描述
开 本: 16开纸 张: 胶版纸包 装: 纸质是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787509222379
★★本书适用对象★★
■税务机关审核土地增值税过程中查阅、参考
■房地产企业财务、税务人员即学即用、快速上手
■会计师、税务师等专业涉税服务机构案头实用工具书
一是企业及财税中介机构（或企业）人员如何参考：
根据政策部分的内容比对实际业务，正确履行纳税义务；参考审计业务流程和各地政策对比，对相关问题采用更加合理的处理方式，进而更好地与税务机关进行沟通。
二是税务管理机关人员如何应用：
从业务（工作）的完整性出发，了解财税中介机构（或企业）的审计流程，更好地对应把握审核流程（业务）；针对一些特殊情况，参考各地不同处理方式，多一个政策经验或处理角度。
三是税务稽查机关人员如何应用：
税务检查时参考中介机构的审计方式、税务的审核方式等；查阅税务总局及各地税务机关发布的具体政策。
——鉴证流程 税收政策 税务审核 疑难问题 特别提示 综合案例——
全流程解读土地增值税清算业务
全面更新两个业务脉络：
一是财税中介机构（或企业）清算审计（清算鉴证）对应税务机关清算审核
二是加入各地税务机关具体政策的横向对比。即在税务总局政策规定下，列举各地具体处理政策
目 录
（因字数限制可能无法全部显示，目录全部内容见中国市场出版社官网）
第1章 土地增值税基本政策规定
1.1 土地增值税基本要素政策
问题1-1-1 土地增值税的纳税义务人、征税对象及纳税义务如何确定？
问题1-1-2 纳税人转让集体土地是否缴纳土地增值税？
问题1-1-3 未办理土地使用权证而转让土地的行为如何确定纳税义务？
问题1-1-4 土地增值税政策中的“赠与”行为包括哪些具体情形？
问题1-1-5 确定土地增值税收入的基本原则有哪些？
问题1-1-6 计算增值额的扣除项目有哪些？
问题1-1-7 土地增值税的税率如何确定？
问题1-1-8 房地产开发企业如何填写土地增值税纳税申报表？
1.2 土地增值税征免政策
问题1-2-1 哪些情形下可以免征土地增值税？
问题1-2-2 普通标准住宅的标准如何划分？
问题1-2-3 企业的哪些行为要视同销售缴纳土地增值税？
问题1-2-4 企业将开发产品转为自用或用于出租等商业用途时是否征收土地增值税？
问题1-2-5 在棚户区改造中转让旧房作为改造安置住房的如何免征土地增值税？
问题1-2-6 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源的如何免征土地增值税？
问题1-2-7 合作建房转让土地使用权的是否征收土地增值税？
问题1-2-8 对整体改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业是否征收土地增值税？
问题1-2-9 改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，“取得土地使用权所支付的金额”如何扣除？
问题1-2-10 企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？
问题1-2-11 企业分设时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？
问题1-2-12 单位、个人在改制重组时以房地产进行投资是否缴纳土地增值税？
问题1-2-13 纳税人以转让股权名义转让房地产行为是否缴纳土地增值税？
问题1-2-14 纳税人与关联方之间的交易如何处理？
1.3 土地增值税预征政策
问题1-3-1 在什么情况下可以预征土地增值税？
问题1-3-2 预征土地增值税的收入如何确定？
问题1-3-3 预征土地增值税是否包括非直接销售（视同销售）收入？
问题1-3-4 如何确定土地增值税预征率？
问题1-3-5 如何确定预征土地增值税的计税依据？
问题1-3-6 不预征土地增值税的情形有哪些？
问题1-3-7 未按预征规定期限预缴税款的是否加收滞纳金？
问题1-3-8 如何填写土地增值税预征纳税申报表？
1.4 土地增值税核定征收政策
问题1-4-1 在什么情形下可以核定征收土地增值税？
问题1-4-2 核定征收土地增值税的流程是如何确定的？
问题1-4-3 如何确定核定征收的收入？
问题1-4-4 如何确定核定征收的扣除项目金额？
问题1-4-5 如何确定核定征收率？
1.5 土地增值税税收征管及税务审核政策
问题1-5-1 如何进行项目的日常管理（管理跟踪过程中获取的资料）？
问题1-5-2 税务机关是否可以购买清算审核服务？
问题1-5-3 税务机关清算审核方式包括哪些形式？
问题1-5-4 如何处理税务机关清算审核与税务稽查的协调问题？
1.6 土地增值税清算鉴证基本规定
问题1-6-1 纳税人是否可以委托税务师事务所进行清算？
问题1-6-2 清算中的法律责任如何确定？
问题1-6-3 土地增值税清算鉴证的鉴证对象包括哪些资料？
问题1-6-4 税务师事务所开展鉴证业务时鉴证人应当要求委托人如实提供哪些资料？
问题1-6-5 土地增值税清算鉴证时相关证据业务处理的基本原则是什么？
问题1-6-6 鉴证人在审核鉴证过程中可以终止鉴证的情形有哪些？
附 录
附录1-1 土地增值税纳税申报表（二）
附录1-2 土地增值税纳税申报表（一）
附录1-3 土地增值税纳税申报表（五）
附录1-4 土地增值税纳税申报表（七）
附录1-5 土地增值税项目登记表
第2章 土地增值税清算之前期准备工作
2.1 清算前期鉴证审计业务操作流程
问题2-1-1 税务师事务所接受委托时需要做哪些准备工作？
问题2-1-2 如何判断项目是否达到清算条件？
问题2-1-3 如何判断项目“可要求进行土地增值税清算”？
问题2-1-4 如何确定清算单位？
问题2-1-5 如何取得清算通知书？
问题2-1-6 清算申报包括哪些资料？
2.2 土地增值税清算前期业务鉴证规定
问题2-2-1 鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务应当具备哪些条件？
问题2-2-2 鉴证人在正式接受委托前应当了解企业（被鉴证人）的哪些情况？
问题2-2-3 鉴证人决定承接土地增值税清算鉴证业务后应办理什么手续？
问题2-2-4 鉴证人决定承接清算鉴证业务后在前期准备中要关注哪些内容？
问题2-2-5 土地增值税清算鉴证时对相关证据业务的处理应掌握哪些基本原则？
问题2-2-6 从事清算鉴证业务时要取得哪些证据？
问题2-2-7 税务师事务所在开展清算鉴证业务时应充分关注哪些事项？
问题2-2-8 税务师事务所在开展清算鉴证业务时如何确定可售建筑面积？
2.3 土地增值税清算前期业务涉税政策
问题2-3-1 什么是土地增值税清算？
问题2-3-2 应进行土地增值税清算的要具备哪些条件？
问题2-3-3 税务机关可要求进行清算的条件有哪几项？
问题2-3-4 企业应在什么时间内办理应进行清算的手续？
问题2-3-5 企业应在什么时间办理可要求进行清算的手续？
问题2-3-6 税务机关在日常管理中发现可要求企业进行清算的如何处理？
问题2-3-7 各地税务机关如何确定土地增值税的清算单位？
问题2-3-8 企业清算申报时应提供哪些清算资料？
问题2-3-9 开发产品总可售建筑面积如何确定？
2.4 土地增值税清算前期业务税务审核政策
问题2-4-1 税务机关在审核清算资料时要注意哪些问题？
问题2-4-2 税务机关收到企业清算资料时如何处理？
问题2-4-3 企业未按规定提供相关资料的如何处理？
问题2-4-4 税务机关如何对企业报送的清算申报资料进行审核？审核时间是如何规定的？
问题2-4-5 税务机关如何对清算单位的确定进行审核？
问题2-4-6 税务机关如何对不同类型房地产增值额、增值率的计算进行审核？
附 录 涉税鉴证业务约定书
第3章 土地增值税清算之确定清算收入
3.1 清算收入确定鉴证审计业务操作流程
问题3-1-1 如何确定清算收入？
问题3-1-2 清算申报房地产的类型有哪些？
问题3-1-3 如何确定清算项目建筑面积？
问题3-1-4 如何审核销售（收入）合同？
问题3-1-5 房屋售价偏低的审计时如何处理？
问题3-1-6 如何审计确定视同销售（非直接销售）收入？
问题3-1-7 如何审计确定企业为促销给予的价格折扣？
问题3-1-8 如何审计确定精装修房屋收入？
问题3-1-9 如何审计确定“代收费用”收入？
问题3-1-10 如何审计确认土地增值税计税收入？
问题3-1-11 如何审计确定营改增前、后应税收入？
问题3-1-12 如何以收款口径核对计税收入？
3.2 清算收入鉴证规定
问题3-2-1 收入审核包括哪些基本程序和方法？
问题3-2-2 如何审核鉴证收入确认的正确性？
问题3-2-3 如何审核鉴证非直接销售和自用房地产的收入？
问题3-2-4 如何对售房时代收的各项费用进行鉴证？
问题3-2-5 鉴证人开展鉴证业务时，如何关注关联交易、大额往来款？
问题3-2-6 纳税人隐瞒房地产成交价格终止鉴证后，鉴证人又另行受托鉴证的，房地产收入如何确认？
问题3-2-7 运用截止性测试确认收入真实性和准确性包括哪些内容？
3.3 土地增值税清算收入确定涉税业务相关政策
问题3-3-1 纳税人转让房地产如何确定土地增值税清算收入（收入的范围）？
问题3-3-2 确认清算收入时开具发票与未开具发票的如何处理？
问题3-3-3 销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致的如何处理？
问题3-3-4 企业将开发产品用于职工福利等各项非直接销售的如何确定收入？
问题3-3-5 企业将房地产转为企业自用或用于出租，产权未发生转移的如何处理？
问题3-3-6 企业转让房地产的成交价格明显偏低包括哪些情形？
问题3-3-7 哪些情形下，企业转让房地产的成交价格即使明显偏低，也可视为有正当理由？
问题3-3-8 企业转让房地产的成交价格明显偏低又无正当理由的如何处理？
问题3-3-9 项目跨越营改增节点的土地增值税应税收入如何计算？
问题3-3-10 关于收取的外币收入如何折合人民币？
问题3-3-11 售后返租涉及的利益让渡如何确认计税收入？
问题3-3-12 企业用建造的本项目房地产安置回迁户的如何处理？
问题3-3-13 对企业按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用如何处理？
问题3-3-14 支付的代销费、包销费等费用是否可以抵减清算收入？
问题3-3-15 向购买方附赠同一房地产开发项目中的车库（位）或其他开发产品如何处理？
问题3-3-16 让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权如何确认清算收入？
3.4 土地增值税清算收入确定业务的税务审核方式
问题3-4-1 清算收入审核包括哪些内容？
问题3-4-2 清算收入有哪些基本的审核方法和审核资料？
问题3-4-3 对非直接销售房地产的收入有哪些基本的审核方法和原则？
附 录
附录3-1 房地产转让收入明细表
附录3-2 与收入相关的面积明细申报表
第4章 土地增值税清算之扣除项目金额的确定及审核
4.1 鉴证审计之扣除项目分类
问题4-1-1 清算扣除项目如何分类？
问题4-1-2 如何审计确认“取得土地使用权所支付的金额”？
问题4-1-3 如何审计确认地下建筑分摊的“取得土地使用权所支付的金额”？
问题4-1-4 如何审计确认“房地产开发成本”？
问题4-1-5 “土地征用及拆迁补偿费”项目如何细分？
问题4-1-6 “前期工程费”项目如何细分？
问题4-1-7 “建筑安装工程费”项目如何细分？
问题4-1-8 “房屋精装修成本”如何审计确认？
问题4-1-9 “基础设施费”项目如何细分？
问题4-1-10 “公共配套设施费”项目如何细分？
问题4-1-11 “开发间接费用”项目如何细分？
问题4-1-12 如何审计确认“利息支出”？
问题4-1-13 如何审计确认“其他房地产开发费用”？
问题4-1-14 如何审计确认“与转让房地产有关的税金”？
问题4-1-15 如何审计确认“财政部规定的其他扣除项目”？
问题4-1-16 如何审计确认“代收费用”？
问题4-1-17 “不得扣除项目”如何审核归集？
问题4-1-18 如何制作《开发成本调整及分配表》？
4.2 鉴证审计之审核方式
问题4-2-1 如何以核查发票的方式审核调整扣除项目金额？
问题4-2-2 发票审核有哪些项目？
问题4-2-3 如何对合同与决算金额的差异进行审计确认？
问题4-2-4 如何对甲供材成本进行审计确认？
问题4-2-5 如何对规划红线外发生成本的扣除进行审计确认？
问题4-2-6 如何对费用与成本混记的情形进行审核？
问题4-2-7 如何对政府返还的土地出让金进行审计处理？
4.3 鉴证审计之不同清算项目扣除金额的分配
问题4-3-1 共同成本在不同清算项目之间分配有哪些原则？
问题4-3-2 如何对不同清算项目“取得土地使用权所支付的金额”的分配进行审计处理？
问题4-3-3 如何对不同清算项目开发成本的分配计算进行审计处理？
问题4-3-4 如何对不同清算项目利息支出的分配计算进行审计处理？
4.4 鉴证审计之同一清算项目中的成本分配业务
问题4-4-1 如何对“取得土地使用权所支付的金额”的归集分配进行审计处理？
问题4-4-2 如何对“取得土地使用权所支付的金额”在不同性质物业之间的分配进行审计处理？
问题4-4-3 如何对“取得土地使用权所支付的金额”在不同类型业态房屋之间的分配进行审计处理？
问题4-4-4 如何对“取得土地使用权所支付的金额”在已售与未售物业之间的分配进行审计处理？
问题4-4-5 如何对房地产开发成本（或某个明细项目）的归集分配进行审计处理？
问题4-4-6 如何对房地产开发成本在不同性质物业之间的分配进行审计处理？
问题4-4-7 如何对房地产开发成本在不同类型业态房屋之间的分配进行审计处理？
问题4-4-8 如何对房地产开发成本在已售与未售物业之间的分配进行审计处理？
问题4-4-9 如何采用平均售价比率法进行成本分配计算？
问题4-4-10 如何采用层高系数法进行成本分配计算？
问题4-4-11 确定成本、费用的其他方法包括哪些方法？
4.5 鉴证审计之扣除项目鉴证规定
问题4-5-1 鉴证人对纳税人申报的扣除项目的审核包括哪些内容？
问题4-5-2 鉴证人审核纳税人申报的扣除项目包括哪些基本程序和方法？
问题4-5-3 鉴证人审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是什么？
问题4-5-4 如何取得扣除项目鉴证证据？
问题4-5-5 取得土地使用权支付的金额的审核包括哪些内容？
问题4-5-6 土地征用及拆迁补偿费的审核包括哪些内容？
问题4-5-7 前期工程费的审核包括哪些内容？
问题4-5-8 出包方式建筑安装工程费的审核包括哪些内容？
问题4-5-9 自营方式建筑安装工程费的审核包括哪些内容？
问题4-5-10 基础设施费和公共配套设施费的审核包括哪些内容？
问题4-5-11 开发间接费用的审核包括哪些内容？
问题4-5-12 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的扣除项目金额的审核包括哪些内容？
问题4-5-13 房地产开发费用的审核包括哪些内容？
问题4-5-14 与转让房地产有关的税金的审核包括哪些内容？
问题4-5-15 “国家规定的加计扣除项目”的审核包括哪些内容？
4.6 税收政策之成本扣除项目的基本规定
问题4-6-1 清算扣除内容包括哪些扣除项目？
问题4-6-2 土地增值税清算扣除项目的确定有哪些基本要求？
问题4-6-3 计算土地增值税增值额的扣除凭证有哪些？
问题4-6-4 土地增值税清算扣除项目（共同的成本费用）有哪些基本分摊方法及分摊原则？
问题4-6-5 企业报审的工程造价成本资料不符合清算要求或不实的如何处理？
4.7 税收政策之取得土地使用权支付成本扣除政策
问题4-7-1 各种方式取得土地使用权支付的出让金成本如何确定？
问题4-7-2 企业取得土地使用权时支付的契税如何扣除？
问题4-7-3 土地征用及拆迁补偿费包括哪些支出及支出凭证？
问题4-7-4 企业取得土地使用权支付的其他各项费用如何扣除？
问题4-7-5 企业支付的地价款，能否在减去政府以各种形式支付给企业的经济利益后予以确认？
问题4-7-6 地下建筑如何分摊土地成本？
问题4-7-7 增值税计算时扣除的土地价款在清算时是否要抵减？
问题4-7-8 土地成本分摊计算有哪些基本原则？
问题4-7-9 对不同清算单位之间的土地成本如何分摊？
问题4-7-10 对同一清算单位不同类型房屋之间的土地成本如何分摊？
问题4-7-11 清算项目在按照建筑面积法分摊相关成本费用后，发生某类型房地产的成本费用高于其转让收入的，土地成本如何重新处理？
问题4-7-12 同一清算单位中独立占地房地产的土地成本如何归集？
4.8 税收政策之房地产开发成本扣除政策
问题4-8-1 企业用清算项目的房地产安置回迁户的如何处理？
问题4-8-2 企业用异地自建房安置回迁户的如何处理？
问题4-8-3 企业用货币安置拆迁的凭什么票据扣除？
问题4-8-4 开发土地和新建房及配套设施包括哪些成本？
问题4-8-5 前期工程费包括哪些支出？
问题4-8-6 建筑安装工程费包括哪些支出？
问题4-8-7 房屋装修费用如何扣除？
问题4-8-8 企业未支付的质量保证金是否可以扣除？
问题4-8-9 营改增后建筑安装工程费支出的发票如何确认？
问题4-8-10 基础设施费包括哪些支出？
问题4-8-11 公共配套设施费范围包括哪些物业？
问题4-8-12 公共配套设施可以扣除的具体条件有哪些？
问题4-8-13 因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的如何处理？
问题4-8-14 预提的公共配套设施费如何处理？
问题4-8-15 实际发生的公共配套设施费如何扣除处理？
问题4-8-16 能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时如何处理？
问题4-8-17 不能办理权属登记手续的停车场（库）单独转让时如何处理？
问题4-8-18 人防工程成本费用是否可以扣除？
问题4-8-19 开发间接费用包括哪些支出项目？
问题4-8-20 红线外发生的成本费用（工程）支出如何处理？
问题4-8-21 在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部费用是否可以计入房地产开发成本？
问题4-8-22 开发项目连接地铁等公共设施的费用是否可以扣除？
问题4-8-23 经济开发区“人才房”成本如何扣除？
问题4-8-24 对不同清算单位的房地产开发成本如何分摊？
问题4-8-25 对同一清算单位不同类型房屋之间共同的成本费用如何分摊？
问题4-8-26 同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程的扣除项目金额如何分摊？
4.9 税收政策之房地产开发费用扣除政策
问题4-9-1 房地产开发费用如何扣除？
问题4-9-2 房地产开发费用（利息）支出有哪些金融机构证明？
问题4-9-3 能够按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息如何扣除？
问题4-9-4 不能按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息如何扣除？
问题4-9-5 超过上浮幅度及超过贷款期限的利息部分、加罚的利息是否可以扣除？
问题4-9-6 企业既向金融机构借款，又有其他借款的，利息如何扣除？
问题4-9-7 已经计入开发成本的利息支出在清算时如何处理？
问题4-9-8 如何对清算项目利息支出进行分配计算？
4.10 税收政策之与转让房地产有关的税金扣除政策
问题4-10-1 与转让房地产有关的税金有哪些？
问题4-10-2 扣除项目中允许扣除的印花税包括哪些范围？
问题4-10-3 不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额是否可以扣除？
问题4-10-4 营改增后与转让房地产有关的税金如何扣除？
4.11 税收政策之其他各项扣除规定
问题4-11-1 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计扣除如何计算？
问题4-11-2 市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费等是否可以加计扣除？
问题4-11-3 政府要求房地产开发企业代收的费用（政府性基金和行政事业性收费）如何扣除？
问题4-11-4 计算扣除项目金额时扣除凭证有哪些要求？
问题4-11-5 企业预提费用是否可以扣除？
问题4-11-6 企业逾期开发缴纳的土地闲置费等各类罚款、滞纳金等是否可以扣除？
4.12 税收政策之清算扣除项目税务审核
问题4-12-1 审核土地增值税扣除项目有哪些总体审核政策要求？
问题4-12-2 如何审核相关土地成本？
问题4-12-3 审核地下建筑土地成本分摊需要注意哪些问题？
问题4-12-4 如何审核前期工程费、基础设施费？
问题4-12-5 如何审核公共配套设施费？
问题4-12-6 如何审核建筑安装工程费？
问题4-12-7 如何核查建筑安装工程费中的精装修费用？
问题4-12-8 如何对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高进行审核？
问题4-12-9 如何审核开发间接费用？
问题4-12-10 如何审核利息支出？
问题4-12-11 如何审核代收费用？
问题4-12-12 税务机关如何审核关联方交易行为？
问题4-12-13 如何审核开发企业为施工方代付的统筹费用列支情况？
问题4-12-14 如何对“与转让房地产有关的税金”进行审核？
附 录
附录4-1 取得土地使用权所支付的金额审核表
附录4-2 土地征用及拆迁补偿费审核表
附录4-3 前期工程费审核表
附录4-4 建筑安装工程费审核表
附录4-5 工程量清单工程费明细审核表
附录4-6 基础设施费审核表
附录4-7 公共配套设施费审核表
附录4-8 开发间接费用审核表
附录4-9 金融机构利息支出审核表（据实扣除的项目填报）
附录4-10 与转让房地产有关的税金缴纳情况审核表
附录4-11 代收费用审核表
第5章 土地增值税清算之清算税款计算及后续处理
5.1 清算税款计算与申报流程
问题5-1-1 如何进行清算税款的计算？
问题5-1-2 如何进行应补（退）土地增值税税额的计算？
问题5-1-3 如何撰写清算报告？
问题5-1-4 清算申报需要提交哪些资料？
5.2 土地增值税清算鉴证政策
问题5-2-1 清算鉴证业务应纳税额的审核包括哪些内容？
问题5-2-2 清算税款鉴证报告包括哪些内容？
问题5-2-3 清算税款鉴证报告分为哪几类？
问题5-2-4 税务师事务所在何种条件下出具无保留意见的鉴证报告？
问题5-2-5 税务师事务所在何种条件下出具保留意见的鉴证报告？
问题5-2-6 税务师事务所在何种条件下出具无法表明意见的鉴证报告？
问题5-2-7 税务师事务所在何种条件下出具否定意见的鉴证报告？
问题5-2-8 清算鉴证对底稿有哪些要求？
问题5-2-9 清算鉴证报告有哪些签字要求？
问题5-2-10 清算鉴证报告对披露事项有哪些要求？
5.3 土地增值税清算及税务机关审核政策
问题5-3-1 需要分别计算增值额的有哪些类型？
问题5-3-2 在一般项目中建造的普通标准住宅如何计算增值额才能免征土地增值税？
问题5-3-3 企业放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的如何处理？
问题5-3-4 企业在税务机关受理清算申报后至清算结论下达前应如何缴纳土地增值税？
问题5-3-5 清算补缴税款是否加收滞纳金？
问题5-3-6 清算时（或前期清算时）未扣除的成本费用清算后达到扣除条件的如何处理？
问题5-3-7 如何对清算方式的一致性进行审核？
问题5-3-8 如何对清算项目中不同房地产的分类进行审核？
问题5-3-9 对于纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目应如何处理？
5.4 土地增值税清算后税收政策
问题5-4-1 项目清算后再转让房地产的如何处理？
问题5-4-2 企业清算后尾盘销售如何填写申报表？
问题5-4-3 土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且有其他后续开发项目的如何处理？
问题5-4-4 土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有其他后续开发项目的如何处理？
问题5-4-5 因土地增值税清算导致多缴的企业所得税退税，是否受三年期限限制？
问题5-4-6 企业在申请退税时报送的资料包括哪些？
问题5-4-7 纳税人自收到清算审核结果之日起三年内发现多缴税款的如何处理？
5.5 土地增值税清算综合案例
皓天置业有限公司“山畔花园”项目土地增值税清算过程
土地增值税申报鉴证报告
附录
附录5-1 无保留意见报告
附录5-2 保留意见报告
附录5-3 无法表明意见报告
附录5-4 否定意见报告
附录5-5 企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表
附录5-6 土地增值税纳税申报表（四）
附录5-7 清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表
第6章 单独出售土地、旧房及购买在建工程再开发的土地增值税业务
6.1 转让旧房业务
问题6-1-1 企业新建房与旧房如何界定？
问题6-1-2 企业转让旧房的收入如何确定？
问题6-1-3 企业转让旧房价格明显偏低又无正当理由的包括哪些情形？
问题6-1-4 企业转让旧房价格明显偏低又无正当理由的如何处理？
问题6-1-5 企业转让旧房时哪些情形可视为有正当理由的价格偏低？
问题6-1-6 企业转让旧房的如何计算土地增值税扣除项目金额？
问题6-1-7 旧房及建筑物的评估价格如何确定？
问题6-1-8 转让旧房及建筑物发生的评估费用及契税等可否在计算增值额时扣除？
问题6-1-9 转让旧房时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的如何计算扣除项目金额？
问题6-1-10 纳税人转让旧房只能提供购房发票的如何计算扣除项目金额？
问题6-1-11 营改增后旧房转让时提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的如何计算扣除项目金额？
问题6-1-12 营改增后旧房转让时提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的如何计算扣除项目金额？
问题6-1-13 营改增后转让旧房提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的如何计算扣除项目金额？
问题6-1-14 企业转让旧房哪些情形要核定征收？
问题6-1-15 转让旧房能否减免土地增值税？
问题6-1-16 如何填写转让旧房（房地产或非房地产企业）土地增值税申报表？
6.2 转让土地使用权业务
问题6-2-1 企业转让未经开发的土地使用权如何扣除相关成本费用？
问题6-2-2 企业转让已开发的土地使用权如何计算土地增值税？
问题6-2-3 直接转让土地使用权是否可以核定征收土地增值税？
6.3 在建工程土地增值税政策
问题6-3-1 企业整体转让在建工程如何填写土地增值税纳税申报表？
问题6-3-2 从事房地产开发的企业整体转让在建工程，清算土地增值税时取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本能否加计扣除？
问题6-3-3 企业整体购买的在建工程，进行土地增值税清算时如何确定扣除项目？
附 录
附录6-1 土地增值税纳税申报表（六）
附录6-2 土地增值税纳税申报表（三）
第7章 土地增值税清算检查业务
7.1 预征、核定征收检查及相关延伸检查
问题7-1-1 如何对土地增值税预征税款进行检查？
问题7-1-2 如何对土地增值税核定征收进行检查？
问题7-1-3 如何确定房地产项目是否应进行土地增值税清算？
问题7-1-4 如何对土地增值税清算单位的确定进行检查？
问题7-1-5 如何依据清算资料检查印花税？
问题7-1-6 如何依据清算资料检查城镇土地使用税？
7.2 涉及收入确定的检查
问题7-2-1 如何对销售数据进行延伸检查？
问题7-2-2 如何使用《预售收入备查簿》进行检查？
问题7-2-3 如何对价格偏低、视同销售情形进行延伸检查？
问题7-2-4 如何对企业特殊方式的销售进行检查？
问题7-2-5 如何对开发产品出租收入进行检查？
7.3 涉及成本费用的检查
问题7-3-1 如何进行现场实地检查？
问题7-3-2 如何对不得税前列支票据涉及问题进行检查？
问题7-3-3 如何检查清算中不得税前列支成本对企业所得税的影响？
问题7-3-4 如何对取得土地使用权支付的金额进行检查？
问题7-3-5 建筑安装工程费检查需要关注哪些事项？
问题7-3-6 如何利用精装修业务资料进行检查？
问题7-3-7 绿化工程如何检查？
问题7-3-8 如何对地下建筑物成本的处理进行检查？
问题7-3-9 如何对配套设施成本的处理进行检查？
问题7-3-10 如何对基础设施费用（红线外）进行检查？
问题7-3-11 如何对企业未支付的质量保证金进行检查？
问题7-3-12 如何对预提费用进行检查？
问题7-3-13 如何对开发企业为施工方代付的费用进行检查？
问题7-3-14 如何对开发间接费用进行检查？
问题7-3-15 如何检查企业融资费用？
问题7-3-16 清算中涉及成本分摊的企业所得税如何检查？
问题7-3-17 如何对已售完工产品与未售完工产品之间成本的分摊进行检查？
问题7-3-18 如何对价外费用进行检查？
问题7-3-19 如何对政府性基金和行政事业性收费（代收费）进行检查？
问题7-3-20 如何对政府返还的土地出让金进行检查？
关于本书的应用说明
（再版前言）
很多同事、财税中介机构朋友以及企业从事财税的朋友在一起讨论土地增值税的政策时，都有一个共同的感觉，就是土地增值税的政策解释呈现明显的梯级层次，即国家税务总局的很多政策规定因各地房地产市场管理不同而无法具体细化，各地在总局政策原则下再根据具体情况出台详细规定，且往往不能涵盖实际发生的各种情形，导致对一些业务的处理有一定的差异。本书编写的初衷就是力求在进行土地增值税清算中，给税企双方在处理相关业务时，提供一个参考的处理角度。
一、本书的两个脉络
使用本书时，首先要清楚本书的两个业务脉络：一是以清算鉴证流程、清算税收政策以及清算税务审核为主线。就是财税中介机构（或企业）如何进行清算审计，税务机关如何对应进行清算审核。以此为主线安排内容可以方便税务、财税中介机构（或企业）对土地增值税清算有一个完整的理解，即清算申报的业务与税务审核的业务可以互相对照，以减少清算业务中的失误并提高效率。二是加入各地税务机关的具体政策的横向对比。即在总局政策规定下，列举各地具体处理政策。他山之石可以攻玉，由于土地增值税清算业务的复杂性，参考各地对相同事项的不同理解或处理方式，不仅能多一个处理方式的参考，而且有助于提高土地增值税清算的准确性或逻辑性。
二、本书的具体使用
基于上述对本书两个业务脉络编写的说明，关于本书的具体应用有如下建议：
一是企业及财税中介机构（或企业）的朋友如何参考。
土地增值税清算的时点虽然有明确的规定，但是从整个项目的税收风险控制角度出发，可以从项目拿地（立项）开始就介入。因此，企业人员可以根据政策部分的内容比对实际发生的业务，以正确履行纳税义务。财税中介机构开始介入项目清算时，不仅可以参考书中提供的审计业务流程和审计方式，最重要的是可以参考书中提供的各地政策对比，对相关问题采用更加合理的处理方式，进而更好地与税务机关进行沟通。
二是税务管理机关的朋友如何应用。
土地增值税清算审核是税务机关一项繁杂又重要的工作。实际工作中，税务审核人员不仅可以参考本书的审核内容，还可以从（业务）工作的完整性出发，通过对财税中介机构（或企业）审计流程的了解，更好地对应把握审核流程（业务），即税务审核的内容是企业通过什么样的审计流程产生出来的。同时针对一些特殊情况，税务审核人员可以参考各地不同的处理方式，审核时也就多了一个政策经验或处理角度。
三是税务稽查机关的朋友如何应用。
税务检查是最后一道业务，虽然本书最后一章简述了检查方式，但实际上，从税务检查角度考虑，审计方式、审核方式等均是税务检查可以采取的方式，同时，检查处理的依据就是总局及各地税务机关发布的各项政策，因此，书中所有业务对税务检查都具有参考价值。
三、内容编排及政策列举说明
本书在安排内容时，着重考虑了以下五个方面：
一是叙述顺序。为完整梳理土地增值税清算的全部业务，本书分别从清算的前期工作（第2章）、清算收入的确定（第3章）、清算扣除项目的确定（第4章）以及清算成果（第5章）四个环节进行叙述。第1章为基础部分内容，第6章为特殊业务内容，第7章为税务检查内容。
二是在重要章节（第3章、第4章）中按照清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核四个部分进行讲述。这四个部分的逻辑关系为：清算操作的政策依据是国家税务总局及各地发布的清算（审核）政策，在业务开展过程中按照鉴证政策的规范要求进行清算鉴证，税务机关再对清算的成果进行审核。
三是各地政策对比。在土地增值税的政策执行中，各地政策掌握依具体情况有一定差异，本书认为主要原因是各地房地产市场的具体情况不同、处理角度不同等，为此对各地政策仅做原文列举，不做评述。同时，由于各地政策规定都在不断发展，为保持政策的成新度（时效性），在选择时，尽量选取各地近几年出台的尚在使用当中（没有作废）的政策规定。同时，政策列举的顺序以文件发布的时间（最新时间）为主要标准。
四是一般政策规定与审核政策规定的混合。在土地增值税的政策中，一般政策规定与审核政策规定经常混合在一起，国家税务总局及各地的政策规定中，很多政策规定是通过审核政策体现出来的，因此本书在编写时以政策规定为主，并分类叙述，在介绍（列举）税务审核政策时，尽量使用完整的政策原文。
五是政策变化特别说明。2018年国税、地税机构合并，因此，本书中涉及的各地“国家税务局”“地方税务局”均已改名，但政策实质不变。《国家税务总局关于修改部分税务部门规章的决定》（国家税务总局令第44号）、《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局公告2018年第31号）等均有详细规定，敬请读者留意。
此外，由于增值税改革，相关税率变化较大，但多数情况下土地增值税项目清算涉及的都是以往的政策，一般影响不大。为了方便读者，现将增值税税率变化情况介绍如下：
《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）第一条规定，自2018年5月1日起,“纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%”。
《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第一条规定，自2019年4月1日起，“增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%”。
四、编写情况
为使书中的问题解答方便读者使用，贴近实际操作，在本次修订过程中，我们延续以往的方式，继续向基层税务机关人员、税务师事务所及房地产企业财务人员征求意见，收到了很多反馈，在此表示衷心的感谢！
国家税务总局南京市税务局张翔先生对清算政策的适用解释提供了多方面的意见和建议；南京中鸿汇则税务师事务所张骏超先生对鉴证实际操作提供了大量经验做法，从实操角度提供了很多借鉴内容。此外，国家税务总局南京市税务局稽查局周荃女士对业务内容进行了专门审定。在此向各位专家表示诚挚的谢意！
近几年在工作中经常阅读参考财税界大咖撰写的业务书籍，在实际工作中与编写问答时不可避免地受到这些书的影响和启发，一些问题的处理思路还参考了税屋网及相关网站部分专家的意见，在此一并致以衷心的感谢！
值此修订再版之际，感谢中国市场出版社原副总编胡超平老师，祝愿胡老师退休生活愉快！感谢钱伟、张瑶等编辑老师，她们对本书的修订提供了热心指导、审阅以及精心编辑，在此致以衷心的感谢！
由于笔者理论水平有限，书中难免有疏漏之处，诚望读者朋友继续将意见和建议告诉我们，以便今后的版本不断完善，让这本书更好地发挥指导实践的作用。
特别提醒：本书中的政策解释属于个人（本书）观点，正式解释以当地税务机关解释为准。
“房地产企业涉税业务实战丛书”总序
一、丛书的缘起
房地产开发项目的运行周期长，涉及融资、施工、预（销）售等环节，特别是有大量成本费用的分摊计算等业务，因此会计核算相比其他行业更复杂。同时，每个环节和业务都涉及多种税收政策，整个项目运行过程几乎涉及我国已经开征的所有税种，因此在涉税处理上相比其他行业更加烦琐，这也是房地产企业涉税风险比较大的根本原因。
本丛书的几位作者长期从事房地产行业税务稽查、审计工作，大家感触最深的是，房地产行业一直存在比较高的税收风险。从税务机关角度看，虽然一直致力于加强房地产行业的税收征管，但从税务稽查情况看，涉税大要案每年都会查出多起，且很多涉税问题性质相同，无法消除，税收流失风险较大。根据对近几年多个省、市披露的涉税大案分析，房地产企业所占比例通常在25%以上。对于企业而言，实际上除少数企业故意偷逃税外，绝大多数房地产企业很看重税法遵从度，但是很多企业在运行中始终无法避免较大的税收风险，往往自我感觉运行正常却被查出涉税问题而遭遇处罚风险，有的甚至被查出了较大的问题。对部分地区数据进行分析后可以发现，房地产企业自查后，在税务机关跟进检查中又被查出较大问题的比例一般不低于30%。而随着营改增及国税、地税合并，房地产企业涉税征管、业务处理等又有了新的变化。
■营改增后涉税业务更加复杂
营改增前，房地产企业所有业务的处理数据都建立在“含税”价格的基础上，营改增后，以往所有的“含税”价格要全部变为“不含税”价格，这就需要进行价税分离处理。不仅销售开发项目、支出的各项成本费用等需要价税分离，而且企业所得税、个人所得税、房产税、契税等计税依据都要进行“不含税”计算处理，所以营改增后涉税业务处理的复杂程度有较大增加。
■国地税合并后对房地产行业税收征管更加严密、核算更加严格
在原国税、地税分设的税收征管模式中，由于税种管理有分工，不仅在日常管理中存在企业各项涉税业务分割管理问题，在税务稽查中也存在时间和空间上的脱节，造成国税、地税稽查内容有关联但检查、处理尺度不统一的现象。营改增及国税、地税合并后，所有税收征管包括稽查全部统一，这就要求税务人员全面掌握各个税种的政策，熟悉各项业务的综合税收处理。因此，营改增后大量税收业务有所改变，同时因原国税、地税分工造成的人员业务知识分割部分需要弥补，因此从税务机关角度看，在短时间内，大量业务知识需要更新，实操能力亟待提升。
从企业角度看，营改增后同样面临税收业务知识更新的问题。营改增后，涉税业务比以往更复杂，特别是国税、地税合并后，由于业务统一管理，税收征管及监控体系将更加完善，使企业因会计、涉税处理失误而面临的涉税风险也大大增加，因此企业财会人员急需更新税收业务知识，其中最急需的就是实操能力的提升，以解决综合处理涉税业务、自查能力不足的问题。
为提升税企双方对房地产企业涉税业务的实操能力，降低房地产企业涉税风险，本丛书的几位作者联手从税务稽查、审计角度（或眼光），将在实战中如何处理房地产企业各项涉税业务及如何发现存在问题的经验汇总起来，形成“房地产企业涉税业务实战丛书”与大家分享。丛书共有三册，具体为：《房地产开发企业税务检查实用攻略》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》。
二、丛书特色
本丛书的几位作者均长期从事房地产企业税务稽查、审计工作，深谙房地产企业存在问题的原因,掌握许多发现问题的技巧。丛书的编写始终坚持以实战为基础的原则，因此这套丛书具有较大的参考价值。
■税务机关、财税中介、房地产企业一线精英三方联手合作
本丛书的第一大特点是作者均来自财税工作一线，实战经验丰富。
董宏（注册税务师），国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，自2011年以来完成涉案税款千万元以上稽查案件10余件，同时在业务理论探讨上，有多篇文章在杂志、报纸上发表，具有一定的实战和理论水平。
施玉明（注册税务师），原江苏省南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁，兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期在税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作。
成秀美（注册会计师、税务师、高级会计师、中国注册税务师协会2015级高端人才）,南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，并为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换过程中，为大量房地产开发企业提供营改增涉税业务处理的辅导。
王亮（注册会计师、注册税务师），国家税务总局南京市税务局稽查局干部、税务系统兼职教师，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近十年来，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。
■实战再实战，案例和问题全部来自一线实际
本丛书的第二大特点是贴近实务。《房地产开发企业税务检查实用攻略》所选案例均是来自一线实际操作的案例，税务稽查案例来自税务稽查、审计一线，其中的小案例改编自各类稽查、审计案件的实际内容，大案例则来自实战中税务稽查大案查处及大型企业审计业务的总结和运用。而《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的案例，则全部来自企业实际处理及财会中介机构对企业实际辅导的内容。同时，作者还广泛收集企业财会人员的提问，特别是对于企业在实务中遇到的棘手和疑难问题，均通过与税务机关相关法规部门沟通，力求做到准确及贴近实务、贴近需求。
■全流程、全业务、全税种，解决各个环节的税务和账务处理问题
本丛书的第三大特点是各类涉税、会计处理业务全面。很多业务涉及多个税种，由于房地产企业业务繁杂，因此税务机关、企业财会人员在处理某项业务时，容易因疏忽造成漏掉某个税种处理的情况，例如处理预收账款预缴增值税时，同时涉及印花税、预缴土地增值税的计算、会计处理，还涉及企业所得税预计毛利计算等。为此，《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》一书在解答问题时，注意围绕问题涉及的全部税种以及会计处理，细致到合同印花税的计算和会计处理，力求做到不遗漏。对于税务检查和土地增值税清算业务，为使全面检查、自查不遗漏任何检查点（疑点），《房地产开发企业税务检查实用攻略》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》 对每个环节涉及的各个点，采取全覆盖形式进行梳理，力求做到全面不留空白。
■政策解读与应用：准确、详尽、及时
本丛书的第四大特点是政策解读直观和依据政策原文。为提高《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的实操性，特别是解答问题的直观性，在解答问题时，对敏感的、有争议的及有不同处理方式的问题，不做过多的分析，直接依据政策规定做出解释，每个问题的解释依据全部用文件原文内容，不仅标注文件的文号，还全部落实到文件的条、款、项、点等，这样不仅直观清晰，而且方便税企双方根据给出的文件原文对有争议的问题直接进行协商处理。
除了针对房地产企业，这套丛书还适用于其他各行业，其中《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》，有大量章节涉及的是所有企业都适用的日常涉税处理，特别是营改增后业务的变化，各类企业会面临同样的问题和同样的会计、涉税处理，例如企业购买的购物卡对应相关的业务招待费、福利费及办公费的处理等。因此，问题解答也同样适合其他企业财会人员参考使用。
《房地产开发企业税务检查实用攻略》一书，虽然针对的是房地产开发企业，但检查思路及涉及的日常检查内容，包括房产税、城镇土地使用税、印花税及个人所得税等，同样适用于其他企业，特别是大要案检查思路，更是适用于其他各类大型企业。
三、丛书读者对象
本丛书作者来自一线、内容来自实战，因此最适合的读者对象是财税一线工作人员。一是税务局管理人员，可以通过丛书直接查阅问题涉及的政策和解决方法。二是税务稽查人员，不仅可以通过丛书直接查阅到问题涉及的政策，而且可以直接根据书中提示对企业相关问题进行检查，在检查大要案时可以根据提示编制检查方案及推进检查过程。三是税务审理人员，可以在审理案件时，根据相关问题直接从书中查阅文件原文及逻辑解释。四是财税中介机构人员，可以根据书中的涉税检查点、问题解答内容，辅导企业正确处理各项业务。五是企业财会人员，可以通过丛书满足不同层次的需求：企业高层财会人员，可以通过阅读掌握重要涉税处理的思路逻辑，便于与税务机关讨论相关业务；企业一线财会人员，可以直接比照进行操作，对有疑问的业务也可以依据书中列举的政策、案例与税务人员进行咨询、沟通，以掌握正确安心的处理方式。
在本丛书的写作过程中，我们得到了许多同行和朋友的帮助，以及中国市场出版社的大力支持，在此一并致以诚挚的谢意!
在涉税业务的实际操作中，新的业务不断发生，税收政策又在不断变化，因此希望大家在阅读参考过程中，积极反馈，将自己的意见和想法等告诉我们，使以后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。
薛 娟
微信公众号“税是税非”创始人
这是一本值得推荐的土地增值税清算实务用书。本书立足于指导土地增值税清算实务，具有以下三个特点：一是资料翔实。全面收集了从中央到地方、从清算到鉴证的相关规定，可作为读者参与土地增值税清算的资料检索工具书。二是结构合理。以土地增值税清算管理流程为主线，分“清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核”四个层次展开，方便读者使用。三是简洁明了，问答式的叙述方式是读者喜闻乐见的形式。
王佩福
国家税务总局南京市税务局财产和行为税处副处长
本书不仅聚焦于土地增值税清算的审核，而且将清算视角立足于清算的全流程，并有各地政策的横向比较，可以说已实现对土地增值税清算业务核心问题的“一网打尽”。古人云，开卷有益，相信这本工具书在为广大读者提供来自一线专业人士的实用经验的同时，也会提升大家的专业水平。为作者点赞！
朱其逵
南京天成税务师事务所有限公司所长
《土地增值税清算全流程操作实务与案例》是一本不可多得的、实用性超强的工具书，本书的内容源于实践，又高于实践，既有对实际工作的理论性总结，又能进一步指导实践，完全可以满足涉税服务中介专业人员和企业财务人员的需要，是我们期盼已久的一本好书！
曹 丰
立信税务师事务所有限公司江苏分公司
这本书的最大特点是：不仅表述政策，还有各地政策比对，特别是完整地展现了土地增值税清算的整体流程和审核过程。对于初涉土地增值税清算的人员，极具学习参考价值，同时，有一定经验的土地增值税清算人员可以将其作为工具书用于查阅政策。因此，这本书适合税务机关、企业及财税中介机构人员使用。
王 进
绿地集团审计部
市场上有关土地增值税清算的书籍种类繁多，大多是政策类法规的宣讲，不够生动易懂。本书以问题的形式，直观地引出了清算的政策、流程、清算中的注意事项、清算后的特殊处理等，是一本非常实用的工具书。
李 霞
保利淮海区域财务总监
本书对房地产项目土地增值税清算涉税业务实务操作中迫切需要解决的难点、疑点问题进行了全面的梳理与归纳，并采用“案例导出—对应政策—全面理解”的编写方式，使基层财务工作者能迅速投之于实践，具有极强的针对性、操作性和可读性。
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