商品房买卖合同纠纷难点解析与风险防范

　　本书总结了商品房认购、买卖、建设、交付等各阶段常见的商品房买卖合同纠纷类型，并针对绿地、物业用房、会所、精装修等特定纠纷类型，以及限购限贷背景下商品房买卖合同效力及履行、借名买房、假按揭、以商品房买卖合同为借款提供担保、以房抵债、售后包租等非典型纠纷类型，在海量案例检索基础上，总结提炼各类纠纷类型的主要争议焦点以及各地法院的观点，结合现行有关法律、法规、规章及规范性文件，进行系统性地整理、分析、归纳，并提出了相应的意见和建议，旨在为律师办理商品房买卖合同纠纷案件提供参考。本书亦可作为房地产行业法律从业人员的工作参考。

　　主编
　　陈月棋，北京中伦（杭州）律师事务所合伙人。现任中华全国律师协会建设工程与房地产专业委员会委员、浙江省律师协会房地产专业委员会主任。主要执业领域：工程和项目开发、投资并购和公司治理、破产清算和重整。
　　副主编
　　罗弘韬，国浩律师（杭州）事务所合伙人、房地产与建设工程业务部负责人。现任浙江省律师协会房地产专业委员会副主任。主要执业领域：争议解决、投融资、房地产相关不良资产盘活及处置、房地产与建设工程。
　　应旭升，北京盈科（金华）律师事务所建房部主任，长期深耕于建筑房地产法律服务领域。现任金华市律师协会副会长、浙江省律师协会房地产专业委员会副主任、浙江省建筑业行业协会法务委员会副理事长等。出版主编作品《建筑业企业法务指南》（法律出版社2013年）、《建筑业企业清欠36计》（法律出版社2017年）、《建设工程常见法律实务问题全解答》（法律出版社2021年）等
　　徐海明，浙江安策律师事务所主任、一级（正高级）律师，1995年执业至今。曾任嘉兴市律师协会第四、五、六届民商事专业委员会主任；现任浙江省律师协会房地产专业委员会副主任，嘉兴市法学会首席法律咨询专家，嘉兴仲裁委员会连续四届仲裁员（2006年至今）、连续两届专家委员，嘉兴学院、南湖学院兼职教授、外聘教师。2018年被浙江省律师协会授予“浙江省优秀专业律师”荣誉称号。出版个人专著《中国电子商务法律问题研究》（北京理工大学出版社2017年）、《房地产法的理论与实务探究》（光明日报出版社2017年）。
　　唐锋，浙江浙元律师事务所执行主任、民事行政检察专家咨询网专家、浙江省律师协会房地产专业委员会副主任、杭州市律师协会房地产专业委员会主任。主要执业领域：工程和项目开发、投资并购和公司治理
　　陈静，浙江海昌律师事务所首席合伙人、浙江省首届优秀女律师、温州市第四届十佳律师、温州市政协常委、温州市法学会首席法律咨询专家。主要执业领域：房地产建筑工程、疑难民商事案件、公司治理、行政合法审查。
　　毛晨光，北京通商（杭州）律师事务所律师、中华全国律师协会第十届建设工程和房地产专业委员会委员、浙江省律师协会房地产专业委员会副秘书长。主要执业领域：房地产和建设工程、公司与并购、争议解决。
　　郭恒，北京中伦（杭州）律师事务所律师。现任浙江省律师协会房地产专业委员会秘书长、杭州仲裁委员会仲裁员、浙江大学光华法学院实务导师等。主要执业领域：工程和项目开发、投资并购和公司治理、诉讼仲裁。

第一章　商品房认购协议纠纷
　第一节　商品房认购协议的性质和效力
　　一、商品房认购协议的性质
　　二、商品房认购协议的效力
　　三、取得预售许可证前的效力
　第二节　商品房预约合同的认定标准及违约
　　一、商品房预约合同与本约合同的区分标准
　　二、认购协议的违约责任承担
　　三、几种特殊情形下的认购协议纠纷的司法处理
第二章　商品房买卖合同效力纠纷
　第一节　未取得商品房预售许可证订立的商品房预售合同效力
　第二节　合同效力瑕疵纠纷
　　一、重大误解、欺诈、胁迫、显失公平的情形
　　二、情势变更的情形
　第三节　签约瑕疵纠纷的司法处理
　　一、开发商行使撤销权
　　二、被代理人的事后追认
　　三、特殊关系人员代签是否可视为表见代理
　　四、未被追认的法律效果
第三章　商品房销售广告、宣传资料相关纠纷
　第一节　广告内容是要约邀请还是要约
　　一、商品房广告的法律性质
　　二、商品房广告构成要约的构成要件分析
　　三、排除宣传资料构成要约条款的效力
　第二节　违反商业广告的法律责任
　　一、商品房广告的行政处罚对商品房买卖合同效力的影响
　　二、虚假宣传中的缔约过失责任
　第三节　几种因商品房广告中的特殊承诺所产生纠纷的司法处理
　　一、因交通设施承诺产生的纠纷
　　二、因学区承诺产生的纠纷
　　三、因配套商业设施承诺产生的纠纷
　　四、因销售说辞引起的合同纠纷
　　五、因销售现场公示材料引发的纠纷
第四章　商品房建设阶段有关纠纷
　第一节　规划、设计变更引致的纠纷
　　一、商品房买卖合同关于规划、设计变更的约定
　　二、关于规划、设计变更的争议
　　三、关于规划、设计变更争议的司法处理
　　四、关于规划、设计变更争议的倾向性意见
　第二节　增值税税率调整引致的纠纷
　　一、《商品房买卖合同》关于商品房价款和税费的约定
　　二、关于增值税税率下调是否应退还税款差额的争议
　　三、关于增值税税率下调的司法处理
第五章　交付使用纠纷
　第一节　交付条件
　　一、交付的法定条件和约定条件
　　二、商品房相关配套设施设备交付条件
　　三、业主委员会是否具备原告主体资格
　　四、是否可将买受人交纳物业费作为交房条件
　第二节　交付标准
　　一、关于质量交付标准
　　二、如何判断“严重影响正常生活居住使用”
　　三、质量保修期纠纷
　　四、环保验收纠纷
　　五、红线内外不利因素引发的纠纷
　　六、商品房面积误差的处理纠纷
　第三节　交付时间
　　一、标的房屋被查封（预查封）造成逾期交付
　　二、逾期交付的免责事由
　　三、买受人因质量问题拒绝收房的逾期交付
第六章　商品房买卖合同解除权纠纷
　第一节　商品房买卖合同解除权的理论基础和法律规范
　　一、商品房买卖合同解除权相关理论基础
　　二、商品房买卖合同解除权相关法律规范
　第二节　商品房合同解除权行使情形及对应后果
　　一、无法办理不动产登记
　　二、买受人逾期付款
　　三、出卖方逾期交房
　　四、面积差异
　　五、规划、设计变更
　　六、房屋质量问题
　　七、未能订立商品房担保贷款合同
　　八、情势变更
　　九、不可抗力
　第三节　商品房存在（预）查封、（预）抵押时的合同解除问题
　　一、存在预查封时合同的解除
　　二、存在查封时合同的解除
　　三、存在预抵押时合同的解除
　　四、存在抵押时的合同解除
第七章　逾期履行违约金纠纷
　第一节　逾期违约金诉讼时效及起算点
　　一、逾期付款、逾期交房及逾期办证违约金的诉讼时效
　　二、开发商逾期办证违约金的起算点
　第二节　计算与调整
　　一、逾期违约金的计算与调整
　　二、逾期办证违约金的调整
　第三节　开发商逾期办证的常见抗辩理由
　　一、不可抗力
　　二、政府行为
　　三、购房户自身过错
　　四、合同约定的免责事由
第八章　含装修房屋装修标准、质量纠纷
　第一节　精装修房概述
　　一、精装修的定义
　　二、全装修的定义与发展史
　　三、全装修与精装修的区别
　第二节　含装修房屋的装修价款返还争议
　　一、购买全装修或精装修商品房，实际交付为毛坯房的情形
　　二、合同载明（或公示、备案）装修价与实际价格不一致的情形
　第三节　装修质量问题是否构成拒绝收房的合法事由
　　一、《商品房买卖合同》的约定
　　二、装修质量问题是否构成拒绝收房事由
　　三、倾向性意见与建议
　第四节　购买含装修商品房能否单独解除装修合同
　　一、购房人要求单独解除装修合同相关争议
　　二、倾向性意见与建议
　第五节　“双合同”销售模式下房屋装修部分保修责任的承担问题
　　一、商品房装修部分质保问题相关争议
　　二、倾向性意见与建议
第九章　附属部分权属纠纷
　第一节　车位权属纠纷
　　一、车位权属纠纷
　　二、车位处分合同效力纠纷
　　三、因“首先满足业主需要”产生纠纷
　第二节　物业用房纠纷
　　一、规范层面
　　二、权属纠纷
　　三、变更用途纠纷
　　四、收益归属纠纷
　　五、倾向性意见与建议
　第三节　会所权属纠纷
　　一、会所办证纠纷
　　二、变更用途纠纷
　　三、收益归属纠纷
　　四、倾向性意见与建议
　第四节　小区绿地权属纠纷
　　一、规范层面
　　二、司法实践中对绿地权属与共有部分专有使用的认定
　　三、司法实践中对绿地变更用途后的权利界定及合法性认定
　　四、倾向性意见与建议
　第五节　合同约定特定业主对共有部分专有使用的效力
　　一、规范层面
　　二、司法实践中露台、架空层、屋顶花园是否能构成专有部分或者共有部分专有使用的认定
　　三、司法实践中对于共有部位合理使用标准的认定
　　四、倾向性意见与建议
第十章　其他纠纷
　第一节　限购、限贷政策下的商品房买卖合同效力及履行纠纷
　　一、受限购政策影响的商品房买卖合同效力及履约
　　二、受限贷政策影响的商品房买卖合同效力及履约
　　三、倾向性意见与建议
　第二节　限购背景下借名买房引发的法律纠纷
　　一、限购背景下借名买房合同的效力
　　二、司法实践中借名人的维权路径分析
　　三、倾向性意见与建议
　第三节　虚构商品房买卖合同套取按揭贷款的合同效力
　　一、虚假商品房买卖套取贷款行为中的法律关系
　　二、虚假按揭套取贷款过程中合同的效力认定
　　三、司法实践中虚假按揭套取贷款案件的审理认定
　　四、开发商在虚假按揭套取贷款行为中的责任承担
　　五、倾向性意见与建议
　第四节　以商品房买卖合同为民间借贷提供担保引发的纠纷
　　一、担保型商品房买卖合同的效力
　　二、担保型商品房买卖合同的担保功能如何实现
　　三、倾向性意见与建议
　第五节　以房抵债协议纠纷
　　一、以房抵债协议的法律性质
　　二、执行程序中的以房抵债协议
　　三、以房抵债优先受偿权
　　四、倾向性意见与建议
　第六节　售后包租模式下的法律纠纷
　　一、售后包租中的主要法律关系
　　二、售后包租法律纠纷中的主要争议焦点
　　三、商铺售后包租中各方主体面临的主要法律风险及相关建议

　　前言
　　浙江省律师协会第十届房地产专业委员会在2020年8月第一次主任会议上即提出，本届房地产专业委员会的重点工作是通过诸如案例收集、司法观点总结等方式建立知识库，达到“知识共享、服务同行”的目的。《商品房买卖合同纠纷难点解析与风险防范》一书即为秉承这一重点工作安排而形成的工作成果。
　　本书总结了商品房认购、买卖、建设、交付等各阶段常见的商品房买卖合同纠纷类型，并针对小区绿地、物业用房、会所、精装修等特定纠纷类型，以及限购限贷背景下商品房买卖合同效力及履行、借名买房、假按揭、以商品房买卖合同为借款提供担保、以房抵债、售后包租等非典型纠纷类型，在海量案例检索的基础上，总结提炼各类纠纷类型的主要争议焦点以及各地法院的观点，结合现行有关法律、法规、规章及规范性文件，进行系统性的整理、分析、归纳，并提出了相应的意见和建议，旨在为律师办理商品房买卖合同纠纷案件提供参考。本书亦可作为房地产行业法律从业人员的工作参考。
　　本书在编写过程中得到了法律出版社朱轶佳等老师的指点与帮助，在此表示衷心的感谢！
　　本书在编写过程中虽经多次修改，但因时间仓促、编者能力有限，难免有遗漏和不足，恳请读者朋友不吝批评指正。
　　《商品房买卖合同纠纷难点解析与风险防范》编写组
　　2023年11月9日