房屋买卖裁判规则100问

　　本书具有三个特点：
　　工具性：
　　本书列举了100个典型法律问题，包括新房买卖常见问题、二手房买卖常见问题、非商品房买卖常见问题和中介合同纠纷常见问题。在房屋交易中，读者碰到类似的问题或者为避免类似的问题，对照本书目录按图索骥，就可以找到答案，或者提前预判可能出现的后果。
　　专业性：
　　书中所有的判例和法院观点，都来源于法院裁判文书，并附有真实可溯源的案号，我们只是对问题和裁判规则进行了提炼，忠实于裁判文书的观点。
　　新颖性：
　　本书挑选近几年前沿案例，尽量能让读者与时俱进地一窥法院裁判趋势。

　　周科，北京市盈科（深圳）律师事务所管委会委员，股权高级合伙人，盈科粤港澳大湾区房地产法律专业委员会主任。兼任深圳市律师协会第十届房地产法律专业委员会副主任，湛江仲裁委员会仲裁员。参与组织编写《深圳市律师办理二手房交易法律业务操作指引》。
　　骆训文，北京市盈科（深圳）律师事务所合伙人律师、工程房地产法律事务中心秘书长，武汉大学民商法硕士。兼任广东省律师协会土地法律专业委员会委员，深圳市律师协会房地产专业委员会委员，深圳市律师协会主办的《深圳青年律师文摘》原执行主编。主理的公众号“训文律师”发表原创法律文章百余篇。参与编写《深圳市律师办理新建商品房交易法律业务操作指引》及《深圳市律师办理二手房交易法律业务操作指引》。
　　王林欣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，毕业于湖南大学法学院，曾长期供职于深圳某头部地产公司。擅长房地产法律全领域业务，参与编写《深圳市律师办理二手房交易法律业务操作指引》。
　　胡维刚，广东深大地律师事务所律师、高级合伙人、执行合伙人，毕业于中南财经政法大学。专业领域为房地产法律实务，致力于房地产全流程法律服务方案解决，参与编写《深圳市律师办理新建商品房交易法律业务操作指引》及《深圳市律师办理二手房交易法律业务操作指引》。

    1.开发商样板房宣传时有地下室，但合同却约定样板房不构成合同的组成部分，买方购买的房产是否应当有地下室？
　2.商品房认购协议什么情况下可以被认定为商品房买卖合同？
　3.开发商在预售合同附件中减轻逾期交房责任的，是否有效？
　4.购房者能否要求开发商返还超备案价销售的差价？
　5.开发商一房二卖，谁有权继续履行合同？
　6.购买商品房后办理预告登记，购房者可否对抗第三人的查封？
　7.开发商能否约定天气恶劣为不可抗力，并免除开发商延期交房的违约责任？
　8.开发商与买方共同违法加建，导致逾期办证，责任应当由谁承担？
　9.业主能否以开发商交房时未通燃气为由拒绝收房？
　10.新房竣工验收备案并交付业主后，房屋漏水，开发商除应履行修复义务外，还应向业主赔偿哪些损失？
　11.购买生活消费居住房产时遭受欺诈，买方能否依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条主张惩罚性赔偿？
　12.商品房消费者买受人请求解除买卖合同，能否要求优先返还购房款？
　13.开发商破产案件中，商品房买受人支付房款未过半，其已付房款的返还请求权能否优先于建设工程价款请求权？
　14.不符合商品房消费者条件的一般买受人，其对所购房屋享有的权利是否优先于抵押权？
　15.楼盘烂尾，预售房屋业主是否可以停止还款？
　16.开发商公司已注销，买受人能否以开发商公司股东为被告，要求股东配合过户房产？
　17.卖方进入破产程序后是否应当继续履行办证过户义务？
　18.业主委员会是否有权就业主与开发商之间的商品房销售合同履行和违约问题提起诉讼？
　19.购房者无法办理按揭，购房者能否解除合同并要求开发商退还购房款？
　20.签署的空白房屋买卖合同，是否应当履行？
　21.房屋买卖合同约定的“精装修复式房”实为违法加建隔层的违建房，精装修约定是否有效？实际成交价应该如何确定？
　22.庭审时双方出具的二手房买卖合同记载交易金额不一致，如何确定交易金额？
　23.合同对支付房款期限没有约定的，买方应当何时支付购房款？
　24.买卖合同对购房款的支付金额和支付方式的约定有歧义时，合同能否继续履行？
　25.双方将付款期限约定为“向有关银行办妥抵押贷款手续后的规定期限内”，但买方至今未付款，卖方能否要求买方承担违约金？
　26.因新政导致买方丧失购房资格，买方能否解除合同退回定金？
　27.买方在没有购房资格的情况下签署的房屋买卖合同是否有效？
　28.卖方明知买方不具备购房资格仍出售房屋，买方是否承担违约责任？
　29.买方签订买卖合同后，在履行付款义务前又购买其他房屋并过户从而丧失购房资格的，是否应当承担违约责任？
　30.合同约定买方将房屋过户至指定第三人名下，但买方无法指定有购房资格的第三人，导致合同无法履行，买方是否应承担违约责任？
　31.买方已占有房屋，卖方拖延办理房产证期间买方丧失购房资格的，卖方作为违约方能否解除合同？
　32.买方因新冠疫情影响未能及时售出已有房产进而未取得购房资格，能否以新冠疫情为由免责？
　33.代理卖方签订房屋买卖合同在先，卖方后续公证授权委托未办妥，代理关系是否有效？
　34.共有关系中部分共有权人出卖房屋构成无权处分，买卖合同是否有效？
　35.夫妻一方出售共有房产，另一方能否要求确认合同无效并要求返还房屋？
　36.买方将定金交付给中介公司是否视为买方向卖方履行定金交付义务？
　37.买方逾期一天支付定金，卖方可否请求解除合同，追究违约责任？
　38.第三人代买方支付了定金，是否需要与买方一同承担违约责任？
　39.买方因无法申请信用贷款按时支付首付款的，是否应当承担违约责任？
　40.银行不接受“双拼房”用于贷款抵押，买方因此不能获得贷款，买方是否应承担违约责任？
　41.银行改以建设部门发布的二手房成交参考价格作为贷款的依据，影响买方的贷款金额，是否属于不可抗力？
　42.买方逾期付款在先，卖方房产被查封在后，最终谁应当承担违约责任？
　43.新冠疫情发生后，买方签订合同且逾期付款，其能否以新冠疫情为由主张免责？
　44.买方多支付购房款，卖方未及时退还的，是否应支付迟延付款违约金？
　45.房产过户后，买方未履行付款义务，卖方能否解除买卖合同并要求退还房产？
　46.买方为学位购买学区房，卖方因自身疏忽遗漏曾出租的事实导致学位被锁定的，应当承担何种责任？
　47.卖方存在信用卡逾期，导致赎楼费用过高，买方不愿意承担高于正常赎楼的费用，双方履行中产生分歧，买方可否请求继续履行房屋买卖合同？
　48.办理产权续期到70年的手续导致赎楼时间延长，增加的短期借款利息应当由谁承担？
　49.卖方房产被查封而无法过户，买方可否要求卖方承担违约责任？
　50.买方逾期付款期间房屋被查封，买卖双方如何分担违约责任？
　51.夫妻一方购房，其配偶是否应对购房款以及违约金承担连带清偿责任？
　52.卖方能否以买方“假离婚”为由拒绝继续履行合同？
　53.案涉房屋外的过道、楼梯等地方有人员非正常死亡，能否认定案涉房屋为凶宅，卖方对此是否有主动告知的义务？
　54.因房屋被强制执行，买卖合同不能继续履行，装修等损失由谁承担？
　55.买方明知所购房屋带有租约，后续与承租人未能达成合同解除协议的，是否可向卖方主张违约金？
　56.房屋已被出租，卖方延期交付，违约金按照租金损失计算还是按照合同约定计算逾期交房违约金？
　57.卖方未及时配合办理水、电、燃气过户是否属于违约？是否应承担合同约定的延期交房违约金？
　58.同小区房产阿里拍卖市场成交价能否作为违约金调整的依据？
　59.卖方逾期交房时，买方已经主张逾期交房违约金的，能否再主张合同约定的其他违约金？
　60.卖方将房屋出售给他人构成根本违约，买方认为实际损失超过合同约定的20%违约金时，可否主张房屋最终出售给案外人价格与原合同价格差价为实际损失？
　61.一房二卖，且二位买家都在不同程度实际使用房屋的，如何确定先占有方？
　62.买方能否以误将二手房当作新房签订房屋买卖合同为由解除合同？
　63.有解除权一方以诉讼的方式请求解除房屋买卖合同时，双方合同什么时候解除？
　64.合同涉及多方主体，行使单方解除权时通知存在遗漏，该如何确定房屋买卖合同解除时间？
　65.一方在协商过程中回复“谢谢”，能否视为对对方退还购房定金的请求作出同意？
　66.在微信上对交房时间协商变更一致，是否视为对合同约定的变更？
　67.法院判决继续履行房屋买卖合同后买方拒不付款，卖方能否再次起诉并请求解除合同？
　68.既签订买卖合同又签订租赁合同，后买卖合同无法继续履行，卖方能否要求买方支付占有使用费？
　69.卖方拆除别墅违规重建后被行政部门责令拆除，买方购买该房产后能否办理过户手续？
　70.无购房资格的买方签署的《房屋代持协议》是否有效？
　71.借名买房，实际出资人能否要求登记权利人过户给自己？
　72.无购房资格的人与有购房资格的人签署的合伙购房协议是否有效？
　73.买方没有及时要求卖方将房屋变更登记在自己名下，后房屋被查封，买方能否享有排除强制执行的权利？
　74.买卖房屋被另案查封，买方能否排除强制执行？
　75.深圳市原集体所有土地上的“绿本房”买卖合同是否有效？卖方是否可以请求返还房屋？
　76.购买“绿本房”，是否可以请求办理过户？
　77.安居房具备“绿转红”的条件，买家能否要求卖家交付房产并协助办证？
　78.无合法产权手续、报建手续，仅有历史遗留问题申报回执的房屋且已经交付占有，当事人可否请求确认合同无效、返还房产？
　79.无合法产权手续、报建手续，且从未交付占有，当事人可否请求确认合同无效、返还房款？
　80.约定买卖建房指标的合同是否有效？
　81.购买未取得房产证的拆迁安置房（回迁房）合同是否有效？
　82.离婚时经济适用房如何进行财产分割？
　83.无经济适用房购房资格者借名申购经济适用房，借名合同是否有效？
　84.买卖尚未满足上市交易条件的经济适用房，效力如何？
　85.安居房永久租赁是租赁还是买卖关系？合同是否有效？合同不能履行的责任由谁承担？
　86.人才安居房买卖合同无效，一方能否向另一方主张房屋增值损失？
　87.买卖房改房，办证需补交的地价款等房屋差价款由谁承担？
　88.居间人隐瞒买卖双方的购房意愿，以自己名义向卖方购买房屋并转卖给买方赚差价的，是否构成违约？应承担何种责任？
　89.中介公司未如实告知房产评估价，导致买方签合同后无能力履行而造成损失的，是否应当承担赔偿责任？
　90.中介公司未核实房产状况，导致买方按揭贷款年限缩短，无力承担月供金额，是否应当向买方承担赔偿责任？
　91.买方实际购买的房子与中介公司带看的房子不一致，仅为同户型，买方是否有权要求中介公司承担赔偿责任？
　92.中介公司未及时告知或详细解读相关政策法规，导致交易方受到损失的，是否应当对该损失承担赔偿责任？
　93.中介公司未仔细审查交易双方的授权手续，给交易一方造成损失的，是否应当承担赔偿责任？
　94.中介公司未告知房屋学位使用情况，给买方造成损失的，是否应当返还居间服务费？
　95.中介公司配合提供虚假证件，导致买方房贷未审批通过无力付款，中介公司是否应当承担违约责任？
　96.中介公司的关联公司申请查封案涉房屋导致买方迟延取得房产证的，中介公司是否应当返还佣金并承担违约责任？
　97.卖方出售房屋后，承租人因优先购买权受损请求卖方赔偿，中介公司是否对卖方损失承担责任？
　98.中介公司居间一房二卖，导致委托人受到欺诈的，是否应当承担赔偿责任？
　99.中介公司未告知买方房屋存在权利瑕疵，导致买方无法取得案涉房屋的，是否应当承担赔偿责任？
　100.中介公司税费估算错误，导致交易方所承担税费超出预期，是否应当承担赔偿责任？
　101.部分购房款被中介骗走，买卖合同能否继续履行？
后记

　　前　　言

　　本书有三个特点：

　　第一，工具性。

　　在房屋交易中，碰到类似的问题或者为避免类似的风险，拿出这本书来，对照目录按图索骥，说不定就可以找到答案，或者预判可能出现的后果。

　　我们列举了101个典型法律问题，可分为以下四类：

　　一是新房买卖常见问题。如开发商虚假宣传问题、降低逾期交房责任问题、超备案价销售问题、一房二卖问题、交房未通燃气问题、商品房购房者优先权问题、开发商破产时产权证办理问题等。

　　二是二手房买卖常见问题。如付款方式不明确争议问题、新政导致无购房资格问题、夫妻一方出售共有房产效力问题、“双拼房”无法贷款引发的违约问题、带租约买卖交房问题、查封房产买卖效力问题、学位房争议问题、“假离婚”购房争议问题、凶宅买卖问题、代持或借名买房问题等。

　　三是非商品房买卖常见问题。如绿本房买卖效力问题、小产权买卖效力问题、回迁房买卖效力问题、经济适用房或安居房买卖纠纷问题等。

　　四是中介合同纠纷常见问题。如中介赚差价问题、中介带看同户型问题、中介协助提供虚假证件问题、中介算错税费问题、中介未详细告知购房政策等。

　　第二，权威性。

　　书中所有的案例和裁判观点，都来源于法院裁判文书，并附有真实可溯源的案号，我们只是对问题和裁判规则进行了提炼，忠实于裁判文书的观点。

　　我们精挑细选典型案例并加以评析，将纸上的法律变成实践中活的法律，变成我们的行为规则，针对上述101个法律问题，其中不乏前沿问题、热点问题、疑难问题，通过以案说法，概括出一套房屋买卖裁判规则，包括新建商品房买卖裁判规则、二手房买卖裁判规则、非商品房买卖裁判规则和中介居间裁判规则。

　　通过实例告诉你，如果遇到这类问题，法官可能会这样判，有时候同一问题可能会出现相反的判决，我们也列出供你参考。

　　第三，新颖性。

　　我们尽量挑选最近几年、比较前沿的案例，尽量能让读者与时俱进地一窥法院最新裁判趋势。

　　例如，居间合同纠纷，中介公司作为居间人，在以往一般很难被要求承担一方违约时的违约责任。法院的通常理由是，中介公司只是居间人，仅是报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，具体怎么商议、怎么承诺，是买卖双方的权利义务，一方违约也好，欺诈隐瞒也好，大概率只能追究买卖相对方的责任，中介很少承担赔偿责任。但现在却出现了很多新变化，中介公司承担连带责任或单独向守约一方承担赔偿责任的情况越来越多。

　　又如，书中有这样一个问题：“中介公司未仔细审查交易双方的授权手续，给交易一方造成损失的，是否应当承担赔偿责任？”因为卖方的父亲代卖方签署买卖合同，一直未取得卖方的授权委托书，在另案判决卖方父亲向买方退还已收取的95万元定金的情况下，法院认为中介公司“未能尽到完全审慎注意义务，存在一定过错”，判令中介公司向卖方父亲承担50%即47.5万元的赔偿责任。仅因卖方自身授权手续问题，中介公司要向卖方代理人承担如此高额的赔偿责任，这也对中介公司等房地产服务机构的专业性和勤勉尽责义务提出了更高的要求。

　　因而，适合阅读这本书的人，除了律师、公司法务等法律专业人士，还包括房屋买卖双方，同时，也适合广大的房地产中介从业人员，这样不仅可以避免自己“踩坑”，还可以帮助买卖双方防患于未然，促成交易。

　　希望这本书能对你有一点点帮助或者一丝丝启发。