特色小镇

1. 十九大报告首次提出了“乡村振兴战略”，乡村振兴已经被提升到国家战略的层面。这本书从开发商和老百姓两个不同的角度，分析了如何投资特色小镇，帮助读者把握未来城镇化发展的大趋势。

2. 这本书援引了数十个国内外成功运营的特色小镇和田园综合体范例，比如美国好时巧克力小镇、格林尼治小镇、英国剑桥镇、法国格拉斯小镇、上海临港新城、杭州云栖小镇等，引人入胜，为中国的特色小镇的发展提供了决策参考和产业引导。

3. 作者孙文华是前华夏幸福产业小镇总经理，拥有丰富的特色小镇建设与运营经验，是名副其实的“特色小镇专家”。这本书是他多年研究与实践工作的总结，帮助读者理解政策、制订方案、采取行动，抢占城乡经济发展的投资先机！

为了推进中国城镇化进程，各个部委陆续出台了一系列政策文件，提倡开展田园综合体建设，推进特色小镇的发展。从中央到地方政府，特色小镇建设已经成为未来规划、建设的重点，也成为社会广泛讨论的热点话题。

华夏幸福基业股份有限公司在北京周边重点布局了固安、廊坊、香河等地的地产项目，在雄安新区成立之初，一举成名，成为地产界的一匹黑马。这本书是前华夏幸福产业小镇总经理孙文华集特色小镇理论与实践为一体的研究成果。

在这本书中，作者详细阐述了特色小镇和田园综合体的概念、缘起和发展形势。他把特色小镇划分为通勤小镇、产业小镇和产品小镇三类，并从开发商与投资者等不同的角度分析了在选择特色小镇时需要注意的问题，还详细阐述了特色小镇与田园综合体的商业模式以及PPP模式等重要问题，勾勒出了特色小镇和田园综合体在未来发展的大趋势。

孙文华

前华夏幸福基业股份有限公司产业小镇总经理，现任金恪投资控股股份有限公司副总裁兼特色小镇集团总裁，中国城镇化促进会副理事长，中国农学会园区分会副会长，全国工商联农业商会常务理事。他曾担任过国内首个国家级农业科技园区孙桥农业园区的书记，国家级特色小镇、国家级历史文化名镇上海新场古镇的总经理，国家级工业园区上海临港开发区的招商五部副总。

他还是同济大学管理学博士、上海外国语大学MBA中心企业导师、南京农业大学MBA兼职导师、上海市经济与信息委员会专项评审专家库专家、浦东新区科委项目评审专家、上海市生产性服务业促进会专家，著有学术专著《治理城市病的规划探讨》。

推荐序 1 // V

推荐序 2 // VII

推荐序 3 // XI

推荐序 4 // XIII

推荐序 5 // XV

前言 // XVII

第一章
特色小镇是美好生活的重要空间载体

新型城镇化 // 003

小城镇的美好生活 // 010

第二章
特色小镇的概念

特色小镇的缘起 // 021

对特色小镇的再认识 // 029

小城镇应该按照其不同区位来分类 // 034

第三章
通勤小镇

都市近郊的通勤小镇 // 041

开发商怎么开发通勤小镇 // 045

老百姓怎么选通勤小镇 // 053

第四章
产业小镇

城区产业溢出的产业小镇 // 063

开发商如何选择产业小镇 // 067

产业小镇开发具有周期性 // 085

导入人口是导入家庭 // 091

产业小镇的基本空间模型 // 096

第五章
产品小镇

偏远的享乐产品小镇 // 103

开发商如何选产品小镇 // 109

产品小镇需要战略定位 // 117

产品小镇的核心是服务运营 // 127

产品小镇的主要功能 // 140

如何选产品小镇做投资 // 150

第六章
田园综合体

新型城镇化与田园综合体 // 156

乡村振兴与田园综合体 // 161

休闲农业与田园综合体 // 167

田园综合体的空间构成 // 174

策划有5个目标，规划有9个维度 // 180

策划的具体方法和做法 // 185

田园综合体的运营管理 // 218

第七章
特色小镇与田园综合体的商业模式

PPP模式 // 231

特色小镇与 PPP 模式 // 235

田园综合体与 PPP 模式 // 242

政府与项目公司的分工界面 // 246

特色小镇的赢利点 // 254

田园综合体的赢利点 // 259

PPP类型及运作模式汇总 // 276

企业投资小镇的赢利模式设计 // 281

美国小镇的税收增额融资开发模式在我国应用的思考 // 283

后
记 // 293

附录 1 // 299

附录 2 // 303

附录 3 // 311

附录 4 // 315

附录 5 // 321

参考文献 // 331

推荐序

位于城市郊区和农村的小城镇属于城市之末、农村之首，是城乡过渡带的主体和代表。小城镇既是沟通城乡区域经济的桥梁和枢纽，也是实施新型城镇化战略的重要区域。目前我国城镇化率达到了 57.35%，特大城市、大城市、区域性中心城市已成为我国人口的主要集聚地，但是还有几亿人口仍然生活在农村，因此下一阶段我们必然要进入城市郊区和农村统筹发展的新型城镇化时期，进而实现城乡居民权益平等化、城乡公共服务均等化、城乡居民收入均衡化、城乡要素配置合理化以及城乡产业发展融合化的战略目标。

为此， 2016年国家发改委发布了《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，全面推进特色小（城）镇的建设。

特色小（城）镇包括特色小镇和特色小城镇两种形态。特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明且具有一定人口规模和经济规模的建制镇。特色小镇和特色小城镇相得益彰、互为支撑，特色小镇非镇非区，既不是行政区划单元，也不是产业园区。它只是行政建制小城镇中的一部分，相对独立于市区之外，有明确的产业定位、历史文化内涵、旅游风貌特色和社区服务功能。特色小镇的重要功能特征就是它具有特色鲜明的产业形态、和谐宜居的美丽环境、彰显特色的传统文化、便捷完善的设施服务和充满活力的机制体制等。

田园综合体作为城乡统筹发展中的重要组成部分，则是在有资源优势的乡村建设以农民合作社为主要载体的，让农民充分参与并受益的，以循环农业、创意农业、农事体验为基础产业的，集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的综合体。它是一种乡村综合发展的模式，其核心是让农民充分参与乡村的建设和发展并从中受益。田园综合体概念的提出推动了新一轮城镇化的进程，使该进程在空间上从城乡结合部进一步拓展到广大的农村区域，因而具有前瞻性的意义。

党的十九大报告从实施区域协调发展的战略层面强调“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”。在谈到实施乡村振兴战略时，十九大提出将按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化，并重点强调了“确保国家的粮食安全，把中国人的饭碗牢牢端在自己手中”。

这本《特色小镇》的出版恰逢其时。它引人入胜的一个特点是援引了较多国内外成功运营的特色小镇和田园综合体的范例，直观地论述了特色小镇的基本概念，特色分类（通勤小镇、产业小镇、产品小镇），风貌特点，商业运营模式和应避免走入的误区。对实施新一轮城镇化建设来说，这本书具有他山之石的功用和积极的指导意义。另外，仍需指出的是，在田园综合体的建设过程中，还应强调力戒浮华之气、奢靡之风，在确保国家粮食安全的循环农业基础上，发展休闲旅游产业，切不可本末倒置。

这本书内容翔实，章节安排合理，概念严谨清晰，图文并茂、条理有序，是一本值得同行业者参考阅读的专业著作。

李宁

中国城市发展研究院副院长

中国城镇化促进会城市与乡村统筹专业委员会常务副秘书长

这本《特色小镇》的作者从城乡一体化的角度研究和阐述了特色小镇与田园综合体，选用了国内外大量成功的案例，为国内有志开发建设特色小镇和田园综合体的投资者与践行者带来了崭新的视角和启示。

——朱新礼

汇源集团董事长

这本《特色小镇》的出版恰逢其时。它引人入胜的一个特点是援引了较多国内外成功运营的特色小镇和田园综合体的范例，直观地论述了特色小镇的基本概念，特色分类（通勤小镇、产业小镇、产品小镇），风貌特点，商业运营模式和应规避的误区。对实施新一轮城镇化建设来说，这本书具有他山之石的功用和积极的指导意义。

——李宁

中国城市发展研究院副院长

中国城镇化促进会城市与乡村统筹专业委员会常务副秘书长

《特色小镇》为中国特色小镇发展提供了决策参考和产业引领，为中国特色小镇建设寻找到了国际化语汇，为中国的松散性资源寻找到了整合机遇，展示了能体现中国综合实力的特色小镇示范之路，提出了极为有价值的宝贵建议。

——李斯特·罗杰斯（Lester Rodgers）

澳大利亚新南威尔士省莫里市市长

孙文华博士这本《特色小镇》不是“空中楼阁”。他曾在*工业园区、*历史文化古镇、*农业科技园区工作，后来又勇敢投入商海，正是这样丰富的工作经历和所见、所思、所行凝结成此书，让人读来受益良多。

——江宇虹

北京阿卡控股有限公司董事长

在一片发展特色小镇的声浪之中，能在极短的时间内汇整丰富的经验，实属难得。这本《特色小镇》通过数据和报告，让我们了解了特色小镇的缘起，开始思考这个时代以特色小镇产业为核心的发展模式，把握未来城镇化发展的大趋势！

——曾国源

神话言创办人、中华文化创新专家

台湾文化创意产业厂商联谊会（TCCIA）副会长

鼓浪屿管理处文创高级顾问

特色小镇的缘起

2015年5月，习近平总书记在考察浙江时，对特色小镇给予了充分肯定。让特色小镇这一话题在全国范围内迅速升温的，是 2016年 7月住建部、国家发改委和财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，它决定在全国范围开展特色小镇培育工作，提出到 2020年培育 1 000个左右各具特色的、富有活力的特色小镇，涵盖休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等多个领域。2016年 10月，第一批 127个国家级特色小镇名单公布。

短短一年时间，特色小镇在全国可谓遍地开花， 2017年 7月 27日，第二批 276个国家级特色小镇公示名单出炉。至此，全国被列入国家级特色小镇名单的小镇共计 403个。

特色小镇与特色小城镇

根据《关于开展特色小镇培育工作的通知》，特色小镇要具备特色鲜明的产业形态、和谐宜居的美丽环境、彰显特色的传统文化、便捷完善的设施服务、充满活力的体制机制。根据国家发改委《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，特色小（城）镇包括特色小镇、特色小城镇两种形态。特色小镇聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，它不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。建制镇即“设镇”，是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的镇，建镇的条件在不同国家有不同规定。我国全国建制镇有 20 401个，乡集镇 12 000个左右，平均用地规模 2.15平方公里，人口密度为每平方公里 4 937人。特色小镇特色小城镇行政建制镇特色鲜明的产业形态和谐宜居的美丽环境便捷完善的设施服务充满活力的机制体制彰显特色的传统文化特色部分区域全部区域全国建制镇 20 401个，乡集镇 12 000个左右，平均用地规模 2.15平方公里，人口密度为每平方公里 4 937人。

显然，特色小镇与特色小城镇的概念来源于建制镇，用建制镇的全域来创建特色产业的小镇，就称为特色小城镇，而用建制镇的一部分来创建特色产业的小镇，则称为特色小镇。

对于特色小镇，我们不能简单地将它理解为一次政策带来的机遇，对想要投资特色小镇的投资商来说，这不仅仅是为了挂个牌子或者为了争取政策扶持。从西方发达国家城镇化的历程来看，建设特色小镇是城镇化发展过程中的必然阶段，特色小镇是我国新型城镇化的重要载体。

2013年，王鹏经研究发现，德国的城镇化率是
97%，70%的人居住在小城镇；美国的城镇化率是 84%，有 50%以上的人居住在 5万人以下的小城镇；英国 9%的人居住在城市核心区，5%的人居住在乡村， 86%的人居住在郊区小城镇。

对老百姓来说，关注特色小镇也是关注未来的财富流向。这次新型城镇化的目标是实现城乡一体化，也就是说，长期存在的城乡居民收入差异将会减小，而且下一次财富增长的机会可能就在农村区域，在特色小（城）镇。

我国农民的人均纯收入在 1978年是 134元，至 2016年，已达 12 363元，同期，城镇居民的人均可支配收入分别是 343元与 33 616元。我国的基尼指数也在逐渐缩小，由 2008年的 0.491，2012年的 0.474，降至 2016年的 0.465。城乡收入差距缩小，人们向往城市生活的动力也会衰减。

根据 2017年 1月 20日国家统计局发布的数据显示， 2016年我国 GDP为 744 127亿元，人均 GDP为 53 980元。我国已经是世界第二大经济体，当经济发展达到一定程度时，人们的需求也会转变，随着城市病和食品安全等问题持续发酵，城里人更向往美丽宜居的小镇，很多“北、上、广”的市民开始在外省市旅游景区购买第二居所、第三居所乃至第四居所。

第二居所

第二居所是指家庭偶尔使用的在其他省市的居住场所。第三居所、第四居所的意思类似，是指本市居民为投资或自住在外省市购买的一套以上的住房。

购买第二居所的目的无外乎两种，一种是自住，一种是投资。作为投资者，首选的评判标准就是所购房屋的租金要大于银行的贷款利息，这样，投资者可以从银行贷款买房，用银行的资金杠杆撬动买房需求。如果是自住，购买者基本是用作度假或养老。例如，有很多北京人喜欢在海南买第二居所、第三居所，主要是考虑到冬天有雾霾且天冷，就可以到海南度假，呼吸新鲜空气，享受温暖的假日天气。

针对第一居所，购买者首先要考虑的是产业、设施和宜居性，这是居住者工作与生活所需要的。针对用于自住的第二居所，购买者考虑的是山水景观、空间等自然条件以及设施服务；而针对用于投资的第二居所，购买者考虑的是投资回报，一般会考虑购后返租，看重游客人次、租金、周边客房供应量及出租率等要素。

特色小镇的评选标准要求小镇具有特色鲜明的产业形态、和谐宜居的美丽环境、彰显特色的传统文化、便捷完善的设施服务和充满活力的体制机制。这些标准无疑都有一个核心，即宜居。