合同法则：房子那些事

　　一本便捷实用的买房法律指南

　　精选房屋买卖典型案例，揭示买房常见陷阱

　　总结实用生活应对法则，提供专业法律支持

第一章　合同的成立

第一节　广告真的仅供参考吗？

第二节　意向书仅仅是购房意向吗？ 

第三节　认购书何时可以认定为商品房买卖合同？

第四节　房屋买卖合同应采用书面形式 

第五节　网签能成立房屋买卖合同吗？ 

第六节　买房遇霸王条款怎么办？ 

第七节　对格式条款理解不一致怎么办？ 

第二章　合同的效力

第一节　违章建筑买卖合同必然无效吗？

第二节　无预售许可证的商品房预售合同的效力

第三节　不明真相买了“凶宅”可以退房吗？

第四节　共有房出卖，夫妻之间有代理权吗？

第五节　未经共有人同意的房屋买卖合同效力如何？

第六节　城里人为什么不能买“农民房”？

第七节　不具备上市交易条件的经济适用房能买吗？

第八节　规避政策借名买房靠不靠谱？ 

第九节　阴阳合同真的能避税吗？ 

第三章　合同的履行

第一节　合同约定不明时如何履行？ 

第二节　你不履行我也不履行：同时履行抗辩权

第三节　心有不安，如何抗辩：不安抗辩权

第四节　你先履行我再履行：先履行抗辩权

第四章　合同的终止与解除

第一节　当事人死亡合同就终止了吗？ 

第二节　什么情况下可以解除房屋买卖合同？

第三节　签完买房合同后遭遇房产调控新政怎么办？

第四节　合同怎么解除？ 

第五章　违约责任

第一节　什么时候能强制继续履行合同？ 

第二节　房屋差价损失能赔吗？ 

第三节　什么时候可以要求惩罚性赔偿？ 

第四节　违约金太高或太低怎么办？ 

第五节　初识定金：定金罚则 

第六节　交了定金，后悔了能要回来吗？ 

第七节　定金、订金、押金与保证金，你分得清吗？

第八节　定金与违约金不能同时主张 

第六章　常见纠纷及应对

第一节　一房多卖怎么办？ 

第二节　坐地涨价，临时变卦 

第三节　房子过户了，户口迁不了 

第四节　房屋质量纠纷 

第五节　逾期交房纠纷 

第六节　逾期办证纠纷

　　“耕者有其田，居者有其屋”是几千年来中华民族老百姓息息奋斗的生活理想，传统的购房置地的观念，使得拥有自己的房地产成为很多人终身奋斗的目标，住房问题也一直是当前社会大众所关心的热点问题，房屋有关的市场交易行为成为最主要、最经常的行为之一。

　　正如亚当斯密所言，合同创造财富，满足需要。在陌生人社会信任弱化的背景下，合同作为社会分工的需要出现了，由于合同对未来发生的不确定事项作出约定，能充分降低风险，因而在房屋市场交易行为中充当着重要角色。然而，在住房商品化改革和房地产市场持续发展、房产价值凸显的背景下，由于社会诚信体系的缺失、市场主体之间地位的失衡、契约精神的缺乏、法律制度的缺位等因素，违反合同约定的现象经常出现，房屋交易行为中的合同纠纷呈上升趋势，并成为影响社会和谐的重要因素。该类纠纷涉及的法律问题除了一般买卖合同问题外，还可能涉及房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题，受政策影响也较明显。同时房屋买卖纠纷涉案标的额大、案件事实较为复杂，诸如阴阳合同、借名买房、一房多卖等纠纷时有发生，由此产生的各种社会关系和法律关系已成为大众所关注的社会焦点问题。

　　本书以社会生活中老百姓经常遇到的、争议较大的房产纠纷热点问题为切入点，以合同法基本理论为依据，采用“以案说法”的形式对如何处理各类纠纷进行剖析。案例精选自中国裁判文书网、中国法院网、人民法院报、最高人民法院指导性案例中的典型案例和其他相关组织、法学研究机构和专家学者选编的具有参阅作用的案例，对每个案例的基本案情、主要问题进行浓缩提炼和分析，并进行相关法规链接，方便读者查阅法规和裁判文书原文。通过典型案例解析、切实可信的法院判决、权威详尽的法条链接，介绍防范相关风险的法律知识，总结实用生活法则，以期通过理论透析民生热点、判例警示生活法则、法律维系契约精神，为社会公众规避风险、维护合法权益提供借鉴，从而减少购房风险，促进交易自由，维护交易安全，提高交易效率。

　　本书在编写的过程中，力求做到：在体系上，以房产交易问题为切入点，以合同法理论为基础确定编排内容和结构，注重介绍合同法基本概念、知识、原理，内容涵盖合同的成立、效力、履行、终止与解除、违约责任等主要理论点，力求合理完整；在内容上，以问题为导向，总结现实生活中常见的问题、纠纷，总结实用生活法则，力求实用；在形式上，具体问题采用基本案情、基本理论、案例评析、生活法则、法规链接形式展现，力求生动。

　　需要说明的是，由于具体案件事实复杂，往往涉及多个法律焦点，为了便于理解，有些案例仅选取某个具体角度和焦点问题进行评析，难免挂一漏万。如需了解完整案件，可通过标明的案件来源从中国裁判文书网获取判决书原文研读。同时，随着社会的发展变化，法律本身也会发生变化，裁判规则和思路也在适应新情况、新变化，因此，有些案件事实看似相同，但有可能出现不一样甚至相反的判决结果，要辩证地予以看待。由于编者水平有限，错漏与不当之处在所难免，敬请读者批评指正。