产业园区开发全方案：从定位规划到招商运营（从零开始学产业园区开发与建设）

本书是由甲方操盘人员系统解读园区开发全流程的实操精义。
作者一直从事产业园区/产业新城开发实务，通过多个项目实操，积累了从项目拓展、产业研究，前期策划到营销推广、招商运营的全流程经验。本书对什么是产业园区、不同主体的开发模式和盈利点、怎么做选址、怎么做策划、怎么做产业研究、怎么拓展拿地、怎么做招商引资、怎么做园区运营等问题进行了深入浅出的阐述。 
定位——通过详细的市场调研（定量 定性），经过科学的分析，对项目的可行性进行初步研判，并通过对竞品的分析找到自己的细分市场和目标客户及产业定位，最终对项目本身进行精准的综合定位。
规划——项目前期，可以联合策划单位和概念规划编制单位，合作进行开发策划方案的编制，双方进行充分沟通，以免出现策划一张皮、规划一张皮的情况。
设计——要充分考虑主导产业的层高、荷载、货梯容量、卸货平台等，特定的行业有特殊的载体要求，载体的外形只是加分项，最重要的是空间利用率高，成本低、适合产业的需求。
招商——要实现企业的入驻和产业的聚集，招商引资是最重要的环节，对产业园区开发商而言，招商引资能力是对外拓展的有力背书和支撑，要形成从产业研究、营销推广、政策设计、商务谈判、落地服务的全流程能力。
运营——产业园区不仅是一个物理载体，还需要产业引导、企业服务、运营管理等，需要构建资产管理、物业服务、产业增值服务、金融服务的完善平台。

黄婷

本硕均毕业于武汉大学，从业十年，一直从事产业新城和产业园区开发实务，历经战略、投拓、前策、产研、营销、招商等多个岗位，就职过多个大型综合性央企和地方国企平台，具有丰富的项目拓展、产业研究，前期开发策划、营销推广、招商引资的全流程实操经验，授有《产业园区开发全流程实操解析》、《产业园区投资拓展要点解析》、《产业园区营销招商体系构建》、《如何撰写市调及产业研究报告》、《如何撰写项目可研方案》、《如何提升专业化招商水平》等实操课程。

目前，由于房地产行业已经非常成熟，各流程都已标准化，市面上关于房地产的各个环节实操的书籍非常全面，但是产业园区的开发，和房地产虽然有些许相似，但逻辑却并不完全相同，并且运作流程更加复杂，但市面上讲如何做产业、如何做产业园的书籍很少，已有的也以理论分析居多，实操类书籍较少。作者在实际工作中，也经常会收到相关咨询遂萌生了通过系统的整理，把这些问题延展开来完整讲透的想法。

全书通过通俗易懂的语言，深入浅出的讲解产业园区开发运营的各个环节，包括了产业园区的开发模式、前期定位策划（含如何市场调研）、规划设计、 投资测算、可行性研究、拿地建设、营销推广、招商引资、运营管理等全过程。

本数旨在让零基础的人，让零基础的人、刚毕业入行的人、想转行到产业园开发领域的人，对什么是产业园区、不同主体的开发模式和盈利点、怎么做选址、怎么做策划、怎么做产业研究、怎么拓展拿地、怎么做招商引资、怎么做园区运营等问题有个大致的了解，并且能够通过书中总结出的实操指引，对实际工作有些许帮助。

为什么要单独拿一章来讲市场调研，因为产业园区的整个定位和前期工作，都是离不开详实的调研的。没有调查就没有发言权。只有在完成市场调研后，才算完成了整个前期定位。

在前期策划阶段，最重要的就是要进行详尽的调研，并进行科学的分析，才能因地制宜的做好开发策划方案。这也是开发前期最重要的环节，可以说决定了项目的成败。所以开发主体一定要重视市调，不要匆匆上马。

不管是政府机构、还是开发运营商，或是被委托的咨询策划机构，在要开发一个产业园之前，都必须想好要做什么，客户在哪，怎么做，进行科学合理的策划，不能凭经验拍脑袋的马上就开建，否则大概率会失败。

因为项目选址、产业选择、客群定位、功能定位、产品设计、体量预估，都必须建立在详细的研究调研基础上，市场调研和分析决定了整个开发方案的准确性，贯穿了整个项目开发的过程，后期的方案也可以根据市调的结果进行调整。

市场调查可以由甲方（政府、开发商）自己进行，也可以委托专业的调研机构或者咨询公司完成，但即使将此项工作外包，甲方也必须对调研达到的目标、要求、主要内容等有明确的思路。

• 市场调研的流程

（一）准备阶段

• 确定想要通过调研了解的内容和目标，并通过问题的设置，引导调研目的完成。
• 制定调查计划，制定调研的时间、对象、方式。

（二）实施阶段

• 成立调研小组，确定负责人和调研团队，如果是委托第三方机构，一定要将调研的目的，需要达到的结果，交付的报告内容要求清楚，并且最好是能派人全程参与第三方的调研。
• 通过多轮的调研和走访，收集一手和二手资料，每次调研完一个对象后，都要快速形成记录，以免遗忘。记录的内容包括，走访时间，地点，对象，并提炼主要内容，以便后期汇总。

（三）分析和总结阶段

• 通过分析调研情况，编写调研报告。
• 通过调研结论，对整个园区的定位进行初步的可行性论证
• 在市场调研的过程中，还可以进行前置招商，比如了解企业扩张计划，搬迁意愿等，让企业知晓正在策划的园区，对于比较优质的企业可以提前蓄客，后期给

予定制化的空间。

本章结尾会通过生物医药产业园、新能源汽车产业园的市调报告，对如何进行市场调研进行实例解析。

• 市场调研的方法

市场调研是市场营销学里一门专业的课程，包含了统计学、心理学等诸多内容，有兴趣的朋友可以阅览专业的教材。这里列出主要的方法供参考。

按调查资料的来源分为一手资料调研和二手资料调研，这两种调研方法都拥有较为丰富的路径，此处仅列出比较常用的渠道。