房屋租赁合同纠纷处理司法观点总梳理

　　合同司法观点总梳理系列
　　历时6年打磨，累计约1000万字的沉淀之作
　　聚焦9大合同场景，收纳约10000个典型案例的大成之作
　　体现前沿、新规，系统梳理合同司法观点的匠心之作
　　 
　　本套丛书聚焦各个合同专题在司法实践中存在争议的热点、疑点、难点问题，以司法实践和理论相结合为基础进行归纳总结，从海量的案例数据中提炼出具有代表性的、指导性的案例，尤其以最高人民法院发布或者认可的指导性案例、公报案例等典型案例为主，包括截至图书出版时人民法院案例库入库的部分典型案例，并结合《民法典》及其相关司法解释的新规定、新精神对案例展现的法律适用规则进行总结、解读，可以帮助读者准确地适用法律解决问题，找到类案依据。

　　丛书包含：
　　1. 978-7-5197-8815-5买卖合同纠纷处理司法观点总梳理
　　2. 978-7-5197-5707-6保险合同纠纷处理司法观点总梳理
　　3. 978-7-5197-5909-4服务合同纠纷处理司法观点总梳理
　　4. 978-7-5197-8323-5房屋买卖合同纠纷处理司法观点总梳理
　　5. 978-7-5197-8764-6房屋租赁合同纠纷处理司法观点总梳理
　　6. 978-7-5197-8753-0物业服务合同纠纷处理司法观点总梳理
　　7. 978-7-5197-8751-6民间借贷合同纠纷处理司法观点总梳理
　　8. 978-7-5197-8749-3劳动合同纠纷处理司法观点总梳理
　　9. 978-7-5197-8778-3建设工程施工合同纠纷处理司法观点总梳理（上下册）

　　全面梳理
　　本套丛书全面梳理了买卖合同、服务合同、保险合同、房屋租赁合同等各个合同专题在司法实践中存在争议的热点、疑点、难点问题，以司法实践和理论相结合为基础进行归纳总结，每个专题梳理出的有效案例均接近或超过1000个，能够有效覆盖各个专题领域的各个法律适用问题。
　　准确适用
　　本套丛书从海量的案例数据中提炼出具有代表性的、指导性的案例，尤其以最高人民法院发布或者认可的指导性案例、公报案例等典型案例为主，包括截至图书出版时人民法院案例库入库的部分典型案例，并结合《民法典》及其相关司法解释的新规定、新精神对案例展现的法律适用规则进行总结、解读，可以帮助读者准确地适用法律解决问题。
　　有效参考
　　本套丛书在每一专题中，首先确定该类纠纷的争议焦点，即从实务纠纷中选择多发和疑难的问题，然后依据现行法律和司法解释规定、民事理论，对其进行深入分析，力争使法律条文变为看得清、摸得着的鲜活规则，为法官、律师等法律工作者以及当事人办理相关合同纠纷案件提供有效的参考与借鉴。

　　本书为丛书之一，全书分为十二个专题。第一专题为租赁合同概述，较为全面地介绍分析了租赁合同一般性问题如原则等，以及未归进专题中的出租人、承租人义务、公租房、优先承租权、房屋租赁涉及侵权、赁租权在执行程序中处理等内容。其后依次分为合同关系、效力、责任、解除、所有权变动、装饰装修、优先购买权、合理使用权、转租、租金与占有使用费及商铺纠纷十一个专题。在每一专题中，基本是以该类专题理解、法律适用以及纠纷处理三大部分展开分析，便于读者有重点查阅。围绕专题的纠纷类型特点进一步分类确定具体内涵，如房屋租赁合同责任纠纷分为违约责任理解、违约责任处理和损害赔偿纠纷处理。每一块针对实践中存在的问题和争议进行剖析，用若干个案例佐证阐述。在每一专题三大部分之下，根据作者要分析问题的多少划分若干细目并列入目录以供阅读。对其阐明的观点，均有1~3个案例实证。

　　王 军
　　男，汉族，新疆人，1951年8月出生，新疆广翼律师事务所律师。1988年专科毕业于北京大学法律系，1997年本科毕业于中央党校函授经济管理专业，2005年自学考试律师本科专业。2003年取得国家司法考试资格证（C证），2004年取得企业法律顾问资格证，2007年取得国家司法考试资格证（A证）。1996年12月以前在检察系统工作，2002年5月以前在法院系统工作，后退休从事法律服务工作。
　　先后在《中国法学》、《中外法学》、《法学杂志》、《法律适用》、《人民司法》、《人民检察》、《检察理论研究》、《国家检察官学院学报》、《检察实践》（后更名为《中国检察官》）、《北京市政法管理干部学院学报》（后更名为《北京政法职业学院学报》）、《人民法院案例选》、《中国审判案例要览》、《财会通讯》、《新疆社会科学》、《新疆社科论坛》等报纸刊物上发表一百多篇论文和案例分析。著有《民商事理论与实务研究》《合同法理论与实务研究》《保险法理论与实务研究》《合同法理论与实务研究续卷》《建设工程施工合同纠纷处理实务——1060个典型案例总梳理》。相关作品获最高人民法院三等奖三次，国家税务总局及中国税务学会二等奖一次，新疆维吾尔自治区一等奖二次、二等奖三次、三等奖五次、优秀奖二次。

专题一　房屋租赁合同纠纷概述
　一、房屋租赁合同理解
（一）房屋租赁合同含义
（二）出租人义务
（三）承租人义务
（四）租赁合同订金与风险理解
（五）公有住房承租权理解
（六）房屋租赁合同纠纷举证
　二、房屋租赁合同法律适用
（一）优先承租权认定
（二）租赁合同争议点认定
（三）房屋租赁涉及侵权问题
（四）虚假房屋租赁诉讼认定
（五）显失公平认定
（六）租赁合同不确定性弥补
（七）房屋租赁面积重大误解认定
　三、房屋租赁合同纠纷处理
（一）租赁合同中押金处理
（二）租赁合同撤销权行使
（三）一房数租履行顺序处理
（四）租赁合同债权法定抵销
（五）租赁房屋抵押处理
（六）赁租权在执行程序中处理
（七）租赁合同作为债权担保处理
（八）承租人死亡租赁合同存续处理
专题二　房屋租赁合同关系纠纷
　一、房屋租赁合同内容
（一）租赁合同条款理解
（二）租赁合同条款认定
（三）房屋租赁合同内容认定
　二、房屋租赁合同关系
（一）租赁合同关系认定
（二）租赁合同关系区分
（三）不定期租赁合同关系
（四）转租合同法律关系
（五）续租合同法律关系
　三、房屋租赁合同主体
（一）承租人主体认定
（二）出租人主体认定
（三）合同责任主体认定
（四）售后返租责任主体
（五）隐名间接代理诉讼主体
（六）合同主体变更
（七）概括继受主体
专题三　房屋租赁合同效力纠纷
　一、房屋租赁合同效力理解
（一）租赁合同成立认定
（二）租赁合同生效认定
（三）租赁合同约定生效条件
　二、房屋租赁合同效力认定
（一）租赁合同效力认定原则
（二）租赁合同有效认定
（三）租赁合同有效特殊形态
（四）转租合同效力认定
（五）租赁合同权属瑕疵效力认定
　三、房屋租赁合同无效纠纷处理
（一）租赁合同无效认定
（二）租赁合同无效范围
（三）租赁合同无效处理
专题四　房屋租赁合同责任纠纷
　一、房屋租赁合同违约责任理解
（一）租赁合同责任含义
（二）租赁合同违约认定
（三）特殊违约形态
　二、房屋租赁合同违约责任处理
（一）违约责任承担
（二）违约金调整
（三）违约责任减轻
（四）违约金并用
（五）承担责任方式选择
（六）违约责任与侵权责任竞合
（七）违约责任与履行抗辩权关系
　三、房屋租赁合同损害赔偿纠纷处理
（一）损害赔偿处理原则
（二）损害赔偿范围处理
（三）损害赔偿特殊形态
（四）租赁物灭失损失处理
（五）无效租赁合同损失处理
（六）第三人原因造成损失处理
专题五　房屋租赁合同解除纠纷
　一、房屋租赁合同解除理解
（一）租赁合同解除权含义
（二）租赁合同解除条件
（三）租赁合同解除条件把握
（四）租赁合同解除类型
　二、房屋租赁合同解除法律适用
（一）解除租赁合同程序
（二）解除权行使合理期限
（三）合同解除异议期
（四）单方解除权放弃
（五）违约方合同解除权
（六）租赁合同解除溯及力
（七）任意解除权认定
　三、房屋租赁合同解除纠纷处理
（一）合同解除处理原则
（二）无法继续履行解除处理
（三）租赁合同解除权限制处理
（四）合同解除与不安抗辩权选择处理
专题六　房屋租赁所有权变动纠纷
　一、房屋租赁所有权变动理解
（一）房屋所有权变动理解
（二）所有权变动租赁合同效力
（三）买卖不破租赁限制适用
（四）买卖不破租赁与房屋预告登记关系
　二、房屋租赁所有权变动法律适用
（一）所有权变动后合同解除
（二）所有权变动继续履行租赁合同
（三）所有权变动租金交付
　三、房屋租赁所有权变动疑难问题
（一）处理基本原则
（二）次承租人腾房处理
（三）租赁房屋被征收后租金处理
（四）租赁期间房屋被征收拆迁处理
（五）房屋所有权变动与租金受让人利益冲突处理
专题七　房屋租赁装饰装修纠纷
　一、房屋租赁装饰装修理解
（一）房屋租赁装饰装修理解
（二）装饰装修房屋增值理解
（三）装饰装修相关内容理解
　二、租赁合同有效装饰装修纠纷处理
（一）租赁合同有效装饰装修处理原则
（二）租赁合同解除装饰装修处理
（三）租赁期间届满附合装饰装修物处理
（四）擅自装饰装修处理
　三、租赁合同无效装饰装修纠纷处理
（一）租赁合同无效装饰装修处理原则
（二）经出租人同意装饰装修处理
（三）未经出租人同意装饰装修处理
专题八　房屋租赁优先购买权纠纷
　一、房屋租赁优先购买权理解
（一）优先购买权理解
（二）优先购买权行使条件
（三）出租人通知义务
（四）承租人行使期限
　二、房屋租赁优先购买权法律适用
（一）同等条件认定
（二）优先购买权范围
（三）优先购买权认定
（四）优先购买权管辖
（五）侵害优先购买权认定
　三、房屋租赁优先购买权纠纷处理
（一）优先购买权处理原则
（二）侵害优先购买权赔偿处理
（三）优先购买权限制
（四）优先购买权冲突处理
专题九　房屋租赁合理使用权纠纷
　一、房屋租赁合理使用权理解
（一）合理使用权含义
（二）合理使用权判断标准
（三）合理使用权范围
　二、房屋租赁合理使用权认定
（一）合理使用权认定
（二）使用租赁房屋外墙认定
（三）租赁房屋改造认定
（四）租赁房屋扩建认定
（五）公房租赁修缮认定
　三、房屋租赁合理使用权纠纷处理
（一）经出租人同意扩建费用处理
（二）未经出租人同意扩建费用处理
（三）合理使用权纠纷处理
（四）房屋维修责任和费用处理
（五）有益费用返还处理
专题十　房屋转租合同纠纷
　一、房屋租赁转租理解
（一）房屋转租理解
（二）转租与租赁权转让区别
（三）转租与相关行为关系
（四）转租包括再转租行为
　二、房屋转租法律适用
（一）转租合同履行认定
（二）出租人与次承租人关系认定
（三）承租人剩余租赁期限认定
（四）出租人同意转租推定
（五）租赁物收益归属认定
　三、房屋转租纠纷处理
（一）次承租人救济权利处理
（二）次承租人逾期腾房处理
（三）转租人过错处理
（四）转租的腾退处理
专题十一　房屋租金与占有使用费纠纷
　一、房屋租金理解
（一）租金支付认定
（二）租金支付解释
（三）租金计算标准
　二、房屋租金法律适用
（一）租金支付与抗辩权成立
（二）租金争点认定
（三）并存租赁合同支付租金认定
（四）租金诉讼时效认定
　三、房屋租金纠纷处理
（一）租金标准调整处理
（二）双方均有过错时租金处理
（三）租金与占有使用费关系
　四、房屋占有使用费纠纷处理
（一）租赁合同无效占有使用费理解
（二）租赁合同无效占有使用费处理
（三）转租合同无效占有使用费处理
（四）逾期腾房占有使用费处理
专题十二　商铺租赁合同纠纷
　一、商铺租赁合同理解
（一）商铺租赁合同特征
（二）商铺合同转让费
（三）商铺合同入场费
（四）新冠肺炎疫情对商铺租赁影响
（五）商铺租赁权质押
　二、商铺租赁合同法律适用
（一）商铺租赁合同审查认定
（二）商业地产租赁合同的效力
（三）整体租赁中一人反对效力认定
（四）影响正常营业认定
（五）商铺租赁合同特殊类型
（六）商铺涉及法律关系定性
　三、商铺租赁合同纠纷处理
（一）商铺保险理赔处理
（二）吊销营业执照后合同履行
（三）商位使用权转让性质与执行
（四）租赁商铺承租人损害处理
（五）租赁商铺承租人违约处理

　　序　言
　　随着现代市场经济的快速发展，房屋租赁市场的日益发展是其历史必然。随着房屋租赁市场的火爆和市场不规范，诉至人民法院的房屋合同纠纷案件大量增加，案件类型纷繁多样，法律关系也日趋复杂，各种新情况、新问题不断出现。《民法典》将物权与债权调整对象范围分编，但两者不同之处类似原来的物权法和合同法之区分。房屋租赁法律关系在财产的归属和流转上分别由物权和债权两种性质规范调整，尽管两种性质的法律调整对象不一，但出现交叉的现象突出，既存在债权法编的适用空间，也包含物权法编的适用空间。也就是说，房屋租赁法律关系形式上虽以合同之债表现出来，但在合同履行过程中涉及的有关房屋的争议又往往需要运用物权编基本原理加以公平解决。其中比较常见的就是房屋租赁合同中有关装饰装修处理的争议。随着房地产市场的发展，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁合同纠纷案件日益增多。房屋租赁市场也出现了诸多新情况、新问题，像以预租表现形式的合作建房，违章建筑房屋的出租问题，优先购买权的性质及法律后果，转租合同的效力，等等。在这种情况下，最高人民法院于2009年6月22日颁布了《房屋租赁合同解释》。该司法解释颁布实施后，有力促进了“同案同判”的法律效果成为现实，最终达到统一执法标准的目标。但也应清醒地看到，法律滞后于经济发展和社会实践，现行法律规定和《房屋租赁合同解释》与社会发展不相适应，尚未规定的情况不断出现，对现有条文理解出现不同意见，这是当前的实际现状。由于各种原因的制约，对于如何正确理解、准确适用《房屋租赁合同解释》的规定，把握《房屋租赁合同解释》条款的内容、含义，考量个案的实际情况，从平衡利益、鼓励交易、社会效果等因素考量案件裁判效果尚难达到预期目标，仍需继续努力。在2020年5月28日颁布的《民法典》中将《合同法》《物权法》的内容归入《民法典》中，但仍分为不同编，其合同编中对《合同法》诸多内容进行了修改、补充和完善，需要进一步的理解和把握。应注意的是，2020年12月29日，最高人民法院对《房屋租赁合同解释》进行了修订，2023年12月4日，最高人民法院颁布《民法典合同编通则解释》，本书根据修订及新出台的司法解释等进行编写。需要提醒的是，本书正文论述部分引用的相关法律法规、司法解释等的名称和条文序号为图书出版时生效的规定。而选取的案例中，为体现案例说理和裁判的真实情况，其涉及的法律法规、司法解释等的名称和条文序号原则上为裁判生效时的相关规定，请读者朋友在参考时注意。
　　在民事法律实务图书市场，主要有三类书籍形式。第一类是裁判规则类，对民事纠纷归纳各类裁判规则，简单明确，让法官、律师和广大读者对号入座，对争议类型进行类案参考，节约大量时间，提高效率。但不容忽视的是，现实生活中鲜活的案例绝没有百分之百的等同，任何一个细节忽视都可能造成处理上的偏差，完全照搬规则受到一定限制。第二类是问答类，对司法实践中出现的疑难问题和多发争议，采用问答的形式，做出自己理解的解答，是很受欢迎的形式之一，但不可避免地因缺少鲜活案例诠释法律，容易造成理解上的偏差。第三类是依据法律条文的顺序进行编排，虽附有一定案例或对同一个问题也有一定案例辅助阐述，但现实生活对一个法条或同一个争议反映出争议纠纷呈现多样化，一个争议法院判决出现不同观点，执法尺度并不统一，呈现的面和深度并未能满足实际需求。笔者从检察院、法院再到退休后法律服务的阅历和几十年感悟，试图从另一类途径寻找出有用、实效的办法，从法律理解、法律适用、纠纷处理三个角度诠释鲜活案例反映的实际疑难纠纷。
　　本书围绕房屋租赁法律关系适用有较强实践性与复杂性、租赁合同的独有特点和立法及司法现状之难点展开，基于上述背景和现状，确立了笔者编写的指导思想和本书的定位。笔者撷取租赁合同司法实践中存在争议的热点、疑点、难点问题，以司法实践和理论相结合为基础进行探讨。本书坚持以问题为导向与纠纷案件处理思路相结合，对已生效的纠纷案件进行总结、梳理进而把握适用法律精髓。本书以现行法律规定和合同理论为基础，对其租赁合同纠纷中存在的问题选择某一部分重点探讨，未展开至该类合同纠纷的全部内容。在全书编写过程中作者力争贯穿一个写作指导思想，即选材上的典型性、广泛性；使用上的实用性、方便性；效果上的准确性、有效性。笔者在思考并实践如何选择在生效判决中，注重研究对其纠纷裁判规则有效利用的方式和程度，使之对纠纷的解决、理论的更新和发展起到更大的积极作用。也就是说,笔者始终追求以好读有用实用，进而解决实际问题为目标。
　　本书专题设计是以司法实践中的多发争议和疑难问题为纠纷类型，分为十二个专题。第一专题为租赁合同概述，较为全面地介绍分析了租赁合同一般性问题如原则等，以及未归进专题中的出租人、承租人义务、公租房、优先承租权、房屋租赁涉及侵权、赁租权在执行程序中处理等内容。其后依次分为合同关系、效力、责任、解除、所有权变动、装饰装修、优先购买权、合理使用权、转租、租金与占有使用费及商铺纠纷十一个专题。在每一专题中，基本是以该类专题理解、法律适用以及纠纷处理三大部分展开分析，便于读者有重点查阅。围绕专题的纠纷类型特点进一步分类确定具体内涵，如房屋租赁合同责任纠纷分为违约责任理解、违约责任处理和损害赔偿纠纷处理。每一块针对实践中存在的问题和争议进行剖析，用若干个案例佐证阐述。在每一专题三大部分之下，根据作者要分析问题的多少划分若干细目并列入目录以供阅读。对其阐明的观点，均有1~3个案例实证。
　　本书有以下特点：（1）在本书中，作者省略案情介绍部分直接提取其判决理由，突出生效判决的重点、内涵，简明扼要且信息量大；注重实务处理路径，减少过于学术性的概念、术语的理论阐述，以及过分追求理论上的深度。（2）在每一专题中，作者首先确定该类纠纷的争议焦点，即从实务纠纷中选择多发和疑难的问题，其次依据现行法律和司法解释规定、民事理论再辅以最高人民法院公布或认可的案例，对其进行深入分析，力争使法律条文变为看得清、摸得着的鲜活的规则，希望能给法官、律师办理服务合同纠纷案件提供有价值的参考与借鉴。（3）本书载明分析的案例有882个，以大容量展示租赁合同纠纷案件裁判的形态。（4）作者对生效判决中争议的焦点进行分类拆分梳理，而不是展现判决全部内容，尤其是最高人民法院审理的案件和复杂疑难案件往往有几个争议焦点，将其多个争议焦点分别归置在作者分类的专题中，力求实现作者追求的对热点、疑点、难点问题研讨重点目标，减少重复或避免全部判决理由归置在一个规则下的不利因素，实现有限阅读和理解最大化。（5）在本书中，列出了就同一争议法院内部不同判决，有利于清醒、客观地认识现状，并提高进一步完善法律、取得共识、统一执法尺度的迫切性。
　　众所周知，“法律的生命不在于逻辑，而在于经验”。社会在发展，经济在发展，法律也随之发展，民法典的颁布就是新的发展，其需要新的实践，新的经验，作者也是在随着社会、法律的发展，而不断地前进。虽然作者不断地刻苦学习，努力探索，但因水平有限，本书可能有诸多不足，恳请各位读者给予批评指正，使作者能为法治建设、社会和谐作出自己应有的贡献。
　　王　军
　　2024年春节