社会资本参与老旧小区改造：基于“成本-收益”的北京实证分析

★（1）全国工程勘察设计大师张杰教授、清华大学建筑学院边兰春教授联袂作序推荐。清华大学建筑学院唐燕教授团队自引起业内热烈反响的《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》《城市更新制度与北京探索：主体—资金—空间—运维》之后，针对老旧小区改造面临痛点难点问题的又一部力作！
★（2）从“成本-收益”视角，深度分析北京典型老旧小区改造案例的社会资本参与机制，为社会各界共同破解老旧小区改造的“资金不足”难题提供启发性策略参照。
★（3）从财税和金融两方面，系统盘点我国城市更新的关键资金来源，为城市更新项目寻求多元资金介入提供政府和市场力量支持下的“融资”线索。
★（4）多维度总结国际国内老旧小区改造实践经验，包括日本、美国、新加坡、荷兰等发达国家的住区更新经验，以及我国上海、广州、深圳、成都等地的老旧小区改造做法。
★（5）深入分析近年来北京老旧小区改造的7个典型案例。包括：北京市引入社会资本参与老旧小区改造的首例示范项目——愿景集团参与的劲松北社区，以及鲁谷六合园南社区、真武庙五里、通州玉桥南里项目；首开集团及多家区属国企参与的光华里5、6号楼、光明楼17号楼、马家堡68号院2号楼项目。清华大学张杰教授认为：“作者在对政府、实施主体、产权方、居民等进行的调研、座谈过程中，获得了大量珍贵且详实的一手数据，这无疑成为本书最为重要的宝贵财富和实证贡献。”
★（6）提出具有针对性的政策细化建议，包括资金供给、规划引导、主体协同三方面，为社会资本参与老旧小区改造提供政策设计方向参照。

当前，我国的老旧小区改造面临存量任务重、资金平衡难、政策堵点多等多重挑战。在改造中引入社会资本以拓展资金来源，是保障我国老旧社区更新行动有效落地的重要一环。
《社会资本参与老旧小区改造：基于“成本-收益”的北京实证分析》基于经济学视角下的盈亏平衡关系创建“成本-收益”分析框架，据此解读社会资本参与下的劲松北社区改造、鲁谷六合园南社区改造、光明楼17号楼重建、马家堡路68号院2号楼重建等7个北京老旧小区改造典型案例。通过深度剖析不同类型老旧小区改造的具体“成本端”和“收益端”构成，研究揭示了“民企”和“国企”参与模式的异同，以及项目改造面临的共性与个性困境，进而提出激励社会资本参与的“降成本、提收益”政策路径和体制机制改革措施，为社会各界共同破解老旧小区改造的“资金不足”难题提供启发性策略参照。
《社会资本参与老旧小区改造：基于“成本-收益”的北京实证分析》还从“财税”和“金融”两方面系统梳理了城市更新资金来源的主要支持渠道，为城市更新项目寻求多元资金介入提供政府和市场力量支持下的“融资”线索。研究总结了日本、美国、新加坡、荷兰等发达国家的住区更新经验，以及我国上海、广州、深圳、成都等地的老旧小区改造做法，提供了从国际国内实践、市场运作机制、制度体系建设到深度个案分析的全方位信息，是一部“大处着眼、细处着手”揭示老旧小区改造资金运作机制的前沿成果。

唐燕，清华大学建筑学院长聘教授，博士生导师，德国洪堡学者，China City Planning Review编委与编辑部主任。曾为麻省理工学院SPURS学者、卡迪夫城市大学访问教授、柏林自由大学访问学者、多特蒙德工业大学博士后。长期从事城乡规划设计、城市更新、城乡治理等研究，在国内外期刊及会议发表论文百余篇，先后主持德国洪堡基金、英国社科院基金、国家自然科学基金、国家重点研发计划子项、人文社科基金等国内外重要基金课题。出版Urban Regeneration in China: Institutional Innovation of Guangzhou, Shenzhen and Shanghai、Chinese Urban Planning and Construction：From Historical Wisdom to Modern Miracles、《城市更新制度与北京探索：主体—资金—空间—运维》、《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》、《创意城市实践：欧洲和亚洲的视角》、《文化、创意产业与城市更新》、《城市设计运作的制度与制度环境》、《控制性详细规划》、《德国大都市地区的区域治理与协作》等十余部中英文著作。规划设计成果获巴黎国际发明展银奖、新加坡规划师协会规划大奖城市设计组金奖、全国优秀城市规划设计奖一等奖等。
刘思璐，清华大学城乡规划学硕士，现就职于北京市城市规划设计研究院。研究方向为住房保障与城市更新，参与多项住房规划与住房保障制度、城市更新配套政策研究课题。
刘泓显，清华大学城乡规划学硕士研究生，主要研究方向为城市更新与运营，参与多项城市更新配套政策、金融模式与运营管理方面的研究。
李岚清，清华大学城乡规划学博士研究生，研究方向为城市更新与住房。参与多项国家、省、市级课题研究，以第一作者身份在《城市规划》等期刊发文，论文多次获评城市规划、公共管理领域会议优秀论文。

第1章  绪论：新时期老旧小区改造的工作开展 / 1
1.1  我国老旧小区改造面临的痛点难点问题 / 4
1.2  社会资本参与老旧小区改造的重要意义 / 5
1.3  社会资本参与老旧小区改造的研究进展 / 7
1.4  成本–收益：社会资本参与北京老旧小区改造的实证分析 / 10
1.5  研究内容与框架 / 11

第2章  我国老旧小区改造的资金支持路径 / 13
2.1  城市更新资金支持的分析框架 / 14
2.2  城市更新的财税支持渠道 / 17
2.3  城市更新的金融支持渠道 / 27
2.4  老旧小区改造的资金支持模式 / 39
2.5  小结 / 47

第3章  发达国家的老旧小区改造实践 / 49
3.1  新加坡：公共住宅（组屋）维修与翻新 / 50
3.2  日本：团地再生计划 / 56
3.3  美国：关注公共住房改造的社区更新 / 64
3.4  荷兰：社会住房更新 / 72
3.5  小结 / 78

第4章  我国老旧小区改造中社会资本参与的地方探索 / 81
4.1  我国城市老旧小区改造历程及演进特征 / 84
4.2  上海：从旧区改造到城市有机更新 / 87
4.3  广州：老旧小区微改造与社区治理探索 / 92
4.4  深圳：市场运作下的老旧小区改造 / 97
4.5  成都：老旧小区有机更新与长效治理 / 101
4.6  小结 / 105

第5章  北京老旧小区改造与“成本-收益”分析框架 / 107
5.1  北京住区建设与改造的发展历程 / 108
5.2  北京老旧小区改造的特殊背景：减量规划和规模管控 / 111
5.3  “成本–收益”视角下社会资本参与老旧小区改造的动力机制 / 112
5.4  “成本–收益”视角下北京老旧小区改造的政策演进 / 122
5.5  小结 / 135

第6章  社会资本参与老旧小区改造的北京实践创新 / 137
6.1  社会资本参与老旧小区改造的相关模式 / 138
6.2  民企参与的综合整治类：愿景集团 / 143
6.3  国企参与的拆除重建类：首开及多家区属国企 / 161
6.4  小结 / 173

第7章  社会资本参与老旧小区改造的制度困境剖析 / 175
7.1  社会资本参与老旧小区改造的瓶颈约束 / 176
7.2  困境一：资金运作效率不佳带来的“成本–收益”不平衡 / 180
7.3  困境二：规划政策缺位带来的高交易成本与收益受限 / 185
7.4  困境三：多元主体协调的复杂性推高交易成本 / 189
7.5  小结 / 193

第8章  社会资本参与老旧小区改造的政策激励路径 / 195
8.1  “成本–收益”视角下的制度供给框架与潜在激励措施 / 196
8.2  激励社会资本参与北京老旧小区改造的政策工具建议 / 204
8.3  北京政策工具应用 / 215
8.4  资金来源拓展思考：老旧小区改造的居民“自拆自建” / 221
8.5  总结与展望 / 226

参考文献 / 229

附录  老旧小区改造相关政策汇编 / 241
国家层面 / 242
北京层面 / 248
综合整治类相关政策 / 248
拆除重建类相关政策（危旧楼房和简易楼） / 249