186
一、预缴税款的管理 186
二、增值税应税行为的确定 188
三、增值税的计算申报 191
第二节 企业所得税的税务管理 194
一、企业所得税的纳税申报 194
二、收入的税务处理 197
三、成本费用与计税成本的处理 198
四、完工年度的票据处理 203
五、所得税特殊业务应对 206
第三节 土地增值税的税务管理 210
一、土地增值税的前期管理 211
二、土地增值税预征收的管理 224
第七章 土地增值税清算环节 229
第一节 土地增值税清算前的准备 230
一、土地增值税清算时点 230
二、建筑面积间的计算逻辑 235
三、土地增值税成本分摊方法的适用 236
四、地下建筑的成本分摊与税务处理 243
第二节 公共配套设施的税务处理 246
一、公共配套设施的分类与风险 246
二、公共配套设施的税务处理 251
三、公共配套设施建造时间的影响 256
第三节 车位的分类与税务处理 257
一、普通车位权属的影响因素与风险应对 258
二、人防车位权属的影响因素与风险应对 263
三、各种车位的税务处理与应对 268
四、地方特殊政策的合理运用 279
第四节 土地增值税清算实战博弈 281
一、清算审核与鉴证的关系 282
二、土地增值税清算收入 283
三、土地增值税扣除项目 286
四、核定征收适用与风险应对 300
五、清算后尾盘管理与退税 307
第八章 开发产品运营环节 313
一、自持物业的处理与运营 314
二、开发产品转为自用 316
三、免租期的合同与税务处理 319
四、“售后返租”模式风险 321
五、尾盘的税务处理 324
致 谢 330
推荐语 333
2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），文件明确指出房地产业“已经成为国民经济的支柱产业”。二十年来，房地产业快速发展。房地产业规模大、链条长、涉及面广、带动力强，不仅直接对生产、投资、消费和就业有巨大贡献，还带动了上下游众多关联产业。
公开数据[1]显示，2022年，房地产业增加值占GDP6.1%，房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上，可见房地产业的重要性。
近年来，受经济形势下行的影响，房地产业也受到了一定程度的冲击。为了确保房地产市场平稳发展、提振楼市投资信心，国家把房地产调控目标从“稳地价、稳房价、稳预期”调整为“保交楼、保民生、保稳定” “推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。政策的变化预示着房地产业“高杠杆、高周转、高利润”模式已成为过去，房地产业进入低利润时代。同时，税务系统加大了房地产税收征管和土地增值税清算力度。税收成本可以说已成为房地产企业的第三大成本，低利润形势下“向税收管理要利润”成为业界共识，房地产全周期精细化管理和全程税收筹划成为企业的必然选择。
笔者长期从事房地产税收筹划工作，经历过房地产的发展周期，也见证了房地产税收管理从乱到治，从粗放走向精准监管的转变。目前，智慧税务开发已基本完成，税务已建成“无风险不打扰、有违法要追究、全过程强智控”的执法新体系。
但是部分房地产企业管理人员对税收征管形势认识不足，仍然心存侥幸，企图通过虚构业务、虚开发票等化解风险、降低税负。在金税工程和大数据功能前，上述处理方法无异于给企业和个人埋下了“定时炸弹”，风险一旦爆发，轻则企业产生滞纳金和罚款，重则企业相关人员面临牢狱之灾、企业走向破产。事实上，企业可以通过合理的税收筹划合法降低风险和税负，实践中已经有房地产企业把“熟悉税收政策、理解税收规则、了解税收筹划”作为高级管理人才招聘、晋升的一个考核标准。
税收筹划又称为税收策划，根据《涉税专业服务监管办法（试行）》（国家税务总局公告2017年第13号）之定义，是“对纳税人、扣缴义务人的经营和投资活动提供符合税收法律法规及相关规定的纳税计划、纳税方案”。
税收筹划要达到预期目标，不仅需要有合理的商业目的，而且需要企业上下认同，各部门密切协作，同步从“战略、经营、理财”三个维度展开；更重要的是，房地产税收筹划是一个专业性极强的系统工程，涉及财务会计、税收、法律、经济、企业管理、工程等多个领域的知识与技能，运作人员需要同时具备深厚的知识储备和丰富的实操经验，非财务一个部门能胜任。此外，房地产税收筹划按照启动的时间节点可划分为事前、事中和事后筹划，企业启动越早、投入的成本越低，效果也越好。
笔者长期从事房地产税收筹划工作，深刻了解房地产开发流程和税收筹划原理。本书即按照房地产开发流程展开，首先介绍涉税问题产生的背景，其次分析存在的风险或潜在风险，再次提出解决方案或应对策略，最后指出税收政策或者法律依据。本书力求做到风险防治结合，方案务实落地且行之有效。
本书的阅读对象为：房地产投资人、管理层、财税人员及房地产企业从业人员；税务官员及从事房地产监管的政府人员；从事房地产实务的财税咨询人员、税务师、会计师、律师、投资分析人员；从事房地产财税理论研究的人员与大专院校财税专业的师生。
本书内容为笔者从事房地产税收筹划多年的经历、实践和感悟。为了让图书更加完美，写作过程中曾几易其稿，历时三年终成本书。限于笔者的阅历和学识，书中难免存在不足，恳请读者将发现的问题、疏漏和改进意见反馈于笔者，以便后期修改完善（电子邮箱：[email protected]），笔者在此表示诚挚的感谢！
牛鲁鹏
[1] 《住房和城乡建设部部长在2023年全国两会“部长通道”答记者问》，载中华人民共和国住房和城乡建设部官网https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/jsyw/202303/20230307_770570.html，最后访问时间为2023年9月13日。
评论
还没有评论。