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开 本: 16开纸 张: 胶版纸包 装: 纸质是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787509221839
★★本书适用对象★★
■税务机关稽查/审理案件、税收征管/执法过程中查阅、参考
■房地产企业财务、税务、内控人员即学即用、快速上手
■会计师、税务师等专业涉税服务机构案头常备工具书
本版根据近两年财政部、税务总局陆续发布的增值税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等新政策全面更新
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——涉税处理 会计核算 案例解析 基层实践 疑难问题——
全流程解读房地产企业各项业务活动
■企业设立及资产划拨等业务涉税问题
■借款业务涉税问题
■土地使用权成本支出涉税问题
■前期工程准备阶段业务涉税问题
■项目施工成本费用支出涉税问题
■项目成本费用分摊业务涉税问题
■销售业务涉税问题
■特殊业务涉税问题
■自持物业业务涉税问题
■利润分配及注销清算业务涉税问题
■薪金福利保险业务涉税问题
■计税列支限额业务涉税问题
■日常管理活动业务涉税问题
■增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题
（因字数限制可能无法全部显示，目录全部内容见中国市场出版社官网）
第1章 企业设立及投资(资产划拨)业务涉税问题
1.1 企业开办期间的各项业务
问题111 企业开办费如何进行涉税与会计处理?
问题112 企业筹建期间发生的业务招待费及广告、宣传费如何进行涉税与会计处理?
问题113 企业缴纳的印花税、房产税、城镇土地使用税在什么科目核算?
问题114 企业的营业账簿如何贴花?
问题115 企业权利、许可证照如何贴花?
1.2 接受资本投入业务
问题121 企业接受现金投入的资本如何进行印花税及会计处理?
问题122 企业“实收资本”“资本公积”增加的,印花税如何计算?
问题123 企业接受实物投资的增值税进项税额如何处理?
问题124 企业接受实物投资的企业所得税如何处理?
问题125 企业接受房屋、土地使用权投资的增值税进项税额如何处理?
问题126 企业接受房屋、土地使用权投资的其他印花税如何处理?
问题127 企业接受房屋、土地使用权投资的契税如何处理?
问题128 企业接受房屋、土地使用权投资的企业所得税如何处理?
问题129 企业接受房屋投资的房产税、城镇土地使用税如何处理?
1.3 对外投资业务
问题131 企业以现金投资成立子公司的如何进行企业所得税处理?
问题132 企业以实物对外投资的增值税如何处理?
问题133 企业以实物对外投资的企业所得税如何处理?
问题134 企业以房屋、土地使用权投资的印花税如何计算?
问题135 企业以房屋、土地使用权投资的增值税如何处理?
问题136 企业以房屋、土地使用权投资的土地增值税如何处理?
问题137 企业以房屋、土地使用权投资的如何进行企业所得税处理?
1.4 资产划拨业务
问题141 在企业改制重组中,母公司将土地使用权划拨(转移)到子公司(房地产开发企业)是否缴纳土地增值税?
问题142 母公司通过合并、分立、出售、置换等方式将土地使用权划拨到子公司是否缴纳增值税?
问题143 由母公司竞拍后设立项目公司划拨的土地使用权,土地价款如何扣除?
问题144 母公司将二级市场购买的土地使用权划拨(转移)到子公司(房地产开发企业)是否缴纳增值税?
问题145 母子公司之间划拨土地使用权是否缴纳契税?
问题146 100%直接控制的母子公司之间划拨土地使用权,是否需要进行企业所得税处理?
问题147 非100%控股母子公司之间划拨土地使用权,何种情形下需要进行企业所得税处理?
问题148 母子公司之间划拨土地使用权时,印花税如何计算?
问题149 母子公司之间划拨土地使用权时,城镇土地使用税如何计算?
问题1410 母子公司之间划拨房产如何进行涉税处理?
第2章 借款业务涉税问题
2.1 企业向金融机构借款业务
问题211 企业与金融机构签订的合同如何计算缴纳印花税?
问题212 企业的借款费用如何进行企业所得税处理?
问题213 房地产企业利用长期借款对外投资,如何进行借款利息的企业所得税处理?
问题214 企业取得金融机构开具的增值税专用发票,其进项税额是否可以抵扣?
问题215 房地产开发企业借款费用如何分配?
2.2 企业向非金融企业、个人借款业务
问题221 企业向非金融机构借款的利息如何进行企业所得税处理?
问题222 企业向非金融机构借款支付的利息能否取得增值税专用发票?
问题223 企业向个人借款支付的利息如何进行企业所得税处理?
问题224 企业向个人借款支付利息扣缴增值税如何处理?
问题225 企业向个人借款支付的利息如何进行个人所得税处理?
2.3 向关联方支付利息业务
问题231 企业投资者投资未到位而发生的利息支出如何进行企业所得税处理?
问题232 企业关联方利息支出如何进行税前扣除?
问题233 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款支付的利息如何处理?
问题234 企业向关联自然人借款的利息支出如何进行税前扣除?
问题235 企业之间无偿使用资金如何进行增值税、企业所得税处理?
2.4 取得利息收入等业务
问题241 企业将自有资金借给其他企业收取的利息如何进行增值税处理?
问题242 企业自有资金借给其他企业收取的利息如何进行企业所得税处理?
问题243 企业取得存款利息、借款利息的增值税、企业所得税如何处理?
第3章 土地使用权成本支出涉税问题
3.1 以出让方式获取土地使用权业务
问题311 企业在土地获取环节会产生哪些重要涉税资料?
问题312 签订《国有土地使用权出让合同》如何计算印花税?
问题313 企业通过出让方式获取国有土地使用权如何计算缴纳契税?
问题314 企业通过“招、拍、挂”等方式获取国有土地使用权,其土地前期开发成本在计算缴纳契税时是否可以扣除?
问题315 当地政府减免的土地出让金是否计算缴纳契税?
问题316 企业以出让方式取得土地使用权后从何时开始缴纳城镇土地使用税?
问题317 企业以出让方式获取土地使用权后缴纳的耕地占用税、契税、印花税和城镇土地使用税通过什么科目核算?
问题318 企业以出让方式获取的土地使用权如何进行企业所得税处理?
问题319 企业支付的土地价款应取得什么样的票据?
问题3110 农用地转为建设用地支付的各项费用如何进行企业所得税处理?
问题3111 房地产企业开发项目用地城镇土地使用税纳税义务截止时间如何确定?
3.2 以转让方式获取土地使用权业务
问题321 企业通过转让方式获取土地使用权有哪些重要涉税资料?
问题322 企业签订的国有土地使用权转让合同如何贴花?
问题323 企业通过转让方式获取国有土地使用权如何计算缴纳契税?
问题324 企业通过转让方式获取国有土地使用权从何时开始缴纳城镇土地使用税?
问题325 企业通过转让方式获取国有土地使用权支付的土地价款应取得什么样的票据?
问题326 企业通过转让方式获取国有土地使用权缴纳的契税、印花税和城镇土地使用税通过什么科目核算?
问题327 企业通过转让方式获取的土地使用权如何确定成本?
3.3 以接受投资等方式取得土地使用权业务
问题331 企业以接受投资方式取得土地使用权有哪些重要涉税资料?
问题332 企业签订的投资协议是否需要贴花?
问题333 企业以接受投资方式取得土地使用权是否需要缴纳契税?
问题334 企业接受投资获取的土地使用权如何进行企业所得税处理?
问题335 企业以开发土地上的开发产品换取土地使用权的如何进行企业所得税处理?
问题336 企业以其他土地上的开发产品换取土地使用权的如何进行企业所得税处理?
问题337 企业以换取开发产品为目的,将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的应如何处理?
3.4 购买在建工程业务
问题341 企业签订购置在建工程合同如何贴花?
问题342 企业受让在建工程如何计算缴纳契税?
问题343 企业购置在建工程应取得什么样的票据?
问题344 企业购置在建工程如何进行企业所得税处理?
3.5 其他各项土地成本支出业务
问题351 企业土地补偿安置费(房屋)支出如何进行企业所得税处理?
问题352 安置协议书在涉税处理时能否作为入账凭证?
问题353 企业拆迁补偿支出无法取得发票的,是否可以在企业所得税税前扣除?
问题354 政府收回土地使用权支付给纳税人代垫的拆迁补偿费如何进行涉税处理?
问题355 企业获得返还的土地出让金如何处理?
问题356 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失如何处理?
问题357 企业缴纳的土地闲置费是否可以在企业所得税税前扣除?
问题358 企业开发的商品房是否需要缴纳城镇土地使用税?
3.6 土地成本分摊计算
问题361 按照占地面积法如何分摊土地成本?
问题362 土地开发同时联结房地产开发的土地成本如何分摊?
问题363 按照建筑面积法如何分摊土地成本?
问题364 开发项目中公共配套设施如何分摊土地成本?
问题365 地下车库(位)等建筑物是否分摊土地成本?
第4章 前期工程准备阶段各项业务涉税问题
4.1 各项设计、勘察、测绘业务
问题411 企业签订各项设计、勘察、测绘等业务合同如何计算印花税?
问题412 企业支付各项规划、勘察、设计等费用的增值税、企业所得税如何处理?
问题413 企业委托境外机构进行设计等业务如何进行增值税、企业所得税处理?
问题414 企业委托境外机构设计建筑物图纸等由境内企业承担税费的如何进行处理?
4.2 项目咨询费用支出业务
问题421 企业支付专家(自然人)劳务费如何开具发票?
问题422 企业支付专家(自然人)劳务费如何进行增值税处理?
问题423 企业支付专家(自然人)劳务费的个人所得税如何计算?
问题424 企业支付各类咨询费如何进行增值税、企业所得税处理?
问题425 企业组织项目咨询会议支付的费用如何进行涉税处理?
问题426 企业支付外出考察费用的增值税、企业所得税如何处理?
问题427 企业项目可行性研究未通过的相关费用如何进行企业所得税处理?
4.3 筹建、场地通平等业务
问题431 企业签订“三通一平”工程合同如何计算印花税?
问题432 企业支付“三通一平”工程费用的增值税、企业所得税如何处理?
问题433 企业支付施工前各项手续费及行政性收费、政府基金如何进行企业所得税处理?
问题434 企业报批报建、物业完善费用如何进行预提处理?
4.4 前期工程费成本分摊业务
问题441 项目一次性开发的前期工程费用如何按占地面积法进行分摊?
问题442 项目分期开发的前期工程费用如何按占地面积法进行分摊?
问题443 项目一次性开发的前期工程费用如何按建筑面积法进行分摊?
问题444 项目分期开发的前期工程费用如何按建筑面积法进行分摊?
问题445 前期工程费用如何按直接成本法进行分摊?
问题446 前期工程费用如何按预算造价法进行分摊?
第5章 项目施工成本费用支出涉税问题
5.1 涉及建筑安装工程费的业务
问题511 各项建筑安装工程业务合同如何计算印花税?
问题512 企业支付建筑安装工程费用的增值税、企业所得税如何处理?
问题513 发包方以清包工方式发包的项目(适用一般计税方法)的增值税如何处理?
问题514 以清包工方式发包项目,建筑公司选择适用简易计税方法计税的增值税如何处理?
问题515 发包方以甲供工程发包的项目(适用一般计税方法)的增值税如何处理?
问题516 以甲供工程方式发包项目选择适用简易计税方法计税的增值税如何处理?
问题517 开发项目基建工地的临时性房屋是否应缴纳房产税?
问题518 项目现场建设的临时售楼部是否应缴纳房产税?
问题519 企业在结算计税成本时未取得合法凭据的如何处理?
问题5110 企业发生的红线外建造成本如何进行企业所得税处理?
问题5111 开发项目中绿化和公共道路的占地面积是否需要缴纳城镇土地使用税?
问题5112 法院判决书能否作为成本费用入账依据?
问题5113 企业用于自建用房等地上建筑物时土地成本如何处理?
问题5114 出包工程未取得全额发票的如何进行预提处理?
5.2 涉及基础设施建设费的业务
问题521 企业支付基础设施工程费用的增值税、企业所得税、印花税如何处理?
问题522 企业采购砂石水泥如何抵扣进项税额?
问题523 零星工程(小规模纳税人)的进项税额是否可以抵扣?
5.3 涉及公共配套设施费的业务
问题531 企业支付公共配套设施工程费用的增值税、企业所得税、印花税如何处理?
问题532 公共配套设施尚未建造或尚未完工的如何预提费用?
问题533 作为公共配套设施的建筑物如何处理?
问题534 公共配套设施获得政府补偿等情形的如何处理?
问题535 利用地下基础设施形成的停车场所企业所得税如何处理?
5.4 涉及开发间接费的业务
问题541 项目施工现场水电费支出如何处理?
问题542 企业周转房成本如何摊销?
问题543 企业营销设施成本费用支出如何进行企业所得税处理?
第6章 项目成本费用分摊业务涉税问题
6.1 成本对象确定涉及的税收问题
问题611 企业开发项目成本对象确定原则、依据等资料如何报送税务机关?
问题612 开发项目确定成本对象的可否销售原则如何应用?
问题613 开发项目确定成本对象的功能区分原则如何应用?
问题614 企业的停车场所如何确定成本对象?
问题615 开发项目确定成本对象的定价差异原则如何应用?
问题616 开发项目确定成本对象的成本差异原则如何应用?
问题617 开发项目确定成本对象的权益区分原则如何应用?
6.2 计税成本核算的一般程序
问题621 应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用如何处理?
问题622 企业各项实际支出、预提费用、待摊费用如何划分归集?
问题623 期前已完工成本对象应负担的成本费用如何分配?
问题624 本期已完工成本对象成本如何分配?
问题625 对本期未完工和尚未建造的成本对象应如何处理?
6.3 成本分配涉及的税收问题
问题631 项目一次性开发的如何应用占地面积法进行分配?
问题632 项目分期开发的如何应用占地面积法进行分配?
问题633 项目一次性开发的如何应用建筑面积法进行分配?
问题634 项目分期开发的如何应用建筑面积法进行分配?
问题635 开发产品成本如何应用直接成本法进行分配?
问题636 开发产品成本如何应用预算造价法进行分配?
6.4 特殊项目的专门分摊方法
问题641 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本如何分配?
问题642 企业预售(销售)商品房成本结转的时点如何确定?
问题643 开发产品成本结转如何进行会计处理? 2
问题644 开发产品完工以后计税成本核算的终止日如何确定?
问题645 企业开发产品整体报废或毁损如何处理?
第7章 销售业务涉税问题
7.1 增值税销售额与土地价款业务
问题711 企业销售自行开发的房地产项目的主要增值税处理流程有哪些?
问题712 一般纳税人销售自行开发的房地产项目如何计算增值税销售额?
问题713 企业向政府部门支付的土地价款包括哪些项目及支付票据?
问题714 企业以子公司(项目公司)名义开发的总公司土地是否可以从销售额中扣除土地价款?
问题715 企业计算增值税时扣除的土地价款限额是多少?
问题716 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目如何进行增值税处理?
问题717 一般纳税人适用简易计税方法计税的房地产老项目是否可以扣除土地价款?
问题718 适用一般计税方法计税的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目如何计算预缴增值税?
问题719 适用简易计税方法的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目如何预缴增值税?
问题7110 企业收取的订金、意向金、诚意金等性质的款项是否预缴增值税?
问题7111 适用一般计税方法的一般纳税人在纳税义务发生时如何处理?
问题7112 适用简易计税方法的一般纳税人在纳税义务发生时如何处理?
问题7113 企业销售自行开发的房地产项目如何开具增值税发票?
问题7114 企业有多个项目预售的预缴税款是否可以互相抵减?
问题7115 企业预售开发项目的印花税如何计算?
问题7116 一般纳税人销售自行开发的房地产项目如何开具增值税发票?
7.2 购进不动产进项税额业务
问题721 一般纳税人兼有两种计税方法及免征项目的如何确定不得抵扣的进项税额?
问题722 企业不得从销项税额中抵扣的进项税额包括哪些项目?
问题723 企业不得从销项税额中抵扣的进项税额如何划分计算处理?
问题724 企业取得不动产(在建工程)进项税额如何抵扣?
问题725 房地产开发企业增值税期末留抵税额是否可以适用退税政策?
7.3 增值税小规模纳税人业务
问题731 小规模纳税人如何预缴税款?
问题732 小规模纳税人如何计算申报税款?
问题733 小规模纳税人如何开具发票?
7.4 销售房地产项目取得收入的企业所得税处理
问题741 开发项目视为完工的条件是什么?
问题742 房地产开发企业的企业所得税能否按核定征收方式征收?
问题743 开发产品销售收入的范围是什么?
问题744 企业采取一次性全额收款方式销售开发产品如何确认收入的时间?
问题745 企业采取分期收款方式销售开发产品如何确认收入的时间?
问题746 企业采取银行按揭方式销售开发产品如何确认收入的时间?
问题747 企业采取支付手续费方式委托销售开发产品如何确认收入的时间?
问题748 企业采取视同买断方式委托销售开发产品如何确认收入的时间?
问题749 企业采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品如何确认收入的时间?
问题7410 企业采取包销方式委托销售开发产品如何确认收入的时间?
问题7411 企业销售未完工开发产品取得的收入如何确定计税毛利率?
问题7412 企业销售未完工开发产品取得的收入如何计算计入当期应纳税所得额?
问题7413 企业销售经济适用房等计税毛利率如何确定?
7.5 销售房屋赠送物品业务
问题751 企业随销售房屋赠送物品如何计算增值税、企业所得税?
问题752 企业随销售房屋赠送物品如何计算个人所得税?
问题753 企业项目营销赠品如何计算增值税、企业所得税?
问题754 企业项目营销赠品如何进行个人所得税处理?
7.6 违约赔偿业务
问题761 企业收到客户(业主)违约金是否缴纳增值税?
问题762 企业收到客户(业主)违约金是否属于企业所得税收入?
问题763 企业支付违约金如何进行企业所得税处理?
问题764 企业销售商品房发生退款的如何进行增值税处理?
问题765 企业销售商品房发生退款的如何开具增值税专用发票?
问题766 企业销售商品房发生退款的如何进行企业所得税处理?
7.7 其他销售业务
问题771 企业按揭贷款保证金(担保金)如何处理?
问题772 企业支付境外机构销售开发产品的费用(含佣金或手续费)如何计算增值税?
问题773 支付境外机构销售开发产品费用如何进行企业所得税处理?
问题774 企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的企业所得税如何处理?
问题775 企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的如何缴纳房产税?
问题776 企业开发的未出售的商品房是否需要缴纳房产税?
第8章 房地产开发特殊业务涉税问题
8.1 合作建房业务
问题811 土地使用权和房屋所有权相互交换不成立合营企业建房的如何进行增值税处理?
问题812 企业以出租土地使用权为代价换取房屋所有权不成立合营企业,合作建房如何进行增值税处理?
问题813 成立合营企业以风险共担、利润共享的分配方式合作建房的如何进行增值税处理?
问题814 成立合营企业采取固定比例提成或提取固定利润方式合作建房的如何进行增值税处理?
问题815 一方出土地使用权成立合营企业采取双方按一定比例分配房屋方式合作建房,如何进行增值税处理?
问题816 企业办理立项后又接受他人投资的项目开发如何计算增值税?
问题817 企业以集资建房名义销售不动产的如何计算增值税?
问题818 以本企业为主体联合开发按约定分配开发产品的如何进行企业所得税处理?
问题819 企业采取约定分配项目利润形式的如何进行企业所得税处理?
问题8110 企业以换取开发产品为目的以土地使用权投资的如何进行企业所得税处理?
问题8111 企业以换取开发产品为目的将土地使用权投资其他企业,换取的开发产品为该项土地开发、建造的,接受投资的企业如何进行企业所得税处理?
问题8112 企业以换取开发产品为目的将土地使用权投资其他企业,换取的开发产品为其他土地开发、建造的, 接受投资的企业如何进行企业所得税处理?
问题8113 企业以股权的形式将土地使用权投资其他企业,接受投资的企业如何进行企业所得税处理?
问题8114 对一方出土地另一方出资金合作建房,房屋建成后先由出资金一方使用一定年限,然后连房带地全部归出地一方所有的房产税如何缴纳?
问题8115 合作建房中的契税如何缴纳?
8.2 代建工程业务
问题821 企业以收取代建手续费为主的代建行为如何计算增值税?
问题822 企业取得土地使用权并办理施工手续后,根据其他单位(委托方)要求进行施工的如何进行增值税处理?
问题823 企业(受托方)以自己名义办理工程项目立项的受托代建工程如何进行增值税处理?
问题824 企业承办国家机关、企事业单位的统建房如何进行增值税处理?
问题825 企业代建工程确认收入如何进行企业所得税处理?
问题826 企业代建工程节省的材料、下脚料等如何进行企业所得税处理?
问题827 企业代建工程尾款、质量保证金等如何进行企业所得税处理?
8.3 视同销售行为业务
问题831 增值税(营改增后)视同销售的行为主要有哪些情形?
问题832 企业发生视同销售开发产品的行为,如何确定增值税销售额?
问题833 企业发生视同销售开发产品的行为,增值税纳税义务发生时间如何确定?
问题834 企业发生视同销售开发产品的行为,如何确认企业所得税收入?
8.4 售后回租、回购业务
问题841 企业售后回租的业务性质如何认定?
问题842 企业售后回租的如何进行增值税处理?
问题843 企业融资性售后回租涉及的收入如何进行企业所得税处理?
问题844 企业售后回租涉及的融资利息如何进行企业所得税处理?
问题845 企业售后回租如何进行个人所得税处理?
问题846 企业售后回购的性质如何认定? 如何进行会计处理?
问题847 企业售后回购如何进行增值税处理?
问题848 企业售后回购如何进行企业所得税处理?
8.5 转让旧房业务
问题851 企业销售2016年4月30日前自建的房屋如何计算增值税?
问题852 企业销售非自行开发的2016年4月30日前取得的房屋如何计算增值税?
问题853 企业销售2016年5月1日以后自建的房屋如何计算增值税?
问题854 企业销售非自行开发的2016年5月1日后取得的房屋如何计算增值税?
问题855 企业转让不动产无法提供取得时发票的如何处理?
问题856 企业转让旧房如何进行企业所得税处理?
8.6 转让在建工程、土地使用权业务
问题861 企业转让在建工程如何计算增值税?
问题862 企业转让在建工程如何进行企业所得税处理?
问题863 企业转让土地使用权如何计算增值税?
问题864 企业转让土地使用权如何进行企业所得税(会计)处理?
第9章 自持物业业务涉税问题
9.1 开发产品转固定资产等业务
问题911 开发产品转固定资产如何进行涉税处理?
问题912 开发产品转固定资产如何计算房产税?
问题913 企业开发产品转固定资产如何计算城镇土地使用税?
问题914 自有毛坯房屋初次装修费用如何进行涉税处理?
问题915 企业自有房屋的后续装修费用如何处理?
问题916 企业自有房屋后续大修更换设备如何进行企业所得税处理?
问题917 企业自有房屋后续大修更换设备如何计算房产税?
问题918 企业在物业管理服务中收取的自来水水费如何计算增值税?
9.2 开发产品转投资性房地产及出租业务
问题921 开发产品转投资性房地产(按成本模式计量)的,如何进行企业所得税处理?
问题922 企业按公允价值模式计量的投资性房地产如何进行企业所得税处理?
问题923 企业签订房屋租赁合同如何计算缴纳印花税?
问题924 企业出租房屋收取的租金如何进行增值税处理?
问题925 企业出租2016年4月30日前取得的房屋如何适用简易计税方法计算增值税?
问题926 企业出租房屋收取租金如何计算房产税?
问题927 企业出租房屋如何计算城镇土地使用税?
问题928 企业出租房屋收取租金如何进行企业所得税处理?
问题929 企业出租的房屋是否可以提取折旧?
问题9210 企业尚未完工或未办理房地产初始登记的出租房屋如何进行涉税处理?
问题9211 企业委托中介机构出租房屋支付的中介服务费如何处理?
问题9212 企业委托中介机构出租房产的如何进行涉税处理?
9.3 委托下属公司出租房屋业务
问题931 企业委托下属子公司出租自有房产如何进行增值税处理?
问题932 企业委托下属子公司出租自建房产,支付的服务费如何在税前扣除?
问题933 企业委托下属子公司出租自有房产收取的租金如何进行增值税处理?
问题934 企业委托下属子公司出租自有房产的房产税、城镇土地使用税如何计算?
问题935 企业委托下属子公司出租自有房产的如何进行企业所得税处理?
问题936 企业将自有房屋出租给下属子公司,子公司再出租的如何进行涉税处理?
9.4 配套设施使用业务
问题941 停车场收取的停车费如何计算增值税?
问题942 企业拥有产权或使用权的地下建筑房产税如何处理?
问题943 企业拥有产权或使用权的与地上房屋相连的地下建筑如何计算房产税?
问题944 企业拥有产权或使用权的地下建筑出租的如何计算房产税?
问题945 企业拥有产权或使用权的地下建筑如何计算城镇土地使用税?
第10章 利润分配及注销清算业务涉税问题
10.1 利润分配业务
问题1011 企业分配利润时如何进行个人所得税处理?
问题1012 企业将开发产品分配给投资者如何计算增值税?
问题1013 企业将开发产品分配给投资者如何进行企业所得税、个人所得税处理?
问题1014 企业将开发产品分配给投资者是否缴纳土地增值税?
问题1015 企业将房屋及其他财产所有权登记为投资者个人等的如何处理?
问题1016 企业将资金借给个人使用的如何处理?
10.2 注销清算业务
问题1021 企业注销清算的企业所得税处理的具体内容有哪些?
问题1022 企业在年度中间终止经营活动的如何处理清算期之前的企业所得税业务?
问题1023 企业注销如何确定清算期间?
问题1024 企业清算中处置房屋如何计算增值税?
问题1025 企业清算中处置设备如何计算增值税?
问题1026 如何计算企业所得税清算所得?
问题1027 企业所得税清算所得是否可以弥补以前亏损?
问题1028 企业清算中以房屋分配的如何计算增值税?
问题1029 企业清算所得如何分配?
10.3 土地增值税清算后企业所得税应退税款业务
问题1031 企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损的如何处理?
问题1032 企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损处理政策的适用范围是什么?
问题1033 企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损的如何申请退税?
问题1034 因土地增值税清算导致多缴的企业所得税退税,是否受三年期限限制?
第11章 薪金福利保险业务涉税问题
11.1 工资薪金支出业务
问题1111 如何理解企业所得税中的“合理工资薪金”及“工资薪金总额”概念?
问题1112 企业支付员工的工资薪金如何计算个人所得税?
问题1113 工资薪金个人所得税如何进行预扣处理?
问题1114 企业支付员工全年一次性奖金如何计算个人所得税?
问题1115 企业集团委派人员工资薪金如何申报缴纳个人所得税?
问题1116 企业支付劳务用工费用如何进行增值税处理?
问题1117 企业支付的劳务费如何进行企业所得税处理?
问题1118 企业支付临时劳务用工费用能否取得增值税专用发票?
11.2 福利费支出业务
问题1121 企业“职工福利费”支出如何进行企业所得税处理?
问题1122 企业用实物支付“职工福利费”的增值税如何处理?
问题1123 企业用实物支付“职工福利费”的企业所得税如何处理?
问题1124 企业内部食堂支出费用如何在福利费中列支?
问题1125 如何确定企业“福利费”个人所得税的征、免界限?
问题1126 企业发放福利性补贴如何进行企业所得税、个人所得税处理?
问题1127 企业发放的防暑降温费(防寒费)如何进行企业所得税、个人所得税处理?
问题1128 企业支付(报销)员工的旅游费用如何进行涉税处理?
问题1129 企业员工报销医疗费如何进行企业所得税、个人所得税处理?
11.3 各类社保支出业务
问题1131 “五险一金”支出如何进行涉税处理?
问题1132 单位统一为员工购买或者单位和个人共同负担购买符合规定的商业健康保险产品如何进行企业所得税、个人所得税处理?
问题1133 个人从中国境内两处取得工资薪金所得且自行购买商业健康保险的如何扣除?
问题1134 企业补充养老保险费、补充医疗保险费等支出如何进行涉税处理?
问题1135 企业为员工办理免税之外的各项保险在什么时点计算个人所得税?
问题1136 企业为员工办理的补充养老保险及商业健康保险退保后个人所得税及企业所得税如何处理?
问题1137 企业年金和职业年金缴费如何进行个人所得税处理?
问题1138 个人领取年金如何进行个人所得税处理?
问题1139 年金基金投资运营收益是否征收个人所得税?
第12章 各类计税列支限额业务涉税问题
12.1 职工教育经费支出业务
问题1211 企业职工教育经费支出的范围有哪些?
问题1212 企业职工教育经费支出如何进行企业所得税处理?
问题1213 企业支付职工教育经费是否可以取得增值税专用发票?
12.2 工会经费支出业务
问题1221 工会经费有哪些来源渠道?
问题1222 工会会员享受工会给予的各种优惠待遇和奖励是否计算个人所得税?
问题1223 企业工会经费支出如何进行企业所得税处理?
问题1224 企业工会经费支出入账凭证有何规定?
12.3 党团组织活动经费支出业务
问题1231 企业党组织开展活动的开支范围有哪些? 标准是什么?
问题1232 企业党组织活动经费不够时如何处理?
问题1233 非公有制企业党团组织活动经费的计算依据是什么?标准是多少?
问题1234 非公有制企业党团组织活动经费如何进行企业所得税处理?
12.4 业务招待费支出业务
问题1241 企业业务招待费支出如何进行企业所得税处理?
问题1242 企业业务招待费中的礼品支出(单位)如何进行增值税、企业所得税处理?
问题1243 企业业务招待费支出(个人)的增值税进项税额如何处理?
问题1244 企业各种活动中的礼品支出如何计算个人所得税?
问题1245 企业购买礼品卡支出如何进行涉税处理?
问题1246 企业购买购物卡支出何时记入相关费用科目?
12.5 广告宣传费支出业务
问题1251 企业的广告合同如何贴花?
问题1252 企业的广告宣传物品(礼品)支出如何进行涉税处理?
问题1253 企业的广告宣传物品(礼品)支出如何计算个人所得税?
12.6 公益捐赠业务
问题1261 企业对外公益性捐赠有哪些原则和要求?
问题1262 企业对外公益性捐赠的类型(事项)有哪些?
问题1263 企业对外公益性捐赠的渠道和使用方向是什么?
问题1264 负责接受捐赠事宜的公益性社会组织有哪些条件?
问题1265 企业对外公益性捐赠的财产有哪些?
问题1266 企业为捐赠资产提供运输、保管等发生的费用如何进行财务及税前扣除处理?
问题1267 企业公益性捐赠支出如何进行企业所得税处理?
问题1268 企业公益性捐赠支出扣除顺序如何确定?
问题1269 企业对外公益性捐赠应取得什么样的票据?
问题12610 企业对外公益性捐赠自行开发的商品房是否缴纳增值税?
问题12611 企业对外公益性捐赠是否缴纳印花税?
12.7 销售佣金支出业务
问题1271 企业委托中介机构代销开发项目支付手续费及佣金的税前扣除限额是多少?
问题1272 企业支付中介机构手续费及佣金如何进行增值税处理?
问题1273 企业支付中介机构手续费及佣金是否可以直接冲减合同金额?
问题1274 企业支付个人中介手续费及佣金如何处理?
第13章 日常管理活动业务涉税问题
13.1 管理费用与开发间接费用业务
问题1311 企业核算的管理费用包括哪些内容?
问题1312 企业核算的开发间接费包括哪些内容?
问题1313 如何区别“管理费用”与“开发间接费用”的核算内容?
13.2 统一着装费支出业务
问题1321 企业统一着装费支出的增值税进项税额如何处理?
问题1322 企业统一着装支出的费用如何进行企业所得税处理?
问题1323 企业发放的服装补贴如何进行企业所得税、个人所得税处理?
13.3 劳保用品支出业务
问题1331 企业购买劳保用品的进项税额是否可以抵扣?
问题1332 如何掌握企业所得税中的“劳保用品”支出?
问题1333 企业的劳保用品支出是否计算个人所得税?
13.4 私车公用业务
问题1341 企业与员工签订的私车公用合同是否需要贴花?
问题1342 企业支付私车公用费用如何开具增值税发票?
问题1343 私车公用,员工收取的租赁费用如何计算增值税?
问题1344 私车公用,员工收取的租赁费如何计算个人所得税?
问题1345 企业支付私车公用费用如何进行企业所得税处理?
13.5 支付员工通讯费业务
问题1351 企业支付员工通讯费补贴如何计算个人所得税?
问题1352 企业支付员工通讯费如何进行企业所得税处理?
问题1353 员工使用企业提供的通讯工具如何进行企业所得税处理?
13.6 赠送外单位个人礼品费用支出业务
问题1361 企业购买礼品的增值税进项税额如何处理?
问题1362 企业赠送外单位个人礼品如何计算个人所得税?
问题1363 企业在什么情况下赠送外单位个人礼品不征收个人所得税?
问题1364 企业在日常工作中赠送外单位个人礼品如何进行涉税处理?
13.7 支付误餐补贴业务
问题1371 企业支出的误餐补贴如何进行企业所得税处理?
问题1372 企业支出的误餐补贴如何进行个人所得税处理?
问题1373 视同工资薪金发放的误餐补贴如何进行企业所得税处理?
13.8 承租房屋支付租金业务
问题1381 企业签订房屋租赁合同如何计算缴纳印花税?
问题1382 企业支付房屋租赁费的增值税进项税额如何处理?
问题1383 企业支付房屋租金如何进行企业所得税处理?
问题1384 纳税人租入固定资产、不动产用于免征增值税项目、集体福利等进项税额如何处理?
问题1385 企业签订房屋装修费合同如何计算缴纳印花税?
问题1386 企业对租入房屋改变房屋结构的装修费支出如何进行增值税、企业所得税处理?
问题1387 企业对租入房屋不改变房屋结构的装修费支出如何进行企业所得税处理?
问题1388 企业向个人(自然人)租赁房屋的如何进行涉税处理?
问题1389 企业承租(出租)的房屋城镇土地使用税纳税人如何确定?
问题13810 企业转租房屋如何缴纳增值税、房产税、印花税?
13.9 其他各项资产租赁业务
问题1391 汽车租赁合同如何计算印花税?
问题1392 企业支付汽车租赁费如何进行增值税处理?
问题1393 企业支付汽车租赁费如何进行企业所得税处理?
问题1394 企业出租项目围挡等广告资源收取租金的增值税等如何计算?
问题1395 企业出租围挡等广告资源收取的租金如何进行企业所得税处理?
13.10 其他各项业务
问题13101 企业取得的代扣代缴个人所得税手续费如何处理?
问题13102 企业日常各项费用支出选择普通发票还是专用发票?
问题13103 纳税人支付的道路、桥、闸通行费如何抵扣增值税进项税额?
问题13104 企业购进固定资产的折旧处理如何享受优惠政策?
问题13105 企业取得政府补助(或补贴等)收入的如何处理?
第14章 增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题
14.1 个人及小规模纳税人自开增值税发票
问题1411 纳税人申请代开发票需要提供哪些资料?
问题1412 个人出租不动产在什么情况下可以向税务机关申请代开增值税专用发票?
问题1413 纳税人通过增值税发票管理新系统开具增值税发票未按规定选择正确编码的如何处理?
问题1414 哪些行业的小规模纳税人可以自行开具增值税专用发票?
问题1415 二手车销售统一发票是否纳入增值税发票管理新系统?
问题1416 保险机构代收车船税如何开具增值税发票?
14.2 发票开具、取得中的各项相关业务
问题1421 如何开具(或取得)符合规定的增值税普通发票?
问题1422 增值税一般纳税人如何开具红字增值税发票?
问题1423 税务机关代开发票需要开具红字专用发票的如何处理?
问题1424 纳税人如何开具红字增值税普通发票?
问题1425 走逃(失联)企业存续经营期间开具的哪些类型专用发票列入异常增值税扣税凭证范围?
问题1426 增值税一般纳税人取得异常凭证的如何处理?
问题1427 纳税人通过虚增增值税进项税额偷逃税款,但对外开具增值税专用发票同时符合什么情形的,不属于对外虚开增值税专用发票?
问题1428 企业销售或购买单用途卡如何开具或接受增值税发票?
问题1429 企业销售或购买多用途卡如何开具或接受增值税发票?
问题14210 企业提供劳务派遣服务选择差额纳税的纳税人如何开具增值税发票?
问题14211 纳税人提供人力资源外包服务的如何开具增值税发票?
14.3 违反发票管理规定的相关处罚
问题1431 利用他人虚开的发票偷税的如何处理?
问题1432 从第三方等取得发票偷税的如何处理?
问题1433 利用他人虚开或从第三方等取得发票未申报抵扣税款的如何处理?
问题1434 利用虚开的专用发票进行偷税等构成犯罪的如何处理?
问题1435 票面信息不符的如何处理?
问题1436 从销货地以外的地区取得专用发票的如何处理?
问题1437 购货方明知发票有问题的如何处理?
问题1438 购货方与销售方存在真实交易的如何处理?
问题1439 能够重新从销售方取得合法有效票据的如何处理?
问题14310 进项税款得到抵扣前知道发票是销售方以非法手段获得的如何处理?
问题14311 非法票据是否可以作为财务报销及在企业所得税税前扣除的凭证?
问题14312 取得虚开的增值税发票及其他各项票据,能够重新从销售方(对方)取得发票(票据)的如何进行企业所得税处理?
问题14313 无法重新从销售方(对方)取得合法、有效增值税发票及其他各项票据的如何进行企业所得税处理?
问题14314 对利用(取得)他人(第三方)虚开发票,且能够重新从销售方取得合法、有效专用发票的如何进行企业所得税处理?
问题14315 对利用(取得)他人(第三方)虚开发票,已无法重新从销售方取得合法、有效专用发票的如何处理?
问题14316 在什么情况下,相应支出不得在发生年度税前扣除?
问题14317 企业以前年度应当取得而未取得发票等在以后年度取得的如何处理?
修订说明
一转眼, 《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》已出版4年, 在第三版修订完成之际, 我们全体编委衷心感谢广大读者对本书的关心厚爱。这不是客套话, 因为在本书的编写过程中, 特别是在修订再版的过程中, 不少税务机关一线人员、财税中介机构审计人员、企业财务人员等读者朋友提供了大量非常有价值的素材, 提出了很多极具参考价值的建议, 特别是指出了一些条目编写中存在的疏漏。广大读者朋友的贡献是本书质量不断提高的重要基础。
一、再次修订的原因
本书属于日常业务的实操工具书, 其作用就是在日常处理房地产涉税业务中遇到问题时, 给大家提供一个政策依据的索引。尤其对于“菜鸟” 级别的各类专业人员, 本书限度地覆盖了房地产开发项目运作过程中涉税业务的方方面面, 目的就是防范业务处理风险, 提高相关人员在处理涉税业务时执行税收政策的能力, 即发现问题就能找到政策, 让大家在日常工作中多一个参考样本。一本实操书需要修订, 原因主要有两方面:
一是税收政策的更新。由于税收新政不断发布, 一些业务的涉税处理需要根据新政策进行更新, 以适应实务中的需求。2019年下半年至2022年初, 我国陆续出台了《印花税法》《契税法》等法律法规, 财政部、国家税务总局也陆续出台了增值税、企业所得税、土地增值税、契税等相关业务的涉税处理新政策。为此, 书中相关问题及案例的编写, 必须按照新政策的要求从企业实际操作角度来修订, 以使本书内容紧跟政策法规的更新步伐, 这也是对实操工具书的要求。
二是编写质量的提升。由于编写人员理论、业务水平有限, 书中难免有疏漏之处。在修订时, 我们吸收了广大读者的智慧。例如, 对一些简单重复的业务内容进行了提示性处理, 即对一些业务表象不同但涉税处理相同的内容进行了适当的简化,避免赘述。可以说, “一个人的聪明有限, 众人的智慧无穷”, 广大读者给予了本书提升质量的养分。相信经过我们的共同努力, 第三版定能继续得到大家的认可, 这就是“众人拾柴火焰高”。在此, 再次向广大读者朋友表示衷心的感谢!
二、修订再版的编写情况
在本次修订过程中, 我们延续以往的方式, 为方便读者使用和贴近实际操作需要, 向一些财税中介机构与房地产企业财务人员征求意见, 收到了很多反馈。同时邀请国家税务总局南京市税务局稽查局李璐女士、立信税务师事务所江苏分公司曹丰先生、南京鑫磊房地产开发有限公司(当代置业南京地区公司) 财务总监陆勇先生从各自专业角度出发, 对本书进行相关业务的修订指导和把关。还邀请国家税务总局南京市税务局稽查局周荃女士对业务内容进行专门审定。在此向各位专家表示感谢!
在本书即将付梓之际, 感谢中国市场出版社原副总编胡超平老师, 祝愿胡老师退休生活愉快! 感谢钱伟、张瑶等编辑老师, 她们对本书的修订提供了热心指导、审阅以及精心编辑, 在此致以衷心的感谢!
由于笔者理论水平有限, 书中难免有疏漏之处, 诚望读者朋友继续将意见和建议告诉我们, 以便今后的版本不断完善, 让这本书更好地发挥指导实践的作用。
特别提醒:本书中的政策解释属于个人(本书) 观点, 正式解释以当地税务机关解释为准。
“房地产企业涉税业务实战丛书”总序
一、丛书的缘起
房地产开发项目的运行周期长，涉及融资、施工、预（销）售等环节，特别是有大量成本费用的分摊计算等业务，因此会计核算相比其他行业更复杂。同时，每个环节和业务都涉及多种税收政策，整个项目运行过程几乎涉及我国已经开征的所有税种，因此在涉税处理上相比其他行业更加烦琐，这也是房地产企业涉税风险比较大的根本原因。
本丛书的几位作者长期从事房地产行业税务稽查、审计工作，大家感触深的是，房地产行业一直存在比较高的税收风险。从税务机关角度看，虽然一直致力于加强房地产行业的税收征管，但从税务稽查情况看，涉税大要案每年都会查出多起，且很多涉税问题性质相同，无法消除，税收流失风险较大。根据对近几年多个省、市披露的涉税大案分析，房地产企业所占比例通常在25%以上。对于企业而言，实际上除少数企业故意偷逃税外，绝大多数房地产企业很看重税法遵从度，但是很多企业在运行中始终无法避免较大的税收风险，往往自我感觉运行正常却被查出涉税问题而遭遇处罚风险，有的甚至被查出了较大的问题。对部分地区数据进行分析后可以发现，房地产企业自查后，在税务机关跟进检查中又被查出较大问题的比例一般不低于30%。而随着营改增及国税、地税合并，房地产企业涉税征管、业务处理等又有了新的变化。
■营改增后涉税业务更加复杂
营改增前，房地产企业所有业务的处理数据都建立在“含税”价格的基础上，营改增后，以往所有的“含税”价格要全部变为“不含税”价格，这就需要进行价税分离处理。不仅销售开发项目、支出的各项成本费用等需要价税分离，而且企业所得税、个人所得税、房产税、契税等计税依据都要进行“不含税”计算处理，所以营改增后涉税业务处理的复杂程度有较大增加。
■国地税合并后对房地产行业税收征管更加严密、核算更加严格
在原国税、地税分设的税收征管模式中，由于税种管理有分工，不仅在日常管理中存在企业各项涉税业务分割管理问题，在税务稽查中也存在时间和空间上的脱节，造成国税、地税稽查内容有关联但检查、处理尺度不统一的现象。营改增及国税、地税合并后，所有税收征管包括稽查全部统一，这就要求税务人员全面掌握各个税种的政策，熟悉各项业务的综合税收处理。因此，营改增后大量税收业务有所改变，同时因原国税、地税分工造成的人员业务知识分割部分需要弥补，因此从税务机关角度看，在短时间内，大量业务知识需要更新，实操能力亟待提升。
从企业角度看，营改增后同样面临税收业务知识更新的问题。营改增后，涉税业务比以往更复杂，特别是国税、地税合并后，由于业务统一管理，税收征管及监控体系将更加完善，使企业因会计、涉税处理失误而面临的涉税风险也大大增加，因此企业财会人员急需更新税收业务知识，其中急需的就是实操能力的提升，以解决综合处理涉税业务、自查能力不足的问题。
为提升税企双方对房地产企业涉税业务的实操能力，降低房地产企业涉税风险，本丛书的几位作者联手从税务稽查、审计角度（或眼光），将在实战中如何处理房地产企业各项涉税业务及如何发现存在问题的经验汇总起来，形成“房地产企业涉税业务实战丛书”与大家分享。丛书共有三册，具体为：《房地产开发企业税务检查实用攻略》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》。
二、丛书特色
本丛书的几位作者均长期从事房地产企业税务稽查、审计工作，深谙房地产企业存在问题的原因,掌握许多发现问题的技巧。丛书的编写始终坚持以实战为基础的原则，因此这套丛书具有较大的参考价值。
■税务机关、财税中介、房地产企业一线精英三方联手合作
本丛书的大特点是作者均来自财税工作一线，实战经验丰富。
董宏（注册税务师），国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，自2011年以来完成涉案税款千万元以上稽查案件10余件，同时在业务理论探讨上，有多篇文章在杂志、报纸上发表，具有一定的实战和理论水平。
施玉明（注册税务师），原江苏省南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁，兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期在税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作。
成秀美（注册会计师、税务师、高级会计师、中国注册税务师协会2015级高端人才）,南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，并为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换过程中，为大量房地产开发企业提供营改增涉税业务处理的辅导。
王亮（注册会计师、注册税务师），国家税务总局南京市税务局稽查局干部、税务系统兼职教师，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近十年来，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。
■实战再实战，案例和问题全部来自一线实际
本丛书的第二大特点是贴近实务。《房地产开发企业税务检查实用攻略》所选案例均是来自一线实际操作的案例，税务稽查案例来自税务稽查、审计一线，其中的小案例改编自各类稽查、审计案件的实际内容，大案例则来自实战中税务稽查大案查处及大型企业审计业务的总结和运用。而《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的案例，则全部来自企业实际处理及财会中介机构对企业实际辅导的内容。同时，作者还广泛收集企业财会人员的提问，特别是对于企业在实务中遇到的棘手和疑难问题，均通过与税务机关相关法规部门沟通，力求做到准确及贴近实务、贴近需求。
■全流程、全业务、全税种，解决各个环节的税务和账务处理问题
本丛书的第三大特点是各类涉税、会计处理业务全面。很多业务涉及多个税种，由于房地产企业业务繁杂，因此税务机关、企业财会人员在处理某项业务时，容易因疏忽造成漏掉某个税种处理的情况，例如处理预收账款预缴增值税时，同时涉及印花税、预缴土地增值税的计算、会计处理，还涉及企业所得税预计毛利计算等。为此，《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》一书在解答问题时，注意围绕问题涉及的全部税种以及会计处理，细致到合同印花税的计算和会计处理，力求做到不遗漏。对于税务检查和土地增值税清算业务，为使全面检查、自查不遗漏任何检查点（疑点），《房地产开发企业税务检查实用攻略》《土地增值税清算实务操作与案例分析》对每个环节涉及的各个点，采取全覆盖形式进行梳理，力求做到全面不留空白。
■政策解读与应用：准确、详尽、及时
本丛书的第四大特点是政策解读直观和依据政策原文。为提高《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的实操性，特别是解答问题的直观性，在解答问题时，对敏感的、有争议的及有不同处理方式的问题，不做过多的分析，直接依据政策规定做出解释，每个问题的解释依据全部用文件原文内容，不仅标注文件的文号，还全部落实到文件的条、款、项、点等，这样不仅直观清晰，而且方便税企双方根据给出的文件原文对有争议的问题直接进行协商处理。
除了针对房地产企业，这套丛书还适用于其他各行业，其中《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》，有大量章节涉及的是所有企业都适用的日常涉税处理，特别是营改增后业务的变化，各类企业会面临同样的问题和同样的会计、涉税处理，例如企业购买的购物卡对应相关的业务招待费、福利费及办公费的处理等。因此，问题解答也同样适合其他企业财会人员参考使用。
《房地产开发企业税务检查实用攻略》一书，虽然针对的是房地产开发企业，但检查思路及涉及的日常检查内容，包括房产税、城镇土地使用税、印花税及个人所得税等，同样适用于其他企业，特别是大要案检查思路，更是适用于其他各类大型企业。
三、丛书读者对象
本丛书作者来自一线、内容来自实战，因此适合的读者对象是财税一线工作人员。一是税务局管理人员，可以通过丛书直接查阅问题涉及的政策和解决方法。二是税务稽查人员，不仅可以通过丛书直接查阅到问题涉及的政策，而且可以直接根据书中提示对企业相关问题进行检查，在检查大要案时可以根据提示编制检查方案及推进检查过程。三是税务审理人员，可以在审理案件时，根据相关问题直接从书中查阅文件原文及逻辑解释。四是财税中介机构人员，可以根据书中的涉税检查点、问题解答内容，辅导企业正确处理各项业务。五是企业财会人员，可以通过丛书满足不同层次的需求：企业高层财会人员，可以通过阅读掌握重要涉税处理的思路逻辑，便于与税务机关讨论相关业务；企业一线财会人员，可以直接比照进行操作，对有疑问的业务也可以依据书中列举的政策、案例与税务人员进行咨询、沟通，以掌握正确安心的处理方式。
在本丛书的写作过程中，我们得到了许多同行和朋友的帮助，以及中国市场出版社的大力支持，在此一并致以诚挚的谢意!
在涉税业务的实际操作中，新的业务不断发生，税收政策又在不断变化，因此希望大家在阅读参考过程中，积极反馈，将自己的意见和想法等告诉我们，使以后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。
版前言
在长期的税务稽查工作中，我发现一个现象，就是当同一个业务问题涉及多个税收政策时，一些企业的财务人员有时会出现疏漏，特别是在具体操作时，拿不准政策的规定。例如企业劳保用品支出，在个人所得税处理时，有的企业不涉及个人所得税，有的企业则涉及个人所得税；在企业所得税处理时，有的企业全额税前扣除，有的企业则按福利费性质扣除。我的同事也觉得，在处理问题时，每次都要查阅多个文件找出具体条款，总希望有个便捷的办法。所以，我一直想从各个具体业务出发，整理分析涉及的税收政策，以方便税务、财会人员在日常工作中对照使用。巧的是，中国市场出版社副总编胡超平女士告诉我，“越是接近实际操作的书，越受大家的欢迎”，于是便萌生了撰写这本书的想法。可以说，她的这句话增强了我的信心。
一、写作说明
(一)问题分析形式
房地产开发企业在企业设立、项目开发以及日常各项业务活动中，涉及大量税收业务，有的业务涉及单一的税收政策，但大量业务在发生时同时涉及多个税收政策。例如企业销售自行开发的商品房业务，就涉及增值税计算、印花税计算、土地增值税计算以及预计当期计税利润计算等；企业支付员工工资薪金业务，则涉及企业所得税列支、个人所得税计算等。本书在解析税收政策时，立足于企业发生的各项业务，对每个业务涉及的不同税种政策加以分析，这样可以让税务人员（包括管理、稽查及审理人员）、企业会计及财税事务所人员在解决业务问题时，有一个全方位的涉税分析可供参考。
(二)政策引用方式
分析税收问题，重要的是政策引用。税务人员、企业会计及财税事务所人员在日常工作中遇到问题时，需要的就是快速找到解决问题的税收政策，特别是具体规定，而不是分析论述。例如税务管理人员在遇到具体问题时，要知道处理问题的具体税收政策文号，税务审理人员在审理案件时更要依赖具体的税收政策，而企业财务人员在处理业务时，关注的是会计处理方式是否符合税收政策规定，避免税收风险。为便于使用者在使用时对照查找政策，我们在每个涉税业务问题分析中，凡是涉及的税收政策，均明确列示到文件的条、项、点和款，同时以实际操作的应用为主，不对有争议的政策进行讨论。
(三)章节安排
本书的章节安排，听取了大量基层税务人员和会计人员的意见。在具体章节安排上，兼顾了房地产项目开发的顺序（企业所得税处理），同时把日常业务从项目开发业务中分离出来，便于查找使用。第2章至第8章是房地产企业特有的业务，按照项目开发的顺序，对项目开发的各个环节产生的业务进行涉税分析，其中第8章是为了简化整体业务分析而分离出来的一些“特殊”业务。第1章、第9章至第14章实际上是普遍性业务，主要是日常核算，也包括项目开发中的日常核算，目的是简化明晰项目开发中的涉税分析，也便于使用者查询。第1章、第9章至第14章的内容同样适合其他各类企业使用。
(四)涉税问题分析方式
首先，本书分析的税种涵盖印花税、契税、增值税、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税及个人所得税。除土地增值税外，都尽量做到全面分析。关于土地增值税，由于其业务主要集中在项目的清算环节，而项目清算是在项目完成后，由企业财务人员与税务师事务所人员共同完成的，因此在分析每个业务的涉税问题时，注重讲解业务发生时需要注意的土地增值税事项和政策。
其次，涉税问题的分析离不开会计处理，由于本书以税收政策为主，虽然在分析上和会计处理紧密联系在一起，但为了便于理解税收政策，在一些问题上没有全面解释和分析所有会计处理方式。
后，在分析问题时，为保持分析内容的完整和简练，对于一些与问题无直接关系但需要注意的事项和政策，用“提示”的形式予以标注，让使用者有更加完整的理解。
特别提醒：本书中的政策解释属于个人观点，正式解释以税务机关解释为准。
二、编写情况
为使问题解答方便读者使用，贴近实际操作，在写作这本书的时候，我们向一些房地产企业财务人员征求意见，收到了很多反馈。例如，立信税务师事务所江苏分公司曹丰先生（注册会计师、注册税务师）从使用者角度，对问题的提出和解释方式提出了很多建议；上海德勤税务师事务所江苏分所林大蓼先生对相关问题的逻辑解释提供了很大帮助；苏宁置业集团有限公司财务副总监房海燕收集整理了日常工作中遇到的三十多个业务问题，对问题的适用性提供了很大的帮助；南京鑫磊房地产开发有限公司（当代置业南京地区公司）财务总监陆勇、融信中国第二事业部南京公司财务总监韩超等在整体格式、相关问题的解释方式等方面提出了改进意见。在此，我们向所有对本书有所贡献的朋友表示衷心的感谢！
近几年在工作中经常阅读参考财税界大咖撰写的书，近期的有蔡昌主编的《房地产企业全程会计核算与税务处理》、樊剑英主编的《房地产开发企业税收与会计实务大全》等，在实际工作中与编写问答时经常受到这些书的影响和启发，对一些问题的处理思路还参考了税屋网及相关网站部分专家的意见，在此表示衷心的感谢！
本书的出版，还要感谢中国市场出版社副总编胡超平女士和钱伟、张瑶等编辑，她们的热心指导、审阅以及精心编辑，使本书增辉，更重要的是让我学到了很多编辑方面的知识，在此一并致以衷心的感谢！
由于作者理论水平有限，实际操作中的业务无法穷尽，同时政策又在不断变化，因此希望读者朋友将批评的意见和自己的想法告诉我们，以便今后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。
★★业内大咖力荐★★
孙 洋
中汇税务师事务所总经理
“工欲善其事，必先利其器”。税务，一直就是需要充分实践的行业，而且税法更新非常快，所以无论是税务局、企业财税岗位，还是涉税专业服务机构，案头有几本实用的工具书，常看、常翻、常讨论，就可以不断积累专业经验，快速提升自己的业务处理能力，在职场中勇立潮头。《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》就是您需要的实用工具书，第三版值得再次推荐。
施立海
马鞍山市华瑞税务师事务所有限责任公司总经理
房地产企业开发周期长，成本费用核算复杂，涉税种类多，税收风险大，如何进行正确核算并管控税收风险是每个房地产企业财务人员面临的难题。《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》将税收法规与会计核算有机结合起来，相关案例和方法能直接应用于企业的涉税处理，通俗易懂且操作性强。本书值得收藏并强烈推荐！
宁大芮
保利发展江苏区域财务总监
本书第三版修订再版后，提供了更新更全的政策依据，将政策与业务结合在一起，使得各业务流程脉络清晰、生动易懂。全书充分体现了“新、精、全”的特点，即：政策新，书中新老政策衔接阐述，娓娓道来，解读及时；业务精，全书体现了作者扎实的业务功底和多年的实践经验，业务分析透彻；流程全，内容涉及实际业务中的各个环节，做到了全流程解读。
吉琳娟
国家税务总局南京市税务局稽查局综合科科长
一直追踪这本书，显著的优点是接地气，政策归集全面又及时，是一本非常实用的工具书。第三版内容编排更加流畅，条目从企业实际业务角度出发，且配有会计处理与案例说明，操作性很强。值得一提的是，书中对问题涉及的文件全部标明文号及条款，不仅税务干部日常工作使用方便，而且企业财会人员在实操中也能很方便地翻阅参考，属于案头常备工具书。
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