物业纠纷实务案例解析

　　明晰法律，解读民法典时代小区治理工作中的重点难点问题

　　聚焦案例，提炼物业管理和服务法律纠纷中的核心处理技巧

　　本书着眼于选举业主委员会、选聘物业管理企业等日常物业项目中高频出现的法律纠纷，通过案情描述、问题解读、案例分析、专家提示、处理锦囊、法条链接等板块，运用案例讲解的方式，以案说事、以案说理，多角度充分展现现行法律法规条文主旨，明晰案件争论焦点。本书在案例选择上具有高度的典型性和概括性，基本覆盖了物业服务过程中的各类事项，从物业管理和服务的实际出发，使读者更能在案例中明晰问题，获得解答。在语言表述上，行文力求简洁明了，以期用更为通俗易懂的文字将法律问题说清楚，让普通人读懂法言法语，具有极强的实用性和可操作性。

　　北京市盈科律师事务所简称盈科律师事务所，是一家全球化法律服务机构，总部设在中国北京，在中国大陆拥有83家分所，在美国、巴西、墨西哥、英国、意大利、匈牙利、波兰、比利时、西班牙、摩纳哥、希腊、德国、斯洛伐克、捷克、瑞士、法国、韩国、土耳其、俄罗斯、哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、蒙古、以色列、阿根廷等盈科全球网络覆盖83个国家的142个国际城市。盈科律师事务所10000余名员工，致力于为客户提供全球商务法律服务，为客户创造价值。盈科在发展中坚持”以人为本”的人才战略，逐步形成了由专业律师人才、专业市场人才、专业管理人才组成的人才队伍，保障了律师事务所整体战略目标的实现。业务范围涵盖国际贸易、海外投资、公司、资本证券、两岸事务、私募、投融资与并购、知识产权、房地产、环境保护、海商海事等专业领域。此外，盈科还聘请了在国内外法学理论及实务领域享有声誉的法学专家担任专家顾问。

第一章　概　述
第二章　业主委员会的成立
案例一　如何理解一个物业管理区域成立一个业主大会及业主委员会，小区能否分区域成立业
主委员会？
案例二　假设业主委员会的成立明显违法，业主如何救济？
案例三　建设用地规划许可证确定的红线图范围是否为划分物业管理区域的唯一标准？
案例四　仅拥有小区停车库（位）所有权的人是否属于业主的范畴之内？
案例五　业主委员会选举未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意通过，备案机关有权不予备案吗？
第三章　业主委员会的换届
案例一　筹备组组织换届过程中，未经开箱验票便自行总结、公示换届投票选举结果，投票结果是否合法，能否通过备案？
案例二　备案机关作出业主委员会备案的行政行为之前，审慎审查义务应尽到何种程度？
案例三　业主委员会换届后未依法备案，是否影响其代表业主行使诉讼权利？
案例四　业主委员会换届选举后，原业主委员会认为其存在违法换届行为，是否有权提起诉讼要求撤销备案？
案例五　业主委员会任期届满仍未完成换届选举，需要承担何种责任？
第四章　选聘和解聘物业服务企业
案例一　业主如何依法依规地开展选聘物业管理企业的工作？
案例二　选聘物业公司未经“双过半”的业主同意通过便直接签订的物业合同是否具备法律效力？
案例三　同一物业管理区域内的部分业主是否有权单独选聘物业管理企业，为其专有面积提供物业服务？
案例四　业主委员会与物业公司签订的合同被认定无效后，物业公司是否仍有权就在此期间提供的物业服务收费？
案例五　物业管理企业被依法解聘后无正当理由拒不退出，是否有权向业主主张被解聘后直至实际退出期间的物业费用？
第五章　小区的公共支出和使用
　　一、业主享有的共有部分的界定及共有权人的权利和义务
案例一　会所不属于小区共有部分，业主诉求被驳回
案例二　公共部位被侵占，业主联手讨回
　　二、公建配套的权属与使用收益
案例三　小区车辆被盗，无监控记录业主要求物业赔偿
案例四　停车不入位导致百万元车辆丢失
案例五　人防车位涨价，业主诉讼被驳回
案例六　建设单位是否有权决定在小区安装电信基站
案例七　物业拒不交出停车收益，法院判令返还
　　三、专项维修资金
案例八　开发商占用维修资金被告上法庭
案例九　多年渗水困扰顶层业主，低层业主却反对物业大修
第六章　物业的日常运作和监督
　　一、物业管理的定义
　　二、物业服务合同
　　三、业主管理规约
　　四、业主委员会与物业服务企业的法律关系
案例一　业主能否以物业服务企业服务不达标为由，拒付物业费？
案例二　车辆停放在停车库，车内财物被盗，物业公司是否承担赔偿？
案例三　业主应从何时开始承担物业费？
案例四　业主私自改建，物业公司是否有权起诉要求业主恢复原状？
案例五　业主家里渗水受损，物业是否承担赔偿责任？
案例六　物业公司擅自提高物业费收费标准，业主该如何维权？
第七章　业主委员会的日常运作和监督
案例一　业主委员会在履行职责时应遵守何种程序，何为有效的业主大会表决形式
案例二　业主知情权有哪些，业主如何行使知情权？
案例三　街道办事处和房地产管理局在行使监督权时是否有权直接宣布业主委员会的行为无效？
案例四　小区成立顾问组等监督组织应如何行使监督权，顾问组是否具有诉讼主体资格？
案例五　业主行使监督权却涉及名誉侵权风险，业主应当如何正确行使监督权？

　　序

　　“法律的生命不在于逻辑，而在于经验。”北京盈科（上海）律师事务所郭韧律师团队致力于将团队法律从业者的实践经验汇编整理，结合团队专注细分市场的专业化发展道路,并始终追求在房地产、物业、金融等特定专业领域精益求精的工作理念，悉心形成文本。律师团队的成员均毕业于华东政法大学、上海财经大学、重庆大学等知名院校，拥有房地产、物业、金融等领域丰富的从业经验，本书中的观点亦是团队律师在实际案件办理中经验的总结和提炼，希望可以给广大读者提供参考。

　　本书分为7个章节，即概述、业主委员会的成立、业主委员会的换届、选聘和解聘物业服务公司、小区的公共支出和使用、物业的日常运作和监督、业主委员会的日常工作和监督。本书内容旨在将团队在从事法律执业过程中遇到的典型案件结合法院判例，进行收集和整理，通过案情描述、问题解读、案例分析、专家提示、处理锦囊、法条链接等板块，运用案例讲解的方式，以案说事、以案说理。同时也方便读者通过前述多个板块充分了解现行法律法规及案件重点，明晰法律法规条文主旨，确定案例的纠纷焦点，从而维护自身合法权益。

　　郭韧律师团队熟悉与房地产交易相关的各项业务内容，具有为客户提供不同种类法律服务的经验。本书着眼于选举业主委员会、选聘物业管理企业等日常物业项目中高频出现的法律纠纷，通过实务案例提出解决方案和法律依据，案例均为团队律师精心选择，具有高度的典型性、概括性，基本覆盖了物业服务过程中的各类事项，从物业管理和服务的实际出发，使读者更能在案例中明晰问题，获得解答。本书在语言表述上，行文力求简洁明了，以期用更为通俗易懂的文字将法律问题说清楚，让普通人读懂法言法语，具有极强的实用性和可操作性。

　　由于时间和编者水平有限，本书中的谬误和不如意、不足之处在所难免，真诚希望得到读者的批评指正！社会的发展日新月异，法律的更迭亦是突飞猛进，本书尚难以做到最好，但如何更好地解决物业公司和业主之间不断出现的矛盾和纠纷，使物业管理公司更好地服务于业主，使物业管理公司和业主双方的合法权益真正得到维护，也是我们不断努力的方向。笔者希望日后通过本书修订再版，不断地更新和提高，感谢大家的支持和认可。

　　郭韧律师团队

　　2020年12月24日